République française

Au nom du peuple français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 07 MAI 2026

S.A.S.U. [1] [Localité 1], S.C.I. [2]

C/ Société [3],

Maître [E] [A], S.C.I. [4],

S.C.P. [5] [X] [K],

Maître [X] [K], S.A. [3],

Monsieur [W] [B], S.A.R.L. [6],

S.C.P. [7] [E] [A] [8]

N° du dossier : N° RG 26/00011 – N° Portalis DBXE-W-B7K-FKHS

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

63B

A l’audience publique des référés tenue le sept Mai deux mil vingt six,

Nous, […] […], président du tribunal judiciaire de BOURGES, assisté de […] […], greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.A.S.U. [1] [Localité 1]

dont le siège social est situé [Adresse 1]

S.C.I. [2]

dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représentés par M^e Stéphane INGOLD de la SELARL RETAIL PLACES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et par M^e Fabien SECO de la SCP ROUAUD & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES, avocat postulant

ET :

[3]

dont le siège social est situé [Adresse 3]

S.A. [3],

dont le siège social est situé [Adresse 3]

Maître [E] [A], notaire associé de la S.C.P. [7] [E] [A] [8]

sise [Adresse 4]

S.C.P. [7] [E] [A] [8]

dont le siège social est situé [Adresse 4]

Représentées par M^e Miche RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau du VAL D’OISE, avocat plaidant et par M^e Frédérique LERASLE de la SELARL ALCIAT-JURIS, avocat au barreau de BOURGES, avocat postulant

S.C.I. [4], en liquidation amiable prise en la personne de son liquidateur, Monsieur [W] [B]

dont le siège social est situé [Adresse 1]

Monsieur [W] [B] ès-qualité de liquidateur de la SCI [4]

demeurant [Adresse 5]

S.A.R.L. [6]

dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représentés par M^e Pascal LEMAITRE de la SELARL INTUITU AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et par M^e Béatrice BOUILLAGUET de la SCP GERIGNY & ASSOCIÉS, avocat au barreau de BOURGES, avocat postulant

S.C.P. [5] [X] [K]

dont le siège social est situé [Adresse 6]

Maître [X] [K]

demeurant [Adresse 6]

Représentés par Maître Pierrick SALLE de la SCP SOREL & ASSOCIÉS, avocat au barreau de BOURGES

La cause appelée à l’audience du 09 Avril 2026, où après avoir entendu les représentants des parties en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Mai 2026 par mise à disposition au greffe, date à laquelle la décision est rendue.

* *

*

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature publique du 31 mars 2025 reçu par Me [X] [K] avec le concours de Me [E] [A], la SCI [4] a vendu à la SCI [2] un ensemble immobilier à usage d’hôtel situé [Adresse 1] à [Localité 1] loué à la SARL [6]. Le même jour cette dernière a vendu à la SAS [1] [Localité 1] son fonds de commerce.

Les acquéreurs ont les 9 juillet et 9 octobre 2025 notifié aux vendeurs et leur notaire sommation de se voir indemnisés pour tromperie par omission d’information et fausses déclarations.

Vu les assignations des 23 janvier 2026 et les conclusions formées par la SCI [2] et la SAS [1] [Localité 1] à l’égard de :

— la SARL [6]

— la SCI [4]

— [W] [B] es qualité de liquidateur de la SCI [4]

— Me [X] [K]

— la SCP [5] [X] [K]

— Me [E] [A]

— la SCP [7] [E] [A] [8]

— la SA [3]

— la société [3]

Aux fins de :

— les déclarer recevables et bien fondées et débouter les défendeurs de leurs demandes ;

— se déclarer compétent pour statuer sur l’entier litige ;

— à titre principal, juger que la SCI [4] a caché des vices et procédé à de fausses déclarations dans l’acte de cession des locaux à la SCI [2], et juger qu’elle reste tenue des vices dont elle avait connaissance ;

— juger que la SCI [4] avait une parfaite connaissance du fonds de commerce puisque son dirigeant était également dirigeant de la société locataire exploitant ledit fonds dans les locaux ;

— juger que la SARL [6] a caché des vices et procédé à de fausses déclarations dans l’acte de cession du fonds de commerce à la SAS [1] [Localité 1] ;

— juger que les vices affectant les locaux et le fonds de commerce sont de nature à rendre les locaux et le fonds de commerce vendus impropre à l’usage auquel ils étaient destinés par la SCI [2], c’est-à-dire location de locaux à destination d’hôtel restaurant, et par la SAS [1] [Localité 1], c’est-à-dire prise à bail d’un hôtel restaurant de trois étoiles, ou qu’ils diminuent tellement cet usage que lesdites sociétés ne les auraient pas acquis ou en auraient donné un moindre prix si elles les avaient connus, et condamner à titre provisionnel la SCI [4] à payer à la SCI [2] la somme à parfaire de 130 774,36€ correspondant à la somme de 7200€ déjà payée au titre des travaux en terrasse, 22 814,70€ au titre du devis portant sur les travaux à accomplir en terrasse, 100 759,66€ au titre du devis portant sur les canalisations ;

— condamner à titre provisionnel la SARL [6] à payer à la SAS [1] [Localité 1] la somme à parfaire de 132 627,56€ correspondant à la somme de 32 987,74€ déjà payée, et 99 639,92€ correspondant aux devis relatifs aux travaux portant équipements du fonds de commerce ;

— condamner à titre de provision [W] [B] es qualité de liquidateur amiable de la SCI [4] au paiement de toutes les sommes mises à la charge de cette dernière ;

— subsidiairement, ordonner la mise en place d’un séquestre entre les mains du bâtonnier de l’ordre des avocats d’ORLEANS, pour les sommes ci-dessus sollicitées, dans l’attente de la décision à intervenir en ouverture de rapport ;

— subsidiairement, enjoindre à titre conservatoire à Me [K], séquestre du prix de cession du fonds de commerce, de ne pas se libérer de la somme de 132 627,66€ correspondant aux demandes provisionnelles de la SAS [1] [Localité 1] ;

— juger que Me [X] [K], la SCP [5] [X] [K], Me [E] [A] et la SCP [7], [E] [A] [8] ont manqué à leur devoir de conseil à l’égard des cédants ;

— juger que les manquements de ces notaires ont permis aux vendeurs de cacher des vices et procéder à de fausses déclarations sur les éléments essentiels du fonds de commerce et des locaux ainsi que d’obtenir le paiement d’un prix que les acquéreurs ne leur auraient pas proposé s’ils avaient connu les vices ;

— juger que ces notaires ont engagé leur responsabilité civile professionnelle, et les condamner à titre provisionnel solidairement avec les vendeurs au paiement de toutes les condamnations mises à leur charge ;

— ordonner une expertise judiciaire aux frais avancés par les défendeurs, pour décrire les désordres malfaçons et non conformités désignés par les demanderesses dans leurs assignations et conclusions, déterminer les vices que les vendeurs ne pouvaient ignorer, et les responsabilités susceptibles d’être engagées ;

— condamner la SARL [6] à payer à la SAS [1] [Localité 1] la provision de 13 117,42€ au titre des proratas de congés payés ;

— condamner in solidum les défendeurs au paiement de la somme de 6000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit du cabinet de l’avocat constitué.

A ces effets, les requérantes soutiennent que :

— le tribunal judiciaire est juridiction de droit commun et en matière de compétence d’attribution l’indivisibilité des demandes fait échec à la compétence exclusive d’une juridiction ; de plus, la compétence du tribunal judiciaire est retenue lorsque la responsabilité civile professionnelle d’un notaire est recherchée ; or la SARL [6] et la SCI [4] ont un unique et même dirigeant à la fois propriétaire de l’immeuble bailleur et exploitant du fonds et locataire, les deux sociétés relevant d’un ensemble économique ; il n’est pas possible de dissocier la connaissance des vices qu’avait le dirigeant en donction de ses qualités ; la décision à intervenir aura nécessairement des conséquences sur le bail commercial en cours et les obligations réciproques des sociétés [2] et [1] [Localité 1], et il convient d’éviter le risque de contradiction de décisions ;

— le vendeur avait parfaite connaissance des locaux et du fonds par lui crée et exploité personnellement ; la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés n’est donc pas valable et ne se retrouve pas dans l’acte de cession du fonds de commerce, la SARL [6] est garante à l’égard de la SAS [1] [Localité 1] des vices cachés dans les conditions de droit commun, quand bien même elle ne les aurait pas connus ;

— les vendeurs n’ignorent pas que les canalisations sont fuyardes et ont procédé à des réparations sommaires, comme attesté par l’exploitant de la supérette voisine et constat de commissaire de justice du 17 juin 2025, or les actes ne les mentionnent pas; l’article 21 du règlement de copropriété stipule a contrario que les parties privatives sont celles affectées à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire, de sorte que les canalisations qui ne bénéficient qu’au seul hôtel comme attesté par le commissaire de justice relèvent de la responsabilité de son propriétaire ;

— l’assainissement n’est pas conforme aux normes en vigueur, vice qui devait être mentionné à l’acte de vente, comme affectant directement l’exploitation du fonds, étant précisé qu’il n’est fait mention d’un diagnostic assainissement [9] que dans le seul acte de vente d’immeuble ;

— le chauffagiste intervenu dès le 16 avril 2025 a constaté une corrosion importante donc ancienne de la chaudière et un défaut d’étanchéité du conduit de fumée ayant conduit à la mise à l’arrêt de la chaudière ; ces vices devaient être connus des vendeurs puisqu’ils ont soutenu avoir entretenu la chaudière, mais n’ont fait l’objet d’aucune déclaration aux actes de vente ;

— la dépose d’un des ballons d’eau chaude a été préconisée, les vendeurs n’entretenaient pas leurs ballons et n’agissaient que lorsqu’ils n’avaient d’autre choix ;

— la VMC n’a pas été entretenue puisque le rapport dressé dès le 27 juin 2025 démontre des non conformités, un moteur hors service et des bouches obstruées et non connectées;

— l’ascenseur est dangereux, et s’il a été changé en 2019, un rapport de contrôle technique quinquennal aurait dû être établi avant la vente ; le rapport du 19 mai 2025 établit des anomalies dangereuses qui ont déjà été signalées aux vendeurs, et aussi lors de la visite de la commission de sécurité suivant attestation de M. [T] ;

— les climatisations se sont révélées défaillantes, les vendeurs n’ont pas procédé aux entretiens annuels obligatoires et 17 systèmes fonctionnent avec un fluide interdit, les vendeurs devaient le mentionner dans les actes de vente ;

— les cédants cessionnaires n’ont pas été informés d’un litige relatif à la toiture terrasse, porté à la connaissance des vendeurs deux jours avant la cession par courriel ; son défaut d’étanchéité et d’entretien étaient manifestement connus du vendeur qui a fait établir le 26 février 2025 un contrat d’entretien prévoyant le désherbage de la terrasse ; les cédants qui ont affirmé dans les actes de cession qu’il n’y avait pas eu de sinistre ou différent avec la coprorpiété avaient déclaré les sinistres et au moins une réunion d’expertise s’est tenue avant la cession du 6 mars 2025 ; le rapport d’expertise [10] sur le sinistre du commerce attenant et le constat de commissaire de justice établissent des infiltrations de la terrasse à usage exclusif de l’hôtel, qui proviennent depuis plusieurs années de l’immeuble et du fonds cédé, et les frais de reprise incombent au propriétaire de l’hôtel ;

— l’acte de vente se veut rassurant sur la sécurité, les vendeurs ont indiqué que l’avis favorable a été donné par la commission de sécurité suite à la levée de la réserve ayant initialement entrainé un avis défavorable, ce qui est faux puisque les non conformités étaient nombreuses et il n’y a pas eu qu’un avis défavorable, d’autres avis défavorables ont précédé celui du 19 juin 2024, la problématique remontant à au moins 2022 ;

— [W] [B] exerçait au moment des cessions la fonction de représentant légal des deux vendeurs, était parfaitement informé des vices affectant les murs et le fonds de commerce et a placé la SCI [4] en liquidation amiable, traduisant son manquement à ses obligations de bonne foi et loyauté issues de l’article 1195 du code civil ;

— le séquestre permettra subsidiairement d’assurer la conservation des droits des acquéreurs, alors que le risque de dissipation des fonds est caractérisé par le projet du départ à l’étranger du dirigeant de la SARL [6] ;

— les notaires n’ont exigé du vendeur aucune déclaration ou justificatif de ce que les installations fonctionnaient à la date des cessions, ou de l’existence et les conséquences du différend avec la copropriété, sans annexer l’avis défavorable ; Me [A] n’a pas conseillé la SCI [2] pour la clause exonératoire de la garantie des vices cachés à l’acte de cession ; ces manquements des notaires à leur devoir de conseil ont permis aux vendeurs de cacher les vices et procéder à de fausses déclarations sur les éléments essentiels du fonds de commerce et des locaux, et obtenir le paiement d’un prix que les acquéreurs n’auraient pas proposé s’ils avaient connu les vices ;

— les proratas d’indemnités de congés payés n’ont pas été remboursés en violation des clauses précises de l’acte de cession et de l’engagement figurant au courrier officiel du vendeur.

Vu les conclusions formées par la SARL [6], la SCI [4] et [W] [B] es qualité de liquidateur de la SCI [4] aux fins de :

— se déclarer matériellement incompétent pour statuer sur les demandes de condamnation provisionnelle ;

— se déclarer matériellement incompétent pour statuer sur la demande d’expertise formulée par la SAS [1] [Localité 1] à l’encontre de la SARL [6], et renvoyer l’affaire devant le juge des référés du tribunal de commerce de BOURGES;

— à titre subsidiaire constater l’existence de contestations sérieuses affectant les demandes de provision ;

— constater qu’aucune faute n’est démontrée à l’encontre de [W] [B] es qualité de liquidateur de la SCI [4] ;

— en conséquence débouter les demandeurs de leur demande de provision et constitution de séquestre ;

— débouter la SCI [2] et la SAS [1] [Localité 1] de leur demande d’injonction à l’encontre de Me [K] de ne pas se libérer de la somme de 132 627,66€ ;

— statuer ce que de droit sur la demande d’expertise formulée par les demandeurs, à leurs frais avancés ;

— condamner in solidum les sociétés [2] et [1] [Localité 1] à payer au profit de chaque demandeur la somme de 10 000€ en réparation du préjudice tiré de l’abus de droit à agir, 5000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens.

A ces fins, les concluantes observent que :

— [W] [B] souhaitait faire valoir ses droits à la retraite pour s’installer au Canada ; M. [H] qui exploitait déjà une activité d’hôtellerie à [Localité 2] a proposé de scinder l’acquisition de l’hôtel entre l’immobilier et le fonds de commerce et les cédants ont consenti une réduction globale du prix de cession de 150 000€ ;

— les demandes formulées par la SAS [1] [Localité 1] contre la SARL [6] relèvent de la juridiction commerciale, l’objet des deux expertises sollicitées est nécessairement distinct, le seul co contractant de la SCI [2] est la SCI [4] et le seul co contractant de la SAS [1] [Localité 1] est la SARL [6], et l’objet des contrats entre l’immeuble et le fonds de commerce est distinct ;

— les demandes de provision ne permettent pas d’individualiser les responsables concernés et se heurtent à des contestations sérieuses ; en particulier les échanges entre le syndic de copropriété et la SCI [4] ne constituent pas un litige puisqu’aucune procédure n’a jamais été engagée ni par l’un ni par l’autre, et ce n’est que par méconnaissance que la SCI [4] a assumé seule l’entretien de la toiture terrasse, charge qui ne lui incombait pas ; à tout le moins le règlement de copropriété peut faire l’objet d’une interprétation qui échappe au pouvoir du juge des référés ; en outre la commission de sécurité a émis un avis favorable sans réserve le 19 juin 2024 ;

— la liquidation amiable de la SCI [4] résulte d’une décision des associés de la SCI et elle dispose toujours de la personnalité morale ;

— les demandeurs n’ont pas objectivé un risque pour la conservation de leurs droits, et la mainlevée du séquestre du pri de cession du fonds est pendante devant le tribunal de commerce de BOURGES.

Vu les conclusions formées par Me [E] [A], la SCP [7] [E] [A] [8], la SA [3] et la société [3] aux fins de :

— juger les sociétés [2] et [1] [Localité 1] irrecevables et mal fondées, les débouter de l’ensemble de leurs demandes ;

— mettre hors de cause les concluantes dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire qui seraient éventuellement ordonnées aux termes de l’ordonnance de référé à intervenir ;

— condamner solidairement les sociétés [2] et [1] [Localité 1] à payer à chaque concluante la somme de 2500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A ces effets, les concluantes observent que :

— aucune urgence ou évidence ne traduit la responsabilité des notaires ; notamment la SCI [2], professionnel, avait parfaitement connaissance des biens d’exploitation acquis, qui avaient plus de dix ans, et ne sont plus couverts par la garantie de bon fonctionnement ; la non conformité de l’assainissement a fait l’objet d’un diagnostic établi le 18 décembre 2025 et annexé à l’acte de vente, comme le rapport ne mentionnant aucune dangerosité de la chaudière ; les vendeurs n’ont pas informé les notaires de l’existence de litige, et disposaient du règlement de copropriété ;

— la mission d’expertise judiciaire sollicitée est technique et sans lien avec la question juridique du devoir d’information et de conseil du notaire à l’égard des acquéreurs.

Vu les conclusions formées par Me [X] [K] et la SCP [5] [X] [K] aux fins de :

— juger les sociétés [2] et [1] [Localité 1] irrecevables et mal fondées en leurs demandes lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses, les débouter de l’ensemble de leurs demandes ;

— mettre hors de cause les concluants dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire qui seraient éventuellement ordonnées aux termes de l’ordonnance de référé à intervenir ;

— à titre subsidiaire, donner acte aux concluants de leurs protestations et réserves, et dire que les frais d’expertise judiciaire seront avancés par les demandeurs à l’exclusion des notaires ;

— condamner solidairement les sociétés [2] et [1] [Localité 1] à payer à chaque concluant la somme de 2500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

— rejeter toute demande plus ample ou contraire à celles des concluants.

A ces fins, les concluants soutiennent que :

— les prétendus vices allégués nes sont pas démontrés ce qui explique la demande d’expertise judiciaire ;

— la responsabilité du notaire suppose la réunion d’une faute, d’un préjudice indemnisable et d’un lien de causalité, or il n’appartient pas au notaire de procéder lui même à des vérifications techniques, mais de receuillir les déclrations du vendeur quant à l’état des installations ; aucun manquement à son obligation de conseil ou de vérification n’est établi dès lors qu’aucun élément n’était de nature à alerter sur les distorsions existantes avec la situation réelle de l’immeuble et du fonds de commerce ;

— la présence des notaires à l’expertise purement technique sollicitée est sans intérêt ;

— les demandes des sociétés [2] et [1] [Localité 1] s’apparentent à des demandes de restitution de prix et non à des préjudices indemnisables dans le cadre d’une action en responsabilité contre un notaire.

A l’audience à laquelle l’affaire a été appelée, les parties se sont référées à leurs écritures.

MOTIFS :

— Compétence matérielle pour statuer sur les demandes dirigées contre la SARL [6] :

Aux termes de l’article L211-3 du code de l’organisation judiciaire le tribunal judiciaire connaît de toutes les affaires civiles et commerciales pour lesquelles compétence n’est pas attribuée, en raison de la nature de la demande, à une autre juridiction.

Aux termes de l’article L721-3 du code de commerce les tribunaux de commerce connaissent :

1° Des contestations relatives aux engagements entre commerçants, entre artisans, entre établissements de crédit, entre sociétés de financement ou entre eux ;

2° De celles relatives aux sociétés commerciales ;

3° De celles relatives aux actes de commerce entre toutes personnes.

En l’espèce la SARL [6] se prévaut d’un lien contractuel exclusif avec la SAS [1] [Localité 1], société commerciale, et portant sur un objet distinct relatif au fonds de commerce cédé, dont l’examen ressort exclusivement de la juridiction consulaire.

Le litige en germe au fond à trait à l’obligation de délivrance et les vices cachés de l’immeuble et du fonds de commerce. Ce dernier est indissociable de son lieu d’exploitation. Le fonds repose également sur ses équipements, dont les conditions d’utilisation sont liées à la vente de l’immeuble. Si les contrats de vente d’immeuble et du fonds sont distincts, il existe une indivisibilité économique de ces deux opérations, dont les conséquences interagissent l’une avec l’autre. Les parties ont manifesté la volonté commune de traiter l’ensemble de l’opération de manière globale, les deux actes ayant été négociés de concert et signés le même jour. Au plan juridique la prise en compte et l’information relatives aux avis de la commission de sécurité concernent à la fois la vente de l’immeuble et l’exploitation du fonds. Les autres vices et troubles dénoncés par la la SCI [2] et la SAS [1] [Localité 1] relatifs à l’immeuble, à savoir les canalisations, l’assainissement, le chauffage, la climatisation et les ascenseurs sont susceptibles d’impacter également directement l’exploitation du fonds de commerce et leur analyse technique doit être appréciée de manière indivisible pour la cohérence des actions en garantie et responsabilités susceptibles d’être engagées, étant ajouté que les notaires intervenus à l’acte sont également concernés, et que le préjudice allégué sur la difficulté d’exploiter le fonds ou sa perte de valeur découle directement de l’ensemble de l’opération. La mesure d’instruction sollicitée présente un caractère indivisible, et justifie la compétence du juge des référés du tribunal judiciaire.

S’agissant des demandes de voir constater la responsabilité de la SARL [6] et de provisions formées par la SARL [1] [Localité 1] à l’encontre de la SARL [6], il convient de recevoir l’exception d’incompétence et renvoyer l’affaire devant le juge des référés du tribunal de commerce de BOURGES.

— Demandes de voir constater la responsabilité et provision à l’égard de la SCI [4], garantie de [W] [B] et des notaires intervenus aux actes de cession des 31 mars 2025 :

En application de l’article 835 du code de procédure civile, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

L’interprétation des effets de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés insérée dans la vente immobilière ressort de l’appréciation du juge du fond, le cas échéant. La connaissance d’éventuelles fuites dans les canalisations, la responsabilité de leur entretien et de celui de la terrasse toiture, la conformité de l’assainissement et ses conséquences, les éventuels dysfonctionnements de sécurité, de la chaudière et ballon d’eau chaude, de la VMC, des climatisations et de l’ascenseur font l’objet d’une contestation sérieuse et commandent de rejeter les demandes provisionnelles formées à ce titre, de même que les garanties sollicitées auprès du liquidateur amiable et des notaires intervenus aux actes de cession.

— Demande de séquestre entre les mains du bâtonnier de l’ordre des avocats d’ORLÉANS et subsidiairement par Me [K] pour garantir le paiement des demandes provisionnelles :

Les demandeurs n’objectivent pas la mise en périls de leurs droits, leur demande à ce titre sera rejetée.

— Demande d’expertise au titre de l’article 145 du code de procédure civile :

En application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il ressort des pièces produites par la SCI [2] et la SAS [1] [Localité 1] que l’immeuble et des équipements mis à dispositon du fonds de commerce sont potentiellement affectés de désordres. L’expertise technique est justifiée pour étayer ou infirmer les griefs formulés par les demandeurs et permettre d’établir les éventuelles responsabilités, y compris à l’égard des notaires intervenus aux actes de cession. Il convient de faire droit à la demande et d’ordonner une expertise judiciaire suivant mission fixée du dispostif de la présente.

Les requérants ayant intérêt à voir organiser cette mesure d’instruction doivent faire l’avance des frais de celle-ci.

— Demandes annexes:

Les défendeurs n’étayent pas l’abus du droit à agir des requérantes, leur demande sera rejetée.

A ce stade de la procédure, il est équitable que chaque partie supporte la charge de ses frais irrépétibles.

La charge des dépens doit être fixée comme précisé au présent dispositif.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

SE DÉCLARE incompétent au profit du président du tribunal de commerce de BOURGES s’agissant des demandes provisionnelles formées à l’égard de la SARL [6], et renvoie l’examen de ces demandes devant celui-ci ;

SE DÉCLARE matériellement compétent pour les autres demandes formées contre la SARL [6] ;

REJETTE les demandes de provisions et garanties formées à l’encontre de la SCI [4], [W] [B] es qualité de liquidateur de la SCI [4], Me [X] [K], la SCP [5] [X] [K], Me [E] [A], la SCP [7] [E] [A] [8], la SA [3], la société [3] ;

REJETTE la demande au titre de la procédure abusive formée par la SCI [4], la SARL [6], [W] [B] es qualité de liquidateur de la SCI [4], Me [X] [K], la SCP [5] [X] [K] , Me [E] [A], la SCP [7] [E] [A] [8], la SA [3], la société [3] ;

REJETTE la demande de mise hors de cause formée par Me [X] [K], la SCP [5] [X] [K], Me [E] [A], la SCP [7] [E] [A] [8], la SA [3], la société [3] ;

REJETTE la demande au titre de la procédure abusive formée par la SARL [6], la SCI [4], [W] [B] es qualité de liquidateur de la SCI [4] ;

REJETTE toute autre demande des parties ;

ORDONNE une mesure d’expertise ;

COMMET pour y procéder [Q] [U]

[Adresse 7]

[Courriel 1]

Avec pour mission de :

— se rendre sur les lieux après convocation des parties ;

— prendre connaissance de tout document utile relatif aux cessions de l’immeuble et du fonds de commerce du 31 mars 2025 ;

— procéder à toutes auditions utiles, avoir recours à tout sachant utile le cas échéant ;

— examiner les désordres allégués suivants :

— fuites des canalisations ;

— défaut de conformité de l’assainissement ;

— corrosion de la chaudière et défaut d’étanchéité du conduit de fumée ;

— dysfonctionnement des ballons d’eau chaude ;

— défaut d’entretien et dysfonctionnements de la VMC ;

— défaut d’entretien, de contrôle et dysfonctionnement de l’ascenseur ;

— défaut d’entretien et infiltrations de la toiture terrasse ;

dire s’ils existent ;

— dans l’affirmative, les décrire, indiquer leur date d’apparition, en rechercher les causes, perspectives d’évolution ; dire si les entretiens ont été conduits conformément aux documents contractuels, aux règles de l’art ;

— indiquer les conséquences de ces désordres quant à l’usage qui peut être attendu et à la conformité à la destination de l’immeuble et son impact sur le fonds de commerce exploité en ces lieux ;

— donner au tribunal tous éléments au plan technique pour déterminer à qui les désordres éventuels sont imputables ;

— évaluer le cas échéant par devis fournis par les parties, le coût de reprise des désordres ;

— à partir du dernier avis non conforme de la commission de sécurité, retracer les événements et éventuels travaux qui ont permis de rendre un avis favorable avant l’achat de l’immeuble et du fonds de commerce ;

— faire toute observation utile au plan technique pour déterminer la connaissance des désordres allégués par les parties aux actes de cession, et par les notaires intervenus aux actes de cession ;

— porter à la connaissance de la juridiction tous les éléments techniques et de fait nécessaires pour déterminer les responsabilités encourues et pour évaluer les différents préjudices éventuellement subis par les parties, en ce compris de jouissance ;

DIT que les demandeurs doivent consigner entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal la somme de 3000€, à valoir sur les frais et honoraires de l’expert, dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente, faute de quoi la désignation du technicien sera caduque ;

DIT que l’expert devra adresser aux parties un pré rapport de ses opérations, leur impartir un délai pour lui adresser leurs dires, y répondre et déposer son rapport définitif, en un exemplaire, au greffe de ce Tribunal dans un délai de 8 mois à compter du dépôt de la consignation, sauf prorogation des opérations autorisée par le magistrat chargé du contrôle et sur demande de l’expert ;

DIT que l’expert devra adresser à chacune des parties une copie de son rapport et une copie de sa demande d’évaluation de rémunération, laquelle pourra faire l’objet d’observations auprès du juge taxateur dans le délai de QUINZE JOURS suivant l’envoi ;

DIT que l’expert, si le coût probable de l’expertise s’élève à une somme plus importante que la provision fixée, devra communiquer au tribunal et aux parties l’évaluation prévisible de ses frais et honoraires en sollicitant éventuellement le versement d’une provision complémentaire ;

DIT que l’expert pourra concilier les parties au cours de ses opérations, le cas échéant ;

DIT que l’expert pourra avoir recours pour l’intégralité des échanges contradictoires de l’expert avec les parties et des parties entre elles, à la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE, dans le cadre déterminé par l’article 748-1 à 748-7 du code de procédure civile et l’arrêté du 14 juin 2017 ;

DÉSIGNE le juge en charge du contrôle des mesures d’instruction pour surveiller les opérations d’expertise ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les dépens suivront le sort de ceux de l’instance au fond et qu’en l’absence d’une instance au fond, ils seront, sauf accord contraire des parties, supportés par la SCI [2] et la SAS [1] [Localité 1].

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier,

Le Greffier Le Juge des Référés

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