REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 23 AVRIL 2026

N° RG 25/00394 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HHKJ

N° minute : 26/00111

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA avocat au barreau de Lyon, substituée par M^e Christelle RICORDEAU, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEUR

Monsieur [W] [P]

né le 23 Octobre 1976 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2] [Localité 2]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 05 Mars 2026

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Avril 2026

copies délivrées le 23 AVRIL 2026 à :

ACTION LOGEMENT SERVICES

Monsieur [W] [P]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 23 AVRIL 2026 à :

ACTION LOGEMENT SERVICES

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 21 novembre 2024, Mme [S] [R] épouse [X] et M. [G] [X] ont donné à bail à M. [W] [P] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], [Adresse 4] à [Localité 2] (01), pour un loyer mensuel de 650 € provisions sur charges incluses.

Le cautionnement de ce contrat est assuré par la société ACTION LOGEMENT SERVICES en vertu d’un contrat signé le 25 novembre 2024 par le bailleur M. [G] [X].

Suite à des incidents de paiement, Mme [S] [R] épouse [X] et M. [G] [X] se sont adressés à la caution afin qu’il leur soit réglé les sommes dues par le locataire.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 07 juillet 2025 ; puis elle a fait assigner M. [W] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement des arriérés locatifs.

A l’audience du 05 mars 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Elle demande ainsi au juge des contentieux de la protection de :

— constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail ;

— d’ordonner l’expulsion de M. [W] [P], ainsi que tous occupants de son chef ;

— de condamner M. [W] [P] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux, sur justification d’une quittance subrogative ;

— de condamner M. [W] [P] à lui payer la somme actualisée de 5.228,06 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation à compter de la présente assignation ;

— de condamner M. [W] [P] à lui payer la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

M. [W] [P] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 50 € par mois en règlement de l’arriéré. Il fait valoir avoir repris le paiement du loyer courant avec un acompte de 50 €. Il explique être en arrêt maladie, percevoir entre 500 et 600 € de revenus par mois et avoir deux enfants. En outre, il déclare avoir une dette de pension alimentaire auprès de la CAF et avoir déposé un dossier de surendettement en octobre 2025 pour lequel la commission de surendettement a imposé un effacement partiel des dettes.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Elle est applicable en toutes ses dispositions à la présente espèce étant précisé que le bail conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de cette loi mentionne un délai de régularisation de six semaines dans le cadre de la mise en oeuvre de la clause résolutoire.

I. SUR LA SUBROGATION DE LA SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES :

Aux termes de l’article 2306 du code civil dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. En outre, la caution a intérêt à agir contre le débiteur principal afin de limiter son obligation à l’égard du créancier.

En l’espèce, au soutien de son action, la société ACTION LOGEMENT SERVICES produit :

— le contrat de bail,

— le contrat de cautionnement VISALE qui stipule expressément : « Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous les droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et /ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation »,

— des quittances subrogatives dont la dernière du 15 janvier 2026 pour un montant total de 5.478,48 € jusqu’au mois de janvier 2026.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a donc qualité pour agir contre le défendeur et ses demandes sont recevables.

II. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 04 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 09 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 21 novembre 2024 contient une clause résolutoire faisant expressément référence à un délai de six semaines et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 07 juillet 2025, pour la somme en principal de 1.999,40 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, les règlements intervenus les 03 juillet et 01 août 2025 étant insuffisants pour solder l’intégralité de la dette, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 août 2025.

Il convient de noter que la décision de recevabilité du dépôt de surendettement déposé par M. [W] [P] étant postérieure au délai de six semaines, elle n’a pas d’effet sur l’acquisition de cette clause résolutoire.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte en date du 13 février 2026 et une dernière quittance subrogative en date du 15 janvier 2026 démontrant que M. [W] [P] reste lui devoir la somme de 5.228,06 €, échéance du mois de janvier 2026 incluse.

M. [W] [P] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Par ailleurs, en cas de prise d’effet de la résiliation du bail, il doit être condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 19 août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Le défendeur sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 5.228,06 €, arrêtée au 13 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, outre les indemnités d’occupation postérieures, sur justification d’une quittance subrogative.

Plusieurs règlements ayant été effectués après le commandement de payer puis après l’assignation, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil,

Il sera rappelé que l’existence d’une procédure de surendettement et la mise en place de mesures imposées dans le dossier de surendettement de M. [W] [P], dont le tribunal ignore si elle a été contestée, ne fait pas obstacle à ce que le créancier puisse saisir le juge du fond pour obtenir un titre exécutoire, mais que l’exécution de ce titre sera différée et devra se conformer à ce qu’il est prévu dans le cadre de la procédure de surendettement.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VIII dispose désormais : "Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. ”

En l’espèce, M. [W] [P] a sollicité des délais de paiement suspensifs et a proposé de reprendre le paiement du loyer courant, outre la somme de 50 € par mois en règlement de l’arriéré. Il justifie avoir réglé la somme de 50 € auprès de la caution au mois de février 2026 et avoir repris le paiement du loyer courant auprès du bailleur. En outre, il a expliqué être en arrêt maladie, percevoir entre 500 et 600 € de revenus par mois et avoir deux enfants.

De surcroit, M. [W] [P] a bénéficié le 06 janvier 2026 de mesures imposées par la commission de surendettement et en particulier de l’effacement d’une dette de loyer de 3.526,42 € à l’égard de la société ACTION LOGEMENT SERVICE. En revanche, le tribunal ignore si ces mesures ont été contestées.

Compte tenu de ces éléments, M. [W] [P] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de M. [W] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et leur expulsion, la clause résolutoire reprenant alors son plein effet.

La créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans la procédure de surendettement.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [W] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 novembre 2024 entre Mme [S] [R] épouse [X] et M. [G] [X] d’une part et M. [W] [P] d’autre part concernant le logement à usage d’habitation situé au 1er étage, [Adresse 4] à [Localité 2] (01) sont réunies à la date du 19 août 2025 ;

CONDAMNE M. [W] [P] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5.228,06 € (décompte arrêté au 13 février 2026, incluant l’échéance du mois de janvier 2026 et un dernier règlement de 50 € effectué le 05 février 2026), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [W] [P] à s’acquitter de cette somme selon les termes et conditions fixées dans la procédure de surendettement (effacement à hauteur de 3.526.42 €), pour le surplus, à hauteur de 33 mensualités de 50 € par mois, une 34e mensualité soldant la dette, et ce, en plus des loyers et charges courants ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [W] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société ACTION LOGEMENT SERVICES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [W] [P] soit condamné à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou l’expulsion, dans la limite des sommes que la société ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées aux bailleurs à ce titre ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [W] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 23 avril 2026.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,