TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 5]

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[Localité 7]

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Télécopie : [XXXXXXXX01]

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N° RG 24/01962 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z2A7

Minute : 25/00013

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

Représentant : M. [B] [I] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Madame [C] [N]

Madame [P] [N]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 Janvier 2025

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

venant aux droits de l’OPH DE [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par Monsieur [B] [I] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Madame [C] [N]

(décédée)

Madame [P] [N]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 06 Décembre 2024

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 22 novembre 1996 et à effet au même jour, l’OPH de [Localité 7] aux droits duquel vient l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT, a donné à bail à Mme [C] [N] et à Mme [P] [N] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 1642 francs soit 250,32 euros, outre une provision pour charges récupérables.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2024, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l’OPH de [Localité 7] a fait signifier à Mme [C] [N] et à Mme [P] [N] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à justifier de l’assurance contre les risques locatifs et d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme de 1 653,36 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 6 mai 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 août 2024 remis à étude l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l’OPH BOBIGNY a fait assigner Mme [C] [N] et Mme [P] [N] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience 6 décembre 2024, au visa des articles 7 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

— voir constater que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies pour défaut de paiement des loyers et des charges et pour défaut de production de l’attestation d’assurance. Par voie de de conséquence constater la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion des défenderesses ainsi que celle de tous occupants de leur chef des locaux sis [Adresse 3] au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédure civiles d’exécution,

— condamner solidairement les défenderesses à payer au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à leur départ effectif et celui de tout occupant de leur chef,

— condamner solidairement les défenderesses à payer au bailleur la somme de 3 597,91 euros, arrêtée à la date du 29/07/2024, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l’audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— condamner solidairement les défenderesses au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile car il serait inéquitable de laisser au bailleur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû engager pour recouvrer sa créance,

— condamner solidairement les défenderesses aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-Saint-Denis le 9 août 2024.

A l’audience du 6 décembre 2024, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT représenté par [B] [I] muni d’un pouvoir régulier, a indiqué se désister de ses demandes à l’encontre de Mme [C] [N], celle-ci étant décédée le 13 février 2022 et a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance à l’encontre de Mme [P] [N]

Mme [P] [N], régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [P] [N] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur le désistement des demandes à l’encontre de Mme [C] [N]

Il convient de constater le désistement de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT de ses demandes à l’encontre de Mme [C] [N], celui-ci étant parfait.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur produit, au soutien de sa demande, le bail signé le 22 novembre 1996 démontrant l’obligation de payer les loyers et charges de la locataire, Mme [P] [N]. Il produit également un décompte de la créance arrêté au 5 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse mentionnant une dette de 7 379,29 euros. Ce décompte prend en compte des « pénalités de non-réponse à enquête ». Cependant, le bailleur ne verse aux débats aucune pièce justifiant que la locataire a l’obligation de payer une telle pénalité. Il convient donc de déduire ces pénalités du solde de la dette et de considérer que l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT rapporte la preuve de l’existence d’un arriéré de loyers, indemnités d’occupation liquidées et charges impayés à hauteur de 7 341,19 euros (7 379,29 – (7,62x5)).

En conséquence, il convient de condamner Mme [P] [N] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de 7 341,19 euros arrêtée au 5 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse et ce avec intérêts au taux légal à hauteur de 3 597,91 euros à compter du 7 août 2024, date de l’assignation et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de Seine-Saint-Denis par courrier recommandé avec accusé de réception le 6 mai 2024, soit deux mois avant l’assignation du 7 août 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 9 août 2024 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification de l’assurance

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, si le bail prévoit que " périodiquement, à la demande de l’office HLM, la preuve de la souscription de ses assurances [couvrant les divers risques locatifs] doit être fournie par les locataires qui produire une police d’assurance et une attestation de paiement des primes ", il ne prévoit aucune sanction en cas de non-respect de cette obligation.

L’OPH EST ENSEMBLE HABITAT sera donc débouté de sa demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire en raison du défaut de justification de l’assurance.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges

Le bail du 23 novembre 1996 contient une clause qui stipule : « en cas de non-paiement de sommes dues à l’organisme, loyers ou charges régulièrement appelés d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyers en principal, le présent contrat pourra après examen du cas en liaison avec le service social du secteur être résilié de plein droit à l’initiative de l’office HLM par un commandement de payer sans effet. Le locataire dispose d’un mois pour saisir le juge des référés. »

La loi du 6 juillet 1989, dont les dispositions sont d’ordre public, prévoyait à son article 24 au moment de la conclusion du contrat comme de son dernier renouvellement, que la clause résolutoire insérée au bail ne pouvait produire effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a fait signifier, le 14 mai 2024 à Mme [P] [N] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 1 653,36 euros. La dette est supérieure à trois mois de loyers en principal.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 22 novembre 1996 est résilié à la date du 15 juillet 2024.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de Mme [P] [N], devenue occupante sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Mme [P] [N], devenue occupante sans droit ni titre depuis le 15 juillet 2024, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT du préjudice causé par cette occupation. En conséquence, elle sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 15 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des sommes déjà versées.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur les demandes accessoires

Mme [P] [N], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ces dépens comprendront notamment le coût du commandement de payer du 14 mai 2024 et celui de l’assignation du 7 août 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constate le désistement de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Mme [C] [N],

Déboute l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT de sa demande visant à voir déclarer acquise la clause résolutoire pour défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs,

Déclare recevable la demande de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 22 novembre 1996, entre l’OPH de [Localité 7] aux droits duquel vient l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT et Mme [P] [N] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 15 juillet 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne Mme [P] [N] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de 7 341,19 euros arrêtée au 5 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse avec intérêts au taux légal à hauteur de 3 597,91 euros à compter du 7 août 2024, date de l’assignation et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local d’habitation situé [Adresse 3], de Mme [P] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [P] [N] à compter du 15 juillet 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

Condamne par provision Mme [P] [N] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 15 juillet 2024, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des sommes déjà versées,

Condamne Mme [P] [N] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 14 mai 2024 et celui de l’assignation du 7 août 2024,

Condamne Mme [P] [N] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 10 janvier 2025.

Le Greffier Le Juge