DU 18 Mars 2026 Minute numéro :

N° RG 26/00073 – N° Portalis DB3U-W-B7K-O4O3

Code NAC : 72I

S.D.C. 115 DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DU CENTRE COMMERCIAL -, [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS SEGINE,, [Adresse 2]

C/

S.C.I. EWAN

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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JUGEMENT EN LA FORME ACCELÉRÉE AU FOND

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.D.C. 115 DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DU CENTRE COMMERCIAL -, [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS SEGINE,, [Adresse 2], dont le siège social est sis, [Adresse 3]

représentée par Maître Pascal PIBAULT de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 100, M^e Philippe FIELOUX, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

S.C.I. EWAN, dont le siège social est sis, [Adresse 4]

non représenté

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Débats tenus à l’audience du : 11 Février 2026

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 18 Mars 2026

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EXPOSE DU LITIGE

La S.C.I. EWAN est propriétaire des droits et biens immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier sis, [Adresse 5], consistant en local commercial formant le lot n°0115347 de la copropriété, cadastré section AY numéro, [Cadastre 1].

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 18 novembre 2025 distribuée le 27 novembre 2026, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble formant la copropriété 115 de l’ensemble immobilier du Centre commercial principal ,«[Adresse 6]» sis, [Adresse 5], a mis en demeure la S.C.I. EWAN de payer dans un délai de trente jours la somme de 27.872,08 euros au titre des charges de copropriété impayées et des frais, selon décompte arrêté au 13 novembre 2025, au visa de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2026, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble formant la copropriété 115 de l’ensemble immobilier du Centre commercial principal «, [Adresse 6] » sis, [Adresse 5] représenté par son syndic, la S.EG.I.N.E., a fait assigner selon la procédure accélérée au fond devant ce tribunal la S.C.I. EWAN, notamment au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de voir :

CONSTATER, DIRE ET JUGER que la SCI EWAN reste redevable de charges de Copropriété à régler AU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES SYNDICAT DE L’IMMEUBLE FORMANT LA COPROPRIÉTÉ 115 DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DU CENTRE COMMERCIAL PRINCIPAL «, [Adresse 6] » sis, [Adresse 7] à hauteur de somme de 31.651,93 € ainsi que des frais nécessaires exposés par le Syndicat pour recouvrer sa créance, et ce selon détail ci-dessous ;DIRE ET JUGER que les charges qui restent dues par le Copropriétaire au sein de Ia copropriété ne sont pas contestables ;En conséquence,CONDAMNER LA SCI EWAN à PAYER AU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES SYNDICAT DE L’IMMEUBLE FORMANT LA COPROPRIÉTÉ 115 DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DU CENTRE COMMERCIAL PRINCIPAL «, [Adresse 6] » sis, [Adresse 7] la somme totale de 33.171.93 € avec intérêt au taux légal à compter du 27 novembre 2025, date de la première présentation de la mise en demeure :Dont 31.651.93 € au titre des charges restant dues mises à sa charge ; Dont 1.520 € au titre des frais nécessaires exposés par le Syndicat mis à la charge de SCI EWAN, débiteur défaillant, et ce en vertu de l’article 10-l ;DIRE qu’il sera fait application sur cette somme des intérêts au taux légal à compter de l’expiration du délai de trente jours figurant dans la mise en demeure datée du 18 novembre 2025 et pour le surplus à compter de l’assignation et ce, avec capitalisation jusqu’à la date de son complet versement.CONSTATER, DIRE ET JUGER que la résistance abusive du Copropriétaire à régler ses charges dues a causé un préjudice au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la Copropriété ;DIRE ET JUGER que le Copropriétaire a engagé sa responsabilité vis-à-vis du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la Copropriété.En conséquence,CONDAMNER la SCI EWAN à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES SYNDICAT DE L’IMMEUBLE FORMANT LA COPROPRIÉTÉ 115 DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DU CENTRE COMMERCIAL PRINCIPAL «, [Adresse 6] » sis, [Adresse 7] la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts ;RAPPELER l’exécution provisoire nonobstant appel et sans caution ;CONDAMNER la SCI EWAN aux entiers dépens, dont le montant pourra être directement recouvré par Pascal PIBAULT, avocat au Barreau de Val-d’Oise conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;CONDAMNER la SCI EWAN à VERSER AU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES SYNDICAT DE L’IMMEUBLE FORMANT LA COPROPRIÉTÉ 115 DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DU CENTRE COMMERCIAL PRINCIPAL «, [Adresse 6] » sis, [Adresse 7] la somme de 3.262,16 € au titre des frais irrépétibles qu’il a dû engager pour assurer la présente procédure.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 février 2026, lors de laquelle le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation.

Régulièrement citée à personne morale, la S.C.I. EWAN n’a pas comparu, ni constitué avocat;

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 18 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en principal de paiement des charges :

En vertu des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.» ;

Par ailleurs, en vertu de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

“ Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale” ;

Et en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

“Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation et ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale n’ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige” ;

En l’espèce le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble formant la copropriété 115 de l’ensemble immobilier du Centre commercial principal «, [Adresse 6] » sis, [Adresse 8], [Localité 2], [Adresse 9] verse les pièces suivantes à l’appui de ses demandes :

— l’attestation d’immatriculation au registre national des entreprises de la S.C.I. EWAN ;

— le relevé de copropriété dont il résulte que la S.C.I. EWAN est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot numéro 0115547 ;

— le règlement de copropriété ;

— le contrat de syndic à effet au 17/12/2024 jusqu’au 16/12/2027 :

— les procès-verbaux d’assemblées générales du 25 avril 2024 et du 17 décembre 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes concernés et voté les budgets prévisionnels;

— une attestation de non recours s’agissant des décisions prises lors des assemblées générales du 31mai 2024 et du 17 décembre 2024 ;

— la lettre de mise en demeure en date du 18 novembre 2025 d’avoir à régler les charges courantes et fonds de travaux votés et rappelant les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 précité ;

— les appels de fonds ;

— les relevés de compte individuel de la S.C.I. EWAN arrêté au 13 novembre 2025 et au 7 janvier 2026 ;

Aucune pièce de la procédure ne permet d’établir que la S.C.I. EWAN a réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure dans le délai de trente jours à compter de sa présentation;

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que les comptes ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires et les budgets provisionnels fixés par ces derniers pour les exercices à venir.

Dès lors, l’intégralité des provisions sur charges, des cotisations du fond de travaux de l’exercice en cours ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédent est devenues exigible.

Le Syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de provisions du 4ème trimestre 2024 au 1er trimestre 2026, du solde des charges courantes 2023 ainsi qu’un décompte individuel arrêté au 7 janvier 2026 sur lequel il apparait une dette de 31.651,93 euros.

Au regard de ces éléments et des décomptes produits, il convient de condamner la S.C.I. EWAN à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 31.651,93 euros, pour la période du 1er octobre 2024 au 7 janvier 2026, appels de fonds du 1er trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2025 sur la somme de 27.872,08 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Dès lors, il apparaît que doivent être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tous les frais réclamés et liés au défaut de paiement de charge tels que défini par le Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;Relance après mise en demeure ;

Conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé ;Frais de constitution d’hypothèque ;Frais de mainlevée d’hypothèque ;Dépôt d’une requête en injonction de payer ;Constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;Suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;

Le Syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 1.520 euros au titre des frais nécessaires, décomptés comme suit :

17/12/2024 : Honoraires suivi dossier avocat 500 €25/06/2025 : Honoraires suivi contentieux 1er semestre 510 €23/12/2025 : Honoraires suivi contentieux 2ème semestre 510 €

Si le Syndicat des copropriétaires produit les factures des frais réclamés, ces derniers sont pour certains antérieurs à la mise en demeure du 18 novembre 2025 et apparaissent excessifs en ce qu’ils ne sont pas nécessaires au recouvrement de la dette et l’augmentent artificiellement.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement des frais.

Sur la demande de dommages-intérêts :

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, la S.C.I. EWAN a déjà été condamnée par le tribunal judiciaire de PONTOISE le 18 décembre 2024 pour des charges impayées à hauteur de 21.035,02 euros.

Or, la carence répétée de la défenderesse et le montant important des impayés de charges causent au Syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, mettant en péril l’équilibre de la trésorerie, générant des démarches supplémentaires pour la copropriété et aggravant ses charges de gestion.

Il conviendra en conséquence de condamner la S.C.I. EWAN à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble formant la copropriété 115 de l’ensemble immobilier du Centre commercial principal «, [Adresse 6] » sis, [Adresse 5] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la S.C.I. EWAN succombe à la procédure et sera donc condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il apparaît inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble formant la copropriété 115 de l’ensemble immobilier du Centre commercial principal «, [Adresse 6] » sis, [Adresse 5] le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner la S.C.I. EWAN à lui payer la somme de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe ;

CONDAMNONS la S.C.I. EWAN à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble formant la copropriété 115 de l’ensemble immobilier du Centre commercial principal ,«[Adresse 6]» sis, [Adresse 10] la somme de 31.651,93 euros au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 7 janvier 2026, appels de fonds du 1er trimestre 2026 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 26 novembre 2025 sur la somme de 27.872,08 euros et à compter de l’assignation pour le surplus;

DÉBOUTONS le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble formant la copropriété 115 de l’ensemble immobilier du Centre commercial principal «, [Adresse 6] » sis, [Adresse 5] de sa demande de paiement au titre des frais de recouvrement engagés ;

CONDAMNONS la S.C.I. EWAN à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble formant la copropriété 115 de l’ensemble immobilier du Centre commercial principal «, [Adresse 6] » sis, [Adresse 5] une somme de 1.000 euros à titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNONS la S.C.I. EWAN aux dépens ;

CONDAMNONS la S.C.I. EWAN à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble formant la copropriété 115 de l’ensemble immobilier du Centre commercial principal «, [Adresse 6] » sis, [Adresse 8], [Localité 2], [Adresse 9] la somme de 1.500euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 18 Mars 2026;

LA GREFFIERE LE PRESIDENT