TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 7]

[Localité 3]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/664

RG n° : N° RG 25/00923 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CRD6

S.A. BATIGERE HABITAT

C/

[F]

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT

venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA [Adresse 8], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège en cette qualité

RCS [Localité 9] 645 520 164

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [D] [F]

née le 26 Mai 1983 à

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Maxime HANRIOT, juge placé auprès du premier président de la cour d’APPEL DE NANCY par ordonnance du 3 juillet 2025,

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 25 novembre 2025

Copie exécutoire délivrée le : 05/01/2026

à : M^e Thomas KREMSER

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 13 juillet 2016 ayant pris effet le 1er juillet 2016, la société d’économie mixte immobilière de la ville de [Localité 12] (ci-après la SEMIV) a consenti à Mme [D] [F] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 345,06 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 165,96 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2025, la SA BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la SEMIV, a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 4 011,12 euros pour les arriérés de loyers, charges et suppléments de loyer de solidarité, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice remis à étude le 23 juillet 2025, auquel il est renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SA BATIGERE HABITAT a fait assigner Mme [D] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins notamment de :

constater la résiliation du bail,ordonner la libération des lieux,la condamner à lui payer la somme de 5 275,68 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, outre une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’au départ effectif des locaux, une indemnité de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation,assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 novembre 2025 lors de laquelle la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a indiqué que l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 14 606,19 euros au 17 novembre 2025. Les demandes ont été maintenues.

Régulièrement citée à étude, Mme [D] [F] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité

L’article 24-III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au jour de l’assignation, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Meurthe-et-Moselle par voie électronique le 24 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 novembre 2025.

L’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au jour de l’assignation, dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SA BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la CCAPEX de Meurthe-et-Moselle le 1er avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 juillet 2025.

En conséquence, sa demande est recevable.

Sur le fond

L’article 24-I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le commandement de payer signifié à Mme [D] [F] le 25 avril 2025 d’avoir à payer la somme de 4 011,12 euros au titre de l’arriéré locatif, reproduisant la clause résolutoire insérée au bail et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ainsi que celles de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990, est demeuré infructueux dans le délai de deux mois.

En effet, au vu des pièces produites par le bailleur, il apparaît que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement régularisées dans les deux mois de la délivrance de l’acte.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 26 juin 2025.

Sur la demande d’expulsion

Compte tenu de la résiliation du bail constatée par le présent jugement, Mme [D] [F] est occupante sans droit ni titre des locaux donnés à bail par la SA BATIGERE HABITAT.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [D] [F] et de tous occupants de son chef de l’appartement situé [Adresse 6], par application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien.

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1382 ancien du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci.

Il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, Mme [D] [F] s’est maintenue dans les lieux et reste donc redevable d’une indemnité d’occupation. Elle sera en conséquence condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, APL à régulariser le cas échéant, et ce, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés de l’appartement au bailleur ou à son mandataire.

Cette indemnité d’occupation sera révisable et payable selon les conditions prévues au bail et la législation en vigueur et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés à la SA BATIGERE HABITAT ou à son mandataire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit que les organismes d’HLM perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité (dit SLS), en sus du loyer principal et des charges locatives, dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

Pour le calcul de ce SLS, l’article L. 441-9 prévoit que le bailleur social doit vérifier chaque année si les locataires remplissent toujours les conditions financières d’attribution d’un logement dans le parc social.

Si les locataires ne communiquent pas, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, les avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et les renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources, l’organisme d’HLM liquide provisoirement le supplément de loyer (SLS-sanction). Pour cette liquidation provisoire, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8.

Aux termes de l’article L. 441-9 alinéa 3 du code de la construction et de l’habitation, lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.

Cette procédure, destinée à assurer un équilibre entre la mission confiée par l’État aux organismes d’HLM et le respect des droits contractuels et fondamentaux du preneur à bail, est d’ordre public. Tout manquement à l’une ou l’autre des étapes prescrites par cet article constitue un manquement aux droits du locataire qui déchoit l’organisme d’habitations à loyer modéré du droit de liquider un supplément de loyer de solidarité.

En l’espèce, il n’est pas contestable que la SA BATIGERE HABITAT est un organisme d’HLM. Aussi, celui-ci est bien fondé à vérifier les ressources de ses locataires et à liquider un SLS, même de façon provisoire, lorsque la situation le justifie.

Il est constant que, par exploit de commissaire de justice du 25 avril 2025 visant les articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, la SA BATIGERE HABITAT a fait sommation à Mme [D] [F] de justifier des ressources du foyer et de retourner l’enquête ressources [10] 2025 annexée, et que cette dernière ne justifie pas avoir satisfait à cette réclamation.

Toutefois, force est de constater que l’acte délivré le 25 avril 2025, valant mise en demeure au sens de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, ne reproduit pas in extenso les dispositions de ce texte.

Par ailleurs, le bailleur a imputé à la locataire un SLS à compter du mois de janvier 2025, soit dès avant la délivrance de l’acte, sans justifier d’une mise en demeure préalable.

Dès lors, la SA BATIGERE HABITAT ne justifie pas qu’elle était en droit de liquider un SLS, même à titre provisoire.

Il en résulte qu’après déduction des montants réclamés au titre du SLS liquidé provisoirement de janvier à octobre 2025 pour la somme de 12 645,60 euros (1 264,56 euros x 10 mois) et des frais inhérents à la signification et notification des actes liés à la procédure qui sont compris dans les dépens pour la somme de 287,51 euros (156,94 euros + 130,57 euros), Mme [D] [F] reste devoir la somme de 1 673,08 euros selon le décompte produit, arrêté au 17 novembre 2025.

La défenderesse, non comparante, n’apporte aucun élément pour contester cette somme tant dans son principe que dans son montant.

En conséquence, il convient de condamner Mme [D] [F] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 1 673,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 17 novembre 2025 (indemnité d’occupation de novembre 2025 non incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [D] [F], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Mme [D] [F], partie perdante, sera condamnée à verser à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne s’y opposant, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE recevable la demande de résiliation du bail formée par la SA BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la SEMIV ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 juillet 2016 entre, d’une part, la SEMIV et, d’autre part, Mme [D] [F], concernant le logement situé [Adresse 6], sont réunies à la date du 26 juin 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [D] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que, concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [D] [F] à la SA BATIGERE HABITAT à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le baux s’était poursuivi, et CONDAMNE Mme [D] [F] à payer à la SA BATIGERE HABITAT cette indemnité d’occupation mensuelle, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera révisable et payable selon les conditions prévues au bail et la législation en vigueur ;

CONDAMNE Mme [D] [F] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 1.673,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 17 novembre 2025 (indemnité d’occupation de novembre 2025 non incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Mme [D] [F] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Mme [D] [F] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

Ainsi jugé à [Localité 11] et mis à la disposition des parties par le greffe de la juridiction, le 18 décembre 2025.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT