TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 MAI 2025

N° Minute : 25/

N° RG 24/01118 – N° Portalis DBYG-W-B7I-DJH6

Plaidoirie le 18 Mars 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Alexandra ACACIA

Copie exécutoire délivrée le :

à la SCP MAGUET & ASSOCIES

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.S. [G] [W]

31, Rue de la République

38300 BOURGOIN-JALLIEU

représentée par la SCP MAGUET & ASSOCIES, avocats au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [Z]

31 Rue de la République porte 6 – 1er étage

38300 BOURGOIN-JALLIEU

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C380532025000088 du 24/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOURGOIN JALLIEU)

Association E.V.A. Tutelles prise en sa qualité de curateur

15 rue Jean-Henri Fabre, Bâtiment Les Hêtres

38300 BOURGOIN-JALLIEU

représentés par la SCP GARNIER – BAELE, avocats au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 13 Mai 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 13 septembre 2001 consenti par la SNC [G] [W], devenue S.A.S [G] [W], monsieur [O] [Z] a pris en location un logement situé 31 rue de la République 38300 Bourgoin-Jallieu, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 274,41 €.

Par jugement en date du 17 février 2011, le juge des tutelles du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu a placé monsieur [O] [Z] sous curatelle renforcée.

Suite à l’assemblée générale extraordinaire du 30 juillet 2022, la SNC [G] [W] a changé de forme juridique pour devenir la S.A.S [G] [W].

Par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024 déposé à l’étude s’agissant de monsieur [O] [Z] et remis à personne morale s’agissant de l’association EVA TUTELLES es qualité de curateur de monsieur [O] [Z], la S.A.S [G] [W] a sommé ce dernier d’ouvrir son logement aux fins de recherche de fuite dans le local loué.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2024 déposé à l’étude s’agissant de monsieur [O] [Z] et remis à personne morale s’agissant de l’association EVA TUTELLES, es qualité de curateur de monsieur [O] [Z], et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 18 novembre 2024, la S.A.S [G] [W] les a assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

juger les demandes de la société [G] [W] bien fondées,prononcer la résiliation du bail conclu le 13 septembre 2001 compte tenu des manquements graves et répétés de monsieur [O] [Z] à ses obligations d’entretenir son logement et d’user paisiblement de la chose louée ainsi qu’à son obligation de laisser exécuter les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués des parties privatives de l’immeuble ;ordonner l’expulsion de monsieur [O] [Z] et celle de tout occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est ;condamner monsieur [O] [Z] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au double des loyers outre les charges tels qu’ils auraient été en cas de non résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;condamner monsieur [O] [Z] à lui payer la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En réponse, monsieur [O] [Z] demande au tribunal de :

déclarer irrecevable la société [G] [W] en ses demandes ;débouter la société [G] [W] du surplus de ses demandes comme non fondées ;condamner la société [G] [W] aux dépens.

Il convient d’indiquer que l’association EVA TUTELLES a été assignée en sa qualité de curateur, dans le cadre de l’assistance de monsieur [O] [Z] dans la présente procédure et de souligner qu’aucune demande n’a été formée à son encontre.

Monsieur [O] [Z] ne s’est pas présenté aux rendez-vous proposés par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

Après renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 mars 2025, en présence des parties, régulièrement représentées par leur conseil, lesquels ont maintenu leurs demandes, et s’en sont remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont ils ont sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L 213-4-4 et R 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 467 du code procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l’espèce, le litige est relatif à une demande en résiliation du bail pour manquements graves aux obligations du locataires et le défendeur a comparu en personne.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

Il est constant que les dispositions relatives la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ne s’appliquent qu’aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, le litige est relatif à une demande en résiliation du bail pour manquements graves du locataire à ses obligations d’entretenir son logement et d’user paisiblement de la chose louée ainsi qu’à son obligation de laisser exécuter les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués des parties privatives de l’immeuble ;

Par conséquent, la saisine de la CCAPEX ne saurait être une condition de recevabilité de la présente action.

Sur le prononcé de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit que le locataire est tenu notamment d’user paisiblement des locaux loués (b), de prendre à sa charge l’entretien courant du logement (d), et de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués (e).

L’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 précise qu’après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

En l’espèce, il ressort des pièces versées à la procédure que le logement de monsieur [O] [Z] est affecté par des désordres au niveau des canalisations, lesquels s’étendent au local commercial situé en dessous de son appartement et au local d’habitation voisin.

En dépit des tentatives de prise de contact avec le locataire et une sommation en date du 30 septembre 2024, monsieur [O] [Z] n’a pas donné accès à son logement ni permis de réaliser une recherche de fuites par un plombier.

Le logement a finalement été ouvert par les pompiers, et un constat a été réalisé par commissaire de justice le 3 octobre 2024, dont les conclusions sont les suivantes : le local d’habitation est encombré par un amoncellement d’objets hétéroclites et de déchets qui recouvrent l’intégralité du sol et rendent la circulation impossible.

Par conséquent, au regard de ces éléments, il y a lieu de considérer que la S.A.S [G] [W] rapporte la preuve de manquements suffisamment graves de monsieur [O] [Z] à ses obligations contractuelles pouvant justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail.

La résolution du contrat prendra effet au jour du prononcé du jugement.

Sur l’indemnité d’occupation

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de majoration, non motivée, de cette indemnité.

Monsieur [O] [Z] sera donc condamné au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, au jour du prononcé du jugement et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de libération des lieux

Les manquements de monsieur [O] [Z] à ses obligations justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [Z], succombant à l’instance, sera condamné à supporter la charge des dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Une somme de 600,00 € sera allouée de ce chef à la S.A.S [G] [W].

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu entre la S.A.S [G] [W] d’une part, et monsieur [O] [Z], d’autre part ;

DIT que la résiliation prendra effet au prononcé du jugement ;

DIT que monsieur [O] [Z] devra libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de monsieur [O] [Z] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé 31 rue de la République 38300 Bourgoin-Jallieu ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, sans majoration due à compter du prononcé du jugement égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE monsieur [O] [Z], à payer à la S.A.S [G] [W] l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement ;

CONDAMNE monsieur [O] [Z] à payer à la S.A.S [G] [W] la somme de 600,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [O] [Z] aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et aux règles sur l’aide juridictionnelle ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le TREIZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION