TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e THEILLAC (A0550)

M^e GUILLEMAIN (P0102)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 17/11731

N° Portalis 352J-W-B7B-CLFY7

N° MINUTE : 3

Assignation du :

14 Août 2017

JUGEMENT

rendu le 30 Avril 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. SAINT ROCH HOTEL (RCS de [Localité 9] 552 063 117)

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Denis THEILLAC du Cabinet THEILLAC-CAVARROC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0550

DÉFENDERESSE

S.C.I. TUILERIES SAINT ROCH (RCS de [Localité 9] 552 063 117)

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître André GUILLEMAIN de la S.C.P. GUILLEMAIN PANEPINTO PAULHAC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0102

Décision du 30 Avril 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 17/11731 – N° Portalis 352J-W-B7B-CLFY7

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 15 Janvier 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025.

JUGEMENT

Rendue publiquement

Contradictoire

En premier ressort

Sous la rédaction de Sandra PERALTA

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 février 1998, Madame [O] [L] veuve [I] et Monsieur [C] [I] ont donné à bail à la S.A.R.L. SAINT ROCH HOTEL des locaux à usage d’hôtel situés [Adresse 4] à [Localité 10], pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 1997.

Par acte authentique en date du 7 août 2001, la S.C.I. TUILERIES SAINT ROCH a acquis l’immeuble à usage d’hôtel situés [Adresse 4] à [Localité 10].

Par acte extrajudiciaire en date du 21 décembre 2005, la S.C.I. TUILERIES SAINT ROCH a donné congé avec offre de renouvellement à la S.A.R.L. SAINT ROCH HOTEL pour le 30 juin 2006.

A la suite de ce congé, le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2006 moyennant un loyer principal annuel de 50.000 euros par an.

Par acte extrajudiciaire du 27 mars 2015, la S.C.I. TUILERIES SAINT ROCH a signifié à la S.A.R.L. SAINT ROCH HOTEL un congé pour le 30 septembre 2015 avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte extrajudiciaire du 14 août 2017, la S.A.R.L. SAINT ROCH HOTEL a assigné la S.C.I. TUILERIES SAINT ROCH devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de fixation de l’indemnité d’éviction à la somme de 5.000.000 euros et, avant dire droit, de désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance en date du 20 décembre 2018, le juge de la mise en état a notamment ordonné une expertise judiciaire aux fins d’estimation du montant de l’indemnité d’éviction due à la S.A.R.L. SAINT ROCH HOTEL et de l’indemnité d’occupation due à la S.C.I. TUILERIES SAINT ROCH .

L’expert a déposé son rapport le 9 décembre 2021. Il conclut à une indemnité d’éviction de 2.140.000 euros outre frais de licenciement et à une indemnité d’occupation de 72.200 euros pour la période du 1er octobre 2015 à la fin du 1er trimestre 2020 et de 64.200 euros à compter du 2ème trimestre 2020.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le12 mars 2024, la S.A.R.L. SAINT ROCH HOTEL demande au tribunal, aux visas de l’article L. 145-14 du code de commerce, de :

« - Dire et Juger que le congé avec refus de renouvellement de bail notifié à la Société SAINT ROCH HOTEL suivant exploit du 27 mars 2015 pour le 30 septembre 2015, ouvre droit au profit de la société SAINT-ROCH HOTEL au paiement d’une indemnité d’éviction conformément aux dispositions de l’article L 145-14 du Code de Commerce, – Fixer l’indemnité d’éviction due à la société SAINT ROCH HOTEL à la somme de SIX MILLIONS HUIT MILLE EUROS (6.008.000 €), sauf à parfaire, augmentée des frais de licenciement et de l’indemnisation du préjudice résultant du déclenchement de l’imposition liée au versement de l’indemnité d’éviction sur présentation d’un justificatif établi par un expert-comptable de la locataire

— Condamner la SCI TUILERIES SAINT ROCH au paiement de la somme précitée, en outre des frais de licenciement incluant les sommes éventuellement dues dans le cadre des CSP et du préjudice résultant du déclenchement de l’imposition liée au versement de l’indemnité d’éviction, sur justificatifs.

— Condamner en outre la SCI TUILERIES [Adresse 15] au paiement, sur justificatifs, des frais de licenciement incluant notamment les allocations dues en cas d’option des salariés à la Convention de reclassement professionnel (CSP).

— La condamner au paiement du préjudice résultant du déclenchement de l’imposition liée au versement de l’indemnité d’éviction sur justificatifs.

— Débouter la SCI TUILERIES [Adresse 15] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— Débouter en particulier la SCI TUILERIES [Adresse 15] de sa demande de complément d’expertise.

— Fixer l’indemnité d’occupation par périodes de la manière suivante :

— Pour la période du 1er octobre 2015 au 14 mars 2020 :

— A la somme de 58.650 € HT par an à compter du 1er octobre 2015 jusqu’au 14 mars 2020

— Pour la période du 15 mars 2020 jusqu’au 31 août 2021 :

A titre principal :

Vu la baisse de la valeur locative à compter du 15 mars 2020,

— Fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 35.000 € HT par an

Subsidiairement,

Compte tenu de l’aggravation de la précarité du maintien dans les lieux à compter du 15 mars 2020 jusqu’au 31 août 2021 :

— Fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 34.500 € HT par an

— Pour la période postérieure au 1er septembre 2021 :

A la somme de 58.650 € HT par an

Dans tous les cas,

— Débouter la bailleresse de sa demande d’indexation de l’indemnité d’occupation,

— Condamner la SCI TUILERIES SAINT ROCH à rembourser le montant de l’indemnité d’occupation trop perçue depuis le 15 mars 2020.

Subsidiairement, si l’indemnité d’occupation était fixée à un montant supérieur à celle versée sur la base de l’ancien loyer en vigueur,

— Ordonner la compensation entre l’indemnité d’éviction due à la Société SAINT ROCH HOTEL et le rappel d’indemnité d’occupation des lieux loués.

— Déclarer la SCI TUILERIES SAINT ROCH irrecevable et mal fondée en ses demandes et l’en débouter,

— Juger qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement,

— Condamner la SCI TUILERIES SAINT-ROCH au paiement d’une somme de 20.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— La condamner en tous les dépens incluant les frais d’expertise que le Cabinet THEILLAC-CAVARROC pourra recouvrer sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile."

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 7 mars 2024, la S.C.I. TUILERIES SAINT ROCH demande au tribunal, de :

«  DECLARER régulier en la forme valide au fond le congé offre d’indemnité d’éviction à effet du 1er octobre 2015.

FIXER l’indemnité principale à la somme de 1.994.475 €.

FIXER les indemnités accessoires comme suit :

— Remploi, base 10 % 199.447,50 €

— Trouble commercial à hauteur de 15.440,25 € (1 mois de masse salariale)

— Frais de licenciement mémoire

DEBOUTER la société SAINT ROCH HOTEL de toutes ses demandes, fins et prétentions.

CONDAMNER la société HOTEL SAINT ROCH à payer à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2015 à la somme par an en principal de 86.322 € HT/HC avec indexation annuelle à compter du 1er octobre 2016 en fonction de la variation des indices ICC publiés par l’INSEE.

