TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 9]

[Localité 5]

CIVIL – JCP

Minute n° 24/178

RG n° : N° RG 23/00248 – N° Portalis DBZD-W-B7H-CHCI

S.A.R.L. [B] [W] Immobilier Immo LUNA SARL

C/

[A]

JUGEMENT DU 13 Mai 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A.R.L. [B] [W] Immobilier Immo LUNA SARL

prise en la personne de [F] [C], agissant en sa qualité de gérant de ladite société

RCS BRIEY 821 521 242

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Olivier SIUTRYK, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [N] [A]

né le 29 Octobre 1979 à [Localité 13]

[Adresse 8]

[Localité 6]

représenté par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

Madame [S] [O]

née le 16 Avril 1985 à [Localité 11]

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Sylvie RODRIGUES

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 28 janvier 2025

Copie exécutoire délivrée le : 19/05/2025

à : M^e Olivier SIUTRYK

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé signé les 23 et 25 Juin 2021, Monsieur [N] [A] et Madame [S] [O], ont signé un compromis de vente avec Monsieur [H] [J], Madame [P] [J], Madame [X] [J] épouse [V], Madame [M] [I] [J], Monsieur [R] [Z] [J] et Madame [E] [J] épouse [T] portant un immeuble à usage d’habitation et anciennement de commerce sis [Adresse 2] pour le prix de 87000 euros outre 7800 euros de provision pour frais d’acte de vente et 7000 euros d’honoraires de négociation au profit de l’agence [B] [W] Immobilier IMMO LUNA SARL . Aux termes d’un acte rédigé par l’agence [B] [W] Immobilier IMMO LUNA SARL, la vente devait être réitérée au plus tard le 15 septembre 2021 par Maître [Y] [D], Notaire à [Localité 12] que les parties désignaient à cet effet d’un commun accord.

La vente était conclue sous la condition suspensive de l’obtention par les acquéreurs d’un prêt principal de 430000 € d’une durée de 20 ans. La réalisation de la condition suspensive devait intervenir au plus tard le 16 Août 2021.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er octobre 2021, l’agence [B] [W] Immobilier IMMO LUNA SARL a mis en demeure Monsieur [N] [A] et Madame [S] [O] de lui adresser les justificatifs de demandes de prêts dans l’obtention du financement devait être obtenu le 16 août 2021.

Par acte de commissaire de justice du 14 février 2023, se fondant sur les articles 1304-3, 1103 et suivants du code civil, l’agence [B] [W] Immobilier IMMO LUNA SARL a fait citer à comparaître devant le tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY Monsieur [N] [A] et Madame [S] [O] aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :

7.000 Euros au titre de la commission qui lui est due, stipulée dans l’acte du 25 Juin 2021,1.500 Euros en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers frais et dépens.L’affaire a été appelée à l’audience du 23 mai 2023.

Suivant conclusions récapitulatives déposées à l’audience du 20 novembre 2023 auxquelles il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, l’agence [B] [W] Immobilier IMMO LUNA SARL a maintenu ses prétentions et moyens formulée dans l’acte introductif d’instance.

Suivant conclusions récapitulatives déposées à l’audience du 08 octobre 2024 auxquelles il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [N] [A] et Madame [S] [O] sollicitent du tribunal de :

Débouter la Société [B] [W] Immobilier de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions.A titre reconventionnel,Condamner la Société [B] [W] Immobilier à leur verser la somme de 10.000€ à titre de dommages et intérêts.Condamner la Société [B] [W] Immobilier à leur verser la somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du CPC.Voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir en application de l’article 515 du Code de Procédure Civile.Condamner la demanderesse en tous les frais et dépens, en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 28 janvier 2025 au cours de laquelle, les parties représentées par leurs conseils ont maintenu leurs prétentions et moyens figurant dans leurs dernières écritures.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025 prorogé au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Les parties ayant été présentes ou représentées, il sera statué par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur la demande principale en paiement :

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. Il est constant que le candidat acquéreur qui ne respecte pas les délais et les conditions de l’obtention de prêts bancaires imposés par l’avant-contrat empêche la réalisation de la condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt.

Lorsque la condition suspensive d’obtention d’un prêt à laquelle est soumis le compromis de vente, est accomplie en vertu de l’article 1304-3 du Code civil, parce que l’acquéreur en a empêché la réalisation par son comportement, l’agent n’a pas droit à la commission faute de réalisation effectuée de l’opération. Il ne peut pas exiger l’indemnité prévue à titre de clause pénale insérée dans son mandat ou dans la promesse de vente. Il aura éventuellement droit à des dommages et intérêts s’il prouve la faute de la personne qui a refusé de poursuivre la vente.

L’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre à l’agent immobilier, sa rémunération, doit réparation de son préjudice sur le fondement de la responsabilité extra contractuelle, conformément aux dispositions de l’article 1240 du Code civil qui dispose : « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La demande est fondée sur la faute, commise par l’une des parties à l’acte et le préjudice qui en résulte pour l’agent et non sur les dispositions d’une clause pénale.

Lorsque la faute est établie, l’évaluation du préjudice subi par l’agent immobilier, relève de la libre appréciation des juges du fond.

En l’espèce, le compromis de vente litigieux signé les 23 et 25 juin 2021 stipule : «Si le défaut de réalisation d’une des conditions suspensives a pour origine la faute, la négligence, la mauvaise foi ou un abus de droit de l’ACQUEREUR, le VENDEUR pourra faire déclarer la condition réalisée, sans préjudice de l’attribution de dommages et intérêts. L’ACQUEREUR devra, par ailleurs, indemniser l’AGENCE du préjudice causé, à hauteur du montant des honoraires prévus aux présentes.» .

Il ressort des stipulations du compromis de vente, objet du litige, que les acquéreurs s’étaient engagés « à déposer, dans les plus brefs délais, des dossiers complets de demande de prêts répondant aux caractéristiques ci-avant définies auprès de tout organisme prêteur ayant son siège social en France et dans au moins 3 établissement(s) financier(s) ou banque(s) et à en justifier au VENDEUR et au rédacteur des présentes dans un délai maximum 10 jours à compter du dépôt de la demande. » Par ailleurs, en cas de non obtention du financement, les acquéreurs s’étaient engagés à « à notifier à l’AGENCE, qui en informera sans délai le VENDEUR, la non-obtention d’un prêt par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date, telle que la lettre recommandée électronique qualifiée) adressée au plus tard le dernier jour du délai de réception stipulé ci-dessus. Il devra, dans ce cas, justifier des diligences accomplies par lui pour l’obtention du ou des prêts mentionné(s) ci-dessus par la production de 3 refus de prêts émanant du ou des organismes sollicités et en précisant, pour chacun d’eux, la date du dépôt de la demande de prêt, ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité. A défaut, le VENDEUR pourra mettre en demeure l’ACQUEREUR de lui justifier sous huitaine la réalisation ou la défaillance de la condition. La réponse de l’ACQUEREUR devra être adressée sous les mêmes formes et délai au domicile du VENDEUR indiqué en tête des présentes. ».

A la lecture de compromis, il apparaît que les défendeurs devaient solliciter un prêt d’un montant de 430000 euros sur une durée maximum de 20 ans aux taux maximum de 1,5% (hors assurances).

Monsieur [N] [A] et Madame [S] [O] produisent aux débats un courrier du 25 octobre 2021 de la BANQUE POPULAIRE ALSACE LORRAINE CHAMPAGNE adressé à la SCI PATIENCE informant cette dernière du refus de demande de financement d’un montant de 440000 euros pour l’achat et les travaux d’un bien immobilier sis [Adresse 4] et un courrier de la BANQUE CIC EST du 22 mars 2022 adressé à la SCI PATIENCE dont il est établi informant cette dernière du refus de demande de financement d’un montant de 475000 euros pour l’achat et les travaux d’un bien immobilier sis [Adresse 3].

Ainsi, il apparaît que seuls deux refus de prêts adressés à une société civile immobilière dont il n’est pas établi que Monsieur [N] [A] et Madame [S] [O] sont les gérants en dépit d’un siège social établi à leur adresse sont produits aux débats. Or, il sera relevé que les acquéreurs stipulés dans le compromis de vente litigieux sont Monsieur [N] [A] et Madame [S] [O] en leur nom personnel. En outre, les refus de prêts versés concernent des montants de financement sollicités supérieurs à celui mentionné dans le compromis de vente qui lie les parties.

Si Monsieur [N] [A] et Madame [S] [O] font valoir pour s’opposer aux demandes de l’agence [B] [W] Immobilier IMMO LUNA SARL que leur projet d’acquisition était destiné à effectuer des travaux dans le bâtiment pour y aménager 6 appartements et que les vendeurs et l’agence immobilière était informée de ce projet lors de la signature du compromis de vente, ils ne versent aucun élément aux débats au soutien de cette affirmation. De même, leur affirmation selon laquelle ils auraient été induits en erreur par l’agence immobilière qui leur aurait affirmé qu’il ne serait pas nécessaire de prévoir des places de stationnement propres à la résidence et que la Commune de [Localité 10] ne poserait aucune difficulté à ce sujet n’est étayée par aucun élément. Conformément à l’analyse de la demanderesse, la stipulation dans le compromis litigieux aux termes de laquelle «Le vendeur déclare que les biens seront le jour de la réitération par acte authentique libres de tout titre locatif ou occupation. Le vendeur déclare qu’ils sont libres de toutes occupations » ne présume en rien l’existence d’un projet immobilier locatif, mais a uniquement pour objet d’indiquer que l’acquéreur ne sera tenu par aucun bail en cours et qu’il n’aura pas la charge de donner congés à des locataires en place. En conséquence, les défendeurs ne peuvent se prévaloir d’un manquement de la demanderesse à l’obligation d’information et de conseil prévue à L. 111-1 du Code de la Consommation, la preuve de la connaissance par la demanderesse de la création de 6 appartements n’étant pas rapportée.

Il convient en conséquence de constater que les acquéreurs ont empêché l’accomplissement de la condition suspensive, et celle-ci doit être réputée accomplie conformément à l’article 1304-3 précité du code civil, rendant la vente parfaite. Ils engagent donc leur responsabilité contractuelle envers leur cocontractant, c’est à dire le vendeur, qui serait en droit d’exiger le montant de la clause pénale.

Concernant les honoraires de l’agence immobilière, le compromis de vente litigieux prévoit : «Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 15 septembre 2021 par Maître [Y] [D] , Notaire à [Localité 12] , que les PARTIES choisissent à cet effet d’un commun accord.

Les PARTIES donnent tous les pouvoirs aux clercs ou employés de l’étude notariale pour effectuer les formalités préalables à la rédaction de cet acte et toutes les notifications ou déclarations d’aliéner exigées par la loi, notamment aux titulaires du droit de préemption, avec la faculté de signer les documents nécessaires.

La date ci-dessus mentionnée N’EST PAS EXTINCTIVE, mais CONSTITUTIVE DU POINT DE DEPART à partir duquel l’une des PARTIES pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.A défaut de s’être exécutée dans un délai de DIX JOURS suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :

· invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de huit mille sept cents .euros ( 8700 €),

· ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice, augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus Dans les deux cas, l’AGENCE aura droit à une indemnisation forfaitaire, à titre de clause pénale, d’un montant correspondant à ses honoraires prévu à l’article «  Honoraires de l’AGENCE » .

Il est constant que cette disposition ne s’applique que lorsque l’acquéreur a été régulièrement mis en demeure de régulariser l’acte authentique. Or il ne résulte d’aucun élément du dossier qu’une telle mise en demeure ait été adressée aux acquéreurs, le vendeur ayant renoncé à se prévaloir des dispositions contractuelles. Les seules mises en demeure versées aux débats sont des mises en demeure de payer les honoraires de l’agence.

Il est toutefois de principe que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle prévue par l’article 1240 du code civil, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

Il est incontestable que par le non-respect de leurs obligations contractuelles, les défendeurs, qui ont ainsi commis une faute de nature à engager leur responsabilité à l’égard de al demanderesse, ont fait perdre à l’agence [B] [W] Immobilier IMMO LUNA SARL une chance d’obtenir le paiement par le vendeur de ses honoraires, qui représentent la rémunération du travail effectué, lequel n’est pas remis en cause. Il est de principe que la perte de chance ne peut être égale à l’avantage attendu du contrat. En conséquence, Monsieur [N] [A] et Madame [S] [O] seront condamnés solidairement à verser à la société Française Immobilière, une indemnité que les circonstances de la cause permettent d’apprécier à 3.500 € en réparation de son préjudice en application des dispositions de l’article 1240 du Code civil, aucun élément produit aux débats ne permettant d’avoir la certitude que la chance de conclure l’affaire était sérieuse.

Au vu de la faute reconnue à l’encontre de Monsieur [N] [A] et Madame [S] [O], ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts ;

Sur les demandes accessoires

Il apparaît inéquitable de laisser à l’agence [B] [W] Immobilier IMMO LUNA SARL la charge de ses frais irrépétibles. Monsieur [N] [A] et Madame [S] [O] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [N] [A] et Madame [S] [O], qui succombent, seront in solidum condamnés aux dépens.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [A] et Madame [S] [O] à verser à l’agence [B] [W] Immobilier IMMO LUNA SARL la somme de 3500 € à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [N] [A] et Madame [S] [O] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [A] et Madame [S] [O] à verser à l’agence [B] [W] Immobilier IMMO LUNA SARL la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [A] et Madame [S] [O] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé et prononcé publiquement, à [Localité 12], le 13 mai 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT