1 CCC DOSSIER + 1 CCCFE et 1 CCC à M^e BANERE + 1 CCC à M^e DARMON

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 26 MARS 2026

S.D.C., [Adresse 1]

c/,

[P], [E]

DÉCISION N° : 2026/

N° RG 25/01145

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QKNZ

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 19 Novembre 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.D.C., [Adresse 1] Le syndicat de la copropriété, [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, SGPP sont le siège se trouve, [Adresse 2], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant et domicilié ès qualités audit siège.

C/son syndic SGPP,

[Adresse 2],

[Localité 1]

représentée par M^e Franck BANERE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

Monsieur, [P], [E],

[Adresse 1],

[Adresse 1],

[Localité 1]

représenté par M^e David-andré DARMON, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 19 Novembre 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 08 janvier 2026, délibéré prorogé à la date du 26 Mars 2026.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Monsieur, [P], [E] est propriétaire du lot n°188 au sein de la copropriété, [Adresse 1] à, [Localité 1], ce lot étant initialement un double garage.

Un précédent contentieux, ayant également eu des suites pénales, a opposé le syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] aux consorts, [E], auxquels il était notamment reproché d’avoir modifié la destination du lot, partiellement transformé en local d’habitation, d’en avoir surélevé la toiture, d’avoir installé un store au droit de ce lot, venant en couverture des places de stationnement se trouvant devant le garage, et d’avoir réalisé un branchement sur les canalisations et réseaux communaux par affouillement des parties communes. Suivant arrêt en date du 20 décembre 2018, la cour d’appel d’Aix-en-Provence, après avoir retenu que le lot n°188 faisait bien partie de la copropriété, [Adresse 1], a confirmé le jugement précédemment rendu par le tribunal de grande instance de Grasse, condamnant sous astreinte les défendeurs à procéder à la remise du local dans son état initial de garage et à supprimer tous les travaux et aménagements réalisés sans autorisation (suppression du store, de tout branchement et de la surélévation de toiture).

Reprochant au requis de chercher maintenant à s’approprier les parties communes situées devant le garage, le syndicat des copropriétaires, [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice SGPP, suivant acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2025, a fait assigner Monsieur, [P], [E] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de le voir condamner sous astreinte à cesser d’occuper privativement les parties communes et à remettre en état l’enrobé en supprimant le marquage au sol qu’il a tracé.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 17 septembre 2025, a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties et a été évoquée à l’audience de référé du 19 novembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 septembre 2025, reprises oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires, [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice SGPP, demande au juge des référés, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 835 du code de procédure civile, de :

— condamner Monsieur, [E], sous astreinte de 500 € par infraction constatée, à cesser d’occuper privativement les parties communes situées devant ses deux lots de copropriété,

— condamner Monsieur, [E], sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision, à remettre en état l’enrobé en supprimant le marquage au sol qu’il a tracé lui-même,

— débouter Monsieur, [E] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner Monsieur, [E] à régler au requérant la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens en ce compris les frais de constat du 28 mai 2025.

Le syndicat des copropriétaires relève notamment qu’aucune des précédentes décisions n’a accordé au requis la jouissance privative des parties communes situées devant son lot, pas plus que le règlement de copropriété, et que les attestations communiquées ne sauraient établir une quelconque prescription acquisitive. Il souligne que le tracé continu en peinture blanche apposé au sol est récent et que ses demandes ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 septembre 2025, reprises oralement à l’audience, Monsieur, [P], [E] demande au juge des référés, au visa des articles 480, 835 et 32-1 du code de procédure civile et du règlement de copropriété des 17 décembre 1963 et 8 juin 1988, de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ,“[Adresse 1]” de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, comme étant infondées en fait et en droit,

— constater l’absence de trouble manifestement illicite et de dommage imminent au sens de l’article 835 du code de procédure civile,

— dire et juger que la présente assignation constitue un recours abusif et répétitif, formé en violation de l’autorité de la chose jugée et en l’absence de tout élément nouveau,

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur, [P], [E] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur, [P], [E] la somme de 3.000 € en dommages-intérêts au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile.

Il fait valoir en substance qu’il subit un acharnement judiciaire de la part du syndicat des copropriétaires, que les précédents contentieux ont déjà tranché les griefs invoqués par le demandeur et qu’il se trouve à ce jour dans une situation régulière, au regard de la prescription attachée à certains faits. Il souligne que le lot n°188 est exclu de la répartition des charges communes, qu’il relève de l’entretien exclusif de son propriétaire et qu’il existe à tout le moins une contestation sérieuse sur la nature commune ou privative de l’espace situé devant son lot, sur lequel il s’est toujours garé depuis plus de trente années. Il conteste en conséquence l’existence d’un trouble manifestement illicite ou d’un risque imminent et sollicite des dommages et intérêts pour procédure abusive.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur les demandes principales

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation liée à un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l’acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d’un contrat ou aux usages.

La cessation d’un trouble manifestement illicite peut être ordonnée en référé même en présence d’une contestation sérieuse ou en l’absence d’urgence. Toutefois, si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

Aux termes de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

Aux termes de l’article 3, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

— le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs.

Selon l’article 6-3, les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot.

Selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Il résulte de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Il en résulte que l’appropriation d’une partie commune par un copropriétaire ou la réalisation de travaux dans les parties communes affectés à l’usage privatif d’un lot, sans y avoir été préalablement autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires, constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

*

Il sera noté à titre liminaire qu’il ne ressort d’aucune des décisions rendues dans le cadre du précédent contentieux, que ce soit au plan civil ou pénal, que la question du statut de la partie située devant le lot litigieux ait été tranchée, ni a fortiori qu’il ait été retenu que Monsieur, [P], [E] était en droit de l’occuper de manière privative selon le tracé qu’il a lui-même apposé au sol, le jugement du tribunal de grande instance de Grasse en date du 2 mai 2017, confirmé en appel, ayant au contraire relevé que le lot est implanté sur le sol partie commune de l’ensemble immobilier et que les transformations opérées, et notamment l’installation d’un store empiétant sur les parties communes situées devant le lot, auraient dû faire l’objet d’une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, le lot litigieux est identifié, dans tous les actes versés aux débats par le défendeur lui-même (règlement de copropriété et état descriptif de division, titre de propriété), comme constituant un garage double et les 68/10000èmes indivis du terrain qui lui sont attachés, sans aucune mention d’un quelconque droit de jouissance privatif sur les parties communes situées devant le garage.

Il ne peut être tiré aucune conclusion, quant à l’octroi d’un droit de jouissance privatif ou à l’appropriation privative des parties communes, du fait que le lot, décrit comme un garage, soit dispensé des charges communes du bâtiment et qu’il soit mis à sa charge exclusive les dépenses concernant l’accès jusqu’au domaine public, l’exonération de ces charges communes bénéficiant également à tous les parkings extérieurs 199 à 206, lesquels doivent aussi assumer de manière exclusive l’entretien de la zone de stationnement et de l’aire de retournement et de manoeuvre située devant ces stationnements. Il en est de même concernant le stationnement de véhicules sur cette zone, d’autant plus qu’aucune des attestations dont se prévaut le défendeur n’indique précisément depuis combien de temps cette pratique existe.

Concernant les plans produits par le défendeur, aucun élément ne permet de déterminer à quels actes ils sont rattachés, ni à quoi correspond la zone en forme de quadrilatère irrégulier figurée sur ces plans devant le lot n°188, dont Monsieur, [P], [E] a matérialisé le tracé au sol par une ligne continue blanche. Au regard des dispositions spécifiques susvisées, il est tout à fait plausible que cette zone corresponde en fait à celle dont l’entretien incombe de manière exclusive au lot n°188, puisqu’elle ne représente d’utilité que pour accéder à ce lot depuis la voie publique.

Le procès-verbal de constat dressé à la demande du syndicat des copropriétaires le 28 mai 2025 démontre qu’une ligne continue blanche très visible, formant un angle, a été peinte au sol devant les portes du lot 188 appartenant à Monsieur, [P], [E]. Celui-ci ne conteste pas l’avoir peinte lui-même, à la place des pointillés qu’il avait précédemment tracés au sol, qu’on peut distinguer sur les photographies prises dans le cadre d’un précédent procès-verbal de constat en date du 11 décembre 2024.

Ces constats permettent aussi de constater que Monsieur, [P], [E] a installé sur le sol des parties communes, devant la partie du garage aménagée en studio, une moquette verte, dans le prolongement de laquelle est garé un véhicule de marque Mercedes appartenant au requis.

Enfin, il est constant que Monsieur, [P], [E] n’a sollicité aucune autorisation préalable en assemblée générale avant d’installer cette moquette ou faux gazon devant la baie vitrée de son studio, ni avant de délimiter, sur les parties communes situées devant son lot, une zone par une ligne blanche peinte au sol.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que ces installations et peintures réalisées sans autorisation sur les parties communes constituent un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser, dès lors qu’elles relèvent d’une volonté manifeste de s’approprier des parties communes. Monsieur, [P], [E] sera donc condamné à remettre en état les parties communes, en enlevant la moquette ou faux-gazon et en supprimant le marquage blanc au sol.

Afin de s’assurer de l’exécution de la décision, la fixation d’une astreinte s’impose en application des articles L 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et 491 du code de procédure civile, suivant détail précisé au dispositif.

Concernant le stationnement du véhicule de Monsieur, [P], [E] le long de la haie et devant la porte menant à la partie du garage aménagée en studio, il est établi par les procès-verbaux de constat et attestations versés aux débats qu’il s’agit d’une pratique de longue date de la part du défendeur, dont il ne résulte aucune gêne particulière pour les autres copropriétaires s’agissant d’un espace utilisé exclusivement pour accéder au lot 188, qui est situé à l’écart des autres zones de stationnement et garages et en limite de propriété.

Il n’est pas établi dans ces conditions qu’il en résulte un trouble pour la copropriété et il sera donc dit n’y avoir lieu à référé de ce chef de demande.

2/ Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 €, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Le droit d’agir et de se défendre en justice est ouvert à tout plaideur qui s’estime lésé dans ses droits, son exercice ne dégénérant en abus qu’autant que les moyens qui ont été invoqués à l’appui de la demande sont d’une évidence telle qu’un plaideur, même profane, ne pourra pas ignorer le caractère abusif de sa démarche ou qu’il n’a exercé son action qu’à dessein de nuire en faisant un usage préjudiciable à autrui.

En l’espèce, dès lors qu’il a été fait droit en partie aux demandes du syndicat des copropriétaires, la présente instance ne peut être considérée comme ayant été abusivement engagée.

Monsieur, [P], [E] sera en conséquence débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

3/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur, [P], [E], partie succombante, supportera les entiers dépens de la présente instance. Les dépens ne comprendront pas le coût du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 28 mai 2025 , de tels coûts n’étant pas inclus dans les dépens tels que définis par l’article 695 du code de procédure civile dès lors que le commissaire de justice n’a pas été désigné à cet effet par une décision de justice. Il sera néanmoins tenu compte de ces frais engagés par le demandeur au titre des frais irrépétibles.

Le requis sera également débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires la totalité des frais irrépétibles qu’il a engagés et qui ne sont pas compris dans les dépens ; le défendeur sera en conséquence condamné à lui verser une indemnité de 1.800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile,

Condamne Monsieur, [P], [E] à remettre en état les parties communes situées devant le lot n°188, en enlevant la moquette ou faux-gazon apposée au sol et en supprimant le marquage blanc peint sur l’enrobé, sous astreinte 100 € par jour de retard, passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Dit que cette astreinte courra pendant trois mois, après quoi il pourra être statué sur la prévision d’une nouvelle astreinte ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant le surplus des demandes formées par le syndicat des copropriétaires, [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice SGPP ;

Déboute Monsieur, [P], [E] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne Monsieur, [P], [E] aux entiers dépens, qui ne comprendront pas le coût du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 28 mai 2025 ;

Déboute Monsieur, [P], [E] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur, [P], [E] à verser au syndicat des copropriétaires, [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice SGPP, la somme de 1.800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés