REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 16 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00248 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HEG2

N° minute : 25/00348

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE GIRARD CADET

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [Y] [G], gérante

et

DEFENDEURS

Madame [V] [E] [T]

née le 17 Mai 1972 à [Localité 6] (BRESIL)

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [F] [D]

né le 25 Octobre 1982 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 04 Septembre 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025

copies délivrées le 16 OCTOBRE 2025 à :

S.C.I. FONCIERE GIRARD CADET

Madame [V] [E] [T]

Monsieur [F] [D]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 16 OCTOBRE 2025 à :

S.C.I. FONCIERE GIRARD CADET

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 26 janvier 2024, la SCI FONCIERE GIRARD CADET a donné à bail à Mme [V] [E] [T] et M. [F] [D] un logement situé au [Adresse 4] [Adresse 2] à BOURG EN BRESSE (01), pour un loyer mensuel de 520 € provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI FONCIERE GIRARD CADET a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 03 octobre 2024 ; puis elle a fait assigner Mme [V] [E] [T] et M. [F] [D] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 06 juin 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion des locataires et la condamnation de ces derniers au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 04 septembre 2025, la SCI FONCIERE GIRARD CADET, représentée par son conseil, maintient ses demandes. Elle demande ainsi au juge des contentieux de la protection :

— de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation,

— d’ordonner l’expulsion de Mme [V] [E] [T] et M. [F] [D], ainsi que tous occupants de leur chef,

— de condamner solidairement Mme [V] [E] [T] et M. [F] [D] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux,

— de condamner solidairement Mme [V] [E] [T] et M. [F] [D] à lui payer la somme de 4.680 € au titre de l’arriéré locatif au 30 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— de condamner solidairement Mme [V] [E] [T] et M. [F] [D] à lui payer la somme de 400 € pour résistance abusive et la somme de 350 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Bien que régulièrement assignés le 06 juin 2025 à domicile et à personne, Mme [V] [E] [T] et M. [F] [D] ne sont ni présents ni représentés.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience mais il ne contient pas d’information en l’absence de prise de contact par les locataires.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et est applicable en toutes ses dispositions à la présente espèce.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 06 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SCI FONCIERE GIRARD CADET justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 03 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 06 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023, « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois l’article 24 V de cette même loi dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Le bail conclu le 26 janvier 2024 contient une clause résolutoire faisant expressément référence à un délai d’un mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 03 octobre 2024, pour la somme en principal de 2.600 €.

Toutefois, ce commandemant précisait que les locataires disposaient d’un délai de deux mois pour apurer leur dette locative. Ainsi, les locataires ont pu légitimement croire qu’ils disposaient de ce délai de deux mois pour apurer leur dette, et non d’un seul mois comme prévu dans le contrat. En tout état de cause, le délai d’un mois ne peut être appliqué dans la mesure où il est inférieur au délai légal.

Il convient dès lors de faire prévaloir le délai de deux mois mentionné dans le commandement, plus favorable à la partie légalement protégée.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun règlement n’étant intervenu dans ce délai, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 04 décembre 2024.

Aucun règlement n’a été effectué depuis le mois de février 2025. En outre, aucun élément de la situation personnelle, sociale ou financière des locataires n’a été porté à la connaissance du tribunal.

En l’absence des défendeurs qui ne font aucune demande et au regard de l’augmentation de la dette des locataires, l’expulsion de Mme [V] [E] [T] et M. [F] [D] sera ordonnée, sans qu’il puisse leur être accordé de délai de paiement suspendant les effets de la clause de résiliation contenue dans le bail.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SCI FONCIERE GIRARD CADET n’a pas actualisé sa demande à l’audience, il convient en conséquence de prendre en compte la demande formulée dans l’assignation et de prononcer une condamnation en deniers ou quittances, toute somme versée après la date d’assignation venant en déduction de la dette.

La SCI FONCIERE GIRARD CADET produit un décompte démontrant que Mme [V] [E] [T] et M. [F] [D] restent devoir la somme de 4.680 € à la date du 30 avril 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse.

Les défendeurs, non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Par ailleurs, ils seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 04 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Les défendeurs seront par conséquent condamnés au paiement de cette somme de 4.680 €, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, outre les indemnités d’occupation postérieures.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Le contrat de bail ne stipule pas la solidarité entre les locataires. En outre, les locataires ne sont pas mariés, de sorte que la solidarité de l’article 220 du code civil au titre des dettes ménagères ne peut s’appliquer. La solidarité sera donc rejetée pour la condamnation en paiement des loyers et charges.

En revanche, les locataires se maintenant tous les deux dans les lieux, ils sont tenus in solidum aux indemnités d’occupation en application du principe selon lequel chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité.

De la date de résiliation du bail (4 décembre 2024) au 30 avril 2025, les indemnités d’occupation représentent la somme de 2.532 €.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La résistance abusive des locataires n’est pas établie, ni la réalité d’un préjudice distinct du simple retard pour le bailleur. En conséquence la demande de dommages-intérêts sera rejetée.

Mme [V] [E] [T] et M. [F] [D], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI FONCIERE GIRARD CADET, Mme [V] [E] [T] et M. [F] [D] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 janvier 2024 entre la SCI FONCIERE GIRARD CADET d’une part et Mme [V] [E] [T] et M. [F] [D] d’autre part concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à BOURG EN BRESSE (01) sont réunies à la date du 04 décembre 2024 ;

AUTORISE la SCI FONCIERE GIRARD CADET à faire procéder à l’expulsion de Mme [V] [E] [T] et M. [F] [D] et tous occupants de leur chef dudit logement au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Mme [V] [E] [T] et M. [F] [D] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Mme [V] [E] [T] et M. [F] [D] à verser à la SCI FONCIERE GIRARD CADET la somme de 4.680 € en deniers ou quittances (décompte arrêté au 30 avril 2025, incluant l’échéance du mois d’avril 2025), dont 2.532 € in solidum, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Mme [V] [E] [T] et M. [F] [D] à payer à la SCI FONCIERE GIRARD CADET l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment fixée, à compter du mois de mai 2025 jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion;

REJETTE la demande de la SCI FONCIERE GIRARD CADET au titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Mme [V] [E] [T] et M. [F] [D] à verser à la SCI FONCIERE GIRARD CADET une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [V] [E] [T] et M. [F] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 16 octobre 2025.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,