TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [L] [N]

Mme [M] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Alain DE LANGLE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05255 – N° Portalis 352J-W-B7I-C46Y3

N° MINUTE :

7

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 12 décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE-SIEMP,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [N],

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [M] [E],

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 octobre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 12 décembre 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 12 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05255 – N° Portalis 352J-W-B7I-C46Y3

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 19 juillet 2022, la société d’économie mixte ELOGIE-SIEMP a donné à bail à Madame [M] [E] et Monsieur [L] [N] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, la société d’économie mixte ELOGIE-SIEMP a fait signifier par acte d’huissier un commandement de payer la somme de 8179, 26 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 26 février 2024.

Par acte d’huissier en date du 14 mai 2024, la société d’économie mixte ELOGIE-SIEMP a fait assigner Madame [M] [E] et Monsieur [L] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution

— condamner solidairement Madame [M] [E] et Monsieur [L] [N] à lui payer, à titre de provision, les loyers et charges impayés, soit la somme de 9292, 16 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la société d’économie mixte ELOGIE-SIEMP expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 26 février 2024, et ce pendant plus de six semaines.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’audience du 14 octobre 2024, la société d’économie mixte ELOGIE-SIEMP, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 9354, 04 euros, selon décompte en date du 3 octobre 2024. Le bailleur ne s’oppose pas à des délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, le paiement des loyers courants ayant repris.

Madame [M] [E] et Monsieur [L] [N] comparaissent en personne et reconnaissent le montant de la dette locative, mais demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 200 euros par mois en règlement de l’arriéré, ajoutant avoir payé une somme de 2500 euros, en octobre. Ils expliquent que la dette a augmenté à la suite de la survenance de plusieurs décès, devant assumer les frais funéraires. Madame [M] [E] précise qu’elle est aide-soignante pour un salaire de 2400 euros alors que Monsieur [N] est déménageur pour un salaire d’un montant de 1800 euros, avec trois enfants à leur charge.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 décembre 2024.

Une note en délibéré a été autorisée afin de vérifier l’encaissement du paiement annoncé.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] le 15 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société d’économie mixte ELOGIE-SIEMP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au cas de l’espèce, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, au vu de la date de l’envoi du commandement de payer. Toutefois, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ( avis du 13 juin 2024, Cour de cassation, Pourvoi n° 24-70.002). Dans le cas de l’espèce, au vu de la date de reconduction du contrat, il y a lieu d’appliquer, de ce fait, un délai de deux mois.

Le bail conclu le 19 juillet 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 février 2024, pour la somme en principal de 8179, 26 euros. Ce commandement est régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 avril 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Madame [M] [E] et Monsieur [L] [N] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La société d’économie mixte ELOGIE-SIEMP produit un décompte démontrant que Madame [M] [E] et Monsieur [L] [N] restent lui devoir, à titre de provision, la somme de 7654, 06 euros à la date du 21 octobre 2024, septembre compris, le bailleur ayant transmis le décompte après le délibéré, comme cela avait été autorisé, le paiement annoncé à l’audience étant effectif. Madame [M] [E] et Monsieur [L] [N] seront donc condamnés au paiement de la somme de 7654, 06 euros. Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité au contrat.

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant. Par ailleurs, pendant le cours des délais ainsi accordés, le juge peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats par la société d’économie mixte ELOGIE-SIEMP démontre que Madame [M] [E] et Monsieur [L] [N] ont repris le paiement des loyers. Par ailleurs, le bailleur accepte les propositions faites à l’audience.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [M] [E] et Monsieur [L] [N] seront autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [M] [E] et Monsieur [L] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [M] [E] et Monsieur [L] [N], partie perdante, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 juillet 2022 entre la société d’économie mixte ELOGIE-SIEMP et Madame [M] [E] et Monsieur [L] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation et le parking situés au [Adresse 3] (7 éme étage, appartement n°181) sont réunies à la date du 26 avril 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [M] [E] et Monsieur [L] [N] à verser, à titre de provision, à la société d’économie mixte ELOGIE-SIEMP la somme de 7654, 06 euros (décompte arrêté au 21 octobre 2024, incluant la mensualité de septembre 2024) ;

AUTORISE Madame [M] [E] et Monsieur [L] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 200 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [M] [E] et Monsieur [L] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société d’économie mixte ELOGIE-SIEMP puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* que Madame [M] [E] et Monsieur [L] [N] soient condamnés à verser à la société d’économie mixte ELOGIE-SIEMP une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [M] [E] et Monsieur [L] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la sommation de payer

RAPPELLE que la présente décision décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection