— N° RG 25/01484 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD4H6

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 20 Octobre 2025

Minute n°26/224

N° RG 25/01484 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD4H6

le

CCC : dossier

FE :

M^e Denis RINGUET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU DIX MARS DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. SDC RÉSIDENCE “[Localité 1] [Localité 2] II” représenté par son syndic, la Société FONCIA MARNE LA VALLEE ayant son siège [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [J] [X]

[Adresse 4]

[Localité 3]

N’ayant pas constitué avocat

Madame [N] [L] [A] épouse [X]

[Adresse 4]

[Localité 3]

N’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M^me KARAGUILIAN, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 06 Janvier 2026,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffier

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me KARAGUILIAN, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffier ;

****

EXPOSE DU LITIGE :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Mme [N] [A] épouse [X] et M. [J] [X] (ci-après dénommés « les époux [X] ») sont copropriétaires d’un appartement dépendant de la résidence « [Localité 1] [Localité 2] II », sise [Adresse 5], [Adresse 6] et [Adresse 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis régi par la loi du 10 juillet 1965, dont la société Foncia Marne la Vallée est le syndic.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 mai 2024 (AR daté du 13 juin 2024) et par courrier du 5 juin 2024, la société Foncia Marne la Vallée a adressé aux époux [X] une mise en demeure pour impayé et une relance après mise en demeure.

Le 2 août 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Localité 1] [Localité 2] II », sise [Adresse 5], [Adresse 6] et [Adresse 7] (ci-après dénommé « le syndicat des copropriétaires ») a fait signifier un commandement de payer aux époux [X].

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner les époux [X] aux fins notamment de paiement des arriérés de charges de copropriété.

La clôture de l’instruction est intervenue, le 20 octobre 2025, par ordonnance du même jour.

L’affaire a été évoquée à l’audience des plaidoiries du 6 janvier 2026 et mise en délibéré au 10 mars 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Condamner solidairement Monsieur [J] [X] et Madame [N] [A] épouse [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8]" sise à [Adresse 9] [Localité 4]) – [Adresse 5], [Adresse 6] et [Adresse 10] :

— au titre des charges de copropriété arrêtées au 20 février 2025, la somme de 10 517,85 € qui sera augmentée des intérêts légaux en matière civile à compter de la mise en demeure adressée le 13 mai 2024 ;

— au titre des frais de procédure et de recouvrement, la somme de 671,57 € ;

— au titre des dommages et intérêts, la somme de 2 000 € pour résistance abusive ;

— au titre de l’Article 700 du C.P.C, la somme de 1 500 € ;

Condamner les défendeurs aux entiers dépens ».

Le syndicat des copropriétaires soutient que, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire est tenu de participer aux charges de copropriété à proportion des quotes-parts attachées aux lots dont il est propriétaire. Il fait valoir que les charges litigieuses, afférentes aux lots n° 202 et 98, sont justifiées par les appels de fonds et les procès-verbaux d’assemblées générales ayant approuvé les comptes, de sorte que la créance invoquée est certaine, liquide et exigible. Il invoque les dispositions des articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 ainsi que celles des articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 pour fonder l’exigibilité des charges et le point de départ des intérêts. Il soutient que les démarches de recouvrement engagées constituent des frais nécessaires imputables aux copropriétaires défaillants sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait également valoir que la résistance persistante des défendeurs, caractérisée par la répétition des impayés et l’existence de procédures antérieures, a causé au syndicat des copropriétaires des difficultés de trésorerie et de gestion constitutives d’un préjudice distinct, justifiant l’allocation de dommages et intérêts.

Bien que régulièrement assignés par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice, les défendeurs n’ont pas constitué avocat.

Le jugement sera réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION :

À titre liminaire, les défendeurs n’ayant pas comparu, il appartient au tribunal, en application de l’article 472 du code de procédure civile, de statuer sur le fond et de ne faire droit aux demandes que s’il les estime régulières, recevables et bien fondées.

Sur la demande en paiement des charges :

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots;

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive, toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit notamment à l’appui de sa demande :

— le relevé de propriété ;

— le contrat de syndic ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 18 avril 2023, 4 avril 2024 et 30 septembre 2024 ;

— la mise en demeure de payer en date du 13 mai 2024, le courrier de relance en date du 5 juin 2024 et le commandement de payer, signifié le 2 août 2024 ;

— l’état récapitulatif détaillé de la créance au 4 mars 2025 faisant état d’un solde débiteur global de 11.189,42 euros ;

— les appels de fonds du 1er janvier 2024 au 31 mars 2024 ;

— les précédents jugements des 27 septembre 2019 et 15 septembre 2023.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant de son montant, selon le décompte arrêté au 4 mars 2025, la créance certaine, liquide et exigible au titre des arriérés de charges de copropriété, s’élève à la somme de 10.517,85 euros.

Les époux [X] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 mars 2025.

Sur les frais de procédure et de recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

En l’espèce, à l’examen du compte arrêté au 4 mars 2025, le décompte intègre les sommes suivantes :

-13/05/2024 : mise en demeure : 42 euros,

-05/06/2024 : intérêts de retard au 05/06/2024 : 6,91 euros,

-05/06/2024 : relance après mise en demeure : 33 euros,

-22/07/2024 : suivi du dossier transmis à l’huissier : 150 euros,

-02/10/2024 : sommation de payer aff. [X] : 139,66 euros,

-21/11/2024 : RL5S- suivi du dossier transmis à l’avocat : 150 euros,

-20/02/2025 : RL5S- suivi du dossier transmis à l’avocat : 150 euros.

Soit la somme totale de 671,57 euros.

Les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qu’il convient de mettre à la charge des époux [X] s’élève à la somme de 214,66 euros (42 euros + 33 euros + 139,66 euros).

Sur la demande de dommages-intérêts :

Le défaut de paiement réitéré par les époux [X] des charges de copropriété dont ils sont débiteurs cause nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires consistant dans les difficultés de gestion et de trésorerie que leur carence lui cause inévitablement.

En application de l’article 1240 du code civil, ils seront donc condamnés solidairement à lui payer la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les époux [X], partie perdante, seront solidairement condamnés aux dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, les époux [X], partie condamnée aux dépens, seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile prévoit :

« Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

En l’espèce, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [N] [A] épouse [X] et M. [J] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Localité 1] [Localité 2] II » sise [Adresse 5], [Adresse 6] et [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Marne la Vallée, la somme de 10.517,85 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2025;

CONDAMNE solidairement Mme [N] [A] épouse [X] et M. [J] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Localité 1] [Localité 2] II » sise [Adresse 5], [Adresse 6] et [Adresse 11] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Marne la Vallée, la somme de 214,66 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE solidairement Mme [N] [A] épouse [X] et M. [J] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 12] » sise [Adresse 5], [Adresse 6] et [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Marne la [Adresse 13], la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Mme [N] [A] épouse [X] et M. [J] [X] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement Mme [N] [A] épouse [X] et M. [J] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Localité 1] [Localité 2] II » sise [Adresse 5], [Adresse 6] et [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Marne la Vallée, la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.

Le greffier, Le tribunal