TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 13]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/12612 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y6LP

N° de Minute : L 25/00502

JUGEMENT

DU : 15 Septembre 2025

[D] [Y] [M]

C/

[C] [L]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [D] [Y] [M], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [C] [L], demeurant [Adresse 7]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 30 Juin 2025

Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 12612/24 – Page – MA

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 décembre 2009 prenant effet le 1er janvier 2010, M. [D] [M] a donné à bail à Mme [C] [L] un logement situé [Adresse 6] à [Localité 14] ainsi qu’un garage attenant à l’habitation, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 574,14 euros outre 70 euros correspondant au montant mensuel du loyer du garage outre 40 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 4 septembre 2024, M. [D] [M] a fait signifier Mme [C] [L] un commandement de payer la somme principale de 2 622,16 euros dans un délai de deux mois, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 5 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 7 novembre 2024, M. [D] [M] a fait assigner Mme [C] [L] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail d’habitation,

Ordonner l’expulsion de Mme [C] [L], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, du logement [Adresse 8] et d’un garage attenant dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours et l’assistance de la [Localité 12] Publique et d’un serrurier,

Condamner Mme [C] [L] au paiement des sommes dues précitées pour les causes sus énoncées, soit la somme de 5 063,30 euros sous réserve des loyers et charges qui seront échus au jour du jugement à intervenir, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, au visa de l’article 1231-6 du Code civil,

Condamner Mme [C] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et ce depuis le prononcé de la résiliation du bail et jusqu’à la restitution effective des lieux,

D’autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert en garde meubles à ses frais, risques et périls,

Condamner Mme [C] [L] au paiement de la somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts pour préjudice important subi par la requérante du fait du non-paiement des loyers et charges aux dates voulues, ceci constituant une résistance abusive au visa de l’article 1231-6 du Code civil, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

Condamner Mme [C] [L] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de votre participation aux frais exposés, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, au visa de l’article 1231-6 du code civil,

Condamner Mme [C] [L] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance en ceux compris le coût du commandement de payer, de la présente assignation, et de ses suites s’il y a lieu et le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières au visa de l’article 696 du code de procédure civile,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir au visa de l’article 514 du code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 7 novembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 juin 2025. M. [D] [M], représenté par son conseil, s’en est rapporté aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative à la somme de 10 713,25 euros arrêtée au mois de juin 2025, échéance incluse.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que la locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu’elle a été mise en demeure d’y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu’elle n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

Régulièrement assignée par remise de l’acte à l’étude, Mme [C] [L] n’a pas comparu.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [C] [L], assignée par remise de l’acte à l’étude n’a pas comparu. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

En application de l’article 24, III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées pour établir le diagnostic social et financier.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée électroniquement au Préfet le 7 novembre 2024, soit six semaines avant l’audience du 30 juin 2025.

L’action de M. [D] [M] est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 compte tenu de la date de délivrance du commandement de payer, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, M. [D] [M] produit le contrat de bail conclu avec Mme [C] [L] le 30 décembre 2009 et prenant effet le 1er janvier 2010 comprenant une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges suivant un commandement de payer resté infructueux pendant le délai de deux mois. Cette clause résolutoire est visée par le commandement de payer délivré à la locataire le 4 septembre 2024.

Il ressort du décompte produit par le bailleur que dans les deux mois suivants ce commandement de payer, les causes de ce commandement n’ont pas été réglées. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies le 4 novembre 2024.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur séquestration, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [C] [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par la locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 806,04 euros, correspondant au loyer qui aurait été du pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner Mme [C] [L] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 4 novembre 2024 et est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de juin 2025, échéance incluse.

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, M. [D] [M] verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties ;

le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 4 septembre 2024 ;

le décompte de la créance arrêtée au mois de juin 2025, échéance de juin 2025 incluse.

Il en résulte que Mme [C] [L] demeure redevable envers M. [D] [M] de la somme de 10 713,25 euros au titre des loyers impayés arrêtés au mois de juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse.

Mme [C] [L] sera condamnée à payer à M. [D] [M] la somme de 10 713,25 euros au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation arrêtés au mois de juin 2025, échéance de juin 2025 comprise. Conformément à la demande, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement sur la somme de 5 063,30 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur les dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Aux termes de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, faute de justifier de la mauvaise foi de la débitrice et de rapporter la preuve de l’existence d’un préjudice subi par le bailleur, qui ne serait pas déjà réparé par la condamnation de la locataire au paiement de l’arriéré locatif avec intérêts moratoires, la demande en dommages et intérêts formée par M. [D] [M] est rejetée.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [C] [L], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Concernant la demande en paiement des débours comprenant les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières de la locataire, ces frais sont purement hypothétiques au stade de la condamnation et ne seront pas retenus.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Mme [C] [L], condamnée aux dépens, devra verser à M. [D] [M] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 489 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre M. [D] [M] et Mme [C] [L], portant sur le logement situé [Adresse 6] à [Localité 14] ainsi qu’un garage attenant à l’habitation sont réunies à la date du 4 novembre 2024 ;

AUTORISE, à défaut pour Mme [C] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [D] [M] à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Mme [C] [L] à payer à M. [D] [M] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent au loyer qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, indexé selon les modalités prévues au contrat, soit la somme de 806,04 euros à compter du 4 novembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Mme [C] [L] à payer à M. [D] [M] la somme provisionnelle de 10 713,25 euros au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation arrêtés au mois de juin 2025, échéance de juin 2025 comprise, outre intérêts au taux légal à compter du jugement sur la somme de 5 063,30 euros et à compter de la signification du présent jugement sur le surplus ;

RAPPELLE les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

REJETTE la demande formulée par M. [D] [M] au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [C] [L] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Mme [C] [L] à payer à M. [D] [M] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

RAPPELLE à Mme [C] [L] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

[Adresse 10]

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 5]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 13], le 15 septembre 2025,

La Greffière La Juge