TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 24/03970

N° Portalis 352J-W-B7I-C34TK

N° MINUTE : 2

contradictoire

Assignation du :

29 Janvier 2024

JUGEMENT

rendu le 22 Mai 2025

DEMANDERESSE

S.A.S.U. CANDIES AND BALLOONS

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 1]

représentée par M^e Lionel MIMOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1450

DÉFENDERESSE

S.A.S. ALDETA

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par M^e Mathilde BROSSOLLET- MAILLARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B1124

Décision du 22 Mai 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 24/03970 – N° Portalis 352J-W-B7I-C34TK

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique.

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 03 Mars 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 17 mars 2022, la SAS Aldeta a donné à bail à la SASU Candies And Ballons, pour une durée de 10 ans à compter de la mise à disposition des lieux intervenue le 22 juillet 2022, des locaux situés dans le centre commercial régional “Cap 3000" sis [Adresse 3]), section AK n°76, situés au niveau Panoramic Level.

Les locaux sont désignés comme étant un “local n°2138 d’une surface contractuelle de 60,50 m2" et sont à destination “ de vente de bonbon, cadeaux et accessoires pour fêtes et évènements, ballons à l’hélium”, à titre accessoire “petite décoration bougie”, sous l’enseigne “Candies’N'Ballons”

Le bail a été consenti moyennant le versement d’un loyer annuel de 40.000 euros HTHC/an, payable trimestriellement d’avance les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année, outre un loyer variable fixé à 10 % HT du chiffre d’affaires HT.

Le contrat prévoit que “A titre exceptionnel et personnel, une franchise totale du loyer de base a été consentie pour une période prenant fin à la première de ces deux dates entre l’ouverture au public du local, et l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la date de prise d’effet du bail”

En outre, “à titre exceptionnel et personnel”, une réduction temporaire de loyer a été consentie dans les termes qui suivent :

“A hauteur de 7.600,00 €/HT/HC/AN pendant une période de 12 mois à compter de la date de prise d’effet du bail. ;

A hauteur de 4.000,00 €/HT/HC/AN pendant une période de 12 mois à compter de la date du 1er anniversaire de la prise d’effet du bail.”

Un dépôt de garantie correspondant à trois mois de loyers, soit 10.000 euros, outre une garantie à première demande du même montant ont été contractuellement convenus.

Parallèlement, par acte 24 octobre 2022, la société Aldeta a donné à bail à la société Candies And Ballons, pour une durée de 10 ans, des locaux à usage exclusif de réserve situés au niveau Panoramic du centre commercial d’une surface de 5 m2, portant le numéro 3.12, situés centre commercial Régional “Cap 3000" sis [Adresse 4]) moyennant un loyer annuel de 2.000 euros HTHC.

Le bail a été régularisé sous la forme d’un bail civil soumis aux dispositions des articles 1713 et suivants du code civil.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la société Candies And Ballons par acte extrajudiciaire en date du 21 décembre 2023 pour paiement de la somme de 13.201,03 euros au titre du bail commercial.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2024, la société Candies And Ballons a fait assigner la société Aldeta devant le tribunal judiciaire de Paris demandant à celui-ci de juger :

— que l’opposition à commandement formée par ses soins est bien fondée et la déclarer recevable,

— suspendre le paiement des loyers litigieux,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— lui accorder 36 mois de délai pour s’acquitter de la dette,

En tout état de cause,

— condamner la société Aldeta à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire ,

— condamner la société Aldeta à (lui) payer les entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 mars 2024, la société Aldeta demande au tribunal de :

A titre principal :

— débouter la société Candies And Ballons de toutes ses demandes, fins et conclusions;

A titre reconventionnel :

— constater que le bail du 17 mars 2022 se trouve résilié de plein droit depuis le 22 janvier 2024;

— prononcer la résiliation judiciaire du bail du 17 mars 2022 en raison de la cession de l’intégralité des parts appartenant à la société Candies And Ballons à la société JC Création ;

En conséquence :

— prononcer l’expulsion de la société Candies And Ballons et celle de tout occupant de son chef, des locaux situés dans le centre commercial Régional “Cap 3000" sis [Adresse 3]), section AK n°[Cadastre 6], situé au niveau Panoramic Level comme suit : Local n°2138 d’une surface contractuelle de 60,50 m2 et à destination “de vente de bonbon, cadeaux et accessoires pour fêtes et évènements, ballons à l’hélium”, à titre accessoire “petite décoration bougie”, sous l’enseigne “Candies’N'Ballons”:

— condamner la société Candies And Ballons à lui payer la somme de 28 242,08 euros TTC, outre mémoire, selon décompte arrêté au 7 février 2024, assortie des intérêts de retard et pénalités de retard, à compter de la date d’exigibilité des sommes dues, et ce, jusqu’à parfait paiement ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à hauteur du montant du dernier loyer contractuel facturé, soit la somme de 4. 268 euros TTC augmentée des charges contractuelles ;

— condamner la société Candies And Ballons à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle, fixée, sur la base du loyer contractuel, soit la somme 4.268 euros TTC, augmentée des charges, des intérêts de retard (article 23.3) et pénalités de retard (article 23.3), à compter du date d’arrêté des comptes, et jusqu’à la libération complète des locaux ;

— ordonner le transport et la séquestration, aux frais de la société Candies And Ballons des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou tout autre lieu au choix du bailleur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

A titre subsidiaire, pour le cas où il serait fait droit à la demande de délais, ordonner la déchéance du terme en cas de non-règlement d’une seule des mensualités de l’échéancier, en sus des loyers courants,

— condamner la société Candies And Ballons à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Candies And Ballons aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs écritures en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 juin 2024 et l’affaire fixée à l’audience du 3 mars 2025.

Par conclusions notifiées par RPVA le 17 janvier 2025, la SAS Aldeta a saisi le juge de la mise en état d’un incident, lui demandant de :

— condamner la société Candies And Ballons à lui payer, à titre provisionnel, les sommes suivantes :

* 105 933, 21 euros TTC au titre des loyers et charges impayés dus en vertu du bail commercial du 17 mars 2022 selon décompte arrêté au 9 janvier 2025, outre mémoire, assortie des intérêts de retard, et pénalités de retard, et ce, jusqu’à parfait paiement,

* 3 272,32 euros TTC au titre des loyers et charges impayés dus en vertu du bail civil du 24 octobre 2022 selon décompte arrêté au 9 janvier 2025, outre mémoire, assortie des intérêts de retard et pénalités de retard, et ce, jusqu’à parfait paiement,

— débouter la société Candies And Ballons de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— pour le cas où il serait fait droit à la demande de délais, ordonner la déchéance du terme en cas de non-règlement d’une seule des mensualités de l’échéancier, en sus des loyers courants:

— condamner la société Candies And Ballons à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Candies And Ballons aux entiers dépens.

A l’audience du 3 mars 2025, le tribunal a soulevé d’office la question de l’irrecevabilité des conclusions notifiées par la société Aldeta après l’ordonnance de clôture ; l’avocat de la société Aldeta a déclaré s’en rapporter au tribunal sur ce point.

La société Candies And Ballons n’étant pas représentée à l’audience, son avocat a été avisé de la date du délibéré par message RPVA dans lequel il lui a été également demandé de transmettre son dossier ; aucun dossier n’a été reçu par le tribunal à ce jour.

MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire, il y a lieu de déclarer d’office irrecevables les conclusions d’incident notifiées par la société Aldeta après la clôture de la procédure, en application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application des dispositions de l’article de l’article L.145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

Aux termes du bail, une clause résolutoire est stipulée à l’article 23, prévoyant que tout manquement à l’exécution des obligations du contrat et notamment un défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer emporte résiliation de plein droit du bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, les sommes réclamées dans le commandement du 21 décembre 2023 étant effectivement exigibles lors de sa délivrance au regard des stipulations contractuelles et du décompte produit, et alors même que la société locataire ne conteste pas leur quantum et ne justifie, ni même allègue, avoir procédé au paiement des causes du commandement de payer dans le délai d’un mois suivant sa délivrance, la clause résolutoire a été acquise au 21 janvier 2024 à 24h.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1134 du code civil, “Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites” et “doivent être exécutées de bonne foi.”

L’article 1315 du code civil dispose que “Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

Il ressort du décompte actualisé au 7 février 2024, que l’arriéré locatif s’élève à cette date à la somme de 28 242,08 euros, montant non contesté par la société Candies And Ballons.

Le tribunal fera donc droit à la demande en paiement de la société Aldeta à hauteur de cette somme de 28 242,08 euros, arrêtée au 7 février 2024, terme de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2023 (date du commandement de payer) sur la somme de 11 550,56 euros et à compter du présent jugement pour le surplus,

Sur la demande de délais de paiement

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues par l’article 1343-5 du code civil peuvent en accordant des délais de paiement, suspendre les effets de la clause résolutoire, lorsque la résiliation n’est pas constatée et prononcée par une décision judiciaire ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

En l’espèce, la société Candies And Ballons ne verse aucune pièce sur sa situation comptable et financière, de sorte que sa demande de délai, qui ne repose sur aucun élément objectif, ne pourra qu’être rejetée.

Sur la résiliation du contrat, l’expulsion de la société Candies And Ballons et sa condamnation à une indemnité d’occupation

La clause résolutoire étant acquise au 23 janvier 2024, le contrat de bail liant les parties a été résilié à cette date.

En raison du constat de cette résiliation, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande visant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail du 17 mars 2022 en raison de la cession de l’intégralité des parts appartenant à la société Candies And Ballons à la société JC Création.

Par suite de la résiliation du contrat, il sera fait droit à la demande d’expulsion formée par le bailleur dans les termes du présent dispositif. Le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Occupante sans droit ni titre depuis le 21 janvier 2024, la société Candies And Ballons sera condamnée à payer à la bailleresse une indemnité d’occupation de droit commun, qui par sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assurer, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail, et qui sera fixée en l’espèce, au vu du loyer contractuel et de la nature des locaux, au montant réclamé à hauteur du dernier loyer contractuel en vigueur, soit la somme de 4268 euros majoré des charges.

La société Candies And Ballons sera condamnée à payer à la bailleresse cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux.

Sur les demandes au titre des intérêts de retard et des pénalités de retard

Outre que ces demandes, qui figurent dans le seul dispositif des conclusions de la société Aldeta, ne sont ni explicitées ni chiffrées, les clauses contractuelles auxquelles elles font référence sont constitutives de clauses pénales qu’il y lieu d’office de réduire pour les intérêts au taux légal et pour les pénalités à zéro euros, compte tenu de la situation respective des parties, du montant de la dette locative et du préjudice subi par la bailleresse.

Sur les autres demandes

La société Candies And Ballons, partie succombante, sera condamnée aux dépens, y compris le coût du commandement délivré le 21 décembre 2023.

Elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement au regard de l’équité à payer à la société Aldeta la somme de 2 000 euros.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit, sans qu’il soit nécessaire de le rappeler au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré

Déclare irrecevables les conclusions d’incident notifiées par la société Aldeta le 7 janvier 2025,

Rejette la demande de délais de la société Candies And Ballons,

Constate à la date du 21 janvier 2024 à 24h l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant la société Aldeta à la société Candies And Ballons portant sur les locaux situés dans le centre commercial Régional “Cap 3000" sis [Adresse 3]), section AK n°[Cadastre 6], sis au niveau Panoramic Level (Local n°2138),

Ordonne , à défaut de départ volontaire de la société Candies And Ballons dans le délai de quinze jours suivant la signification du présent jugement, l’expulsion de cette dernière et celle de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique,

Dit que le sort des meubles qui restera éventuellement dans les lieux sera régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe l’indemnité d’occupation mensuelle due par la société Candies And Ballons à la société Aldeta à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des locaux à hauteur du montant du dernier loyer contractuel facturé, soit la somme de 4.268 euros TTC augmentée des charges contractuelles,

Condamne la société Candies And Ballons à payer à la société Aldeta la somme de 28.242,08 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 7 février 2024, terme de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2023 sur la somme de 11 550,56 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, outre les indemnités d’occupation postérieures,

Condamne la société Candies And Ballons à payer à la société Aldeta la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Candies And Ballons aux entiers dépens, y compris le coût du commandement délivré le 21 décembre 2023,

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties,

Fait et jugé à [Localité 9] le 22 Mai 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME