REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 15 MAI 2025

N° RG 25/00089 – N° Portalis DBWH-W-B7J-G74R

N° minute : 25/00182

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE DI 01/2008

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Eric ROZET, avocat au barreau de l’Ain, substitué par M^e Annie MONNET-SUETY, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDERESSE

Madame [K] [Y]

née le 21 Mars 1994 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 03 Avril 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025

copies délivrées le 15 MAI 2025 à :

S.C.I. FONCIERE DI 01/2008

Madame [K] [Y]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 15 MAI 2025 à :

S.C.I. FONCIERE DI 01/2008

RAPPEL DES FAITS

La SCI FONCIERE DI 01/2008 a donné à bail à Mme [K] [Y] un logement situé au rez-de-chaussée, [Adresse 4] à BOURG EN BRESSE (01) et un emplacement de parking sis à la même adresse par contrat du 20 octobre 2021, pour un loyer mensuel de 381,37 € provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI FONCIERE DI 01/2008 a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 13 novembre 2024 ; puis elle a fait assigner Mme [K] [Y] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 10 février 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion de la locataire et la condamnation de cette dernière au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 03 avril 2025, la SCI FONCIERE DI 01/2008, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Elle demande ainsi au juge des contentieux de la protection :

— de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail;

— d’ordonner l’expulsion de Mme [K] [Y], ainsi que tous occupants de son chef,

— de condamner Mme [K] [Y] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux,

— de condamner Mme [K] [Y] à lui payer la somme de 8.146,28 € au titre de l’arriéré locatif au 10 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre la somme de 450 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX et de l’assignation.

La SCI FONCIERE précise que la locataire a effectué un règlement de 500 € le 10 mars 2025 mais qu’aucun règlement n’avait été fait avant cette date.

Bien que régulièrement assignée le 10 février 2025 à étude, Mme [K] [Y] n’est ni présente ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience indiquant que la locataire n’a pas sollicité l’aide du travailleur social.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l’article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l’assignation au représentant de l’Etat et l’audience et les dispositions relatives à l’octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 12 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SCI FONCIERE DI 01/2008 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois l’article 24 V de cette même loi dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Le bail conclu le 20 octobre 2021 contient une clause résolutoire (article 4) faisant expressément référence à un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 novembre 2024, pour la somme en principal de 6.978,18 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun règlement n’étant intervenu dans le délai, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 janvier 2025.

En l’espèce, si la locataire a effectué deux règlements de 553,18 € et 500 € les 10 février et 10 mars 2025, il y a lieu de constater qu’aucun règlement n’avait été effectué depuis le mois de mars 2024. En outre, la dette locative est ancienne puisqu’elle remonte au mois d’août 2022. Enfin, la locataire n’a pas sollicité l’aide des services sociaux.

En l’absence de la défenderesse qui ne fait aucune demande et au regard de l’augmentation de la dette de la locataire, l’expulsion de Mme [K] [Y] sera ordonnée, sans qu’il puisse lui être accordé de délai de paiement suspendant les effets de la clause de résiliation contenue dans le bail.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SCI FONCIERE DI 01/2008 produit un décompte démontrant que Mme [K] [Y] reste devoir la somme de 8.146,28 € à la date du 10 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse et déduction faite d’un dernier règlement de 500 € effectué le 10 mars 2025.

La défenderesse, non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Par ailleurs, elle sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 14 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La défenderesse sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 8.146,28 € avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2025, outre les indemnités d’occupation postérieures.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [K] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI FONCIERE DI 01/2008, Mme [K] [Y] sera condamnée à lui verser la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 octobre 2021 entre la SCI FONCIERE DI 01/2008 et Mme [K] [Y] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à BOURG EN BRESSE (01) et l’emplacement de parking sis à la même adresse sont réunies à la date du 14 janvier 2025 ;

AUTORISE la SCI FONCIERE DI 01/2008 à faire procéder à l’expulsion de Mme [K] [Y] et tous occupants de son chef dudit logement au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Mme [K] [Y] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Mme [K] [Y] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2008 la somme de 8.146,28 € (décompte arrêté au 10 mars 2025, incluant l’échéance du mois de février 2025 et un règlement de 500 € effectué le 10 mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 10 février 2025;

CONDAMNE Mme [K] [Y] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2008 l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment fixée, à compter du mois de mars 2025 jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion ;

CONDAMNE Mme [K] [Y] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2008 une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [K] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX et de l’assignation ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 15 mai 2025.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,