Et subsidiairement,

Vu l’absence de communication des comptes de résultats détaillés des années 2018 à 2023 incluses de la société HOTEL LONDRES SAINT HONORE,

ORDONNER un complément d’expertise en raison de l’absence de toute analyse par un expert des comptes des années 2020 à 2023 incluses, et notamment en l’absence de comparaison possible avec l’exploitation de l’HOTEL LONDRES SAINT HONORE, dont le preneur évoque une exploitation conjointe, les deux sociétés exploitant ces deux hôtels étant détenues à 100 % par une holding.

JUGER qu’il n’y a pas lieu d’allouer à la société HOTEL SAINT ROCH une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700, dès lors que le maintien de la présente instance est le résultat d’une contestation des conclusions de l’expert, alors qu’au surplus l’expertise était nécessaire pour que chaque partie puisse appréhender ses droits,

PARTAGER les dépens dont distraction au bénéfice de la SCP GUILLEMAIN – PANEPINTO dans les conditions 699 du CPC."

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 4 avril 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et enjoint aux parties de rencontrer un médiateur dans l’attente de l’audience de plaidoirie. A la suite d’une réorganisation de la 18ème chambre, l’audience de collégiale initialement fixée au 14 octobre 2025 a été avancée à l’audience de collégiale du tribunal de céans du 15 janvier 2025.

MOTIFS

Sur le fond, il est établi et non contesté que le refus de renouvellement délivré par la S.C.I. TUILERIES SAINT ROCH le 27 mars 2015 a mis fin au bail liant les parties à compter du 30 septembre 2015, date d’effet du congé, qu’il a ouvert droit à la S.A.R.L. SAINT ROCH HOTEL au paiement de l’indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux jusqu’au versement de l’indemnité et à la S.C.I. TUILERIES SAINT ROCH au paiement d’une indemnité d’occupation statutaire à compter du 1er octobre 2015 jusqu’à la libération des locaux.

Décision du 30 Avril 2025

18° chambre 3ème section

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Sur le montant de l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L. 145-14 du code du commerce, « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».

L’expert, non contredit par les parties à ce sujet, relève que les locaux sont situés [Adresse 3] à PARIS (75001) soit à la frontière entre les quartiers [Adresse 11] (à l’est) et Palais-Royal (à l’ouest), entre l'[Adresse 7] (au nord) et la [Adresse 13] (au sud). L’expert précise que la [Adresse 14] est assez courte (217 m) et relativement étroite (6 à 12 m). Il s’agit d’une voie à sens unique de circulation automobile, reliant l'[Adresse 7] à la [Adresse 12] en passant par la [Adresse 13]. L’emplacement est bien desservi par les transports en commun, notamment :

— le métro : stations « Tuileries » (ligne 1) à environ 250 m, « Pyramides » (lignes 7 et 14) à environ 350 m et "Palais-Royal – Musée du [8]" (lignes 1 et 7) à environ 400 m ;

— ainsi que de nombreuses lignes de bus.

En revanche, l’hôtel est assez difficile d’accès par le réseau routier. Quant au stationnement, même s’il est extrêmement difficile dans le quartier et que l’établissement ne dispose pas de parking propre, il y est facilité par la proximité de parkings publics.

L’expert relève que l’hôtel est situé dans un quartier très central de [Localité 9], principalement touristique mais aussi de bureaux (dans le quartier central des affaires) et accessoirement résidentiel (à pouvoir d’achat élevé), bénéficiant d’une très bonne commercialité (notamment de nombreux commerce de luxe sur la rue [Localité 16]) et de toutes commodités.

L’expert précise que l’offre hôtelière du secteur est très dense avec 44 établissements classés dans un rayon de 400 mètres et dominée par les segments moyenne gamme (3/4 étoiles) représentant 70% de l’offre et haut de gamme (5 étoiles/palace) représentant environ 23% de l’offre.

L’expert conclut s’agissant de l’emplacement qu’il s’agit d’un "très bon emplacement (davantage adapté aux catégories supérieures) même pour un hôtel de catégorie 2 étoiles, adapté tant à une clientèle d’affaires que touristique, au sein d’un quartier central et prisé de la capitale principalement touristique (proximité du Louvre, des Tuileries, de la [Adresse 11], de la [Adresse 13] et du Palais Royal, …) et de bureaux (en plein QCA), bien desservi par les transports en commun, peu aisément accessible par le réseau routier mais avec des facilités de stationnement (parkings à proximité), bénéficiant d’une très bonne commercialité et de toutes commodités (café-restaurants, commerces, …)."

S’agissant de l’immeuble, l’expert relève qu’il s’agit d’un petit immeuble ancien de facture correcte avec façade en maçonnerie sous enduit peint, élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée, de cinq étages droits et d’un sixième étage en combles. La couverture est en tuiles mécaniques, le ravalement en état d’usage et le gros oeuvre en bon état apparent. L’expert précise que l’immeuble bénéficie d’une bonne visibilité, malgré sa situation en léger retrait par rapport à l’alignement formé par les immeubles mitoyens, grâce à un linéaire de façade d’environ 10 mètres avec une simple porte d’accès vitrée encadrée par deux baies vitrées surmontées de dais d’entrée et bannes en PVC (d’aspect « daté ») à l’enseigne « HOTEL St ROCH », outre une large enseigne lumineuse « HOTEL St ROCH » en drapeau (au R+2, au droit d’entrée).

S’agissant des locaux, l’expert indique qu’ils se développent sur huit niveaux (R-1/R+6) reliés entre eux par un ascenseur (RDC/R+5) et un escalier intérieur avec :

— Au rez-de-chaussée : un hall d’entrée, avec un départ d’escalier intérieur, une réception, un dégagement avec placards, un départ d’ascenseur et sanitaire, un petit lobby, une petite salle pour les petits déjeuners, un petit office, un dégagement avec placard bagagerie, outre le départ de l’ascenseur et de l’escalier intérieur ;

— Du R+1 au R +5 : cinq niveaux identiques avec un palier central avec une « single »(sur rue, avec salle d’eau et WC), un palier exigu à droite, avec une « double twin » (sur rue, avec salle d’eau ou de bain et WC) et une « single » (dérogatoire, sur courette avec salle d’eau et WC) et un palier à gauche avec une « triple » (sur rue avec salle de bain et WC) ;

— Au R+6 : palier central avec une « twin » (traversante mansardée avec salle de bain et WC) et palier à gauche avec une « double » (traversante mansardée avec salle de bain et WC) ;

— Au R-1 : niveau exigu et de faible hauteur, composé de plusieurs compartiments de caves sous voûtains aménagés en locaux annexes (réserve et débarras) et techniques (chaufferie (chaudière à gaz), machinerie ascenseur, TGBT, …).

S’agissant enfin des caractéristiques de l’hôtel, l’expert relève qu’il s’agit d’un hôtel de tourisme classé deux étoiles disposant de 22 chambres, dont 10 « single » (dont 5 « dérogatoires »), 7 « double/twin » et 5 « triple », soit une capacité d’accueil de 39 personnes. L’expert précise que l’établissement est moyennement fonctionnel (pas d’ascenseur au R+6 et au R-1), d’une très faible capacité (très inférieure au seuil de rentabilité de 40 chambres), simplement aménagé et équipé (entièrement climatisé) pour sa catégorie (deux étoiles) avec des chambres de taille variable (juste au niveau des minima de la catégorie pour les « single » mais supérieure pour les « twin » et les « triple ») avec des locaux annexes peu nombreux et exigus, y compris ceux accessibles à la clientèle, le tout en état d’usage.

Sur l’indemnité principale

* Sur le caractère transférable de l’activité

En application de l’article L. 145-14 du code de commerce, une présomption de perte du fonds oblige le bailleur à verser une indemnité compensant cette perte sauf s’il rapporte la preuve que le préjudice sera moindre si l’activité est transférée.

Il est usuel de mesurer les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement.

Cette distinction peut, toutefois, se révéler d’un moindre intérêt si le fonds est déficitaire ou s’il ne dégage qu’une faible rentabilité, puisqu’il est de principe que sa valeur marchande est au moins égale à la valeur du droit au bail qui est également retenue pour déterminer la valeur de l’indemnité d’éviction lorsqu’elle prend le caractère d’une indemnité de transfert.

En l’espèce, l’expert a conclu à la perte de fonds.

Les parties ne contestent pas cette conclusion. Dès lors, en application des dispositions de l’article L. 145-14, alinéa 2, du code de commerce, il y a lieu de constater que le refus de renouvellement entraînera la disparition du fonds de commerce et que l’indemnité d’éviction prendra la forme d’une indemnité de remplacement.

* Sur la valeur du fonds de commerce

Il est constant qu’aucune règle impérative ne s’impose au tribunal pour le calcul de l’indemnité d’éviction, les juges du fond disposant d’un pouvoir souverain pour apprécier cette indemnité selon la méthode qui leur paraît la plus juste.

Il est néanmoins d’usage que la valeur vénale d’un fonds de commerce hôtelier soit appréciée en appliquant au chiffre d’affaires hors taxes moyen, un coefficient multiplicateur qui dépend notamment de la catégorie de l’hôtel, de la situation géographique, de la capacité d’accueil de l’établissement, de la qualité et de l’état des aménagements et de la capacité bénéficiaire de l’établissement.

L’évaluation de la valeur marchande du fonds de commerce se fait à la date la plus proche du départ du locataire.

Les parties ne contestent pas la méthode retenue par l’expert judiciaire pour évaluer le fonds de commerce, mais elles s’opposent sur les années de référence à prendre en compte pour apprécier le chiffre d’affaires moyen et sur le coefficient multiplicateur à retenir.

▸ Sur les chiffres d’affaires à retenir

La S.A.R.L. SAINT ROCH HOTEL soutient que l’hôtel a été fermé à compter du 17 mars 2020 et jusqu’au 1er septembre 2021 et que ces deux années ne peuvent être prises en compte pour évaluer l’indemnité d’éviction ; qu’il n’est pas non plus justifié de prendre en compte l’année 2016 qui a été très perturbée par les attentats ; que l’année 2022 a été marquée par un très fort rebond de l’activité hôtelière à compter du mois d’avril 2022 ; qu’en dépit du chiffre très faible réalisé sur les deux premiers mois de l’année 2022 (reprise de la Covid), le chiffre d’affaires de l’année 2022 est supérieur de 33% à celui réalisé en 2018 ; que les chiffres des deux dernières années n’ont rien de miraculeux, comme le soutient la bailleresse, mais sont le reflet de la très forte hausse de la fréquentation constatée dans le secteur de l’hôtellerie, phénomène qui s’est encore accentué en 2023 ; que le chiffre d’affaires de l’année 2023 reflète les performances normales de l’établissement et est en hausse de 30% par rapport à 2022 ; que l’expert s’est trompé dans ses prévisions ; que le tribunal devant apprécier la valeur du fonds de commerce à la date la plus proche du départ de la locataire, il n’est plus possible de se fonder sur des chiffres anciens remontant à 2016, 2017 ou même 2018 ; qu’il doit être tenu compte de l’excellente conjoncture actuelle ; qu’il convient de retenir la moyenne des années 2022 et 2023, en pondérant chaque année comme l’avait fait l’expert judiciaire afin de tenir compte des possibilités véritables de l’exploitation ; que l’augmentation du chiffre d’affaires de la S.A.R.L. SAINT ROCH HOTEL est inférieure à celle enregistrée par le deuxième hôtel géré par la même famille la société HOTEL LONDRES SAINT HONORE ; que chacune des sociétés a une comptabilité individuelle et parfaitement indépendante ; que le simple fait de faire partie d’un groupe de sociétés ne justifie nullement qu’un complément d’expertise soit ordonné dès lors que chaque société est indépendante, autonome et dispose d’une comptabilité individuelle ; que la bailleresse doit être déboutée de sa demande de complément d’expertise.

Décision du 30 Avril 2025

18° chambre 3ème section

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La S.C.I. TUILERIES SAINT ROCH soutient que les chiffres d’affaires des années 2022 et 2023 méritent une analyse d’un expert pour les confronter avec ceux de l’autre exploitation ; qu’elle s’oppose à l’exclusion des années 2020 et 2021 ; que dès lors que la locataire ne satisfait pas la demande de communication de pièces permettant de vérifier le phénomène ou l’absence de phénomène de vases communicants, le tribunal ne saurait retenir des chiffres d’affaires miraculeux non analysés, sans même évoquer ceux écartés de 2020 et 2021 et nier l’analyse de l’expert sur les années 2014 à 2019 ; que la locataire reconnaît l’osmose entre les deux hôtels que la même famille exploite ; que le phénomène de vases communicants entre les deux hôtels nécessite un complément d’expertise pour que l’expert puisse comparer sur les trois années 2016 à 2019 d’une part et 2021 à 2023 d’autre part, les évolutions du chiffre d’affaires, du taux d’occupation, du REVPAR de ces deux fonds de commerce depuis 2016 et à partir de ces éléments donner son avis sur le montant de l’indemnité d’éviction.

Pour établir le chiffre d’affaires hors taxes moyen, l’expert a retenu la moyenne des chiffres d’affaires hors taxes pour les années 2016-2019, soit la somme de 552.699 euros. Il précise que "malgré le niveau élevé de la période 2014-2019 pour l’hôtellerie parisienne (qui compte trois exercices [2014 ; 2018 ; 2019] de très bon, voire d’excellent niveau, et seulement un exercice [2016] de faible niveau [impacté par les conséquences des attentats de fin 2015], ceux de 2015 et 2017 restant d’un niveau élevé), que l’établissement étudié dégage une rentabilité objective médiocre, avec un EBE moyen retraité de 65,2 k€ faisant ressortir un ratio moyen EBE/CA de seulement 11%, très inférieur aux ratios moyens des établissements hôteliers parisiens sur la même période (> 25%)."

Il ajoute que "l’indemnité d’éviction doit être appréciée à la date la plus proche de celle à laquelle elle intervient effectivement, de sorte qu’il convient de tenir compte des exercices postérieurs à ceux communiqués ; l’exercice 2020 ne peut notamment être ignoré au regard des performances historiquement faibles de l’hôtellerie parisienne suite aux conséquences de la crise sanitaire du COVID-19, tout comme l’exercice 2021 dont les performances demeurent très inquiétantes, étant précisé que pour le segment « Eco », sur les 3 premiers trimestres 2021, on constate un TO de 31,5% (-62% par rapport à 2019) et un PM HT de 71,7 € HT (-24% par rapport à 2019) aboutissant à un RevPar HT de 22,6 € (contre 22,1 € en 2020 et 77,9 € en 2019 [soit – 71% par rapport à 2019]) ; en outre, l’évolution actuelle du contexte sanitaire n’incite guère à l’optimisme, de sorte que les prévisions d’un retour à la normale pour 2023, voire 2024, de la fréquentation touristique dans la capitale (dont l’activité hôtelière parisienne est très dépendante) apparaissent réalistes."

Il indique que "même si les données de l’exercice 2020 de l’établissement étudié ne [lui] ont pas été communiquées, il y a lieu de tenir compte de l’impact de ce dernier, tant au niveau du CA moyen à retenir qu’au niveau du coefficient à lui appliquer, la valeur des fonds hôteliers ayant été affectée ; la valeur du fonds ne saurait donc être estimée sur la base de la moyenne des trois derniers exercices communiqués par l’exploitant, à savoir les exercices 2017, 2018 et 2019, et ce d’autant que deux des trois (2018 et 2019) sont d’un niveau exceptionnellement élevé ; les performances de l’exercice 2020 ne sauraient également être prise en compte sans être tempérées dès lors qu’elles ne reflètent pas l’activité hôtelière habituelle."

Il conclut qu’en l’état des éléments dont il dispose, "la méthode la plus adaptée, équitable et objective d’estimation de la valeur actuelle du fonds étudié consiste à retenir le CA moyen de la période 2016-2019 (qui intègre notamment l’exercice 2016 d’un faible niveau [impacté par les attentats de fin 2015]) comme base du calcul, et à modérer le coefficient qui lui sera appliqué (dans la mesure où un retour à la normale de l’hôtellerie parisienne [principalement lié au retour de la clientèle touristique internationale] n’est pas attendu avant 2023, voire 2024). Soit un CA HT moyen à retenir de 552.699 € (et un EBE retraité moyen de 55.865 €, faisant ressortir un ratio moyen EBE/CA de 10,1%)".

La S.A.R.L. SAINT ROCH HOTEL verse les documents comptables pour les années 2014 à 2023. Seuls les documents comptables pour les années 2014 à 2019 avaient été communiquées au moment de l’expertise.

Le tribunal observe, concernant les demandes actualisées de la locataire, qu’il doit nécessairement prendre en compte ses derniers éléments comptables (chiffre d’affaires) et l’évolution du contexte économique du commerce considéré pour chiffrer l’indemnité pour perte du fonds, qui s’évalue à la date la plus proche du départ de la locataire, laquelle est toujours dans les lieux.

Il ne peut donc se fonder uniquement sur l’évaluation faite par l’expert judiciaire, qui remonte à 2021 (étant précisé que le rapport d’expertise a été déposé deux ans après la note de synthèse en date du 11 septembre 2019) et qui a pris en compte des chiffres d’affaires jusqu’en 2019, ainsi que le contexte de la crise sanitaire liée à l’épidémie de covid-19 et son impact sur l’activité d’hôtellerie, qui n’est plus d’actualité puisque la clientèle est revenue depuis la fin de cette crise.

La locataire justifie, au vu de ses comptes annuels des années 2021, 2022 et 2023, des chiffres d’affaires suivants :

— l’année 2021 : 210.766 euros,

— l’année 2022 : 796.617 euros,

— l’année 2023 : 1.032.289 euros.

Contrairement à ce que soutient la S.C.I. TUILERIES SAINT ROCH, aucun élément versé aux débats ne permet de remettre en cause la teneur des documents comptables produits. Par ailleurs, la S.A.R.L. SAINT ROCH HOTEL a produit tous les éléments comptables, sollicités par sa bailleresse, relatifs au local litigieux mais également relatifs au deuxième hôtel géré par la même famille. Il n’y a donc pas lieu de faire droit à sa demande de complément d’expertise.

S’agissant des années prises en compte pour les chiffres d’affaires, il est usuel de fonder l’estimation de la valeur du fonds sur les éléments chiffrés des trois derniers exercices connus, soit 2021, 2022 et 2023.

Si l’année 2021 a encore été marquée par des mesures de police administrative restreignant la libre circulation des personnes, une reprise du tourisme et de l’activité économique s’est amorcée. Il n’y a donc pas lieu, comme le sollicite la locataire, d’écarter cette année pour le calcul de la moyenne du chiffre d’affaires.

Néanmoins, le montant de l’indemnité d’éviction devant être calculé au plus proche de la date d’éviction et afin de tenir compte des conséquences de la crise sanitaire qui ont perduré en 2021 et du temps écoulé depuis les opérations d’expertise, le tribunal retiendra une moyenne du chiffre d’affaires sur quatre années au lieu des trois années proposées par l’expert, soit les années 2019, 2021, 2022 et 2023, étant précisé que le chiffre d’affaires de l’année 2020 n’est pas retenu en ce qu’il n’est pas significatif pour apprécier la valeur du fonds de commerce compte tenu de l’impact certain de la crise sanitaire sur l’activité de la locataire.

Décision du 30 Avril 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 17/11731 – N° Portalis 352J-W-B7B-CLFY7

En conséquence, la moyenne du chiffre d’affaires ressort à 674.841,25 euros [(659.693 + 210.766 + 796.617 + 1.032.289) : 4].

▸ S’agissant du coefficient de valorisation

La S.A.R.L. SAINT ROCH HOTEL sollicite que le coefficient multiplicateur soit de 5,4. Elle soutient que les hôtels très bien situés dans [Localité 9] constituent des produits extrêmement rares et recherchés et qu’ils ne se vendent pas moins de 4,5 fois le chiffre d’affaires et peuvent dans certains cas dépasser 6 fois celui-ci ; que le coefficient retenu par l’expert est dérisoire ; que c’est à tort qu’il a réduit d’office le coefficient d’abord retenu de 3,75 à 3,5 en se fondant sur la crise sanitaire et des prévisions pessimistes de reprise de l’activité hôtelière dans [Localité 9] qui ne devait intervenir qu’en 2023-2024 ; que l’établissement bénéficie d’un excellent emplacement ; que les résultats financiers de l’hôtel sont en forte hausse ; que contrairement à ce qu’indique l’expert les sommes versées à la société holding SBCA qui contrôle l’exploitation des deux hôtels correspondent à des « management fees » et non à une rémunération de la gérance ; qu’elle est détenue à 100 % par la holding et se trouve en complète intégration fiscale ; que l’établissement ne nécessite en aucun cas un directeur à temps plein ; qu’il convient de réintégrer les sommes versées à la holding dans l’EBE retraité ; que contrairement à ce que relève l’expert une montée en gamme est possible ; que l’hôtel est exploité conjointement par la même famille avec l’HOTEL LONDRES SAINT HONORE ; que cette situation permet d’accueillir des groupes importants en les répartissant sur les deux établissements ; que cette facilité de gestion va disparaître avec l’éviction.

La S.C.I. TUILERIES SAINT ROCH sollicite l’entérinement du coefficient retenu par l’expert.

S’agissant du coefficient multiplicateur à retenir, l’expert a retenu des références concernant des hôtels 2 étoiles et a mentionné :

—  3 fixations judiciaires intervenues entre 2017 et 2019, avec des coefficients allant de 3,75 à 5 % du chiffre d’affaires ;

—  17 transactions amiables entre 2010 et 2016, avec des coefficients allant de 2 à 5,70% du chiffre d’affaires.

L’expert a retenu un coefficient de 3,5 fois le chiffre d’affaires moyen HT compte tenu :

— de la très bonne situation de l’hôtel,

— de sa très faible capacité,

— des caractéristiques de l’établissement et notamment de l’impossibilité de monter en gamme,

— des charges imposées à la locataire (plutôt classiques pour un hôtel parisien, la locataire supportant l’impôt foncier et les travaux de conformité),

— de sa rentabilité médiocre (avec un EBE retraité moyen de 55.865 €, faisant ressortir un ratio moyen EBE/CA de 10,1% sur les années 2016-2019),

— de l’évolution à la baisse des valorisations de fonds hôteliers (avec une baisse depuis 2016 et un marché atone depuis le début de la crise sanitaire),

— des prévisions pessimistes de reprise de l’activité hôtelière dans la capitale (un retour à la normale, notamment de la fréquentation touristique étrangère, n’étant pas attendu avant 2023, voire 2024).

En réponse aux dires du conseil de la locataire sur l’impact de l’éviction sur le deuxième hôtel « L’HOTEL LONDRES SAINT HONORE », l’expert relève qu’ "il n’y a pas lieu de tenir compte de l’éventuelle synergie pouvant exister entre les deux établissements précités dans la valeur actuelle du fonds de l’établissement étudié, cette dernière n’étant pas liée à cet état de fait ; en tout état de cause, s’il existait une réelle synergie entre les deux fonds, celle-ci se traduirait par une rentabilité anormalement élevée (liée à la réalisation d’économies d’échelle, à une mutualisation de la masse salariale et à une capacité globale plus importante [permettant d’accueillir des groupes]) ; or en l’espèce, la rentabilité du fonds étudié est médiocre."

Le tribunal relève que l’expert judiciaire a fixé le pourcentage contesté en considération d’éléments défavorables qui ne sont plus d’actualité :

— la rentabilité « médiocre »,

— « l’évolution à la baisse des valorisations de fonds hôteliers (avec une baisse depuis 2016 et un marché atone depuis le début de la crise sanitaire) que des prévisions pessimistes de reprise de l’activité hôtelière dans la capitale (un retour à la normale, notamment de la fréquentation touristique étrangère, n’étant pas attendu avant 2023, voire 2024) ».

Le tribunal ne peut ignorer cette évolution de la situation, qui implique de revoir à la hausse le coefficient fixé au vu de ces considérations. Force est de constater que les tableaux de références produits par la S.A.R.L. SAINT ROCH HOTEL (pièces n° 35 et 50) à l’appui de ses prétentions ne sont corroborées par aucune pièce. Il n’y a pas lieu, par ailleurs, comme le relève justement l’expert, de prendre en compte l’impact de l’éviction de la S.A.R.L. SAINT ROCH HOTEL sur le deuxième hôtel.

Dès lors, à défaut de disposer d’éléments probants permettant d’augmenter ledit coefficient de 3,5 à 5,4, celui-ci sera simplement porté à 4,5.

Dans ces conditions, il y a lieu de fixer le montant de l’indemnité principale à la somme de :

674.841,25 x 4,5 = 3.036.785,62 euros.

L’indemnité principale sera donc fixée à la somme de 3.036.785,62 euros.

Sur les indemnités accessoires

L’article L. 145-14 du code de commerce prévoit que l’indemnité d’éviction doit compenser l’entier préjudice subi par le preneur du fait de l’éviction et que l’indemnité principale peut être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

* Sur les frais de remploi

L’indemnité de remploi est destinée à compenser les droits de mutation définis à l’article 719 du code général des impôts dus pour l’acquisition d’un fonds de commerce ou un droit au bail de valeur équivalente, outre les frais d’acte et les frais de transaction.

L’expert judiciaire a évalué forfaitairement ces frais à 10% de la valeur du fonds, taux non contesté par les parties et usuellement retenu.

Il sera ainsi alloué à ce titre à la S.A.R.L. SAINT ROCH HOTEL la somme de 303.678,56 euros (3.036.785,62 euros x 10 %).

* Sur le trouble commercial

Cette indemnité compense la perte de revenus consécutive au temps passé pour la gestion de l’éviction (arrêt d’exploitation pendant un déménagement ou perte de temps pour la recherche de nouveaux locaux notamment) et le moindre investissement dans le commerce et est usuellement évaluée à trois mois d’EBE moyen des trois dernières années.

Décision du 30 Avril 2025

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L’expert estime que ce trouble commercial peut être évalué à trois mois d’excédent brut d’exploitation moyen retraité, soit pour les exercices 2016 à 2019, pour lesquels il disposait des informations comptables nécessaires, une évaluation de 14.000 euros selon le calcul suivant :

55.865 euros (EBE retraité)/4 = 13.966,25 euros arrondi à 14.000 euros.

La S.A.R.L. SAINT ROCH HOTEL réclame une indemnité à ce titre de 87.672 euros sur la base de 3 mois d’EBE retraité de 2023. Elle soutient que le retraitement de l’EBE effectué par l’expert est contestable en ce qu’il ne réintègre pas la totalité des « management fees » et qu’il retraite la charge locative dans des conditions contestables puisqu’en cas de renouvellement, le loyer n’aurait pas été aussi élevé ; que l’EBE retraité doit être calculé selon la méthode utilisée par Monsieur [R] [N] dans son rapport amiable en retenant le résultat d’exploitation majoré de la dotation aux amortissements et de la totalité de la redevance versée à la holding ; que la holding n’assure pas de prestation particulière à son profit sinon celle de supervision financière, administrative et de la surveillance de la bonne tenue de l’établissement ; qu’elle ne joue pas le rôle d’un réel directeur salarié à plein temps qui n’est pas nécessaire compte tenu de la capacité de l’établissement ; que l’équipe de réception est composée de salariés anciens et très professionnels qui assurent le suivi des tarifs et de la clientèle ce qui évite d’employer un directeur.

Le droit à cette indemnité n’est pas contesté par la S.C.I. TUILERIES SAINT ROCH qui acquiesce au quantum retenu par l’expert.

S’agissant de l’EBE retraité, l’expert judiciaire relève que "d’après le rapport d’expertise amiable établi en juin 2019 par[son] Confrère [R] [N], la rémunération de la gérance, assurée par M. [F] (l’époux de Mme [F], gérante de la SARL SAINT ROCH HOTEL), serait «assurée par une holding sous la forme de prestations facturées par SBCA à la SARL SAINT ROCH HOTEL», cette holding chapotant l’exploitation de deux établissements – celui étudié, détenu par la SARL SAINT ROCH HOTEL, et celui, de même catégorie, situé à quelques mètres de là (en direction de la [Adresse 13]) au [Adresse 2], actuellement exploité sous l’enseigne HOTEL LONDRES SAINT-HONORE, d’une capacité de 28 chambres et 55 personnes.« Il précise que »Même si l’exploitant soutient qu’il s’agirait d’un «bénéfice déguisé», il convient de retraiter l’EBE afin que celui-ci intègre le montant d’une rémunération «normale» d’un directeur – retenue sur une base annuelle chargée de 60 k€ – dans la mesure où, à [sa] connaissance, l’établissement ne rémunère ni directeur ni gérant au titre de la gérance ; or, un établissement de ce type ne saurait être normalement exploité sans un gérant ou un directeur ; par conséquent, chaque exercice intégrera une charge de 60 k€, ce qui donnera lieu à correctifs dans la mesure où le poste «redevance SBCA» varie très significativement selon les exercices, entre 0 € en 2016, 60 k€ en 2014, 2015 et 2017, et enfin 84 k€ en 2018 et 2019 (pour atteindre même 96 k€ en 2012 et 2013). La nature de cette redevance ne fait d’ailleurs aucun doute dès lors que l’expert-comptable de l’exploitant la qualifie de «redevance gérance» (pièce 30) ou de «redevance assimilable à des management fees, perçue par la holding SBCA au titre du contrat de mandat d’assistance à la gestion et à la direction générale»".

La S.A.R.L. SAINT ROCH HOTEL allègue, sans le justifier, que l’hôtel ne nécessite pas de directeur ni de gérant. En outre, il n’est pas justifié des services que recouvrent les redevances réglées par la S.A.R.L. SAINT ROCH HOTEL à la S.A.R.L. S.B.C.A. (Société holding) chaque année, ce d’autant que les montants diffèrent chaque année.

Dès lors, le retraitement de l’EBE tel que proposé par l’expert, pertinent, sera retenu par le tribunal.

La méthode de calcul proposée par l’expert correspondant à l’usage, le tribunal retiendra donc cette méthode. Néanmoins, les éléments comptables produits ne permettent pas au tribunal de retraiter l’excédent brut d’exploitation sur les trois exercices 2021 à 2024.

Le tribunal retiendra, en conséquence, l’estimation de l’expert basée sur les exercices 2016 à 2019, soit un excédent brut d’exploitation moyen retraité sur une période de trois mois, soit 14.000 euros.

* Sur les frais de réinstallation

En application de l’article L. 145-14 du code de commerce les frais de réinstallation comprennent tout ou partie du coût des travaux qui seront rendus nécessaires pour adapter les locaux à l’activité du preneur évincé et lui permettre d’exploiter le nouveau fonds de commerce dans des conditions équivalentes à l’ancien. Ces frais doivent réparer un préjudice distinct de celui compris dans l’indemnité principale d’éviction qui correspond à la valeur du fonds de commerce abandonné ils doivent donc correspondre à des frais spécifiques qui ne sont pas déjà couverts par l’indemnité principale.

La S.A.R.L. SAINT ROCH HOTEL soutient que les frais de réinstallation peuvent être estimés sur la base de 10.000 euros par chambre soit la somme de 220.000 euros pour les 22 chambres à laquelle on appliquerait un abattement de 40 % pour vétusté, soit un montant de 132.000 euros.

La S.C.I. TUILERIES SAINT ROCH s’oppose à l’octroi de cette indemnité.

L’expert relève que "le fonds étudié ne fait partie d’aucune chaîne et ne bénéficie d’aucun aménagement spécifique – par rapport aux aménagements et mobiliers standards d’un hôtel de tourisme de catégorie Economique dont il dépend ; au contraire, il a été précédemment relevé que l’établissement étudié devait faire l’objet d’une rénovation intégrale, celui-ci étant en état d’usage – de sorte que ce poste nous semble devoir être exclu."

Il ajoute qu’en "tout état de cause, le « devis » communiqué par l’exploitant apparaît très excessif et particulièrement succinct, celui-ci se bornant à indiquer un prix de 10.000 € HT par chambre (sans même préciser le nombre de chambres) et correspondant à une rénovation intégrale de chambre (avec 4 postes : «peinture» [2.500 €], «SDB + carreau» (5.000 €], «électricité» [1.500 €] et «moquette» [1.000 €])."

En réponse aux dire du conseil de la locataire, il précise que "si certaines décisions isolées ont effectivement pu en accorder au Preneur, comme dans le cas de l’HOTEL DE FRANCE, cet établissement était passé de 2* à 3* sans modification de la consistance du fonds, puis avait été entièrement rénové, ce qui avait pu justifier, dans ce cas particulier l’octroi de frais de réinstallation, mais sur une base de 3.000 € par chambre ; or en l’espèce, il est avéré que l’établissement étudié nécessite d’être rénové, de sorte qu’aucune indemnité ne saurait, à [son] avis, être allouée à ce titre."

En l’espèce, la locataire produit à l’appui de sa demande le même devis que produit lors de l’expertise. Or, comme le relève justement l’expert, ce devis en écriture manuscrite en date du 10 décembre 2019 est extrêmement succinct et ne peut suffire à justifier la demande de la locataire.

La S.A.R.L. SAINT ROCH HOTEL ne rapporte pas la preuve qui lui incombe qu’en l’espèce, après l’achat d’un fonds de commerce équivalent à celui délaissé, elle devra exposer des frais d’installation spécifiques non couverts par l’indemnité principale. Il n’y a donc pas lieu de faire droit à cette indemnité.

* Les immobilisations non amorties

L’expert relève que dans "le cadre d’un remplacement, leur valorisation est comprise dans le fonds de commerce ; en outre, on observera que sur les 194.417 € de VNC (Valeur Nette Comptable) des immobilisations non amorties au 31/12/2019 du fonds étudié dont le Preneur sollicite le remboursement, 105.605 € (soit 54% du montant demandé) ne sont en aucun cas susceptibles d’être indemnisés (même dans l’hypothèse où l’on admettrait le principe d’un remboursement des travaux non amortis) puisqu’ils correspondent au fonds de commerce (à hauteur de 53.357 €), à des créances intragroupe (à hauteur de 20.890 €) ou encore à des dépôts de garantie (à hauteur de 31.358 €) ; au surplus, la majorité des autres immobilisations sont postérieures à la date d’effet du congé, de sorte que le Preneur est une nouvelle fois insusceptible d’en solliciter le paiement."

La S.A.R.L. SAINT ROCH HOTEL soutient que la valeur nette des immobilisations s’élève au 31 décembre 2023 à la somme de 213.178 euros et qu’en déduisant les postes écartés par l’expert, les immobilisations non amorties s’élèvent à la somme de 118.220 euros. Elle sollicite que l’indemnisation soit fixée à cette somme.

La S.C.I. TUILERIES SAINT ROCH s’oppose à l’octroi de cette indemnité en soutenant que la locataire ne justifie pas d’une quelconque perte ni du fait que ces immobilisations seraient le résultat d’investissements postérieurs à la prise d’effet du congé.

En l’espèce, la locataire ne justifie nullement avoir effectué au cours du bail des travaux non amortis, étant rappelé que les travaux réalisés par le locataire postérieurement à la date d’effet du congé n’ont pas vocation à être indemnisés. Au demeurant, comme relevé par l’expert, l’hôtel n’a pas fait l’objet de rénovation récente et devra faire l’objet d’une rénovation intégrale. Par ailleurs, elle ne justifie pas avoir engagé des frais spécifiques non couverts par l’indemnité principale. Il n’y a dès lors pas lieu de l’indemniser au titre des immobilisations non amorties comme elle le réclame.

* Sur les frais juridiques et administratifs

Les parties sollicitent que soit retenue l’estimation de l’expert. Toutefois, contrairement à ce qu’indique la locataire, l’expert a retenu une somme de 3.000 euros au titre des frais administratifs et non 5.000 euros comme elle l’indique dans ses écritures.

En conséquence, l’indemnité pour frais juridiques et administratifs sera fixée à 3.000 euros.

* Indemnisation du préjudice lié au déclenchement de la plus-value du fait de l’éviction

La S.A.R.L. SAINT ROCH HOTEL fait valoir que l’éviction lui permettra de dégager une forte plus-value et que cette plus-value n’aurait pas été due si elle n’avait pas été évincée ; que sur la base de l’indemnité d’éviction qu’elle sollicite, elle devra verser au titre de l’impôt sur les sociétés une somme de plus d’un million d’euros ; que l’éviction lui aurait fait perdre une chance de ne pas faire réaliser de plus value et de ne pas payer cet impôt.

La S.C.I. TUILERIES SAINT ROCH s’oppose à cette demande. Elle soutient que la jurisprudence exclut ce type de préjudice puisque chaque partie est supposée supporter la charge de ses propres impôts.

En l’espèce, même si le paiement de l’indemnité d’éviction constitue le fait générateur de la taxation de la plus-value dégagée par rapport au prix d’acquisition du fonds de commerce, il demeure que cette imposition a pour cause un enrichissement du preneur sans rapport avec l’indemnité allouée qui ne procure aucun enrichissement puisqu’elle répare un préjudice résultant du refus de renouvellement.

Dès lors, la charge de cette imposition ne saurait être transférée sur le bailleur au titre d’un préjudice fiscal subi par le preneur.

L’indemnisation de l’imposition de la plus-value sera donc rejetée.

* Les frais de licenciement

Il est constant que ce poste n’est payé que sur justificatifs, après réalisation du licenciement, et n’est dû que si le licenciement est causé par la disparition du fonds.

Il sera ainsi statué, les parties s’accordant sur ce point.

En définitive, l’indemnité d’éviction due à la preneuse à bail s’élève à la somme totale de : 3.357.464,18 euros (3.036.785,62 + 303.678,56 + 14.000 + 3.000).

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.C.I. TUILERIE SAINT ROCH à la S.A.R.L. SAINT ROCH HOTEL à la somme totale de 3.357.464,18 euros et de condamner la première à payer ces sommes à la seconde, sous réserve de l’absence d’exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées à l’article L. 145-58 du code de commerce.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

Si la locataire retient l’estimation faite par l’expert de la recette théorique HT ainsi que l’abattement de 2% relatif à la taxe foncière, elle sollicite en revanche que soient retenus un taux d’occupation de 75% et non 79 % comme retenu par l’expert, un pourcentage de recette de 14,5% et non 15% comme retenu par l’expert, un abattement de 10% pour les travaux de mise en conformité et non 5% comme retenu par l’expert et un abattement pour précarité de 15% et non 10% comme retenu par l’expert. Elle sollicite en outre qu’un abattement de 40% soit appliqué pour la période du 15 mars 2020 jusqu’au 31 août 2021, ou à titre subsidiaire qu’un abattement de 20% soit appliqué pour précarité sur cette même période. Elle s’oppose à la demande d’indexation de la bailleresse en ce que le bail ne prévoit aucune clause d’échelle mobile.

La bailleresse sollicite que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme de 86.300 euros. Elle s’oppose à toute réduction de l’indemnité d’occupation pour les années 2020 et 2021. Elle sollicite l’indexation de l’indemnité d’occupation en fonction de la variation des indices ICC publiés par l’INSEE.

En vertu de l’article L. 145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation, jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, égale à la valeur locative de renouvellement à laquelle peut être appliquée un abattement de précarité. En application des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce, le loyer des établissements hôteliers n’est pas soumis à la règle du plafonnement.

En l’espèce, l’expert a procédé à la détermination de la recette hébergement théorique à partir, non pas des tarifs 2015 affichés communiqués in fine par la locataire (dans la mesure, où leur véracité était sujette à discussion selon lui), mais des prix moyens praticables (préconisés par la méthode hôtelière actualisée) à cette époque.

L’expert a retenu une recette théorique maximum hors taxes de 797.525 euros. En l’absence de contestation des parties, ce montant de recette théorique maximale hors taxes sera retenu par le tribunal.

L’expert propose un abattement pour remises et commissions aux grands opérateurs internet de 9,5 %. En l’absence de contestation de ce point par les parties, le tribunal retiendra un abattement pour remises et commissions de 9,5%.

L’expert judiciaire a retenu un taux d’occupation de 79 % compte tenu de la faible capacité de l’établissement et de la proportion importante de « Single ». La locataire sollicite que le taux d’occupation soit fixé à 75% . Toutefois, elle ne produit aucun élément à l’appui de sa demande. Dès lors, le taux d’occupation retenu par l’expert, qui apparaît pertinent, sera retenu par le tribunal.

Il convient donc de retenir une recette théorique corrigée de 575.480 euros, telle que retenue par l’expert.

S’agissant d’une valeur locative au 1er octobre 2015, date à laquelle l’ancienne méthode hôtelière était applicable, l’expert s’est à juste titre référé à cette méthode pour retenir les taux sur recettes.

L’expert retient un taux de prélèvement de 15% "étant donné la situation (très bonne pour un hôtel de catégorie Economique même si davantage adapté aux segments supérieurs [MG & HG]), la catégorie (hôtel 2*), la capacité (très faible capacité, avec 22 ch. [très inférieure au seuil de rentabilité de 40 ch., avec env. 45% de « Single », dont 50% «dérogatoires» / 39 pers.) et les caractéristiques de l’établissement (…) – et notamment un bâti ordinaire, exigu et ne permettant pas une montée en gamme de l’établissement sans une restructuration totale de l’immeuble (très coûteuse et avec réduction significative du nombre de chambres) (…)« . Il précise qu’il s’agit » d’un « petit» hôtel deux étoiles sans réelles prestations annexes (se limitant à l’accueil, au ménage et au petit-déjeuner [dans une pièce exiguë de faible capacité attenante à la réception])". La locataire allègue sans l’étayer un taux de prélèvement de 14,5%.

En conséquence, au regard de la situation et des caractéristiques de l’hôtel, de sa faible capacité, de son classement deux étoiles et des faibles prestations proposées, le taux de 15% sera retenu par le tribunal, soit :

575.480 euros x 15 % = 86.322 euros, arrondi à 86.300 euros.

S’agissant des abattements pour charges exorbitantes, l’expert relève que "sous l’égide de l’ancienne méthode hôtelière, il était d’usage de pratiquer un abattement sur la valeur locative lorsque le Preneur supportait les travaux de mise en conformité ; cependant, celui-ci excédait rarement 5% ; ce quantum sera retenu dans la mesure où il représente un budget cohérent de l’ordre de 39 k€, l’établissement étant actuellement aux normes et ne nécessitant pas de lourds investissements à ce titre". La locataire indique avoir transmis à l’expert un certain nombre de factures correspondant à des travaux de mises aux normes en matière d’incendie qu’elle a dû réaliser. Néanmoins, elle ne produit pas ces factures dans la présente instance. La pièce n°27 visée dans ses écritures ne correspond pas en effet à ces factures. Dès lors, l’abattement proposé par l’expert apparaît cohérent et sera retenu par le tribunal.

S’agissant de la prise en charge par la locataire de l’impôt foncier, l’expert indique que "sous l’égide de l’ancienne méthode hôtelière, il était d’usage de déduire l’impôt foncier pour son montant réel ; l’impôt foncier 2015 ne nous a pas été communiqué ; en revanche il s’élevait à 1.839 € en 2019" et retient un abattement de 2% représentant un montant de 1.726 euros. En l’absence de contestation des parties, cet abattement sera retenu.

Décision du 30 Avril 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 17/11731 – N° Portalis 352J-W-B7B-CLFY7

Le loyer de renouvellement théorique après correctifs s’élève ainsi à la somme de 80.260 euros (86.300 x 93%).

S’agissant enfin de l’abattement pour précarité, l’expert a retenu un abattement pour précarité qui ne saurait excéder 10% jusqu’à la fin du 1er trimestre 2020, l’activité hôtelière ayant été globalement d’un bon, voire d’un très bon niveau sur la période, comme en atteste les chiffres d’affaires réalisés par la locataire. Il précise que cet abattement pourrait être porté a minima à 20% à compter du 2ème trimestre 2020 afin de tenir compte des conséquences exceptionnelles de la crise sanitaire sur l’activité hôtelière parisienne.

Force est de constater que la durée conséquente de l’instance en fixation de l’indemnité d’éviction a nécessairement aggravé la précarité de la locataire. En effet, le congé a été délivré le 27 mars 2015 pour le 30 septembre 2015, l’assignation au fond a été délivrée le 14 août 2017, le juge de la mise en état a désigné l’expert par ordonnance du 20 décembre 2018, le rapport n’a été déposé que le 9 décembre 2021, la clôture de l’instance au fond a eu lieu le 4 avril 2024, l’audience de plaidoirie s’est tenue le 15 janvier 2025 et l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025. Au regard de ces éléments, le tribunal retiendra un taux d’abattement pour précarité de 15%.

S’agissant des effets de la crise sanitaire, il est constant que les loyers dus pendant cette période restent exigibles et qu’il en va de même de l’indemnité d’occupation qui est la contrepartie de l’usage des locaux mis à disposition. La demande d’abattement supplémentaire lié à la crise sanitaire sera donc rejetée.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que l’indemnité d’occupation statutaire s’élève à la somme de : 80.260 x 85 % = 68.221 euros.

Dès lors, le montant de l’indemnité d’occupation statutaire sera fixé à la somme annuelle de 68.221 euros hors taxes et hors charges.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation statutaire due à la S.C.I. TUILERIES SAINT ROCH par la S.A.R.L. SAINT ROCH HOTEL à la somme annuelle de 68.221 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2015 jusqu’à la libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clefs.

S’agissant de la demande de la bailleresse d’indexation de l’indemnité d’occupation, il n’est pas contesté que le contrat de bail liant les parties ne prévoit pas de révision annuelle du loyer. Néanmoins, il est admis que l’indemnité d’occupation, fixée selon la valeur locative appréciée à la date d’échéance du bail, soit indexée pour que son montant continue de correspondre à la valeur locative des lieux en suivant les fluctuations pendant toute la durée de la procédure de fixation de l’indemnité d’éviction.

En revanche, il n’est pas opportun de l’actualiser selon l’évolution de l’indice du coût de la construction, tel que sollicité par la bailleresse, alors que l’indice le plus adapté s’agissant d’occupation de locaux commerciaux est l’indice des loyers commerciaux.

Eu égard au temps écoulé depuis la fin du contrat de bail, l’indemnité d’occupation sera indexée annuellement, sur la base de la variation du dernier indice des loyers commerciaux connu par rapport à l’indice du même trimestre de l’année précédente, pour la première fois le 1er octobre 2016.

Sur la demande de compensation

Aux termes des dispositions de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En outre, en application des dispositions de l’article 1348 du même code, la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. À moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

La S.A.R.L. SAINT ROCH HOTEL sollicite la compensation entre l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation. La S.C.I. TUILERIES SAINT ROCH n’a pas répondu sur cette demande.

En l’espèce, les parties se doivent réciproquement des sommes, il sera donc fait droit à la demande de compensation de la S.A.R.L. SAINT ROCH HOTEL, sous réserve de l’absence d’exercice par la S.C.I. TUILERIES SAINT ROCH de son droit de repentir.

Sur les demandes accessoires

L’instance et l’expertise ayant eu pour cause la délivrance par la S.C.I. TUILERIES SAINT ROCH d’un refus de renouvellement du bail, il appartient à cette dernière d’en supporter les dépens, en ce compris le coût de l’expertise, dont distraction au profit du Cabinet THEILLAC-CAVARROC conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner la S.C.I. TUILERIES SAINT ROCH à payer à la S.A.R.L. SAINT ROCH HOTEL la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En raison de l’ancienneté du litige, et afin de dénuer la voie de recours ouverte de tout caractère dilatoire, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, apparaît nécessaire et sera ordonnée, selon les dispositions de l’article 515 dudit code dans sa rédaction applicable à la date de l’introduction de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

FIXE à la somme globale de 3.357.464,18 euros le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.C.I. TUILERIES SAINT ROCH à la S.A.R.L. SAINT ROCH HOTEL qui se décompose ainsi :

— indemnité principale : 3.036.785,62 euros,

— indemnité de remploi : 303.678,56 euros,

— trouble commercial : 14.000 euros,

— frais juridiques et administratifs : 3.000 euros,

— frais de licenciement : sur production de justificatifs,

DÉBOUTE la S.A.R.L. SAINT ROCH HOTEL de ses demandes au titre des frais de réinstallation, des immobilisations non amorties et du préjudice lié au déclenchement de la plus-value du fait de l’éviction,

DÉBOUTE la S.C.I. TUILERIES SAINT ROCH de sa demande de complément d’expertise,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation des lieux due à la S.C.I. TUILERIES SAINT ROCH par la S.A.R.L. SAINT ROCH HOTEL à la somme de 68.221 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2015 jusqu’à la libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clefs,

DIT que cette indemnité d’occupation sera indexée, annuellement sur l’évolution de l’indice des loyers commerciaux, pour la première fois le 1er octobre 2016 et jusqu’à la date de départ des lieux de la locataire, en se référant au dernier indice publié par l’INSEE auxdites dates,

ORDONNE, sous réserve de l’absence d’exercice par la S.C.I. TUILERIES SAINT ROCH de son droit de repentir en application de l’article L. 145-58 du code de commerce, la compensation entre les créances respectives des deux parties,

CONDAMNE la S.C.I. TUILERIES SAINT ROCH aux entiers dépens, lesquels comprendront tous les frais de l’expertise judiciaire de Monsieur [Y] [U],

AUTORISE le Cabinet THEILLAC-CAVARROC à procéder au recouvrement direct des dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

CONDAMNE la S.C.I. TUILERIES SAINT ROCH à payer à la S.A.R.L. SAINT ROCH HOTEL la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 9] le 30 Avril 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA