TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 8]

[Localité 7]

CIVIL – JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 24/01715 – N° Portalis DBZD-W-B7I-CO4N

Syndicat des copropriétaires de [Adresse 9]

C/

[W]

JUGEMENT DU 23 Juin 2025

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de [Adresse 9] sis [Adresse 11]

prise en la personne de son syndic,en exercice,la SAS DUMUR IMMOBILIER,

ayant son siège social [Adresse 14]

RCS de [Localité 12] : 301 394 805

agissant poursuites et diligences de son représentant légal,domicilié ès qualité audit siège .

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Jean-Christophe DUCHET, avocat au barreau de METZ,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [T] [W]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparant

Madame [L] [W]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Sylvie RODRIGUES

Greffier : [L] CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 22 avril 2024

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Jean-Christophe DUCHET

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [T] [W] et Madame [L] [W] sont copropriétaires au sein de l’ensemble immobilier de [Adresse 10] [Adresse 2].

L’immeuble est géré par le syndicat des copropriétaires de [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la SAS GROUPE DUMUR IMMOBILIER.

Par actes de commissaire de justice du 20 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de LA CITE [Adresse 13] a fait assigner Monsieur [T] [W] et Madame [L] [W] devant le tribunal judiciaire de Val de Briey aux fins de voir déclarer sa demande recevable et bien fondée et, en conséquence, obtenir la condamnation solidaire des défendeurs, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer les sommes suivantes :

—  4 131,33 euros en principal avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 mai 2024, outre la capitalisation des intérêts,

—  1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 9] fait valoir qu’en leur qualité de copropriétaires, Monsieur [T] [W] et Madame [L] [W] sont redevables des charges inhérentes au fonctionnement de la copropriété, charges qui sont approuvées par le syndicat lors de ses assemblées générales. Il fait valoir que Monsieur [T] [W] et Madame [L] [W] n’ont pas procédé au règlement des provisions sur charges ainsi qu’à leur régularisation et aux appels de fonds pour travaux. Il précise avoir adressé à Monsieur [T] [W] et Madame [L] [W] une lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure en date du 31 novembre 2023 demeurée sans suite. Il soutient subir un préjudice de trésorerie et expose que la gestion du budget collectif implique que chaque copropriétaire assume le règlement régulier des charges lui incombant.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 avril 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 9], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [T] [W] et Madame [L] [W], cités par acte remis à l’étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Sur les charges de copropriété

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’ article 14-2-1 la cotisation prévue au même article et ce, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

Les comptes régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ayant fait l’objet d’aucun recours imposent aux copropriétaires le paiement de leur quote-part, laquelle est déterminée par le règlement de copropriété, de même que la répartition des charges.

En vertu de l’article 14-1 de la même loi, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, et les copropriétaires doivent verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté à défaut de disposition contraire voté par l’assemblée. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En outre, l’article 14-2-1 prévoit que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de dix ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses énumérées audit article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 19-2 de la même loi prévoir qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

En vertu des dispositions combinées des articles 1353 alinéa 1er du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

A cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 9] verse aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de syndic du 06 avril 2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 23 mai 2024 ayant approuvé les comptes pour l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, actualisé le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et voté divers travaux,

— un relevé de compte sur la période du 1er juillet 2023 au 1er octobre 2024, appel de fonds du dernier trimestre 2024 inclus, duquel il ressort que le compte des défendeurs est débiteur de la somme de 4.131,33 euros.

Le procès-verbal d’assemblée générale ainsi produit établit la qualité de copropriétaires de Monsieur [T] [W] et Madame [L] [W] au sein de la copropriété, ainsi que l’exigibilité des charges de copropriété résultant de l’approbation des comptes.

Il s’ensuit que Monsieur [T] [W] et Madame [L] [W] ne sauraient se soustraire à l’obligation de payer les charges votées lors de l’assemblée dont le procès-verbal est versé aux débats, dès lors que cette décision n’a pas été contestée dans les délais requis.

En conséquence, Monsieur [T] [W] et Madame [L] [W] seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires de [Adresse 9] la somme de 3 696,33 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2024, date de délivrance de l’assignation, aucun courrier de mise en demeure daté du 23 mai 2024 n’étant versé aux débats.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il est rappelé que l’imputation des frais ne peut être admise que si plusieurs conditions sont réunies selon la loi, à savoir une mise en demeure préalable, une créance invoquée justifiée et des frais exposés nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation de la juridiction qui doit rechercher, parmi les frais et honoraires, ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des frais suivants, selon relevé de compte du 1er octobre 2024 :

—  30/08/2023 : Frais de mise en demeure pour 40 euros,

—  29/09/2023 : Frais de mise en demeure pour 40 euros,

—  31/10/2023 : Frais de mise au contentieux pour 85 euros,

—  31/01/2024 : Frais de suivi annuel de procédure 2023 pour 120 euros,

—  31/07/2024 : Frais de suivi annuel de procédure 2024 pour 150 euros.

Aucun justificatif n’est produit concernant les frais de mise en demeure mis en compte les 30 août 2023 et 29 septembre 2023. Seule la copie du bordereau d’accusé de réception d’une lettre recommandée de 'relance’ du 31 octobre 2023 est reproduite dans le corps de l’assignation, la lettre elle-même n’étant pas versée aux débats. Les frais correspondants ne seront donc pas retenus.

Les frais de contentieux ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité ; ils font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et sont répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, sauf à justifier de diligences exceptionnelles, ce qui n’est pas le cas ici.

Quant aux frais de suivi annuel de procédure 2023 et 2024 facturés par le syndic, ils doivent être également écartés, en l’absence de démonstration de diligences particulières excédant la mission élémentaire du syndic de recouvrer les charges, laquelle est comprise dans sa rémunération forfaitaire.

Dès lors, aucune somme n’est due au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il résulte de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil que le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard de paiement réparé par des intérêts moratoires, peut obtenir des dommages et intérêts distincts à ce titre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 9] sollicite la condamnation de Monsieur [T] [W] et Madame [L] [W] à lui régler la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en faisant valoir que leur résistance abusive entraîne une difficulté financière au sein de la copropriété et met en péril le bon fonctionnement et la gestion de celle-ci, causant ainsi un préjudice direct au demandeur.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que la défaillance de Monsieur [T] [W] et Madame [L] [W] dans le paiement des charges de copropriété, sur la période de juillet 2023 à septembre 2024, a été à l’origine des difficultés de trésorerie alléguées et au demeurant non établies.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [T] [W] et Madame [L] [W], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

La solution du litige conduit à condamner in solidum Monsieur [T] [W] et Madame [L] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 9] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile, et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [W] et Madame [L] [W] à verser au syndicat des copropriétaires de [Adresse 9] la somme de 3 696,33 euros (trois mille six cent quatre-vingt-seize euros et trente-trois centimes) au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de [Adresse 9] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [W] et Madame [L] [W] aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [W] et Madame [L] [W] à verser au syndicat des copropriétaires de LA CITE [Adresse 13] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE toute autre demande.

Ainsi fait et jugé à [Localité 15], le 23 juin 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT