TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 8]

[Localité 4]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/161

RG n° : N° RG 24/00280 – N° Portalis DBZD-W-B7I-CLNY

S.A. VILOGIA

C/

[S]

JUGEMENT DU 13 Mai 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. VILOGIA,

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège.

RCS de [Localité 9] n°B475.680.815.

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par M^e Jean-Christophe DUCHET, avocat au barreau de METZ,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [U] [G] [H] [S]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Nina RICCI, avocate au barreau de BRIEY,

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/000280 du 23/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX

Greffier lors des débats : Pauline PRIEUR

Greffier lors du délibéré : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 25 février 2025

Copie exécutoire délivrée le : 15/05/2025

à : M^e Jean-Christophe DUCHET

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 avril 2019, la société d’habitations à loyer modéré VILOGIA a consenti à Madame [U] [S] un bail à usage d’habitation portant sur un logement n°101771 situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 614,08 euros, outre 67,32 euros à titre de provision sur charges.

Par acte séparé du même jour, la société VILOGIA a consenti à Madame [U] [S] un bail portant sur un garage n°101793 situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 30 euros, outre 5,48 euros à titre de provision sur charges.

Un dépôt de garantie de 614,08 euros pour le logement et de 30 euros pour le garage, était prévu contractuellement afin de garantir l’exécution par la locataire de ses obligations locatives.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 29 avril 2019.

Par courrier du 04 janvier 2021, Madame [U] [S] a délivré congé au bailleur en se prévalant de l’application d’un délai de préavis réduit à un mois.

Madame [S] a quitté les lieux le 23 février 2021.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 02 septembre 2022, la société VILOGIA a mis en demeure Madame [U] [S] de régler la somme de 2 244,39 euros au titre du solde débiteur présenté par le compte de cette dernière.

Par exploit d’huissier en date du 25 janvier 2024, la société d’HLM VILOGIA a fait assigner Madame [U] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] aux fins de la voir condamnée au paiement des sommes de 3 264,14 euros en principal et 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 12 mars 2024 et a fait l’objet de plusieurs renvois pour la mise en état du dossier.

Aux termes de ses conclusions en date du 11 novembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la société VILOGIA a demandé au juge de :

la recevoir en ses demandes et l’en déclarer bien fondée,En conséquence,

condamner Madame [U] [S] au paiement de la somme de 3 264,14 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 02 septembre 2022,condamner Madame [U] [S] au paiement d’une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et mal fondée,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,condamner Madame [U] [S] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens de la présente procédure,débouter Madame [U] [S] de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles, fins et prétentions.

Aux termes de ses conclusions n°2 en date du 14 février 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [U] [S] demande à la juridiction de :

débouter purement et simplement la SA VILOGIA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,dire que les frais et dépens de la procédure seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

A l’audience du 25 février 2025, lors de laquelle l’affaire a été retenue, les parties, représentées par leur conseil respectif, s’en sont rapporté à leurs dernières écritures.

La décision a été mise en délibéré au 13 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que, conformément à l’article 446-2 du code de procédure civile, lorsque toutes les parties formulent leurs prétentions par écrit et sont représentées par un avocat, le juge ne statue que sur les demandes énoncées au dispositif des conclusions.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées

Sur le bien-fondé de la demande

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par la société VILOGIA que la somme de 3 264,14 euros qu’elle réclame en principal est en réalité constituée pour 1 781,64 euros d’arriéré locatif, pour 1 288 euros de dépenses de remise en état du logement suite à des dégradations locatives, et pour 192,50 euros de frais de procédure.

Ces demandes feront donc l’objet d’un examen distinct, étant précisé que la somme de 192,50 euros, qui correspond à des dépens, suivra le sort de ces derniers.

Sur l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société VILOGIA fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant les baux signés, les commandements de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire, ainsi qu’un historique de compte actualisé (pièce n°16).

Il ressort de cet historique de compte, arrêté au 28 juin 2024, que Madame [U] [S] reste devoir la somme de 1 732,98 euros à cette date au titre de l’arriéré locatif, déduction faite de la somme réclamée au titre des dégradations locatives (1 288 euros) dont le sort sera traité ci-après et des frais de commandement de payer (192,50 euros) et d’assignation (80,26 euros) qui n’ont pas à y figurer.

Faute de justifier d’un paiement libératoire conformément à l’article 1353 alinéa 2 du code civil, Madame [U] [S] sera condamnée au paiement de ladite somme.

L’intérêt au taux légal courra du jour de la délivrance de l’assignation valant mise en demeure, soit le 25 janvier 2024, étant relevé que le courrier de mise en demeure du 02 septembre 2022 ne comporte pas interpellation suffisante, faute de préciser à quoi correspond la somme de 2 244,39 euros réclamée.

Sur les dégradations locatives

Les articles 7c) et 7d) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoient que le locataire doit d’une part, répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, et d’autre part, prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1730 du code civil prévoit que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, excepté ce qui a péri ou ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Il est constant, en vertu de ces textes, que le locataire doit répondre des dégradations résultant d’une comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, sauf à ce qu’il établisse qu’elles ne résultent pas de son fait.

S’agissant de la preuve d’un fait juridique, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il appartient à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il résulte de l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 29 avril 2019 que le logement a été délivré en bon état général, voire dans un état neuf s’agissant en particulier des murs.

Il ressort de l’état des lieux de sortie, établi le 11 février 2021 et signé par Madame [U] [S], que l’appartement a été restitué en mauvais état s’agissant des murs de l’ensemble des pièces, excepté la salle de bains, des plafonds de l’entrée, du séjour et de la cuisine, des sols du séjour et de la cuisine, et qu’un nettoyage complet du logement s’avérait nécessaire.

Madame [U] [S] conteste ce dernier poste et fait valoir que l’appartement a été rendu propre. Toutefois, outre le fait que cette affirmation est contredite par le constat d’état des lieux de sortie signé par elle, elle ne produit aucune pièce de nature à corroborer ses déclarations.

Aussi, une somme de 142 euros sera mise à la charge de la locataire sortante à ce titre, montant qui est cohérent avec la facture de la société MUST du 14 mai 2021 produite aux débats.

Par ailleurs, il apparaît que les frais de remplacement du revêtement de sol du séjour et de la cuisine sont justifiés au regard des constatations effectuées lors de la sortie (« sol cuisine/séjour à remplacer »), les traces, trous et impacts constatés relevant de dégradations locatives et non d’une usure normale des lieux loués après moins de deux ans d’occupation.

Il y a donc lieu de retenir les sommes de 460 euros HT pour la cuisine et 520 euros HT pour le séjour, telles qu’elles résultent de la facture de la société PEINTURE E.G.P.L. du 22 mars 2021, outre l’application d’un taux de TVA de 10 %, soit la somme de 1 078 euros TTC.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Madame [U] [S] est redevable de la somme totale de 1 220 euros (142 + 1 078) au titre de la remise en état du logement.

La société VILOGIA produit un historique comptable faisant apparaître au crédit de la locataire, en date du 28 février 2021, le montant des dépôts de garantie concernant le logement (614,08 euros) et le garage (30 euros), de sorte qu’il n’y a pas lieu de déduire ces montants de la créance indemnitaire de la bailleresse au titre des dégradations locatives.

En conséquence, Madame [U] [S] sera condamnée à payer à la société VILOGIA la somme de 1220€ au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ayant fixé le montant des indemnités dues.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte des dispositions de l’article 1231-6 du code civil que le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard de paiement réparé par des intérêts moratoires, peut obtenir des dommages et intérêts distincts à ce titre.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la société VILOGIA sollicite le paiement d’une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de la résistance abusive et injustifiée de la défenderesse caractérisant son attitude de mauvaise foi.

Cependant, aucune pièce n’est produite quant à l’existence d’un préjudice distinct du seul retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’obtention des intérêts moratoires. Il n’est pas davantage démontré la mauvaise foi de Madame [U] [S].

En conséquence, la demande à ce titre sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [U] [S] qui succombe sera condamnée aux dépens de l’instance qui comprendront le coût de l’assignation devant la présente juridiction, mais non le coût des commandements de payer du 16 février 2021, ces actes n’étant pas nécessaires dans le cadre de la présente procédure.

Les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions légales régissant l’aide juridictionnelle.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la société VILOGIA la charge des frais exposés afin d’assurer sa défense. A ce titre, il convient de lui allouer la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

CONDAMNE Madame [U] [S] à verser à la SA d’HLM VILOGIA la somme de 1 732,98€ au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2024 ;

CONDAMNE Madame [U] [S] à verser à la SA d’HLM VILOGIA la somme de 1 220€ au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE la SA d’HLM VILOGIA de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive;

CONDAMNE Madame [U] [S] à verser à la SA d’HLM VILOGIA la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Madame [U] [S] aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation devant la présente juridiction mais non le coût des commandements de payer du 16 février 2021, et qui seront recouvrés conformément aux dispositions légales régissant l’aide juridictionnelle ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public les jour, mois et an que dessus.

Le Greffier Le Juge