Extrait des minutes du greffe du tribunal judiciaire de Brest
(Finistère) 1
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BREST
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU: 19 MAI 2025
N° RG 24/00419 N° Portalis DBXW-W-B71-GA3R
MINUTE N°: 25/291
Nous, Mathilde PANATTONI, vice-présidente du tribunal judiciaire de Brest, juge des référés, as[…]tée de Katy COURTOT, greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :
ENTRE
S.A.S. HYPERTHETIS PARTICIPATIONS, (RCS de Paris n° 811 749 852) 16-18 rue du Quatre Septembre
75002 PARIS représentée par Maître René GLOAGUEN de la SCP GLOAGUEN & PHILY, avocat postulant au barreau de BREST et Maître Emile CAPRON, de la SCP LACOURTE
RAQUIN TATAR, avocat plaidant au barreau de BREST
ET
S.A.S. DISTRIBUTION CASINO FRANCE, immatriculée au RCS de St Etienne sous le n° 428 268 […]
1 Cours Antoine Guichard
42000 SAINT-ETIENNE représentée par M^e David RAJJOU, avocat postulant au barreau de BREST et Me
Gilles HITTINGER-ROUX, SCP H.B et associés, avocat postulant au barreau de BREST
Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 07 Avril 2025, nous avons mis l’affaire en délibéré pour la décision être rendue ce jour ainsi qu’il suit:
EXPOSE DU LITIGE
La société Hyperthetis Participations est contrôlée et présidée par la société Mercialys. Elle est propriétaire du volume n°16 dépendant d’un ensemble immobilier dénommé
« Centre commercial Phare de l’Europe » […] […] (29287), comprenant sur un niveau environ 70 commerces répartis sur une surface d’environ
21.641 m², une grande surface alimentaire d’environ 15.676. m² et des parties communes générales et spéciales
Par acte sous seing privé du 26 juin 2015, la société Distribution Casino France a pris à bail à la société MERCIALYS, aux droits de laquelle est venue la société Hyperthetis
Participations, des locaux commerciaux à usage d’hypermarché dépendant du Centre Commercial Phare de l’Europe, […] […].

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Le bail a été consenti pour une durée de 12 ans commençant à courir à compter du 26 juin 2015 pour se terminer le 25 juin 2027 avec facuité pour la société Distribution
Casino France de résilier le bail à l’expiration de chaque période triennale.
La société Distribution Casino France, filiale de la société Casino Guichard-Perrachon,
a rencontré d’importantes difficultés financières qui ont conduit à l’adoption d’un plan de sauvegarde par le Tribunal de Commerce de Paris suivant jugement du 26 février
2024. Dans le cadre de ce plan de sauvegarde, le Tribunal de Commerce de Paris a autorisé les cessions des hypermarchés et supermarchés.
Exposant que la société Distribution Casino France aurait fermé brutalement son hypermarché le 30 septembre 2024 sans même aviser le bailleur, la société
Hyperthetis Participations a, par acte en date du 22 octobre 2024, fait citer la société Distribution Casino France devant le juge des référés aux fin de voir ordonner à celle-ci d’exécuter son obligation d’exploitation effective de l’hypermarché dans les termes du bail. La société Hyperthetis Participations demande en conséquence de
Enjoindre à la société Distribution Casino France de procéder à la réouverture de l’hypermarché et à la reprise de son exploitation dans les termes du bail et ce, sous astreinte de 14.500 euros par jour de retard à compter de l’expiration
d’un délai de huit jours suivant la signification de la décision à intervenir ; Enjoindre à la société Distribution Casino France de maintenir ensuite à tout moment, pendant la durée du bail et de ses tacites prolongations et renouvellements éventuels, des stocks équivalents au niveau des moyennes des stocks observé dans l’hypermarché au cours de l’année 2[…] et les gondoles constamment approvisionnées d’articles dans des conditions semblables à celles observées dans des établissements du même type que
l’hypermarché sous astreinte de 14.500 euros par infraction constatée une infraction étant constituée par un manquement durant 24 heures, Condamner la société Distribution Casino France à lui verser la somme de
30 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
Condamner la société Hyperthetis Participations aux entiers dépens
A l’appui de ses demandes, la société Hyperthetis Participations se fonde sur les alinéas 1 et 2 de l’article 835 du code de procédure civile, à savoir le trouble manifestement illicite d’une part, et l’absence de contestation sérieuse relative à une obligation de faire, d’autre part. Elle soutient que la fermeture de l’hypermarché et le silence volontairement gardé par le preneur à son égard tout au long de ce processus constitueraient une violation manifeste de ses obligations contractuelles qui lui causerait de graves dommages et risques de dommages non seulement à elle-même en sa qualité de bailleur, mais également aux autres propriétaires et commerçants du centre commercial. La société Hyperthetis Participations fait ainsi valoir que le preneur ne produit plus de chiffre d’affaires dans les locaux loués, ce qui réduirait sa capacité
à acquitter son loyer et mettrait donc le bailleur en risque de ne plus pouvoir, à terme, percevoir les sommes prévues par le bail. La société Hyperthetis Participations ajoute que la fermeture brusque de l’hypermarché, représentant plus de 15.000 m² de surface vente, soit près de la moitié des surfaces de vente du centre commercial, affecterait lourdement l’attractivité du centre commercial pour la clientèle et donc le chiffre
d’affaires des autres commerçants. La société Hyperthetis Participations précise enfin que l’absence de visibilité sur une quelconque suite dégraderait rapidement la commercialité du centre commercial et amenuiserait ainsi les perspectives de relocation des locaux loués à terme pour le bailleur. Enfin, la société Hyperthetis Participations soutient que la violation manifeste par le preneur de ses obligations serait susceptible d’affecter, à terme, la pérennité de
l’autorisation d’équipement commercial obtenue par le bailleur pour le centre commercial.

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En réponse, la société Distribution Casino France demande d’ordonner la comparution du représentant légal ou de son mandataire dûment habilité devant la juridiction de céans pour lui voir déférer le serment décisoire, sur le fondement de l’article 1358 du code civil et 317 et suivants du code de procédure civile, sur les faits suivants :
La société Hyperthetis Participations a-t-elle engagé des pourparlers avec la société Distribution Casino France, afin de trouver une transactionnel au litige qui les oppose, notamment dans le cadre de l’instance devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Brest, enrôlée sous le n° 24/00419;
La société Hyperthetis Participations a-t-elle trouvé ou est-elle sur le point de trouver un accord avec la société Distribution Casino France sur certains points ou principes permettant la résolution des litiges les opposant ;
La société Hyperthetis Participations est-elle en négociation avec la société Edouard Leclerc ou tout autre candidat à la reprise des locaux loués par la société Distribution Casino France sur le site de Brest.
La société Distribution Casino France demande également de :
Désigner tel médiateur qu’il plaira au juge des référés de nommer afin de rechercher une solution transactionnelle à leur litige; Dans l’hypothèse où la société Hyperthetis Participations s’opposerait à la demande de médiation, enjoindre aux parties de rencontrer un médiateur ;
Juger qu’il existe une disproportion manifeste entre le coût engendré par la réouverture de l’hypermarché par la société Distribution Casino France à Brest et l’intérêt que la société Hyperthetis Participations retire de cette réouverture, compte tenu du fait qu’il ne reste plus que 2 ans et trois mois de bail et que la société Hyperthetis Participations négocie actuellement avec d’autres enseignes pour reprendre les locaux loués par la société Distribution Casino France.
Si le juge des référés s’estime insuffisamment informé sur les conséquences de cette réouverture sur le plan de sauvegarde de la société Distribution Casino France et notamment sur les risques pour cette société de voir son plan convertir en redressement judiciaire, celle-ci demande de désigner un expert avec mission de : commenter au plan comptable les motifs ayant conduit à la fermeture de l’hypermarché brestois de la société Distribution Casino France, analyser les conséquences au plan comptable d’une réouverture du site brestois sur l’activité de la société Distribution Casino France et faire toute observation utile au plan comptable en découlant, notamment, sur la disproportion, des incidences au préjudice de la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE et pour l’exécution du plan de sauvegarde, autoriser l’expert de s’adjoindre tout spécialise de son choix dans une spécialité autre que la sienne.
La société Distribution Casino France demande également de :
Juger qu’aux termes du bail, elle n’est pas tenue de maintenir pendant la durée du bail et de ses tacites prolongations et renouvellements les stocks équivalents au niveau des moyennes des stocks observés dans l’hypermarché au cours de l’année 2[…] et les gondoles constamment approvisionnées d’articles dans des conditions semblables à celles observées dans des établissements de même type que l’hypermarché ; Débouter en conséquence la société Hyperthetis Participations de cette demande ;
Juger qu’il existe une contestation réelle et sérieuse, les demandes de la société Hyperthetis Participations étant manifestement disproportionnées et constituant en tout état de cause un abus de droit.

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En tout état de cause, la société Distribution Casino France demande de débouter la société Hyperthetis Participations de l’ensemble de ses prétentions et de la condamner aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article
700 du code de procédure civile.
A l’appui de ses demandes, la société Distribution Casino France expose que dans le cadre du plan de sauvegarde arrêté par le tribunal de commerce de Paris, elle a cédé plus de 300 magasins à Auchan et au Groupement Intermarché, seuls 25 magasins
n’ayant pas été repris. La société Distribution Casino France indique que
l’hypermarché du centre commercial Phare de l’Europe devait être repris par le groupement Intermarché, mais que ce dernier a renoncé à cette opération au dernier moment. Cet hypermarché étant déficitaire, elle n’aurait pas eu d’autre choix que de procéder à sa fermeture afin d’éviter d’aggraver sa dette. La société Distribution Casino France précise qu’elle est à jour de ses loyers, mais que la réouverture du magasin sollicitée par la société Hyperthetis Participations et les coûts associés généreraient une dépense de 68,1 millions d’euros, ce qui la conduirait à solliciter l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire, et ce alors que les parties sont engagées dans des négociations, afin de déterminer les modalités d’une résiliation anticipée de son bail. La société Distribution Casino France fait ainsi valoir le caractère disproportionné des demandes de la société Hyperthetis Participations par rapport à l’intérêt qu’elle en retirerait, alors que le chiffre d’affaires du centre commercial a augmenté malgré son départ, et que le bailleur serait en négociations pour la conclusion d’un nouveau bail avec la société Edouard Leclerc.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le serment décisoire
L’article 1384 du code civil définit le serment décisoire, au titre des modes de preuve
En l’espèce, la société Distribution Casino France demande d’ordonner la comparution du représentant légal de la société Hyperthetis Participations, afin de lui voir déférer le serment décisoire sur les faits relatifs à l’existence de pourparlers entre les parties et d’un éventuel accord, et quant à l’existence de négociations entre la société Hyperthetis Participations et la société Edouard Leclerc ou tout autre candidat à la reprise des locaux loués.
Toutefois, les pièces versées aux débats établissent déjà de manière claire et complète les faits objet du litige, de sorte qu’aucune autre preuve n’apparaît utile à la solution du litige.
En effet, l’existence de pourparlers est établie puisque la présente affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour ce motif. De même, si des accords transactionnels aboutissent, il appartiendra à celui qui en revendique l’existence de les produire, s’il veut faire échec à des instances judiciaires. Enfin, l’information relative à l’existence de négociations entre la société Hyperthetis Participations et la société Edouard Leclerc pour la reprise de l’hypermarché est publique, des articles de presse étant produits dans la présente procédure.
Dès lors, le recours au serment décisoire apparaît superfétatoire, étant précisé que s’il
n’est pas à douter que les parties soient en négociation quant à une rupture anticipée du contrat de bail commercial, il reste loisible au bailleur d’introduire les actions en justice qu’il juge nécessaires aux fins de peser sur les négociations relatives aux indemnisations.
Il convient en conséquence de rejeter la demande de serment décisoire, le litige

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pouvant être tranché au vu des éléments déjà produits.
Sur la médiation
L’article 131-1 du code de procédure civile dispose que le juge saisi d’un litige peut, après avoir recueilli l’accord des parties, ordonner une médiation.
Le médiateur désigné par le juge a pour mission d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose.
La médiation peut également être ordonnée en cours d’instance par le juge des référés.
En l’espèce, la société Hyperthetis Participations n’a pas donné son accord à une mesure de médiation.
Cette mesure ne peut dès lors être ordonnée.
Par ailleurs, les parties étant toutes deux des professionnels aguerris, rompus à la négociation contractuelle et commerciale, il apparaît inutile de leur enjoindre de rencontrer un médiateur, à la seule fin de se voir expliquer le principe, le but et les modalités d’une mesure qu’elles maîtrisent.
Il convient en conséquence de rejeter la demande au titre de la médiation.
Sur la demande d’injonction de procéder à la réouverture de l’hypermarché et à la reprise de son exploitation
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Il est constant, au sens de l’article 835 du code de procédure civile, que les mesures que le juge des référés peut prononcer en cas de trouble manifestement illicite doivent être proportionnées aux intérêts et droits en cause et que le juge peut décider, même après avoir constaté l’existence d’un trouble manifestement illicite, qu’il n’y a pas lieu de prononcer une mesure quelconque (Civ. 1re, 5 déc. 2006, n° 06-13.350).
En l’espèce, par acte sous seing privé du 26 juin 2015, la société Distribution Casino France a pris à bail à la société Mercialys, aux droits de laquelle est venue la société
Hyperthetis Participations, des locaux commerciaux à usage d’hypermarché dépendant du Centre Commercial Phare de l’Europe, […] […].
Aux termes de l’article 6-A des conditions générales du bail, le preneur a notamment l’obligation < de maintenir les locaux loués en état d’utilisation effective et en exerçant les activités autorisées au titre du présent Bail, le tout de façon à maximiser le chiffre d’affaires réalisé dans les locaux loués et à conserver le bénéfice des autorisations de la CDEC et/ou la CDAC, le cas échéant applicables, obtenues pour les locaux loués ».
Il n’est pas contesté que, depuis le 30 septembre 2024, la société Distribution Casino France n’exploite plus l’hypermarché dans le centre commercial Phare de l’Europe.

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Dans la présente instance, la société Hyperthetis Participations soutient que la fermeture de l’hypermarché et le silence volontairement gardé par le preneur à son égard tout au long de ce processus constitueraient une violation manifeste de ses obligations contractuelles qui lui causerait de graves dommages et risques de dommages non seulement à elle-même en sa qualité de bailleur, mais également aux autres propriétaires et commerçants du centre commercial.
Toutefois, il convient de relever que si le manquement à ses obligations contractuelles par la société Distribution Casino France est avéré, il n’est néanmoins pas établi que cette fermeture ait eu une incidence défavorable sur la commercialité du centre commercial Phare de l’Europe.
En effet, la société Hyperthetis Participations ne communique pas le taux de fréquentation du centre commercial sur les derniers mois, ni le chiffre d’affaires réalisé par les commerçants de la galerie marchande ou tout autre élément de nature à étayer ses allégations, et ce alors que celles-ci sont démenties par les propos de ses directeurs tenus dans la presse locale.
Ainsi, un article paru dans actufr.bretagne/brest le 30 septembre 2024 reprenait les propos de la directrice du centre commercial : « On ne va pas laisser ces 7.000 m² vides. On est déjà en discussion avec des enseignes qui sont intéressées. Le site a du potentiel. On subit cette fermeture mais cela faisait plusieurs années que CASINO ne jouait plus son rôle de locomotive.
La galerie reste plus que jamais ouverte. Elle est en bonne santé. La galerie est attractive. Nous avons des enseignes fortes et elles fonctionnent très bien [citant HM Sephora, Mango ou encore Cultura] Sur le premier semestre, le chiffre d’affaires est en croissance de 3.8% et la frequentation est en hausse de 4% >>
Dans un article paru dans actufr bretagne/brest le 14 mars 2025, le nouveau directeur du centre commercial, Monsieur X Y, répond en ce sens aux question qui lui sont posées
< -- Comment se porte la galerie commerciale, sans l’hypermarché? :
< Au départ, les commerçants avaient peur pour la fréquentation, mais au final la baisse de trafic a été de 8 % en 2024, avec un jour d’ouverture en moins. Et le chiffre d’affaires a augmenté de 3,1 %. Donc il y a une perte de flux avec la fermeture de
l’hypermarché, mais cela n’impacte pas nos commerçants.
< – Vous êtes forcément en attente de l’aboutissement du projet de reprise de Leclerc.
< Casino est toujours propriétaire de sa surface, donc il faut un accord entre eux et
Leclerc ainsi que l’aval de l’Autorité de la concurrence. Nous sommes dépendants de ce qui va se passer.
Avec Mercialys, nous pourrions récupérer 2 500 à 3 000 m², nous avons des discussions avec certaines enseignes. Certains noms sont sortis dans la presse (Grand Frais et Action), mais nous sommes en réalité en discussion constante avec beaucoup de monde ».
Dès lors, s’il est manifeste que la société Distribution Casino France n’exploite plus l’hypermarché, en violation de ses obligations contractuelles, il n’est pas établi que cela occasionne un trouble au bailleur, qui ne conteste pas être payé de ses loyers.
En effet, la directrice du centre commercial précisait elle-même publiquement que
Casino ne jouait plus son rôle de locomotive depuis plusieurs années et que la galerie reste attractive grâce aux enseignes Sephora, Cutlura, HM et Mango.

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Au demeurant, si la simple violation de ses obligations contractuelles par la société Distribution Casino France devait être qualifiée de trouble manifestement illicite, il apparaît que la mesure sollicitée n’apparaît pas proportionnée aux intérêts et droits en cause.
En effet, la réouverture de l’hypermarché d’une surface de vente de plus de 15.000 m² nécessiterait des coûts incompressibles importants pour un groupe national en démantèlement à la suite de graves difficultés financières, alors qu’il n’est pas démontré une quelconque baisse du chiffre d’affaires des commerçants dans la galerie marchande, ni une menace sur la pérennité de l’autorisation d’équipement commercial obtenue par le bailleur pour le centre commercial, et ce alors que le preneur est à jour de ses loyers.
Dès lors, il convient de rejeter la demande d’injonction de procéder à la réouverture de
l’hypermarché présentée sur le fondement du trouble manifestement illicite.
Pour les mêmes motifs, il convient de rejeter la demande d’injonction présentée sur le fondement de l’article 835 alinéa 2, au regard des contestations sérieuses soulevées, la mesure sollicitée ne paraissant pas nécessaire à la préservation des droits du demandeur, ni au but poursuivi, alors qu’elle peut nuire irrémédiablement aux droits du défendeur.
Les demandes de la société Hyperthetis Participations seront en conséquence rejetées.
Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile
Si la société Hyperthetis Participations succombe en ses demandes, il demeure que ce contentieux a été généré par un manquement contractuel de la société Distribution Casino France.
Dès lors, il sera dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens et de ses frais de représentation en justice.
PAR CES MOTIFS,
Le Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire exécutoire par provision et en premier ressort,
Rejette l’intégralité des demandes des parties;
Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens et de ses frais de représentation en justice.
Pour copie certifiée conforme La greffière, La présidente, Le Greffier en Chef Mathilde PANATIONI Katy COURTOT L A
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