AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VAL DE BRIEY

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Dossier n° N° RG 21/01199 – N° Portalis DBZD-W-B7F-CB7I

BIENS 2025/

JUGEMENT DU 14 Août 2025

DEMANDEURS :

Madame [G], [T], [H] [ZA] épouse [O]

[Adresse 8]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

Monsieur [GD] [O]

[Adresse 8]

représenté par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

DEFENDEURS :

Monsieur [JF] [ON]

[Adresse 2]

représenté par M^e Annie SCHAF-CODOGNET, avocat au barreau de NANCY,

Madame [EE] [ON]

[Adresse 15]

représentée par M^e Annie SCHAF-CODOGNET, avocat au barreau de NANCY,

Madame [SW] [ON]

[Adresse 7]

représentée par M^e Annie SCHAF-CODOGNET, avocat au barreau de NANCY,

Madame [Y] [ON]

[Adresse 1]

représentée par M^e Annie SCHAF-CODOGNET, avocat au barreau de NANCY,

Madame [X] [ON] épouse [V], représentée par Mme [S] [A], en vertu d’une ordonnance d’habilitation familiale du 21 novembre 2022 rendue par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey,

[Adresse 9]

représentée par M^e Annie SCHAF-CODOGNET, avocat au barreau de NANCY,

Madame [PE] [Z] veuve [ON]

[Adresse 2]

représentée par M^e Annie SCHAF-CODOGNET, avocat au barreau de NANCY,

Madame [F] [R] [T] [L]

[Adresse 5]

représentée par M^e Eric MALLET, avocat au barreau de BRIEY,

Maître [M] [J] associé de la société civile professionnelle “SCP [D] [MC], [M] [J] et [W] [N], notaires associés”

[Adresse 6]

représenté par M^e Frédéric BARBAUT, avocat au barreau de NANCY,

S.A.R.L. DIAGNOSTIC IMMOBILIER LA CHARQUILLOTTE

[Adresse 10]

représentée par M^e Eric MALLET, avocat au barreau de BRIEY,

Monsieur [E] [K]

[Adresse 4]

représenté par M^e Eric MALLET, avocat au barreau de BRIEY, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Madame Anne-Sophie RIVIERE, Vice-Présidente,

Greffier : M^me Pauline PRIEUR,

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Copie certifiée conforme délivrée à M^e KREMSER, M^e SCHAF-CODOGNET, M^e MALLET, M^e BARBAUT le :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte reçu par Maître [J], notaire à [Localité 13] le 15 novembre 2011, M. [GD] [O] et Mme [G] [ZA] ont acquis chacun pour moitié de M. [E] [K] et Mme [F] [L], qui en étaient propriétaires depuis 2007,une maison d 'habitation sise [Adresse 8] à [Localité 12], issue de la division d’un immeuble édifié en 1952, au prix de 190 000€ dont 15 000€ pour les biens meubles.

L’acte comporte en page 9 à la rubrique '' charges et conditions-contenance -état de l’immeuble'', la mention selon laquelle ''les biens vendus seront délivrés dans l’état où ils seront au jour de l’entrée en jouissance de l’acquéreur (…).En outre, le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments à raison notamment de l’état parasitaire du bien vendu , notamment en ce qui concerne les termites , autres insectes xylophages ou champignons lignivores le cas échéant(…)''.

Suivant acte reçu par Maître [U], notaire à [Localité 14], avec la participation de Maître [MC] associé de Maître [J] , les 26 et 27 septembre 2017, M. [O] et son épouse Mme [ZA] (ci-après M. et Mme [O]) ont acquis des consorts [ON] une maison d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 12], mitoyenne de la précédente car issue de la division de l’immeuble susmentionné, au prix de 106 400€.

L’acte comporte en page 13 , à la rubrique '' état du bien'' la mention selon laquelle ''l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance , sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents et des vices cachés''.

Par courriers recommandés du 11 avril 2018, le conseil de M. et Mme [O], déplorant que ses mandants ont découvert , après avoir entrepris des travaux de rénovation, que les poutres de soutien du plancher de l’étage étaient détériorées et visiblement attaquées par des insectes xylophages ,et exposant qu’ils sont contraints de faire réaliser des travaux pour un montant de 48 392,04€, a, sur le fondement des vices cachés, sollicité une diminution du prix et mis en demeure les consorts [ON] de lui verser cette somme outre une indemnité de 5000€ .

Par ordonnance du 27 mai 2019, le juge des référés de VAL DE BRIEY a , à la demande de M. et Mme [O] , ordonné une expertise judiciaire au contradictoire des consorts [ON].

Les opérations d’expertise confiées à M. [B] [DG] ont été étendues à l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 12] par ordonnance du 30 octobre 2019 ,puis étendues par ordonnance du 9 décembre 2019 à M.[K] et Mme [L] ainsi qu’à Maître [J].

L’expert a établi un rapport d’expertise pour chacun des deux immeubles , concluant dans les deux cas que la charpente doit être refaite.

Par assignations délivrées le 10 septembre 2021, M. et Mme [O] ont fait citer M.[JF] [ON] ,Mme [EE] [ON],Mme [SW] [ON],Mme [Y] [ON],Mme [X] [ON] épouse [V],Mme [PE] [Z] veuve [ON],M. [E] [K],Mme [F] [L], la S.A.R.L. DIAGNOSTIC IMMOBILIER LA CHARQUILLOTTE, ainsi que Maître [M] [J] associé de la société civile professionnelle “SCP [D] [MC], [M] [J] et [W] [N], notaires associés” devant le tribunal judiciaire aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.

Par ordonnance sur incident du 15 juillet 2022, le juge de la mise en état de VAL DE BRIEY a débouté M. et Mme [O] de leur demande d’autorisation de faire réaliser les travaux pour les biens situés [Adresse 3] et [Adresse 8] à [Localité 12], ainsi que de leur demande de condamnation des consorts [ON] au paiement d’une provision pour les travaux sur le bien situé [Adresse 3], mais a condamné solidairement M. [K] et Mme [L] à leur payer une provision de 128110,36 euros pour les travaux sur l’immeuble situé [Adresse 8].

Par arrêt du 15 mai 2023, la Cour d’appel de NANCY a infirmé cette ordonnance et débouté M.et Mme [O] de leur demande de provision contre M.[K] et Mme [L], relevant l’existence d’une contestation sérieuse.

Par arrêté de mise en sécurité du 20 juin 2023, le Maire de [Localité 12] a , au vu du rapport de l’expert judiciaire constatant des désordres dans l’immeuble [Adresse 3] et des préconisations de faire déménager la famille pour se prémunir d’un risque d’effondrement, mis M.et Mme [O] en demeure d’effectuer les travaux de réparation, démolition et de prendre les mesures indispensables pour préserver les bâtiments contigüs dans un délai de quatre mois et de faire procéder à l’évacuation de l’immeuble dans un délai de quatre mois.

M.et Mme [O] avec leur quatre enfants ont loué un logement [Adresse 11] à [Localité 12].

Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 11 avril 2024, auxquelles il est renvoyé conformément à l’article 455 du code de procédure civile, M. et Mme [O] demandent de :

— juger que les vendeurs des deux biens immobiliers ont ‘'commis un dol , sinon une réticence dolosive, sinon que leurs agissements sont à l’origine d’une erreur, en tout état de cause que leurs agissements leur ont causé un préjudice et les condamner à réparer leur entier préjudice ;

— subsidiairement, dire que M.[K] et Mme [L] ont engagé leur responsabilité décennale et les condamner in solidum à indemniser leur préjudice ;

— plus subsidiairement ,dire que les consorts [ON] et M.[K] et Mme [L] ont manqué à leur obligation de délivrance conforme ce qui leur a occasionné un préjudice et les condamner solidairement sinon in solidum à le réparer.

A titre infiniment subsidiaire , ils demandent de dire que les vendeurs ont engagé leur responsabilité sur le fondement des vices cachés dont ils avaient connaissance et les condamner à indemniser leur préjudice.

Ils demandent de dire que Maître [J] par sa négligence fautive a engagé sa responsabilité délictuelle à leur égard, leur faisant perdre une chance de contracter à des conditions plus avantageuses et le condamner à les indemniser de cette perte de chance par le versement de la somme de 133 000€, correspondant à 70 % du prix d’achat du bien sis [Adresse 8] ;

En tout état de cause, M. et Mme [O] demandent de condamner les consorts [ON] solidairement sinon in solidum à leur payer les sommes de :

-60 445,35€ au titre de la réduction de prix de l’immeuble situé [Adresse 3] soit le prix des travaux de mise en conformité,

-72 000€ au titre du préjudice de jouissance du 1er juillet 2018 au 1er juillet 2024,

-273€ au titre de la taxe foncière 2023,

-197,50€ au titre de l’assurance obligatoire pendant les travaux,

-146,57€ au titre de l’abonnement EDF nécessité par les entreprises pendant les travaux, ces sommes augmentées des intérêts au taux légal à compter du jugement.

Ils sollicitent la condamnation solidaire sinon in solidum de M.[K] et Mme [L] à leur payer les sommes de :

-168 467,48€ avec intérêts au taux légal à compter du jugement, au titre de la réparation du préjudice matériel subi soit le montant des travaux à diligenter pour la remise en état du bien situé [Adresse 8],

-13 200€ au titre de leur préjudice de jouissance,

-1129€ au titre de la yaxe foncière, pour la période où l’immeuble n’a pu être occupé,

-279,07€ au titre de l’assurance obligatoire pendant les travaux,

-146,57€ au titre de l’abonnement EDF nécessité par les entreprises pendant les travaux.

Ils sollicitent la condamnation de la SARL DIAGNOSTIC IMMOBILIER LA CHARQUILLOTTE à leur payer la somme de 30 000€.

M. et Mme [O] demandent en outre de condamner tous les défendeurs solidairement sinon in solidum à leur payer à leur verser une indemnité de 10 000€ chacun en réparation de leur préjudice moral, soit 20 000€ au total, ainsi que la somme de 4000€ pour résistance abusive .

Ils sollicitent le remboursement des frais d’expertise (3027,31€), les frais des actes d’huissiers (594,70€) et 1855,88€ encore au titre des frais d’expertise.

Ils demandent enfin la condamnation des défendeurs aux dépens et à leur verser la somme de 5000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de leurs prétentions ils font valoir :

— sur le dol prétendument commis par M.[K] et Mme [L], que ceux-ci ont dupé la Cour d’appel car l’entreprise [I] ne s’est pas contentée d’aménager les combles mais a installé des poutres de renfort sur les poutres rongées par les insectes, preuve qu’ils ne pouvaient en ignorer l’état de pourrissement et a tenté de masquer les dégâts avec des matériaux neufs, ce qui les a empêchés de constater les vices.

— sur le dol imputé à l’indivision [ON], que ceux-ci les avaient assurés du bon état de la toiture qui présentait d’ailleurs ‘'une apparence plus soignée que celle de l’immeuble mitoyen''et que la fille de la propriétaire ne pouvait ignorer les traitements anti insectes xylophages dispensés à la demande de ses parents.

— ils soutiennent que ce dol est à l’origine de l’erreur commise sur une qualité essentielle des biens acquis.

— sur la garantie décennale , que les travaux réalisés au n°[Adresse 8] par M. [K] et Mme [L] relèvent de travaux de construction d’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil , qui ont compromis la solidité de la charpente .

— sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme , que les vendeurs n’ont pas respecté leur obligation d’information sur les éléments caractéristiques de la chose vendue.

— sur les vices cachés, que l’expert a indiqué clairement dans son rapport qu’ils ne pouvaient déceler les vices qui existaient au moment de la vente tant sur le n°[Adresse 3] que sur le n°[Adresse 8], et que les vendeurs, qui ne pouvaient quant à eux les ignorer, ne peuvent se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie.

Ils déclarent opter pour l’action estimatoire et non rédhibitoire, souhaitant conserver la propriété des immeubles.

M. et Mme [O] exposent que du fait de la procédure de référé puis des opérations d’expertise,puis de leur nécessaire déménagement, ils n’ont pu jouir de leurs biens ce qui justifie la demande formulée au titre du préjudice de jouissance .

Ils soulignent à quel point la découverte des vices puis l’obligation de quitter leur maison a bouleversé la famille et occasionné à chacun de ses membres des angoisses, du stress, des troubles du comportement et de santé , préjudices attestés par leur entourage.

S’agissant de la responsabilité du notaire, ils affirment que le bien, visité en présence d’un représentant de l’Etude notariale, leur a été présenté comme rénové à neuf et ne nécessitant aucun travaux.Ils considèrent qu’il incombait au notaire, intervenu en qualité de négociateur à la transaction immobilière , se devait de se renseigner sur l’état général du bien et notamment sur celui de la charpente.

Sur la responsabilité du diagnostiqueur, ils soutiennent que les conclusions du diagnostic de performance énergétique sont contradictoires car il a accédé à la toiture, pu constater l’état de la charpente mais dissimulé ses constatations, ce qui constitue une faute de sa part.

M. et Mme [O] estiment que la responsabilité de tous les défendeurs est incontestable et que leurs tentatives de se soustraire à leurs obligations est constitutive de résistance abusive.

Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 18 avril 2024, auxquelles il est renvoyé conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la SARL DIAGNOSTIQUE IMMOBILIER LA CHARQUILLOTTE demande de débouter M.et Mme [O] de l’ensemble de leurs prétentions , les condamner aux dépens et à lui verser la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL DIAGNOSTIQUE IMMOBILIER LA CHARQUILLOTTE rappelle qu’elle a réalisé les diagnostics obligatoires au [Adresse 3], incluant les prestations gaz, DPA, amiante et électricité et qu’il ne lui appartient pas de procéder à un contrôle de la charpente.

Elle conteste toute tentative de dissimulation.

Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 17 avril 2024, auxquelles il est renvoyé conformément à l’article 455 du code de procédure civile, M.[K] et Mme [L] demandent de dire les prétentions des consorts [O] irrecevables et mal fondées, les en débouter et les condamner à leur verser la somme de 5000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M.[K] et Mme [L] n’expliquent pas en quoi la demande de M. et Mme [O] serait irrecevable.

Ils rappellent qu’ils ont été propriétaires de l’immeuble situé au n° [Adresse 8] de 2007 à 2011, n’ont jamais constaté le moindre désordre alors même qu’ils ont procédé à un aménagement de combles et que l’entreprise ayant procédé aux travaux a attesté de l’absence d’attaques xylophages malgré la présence de chevilles d’injection sur les bois de charpente.

Ils soulignent le délai entre la vente (2011) et leur mise en cause (2019), signalant qu’au demeurant, contrairement à ce que soutient l’expert, les travaux dans les combles n’étaient pas terminés lors de la vente et qu’une partie de la charpente restait visible et accessible.

Ils critiquent les constatations et conclusions de l’expertise et ses multiples contradictions.

Ils contestent tout vice caché mais précisent que l’acte de vente comprend une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés qui est valable puisqu’ils n’en ont, si ce vice existait, pas eu connaissance.

Ils excluent tout dol ou erreur, tout manquement à l’obligation de délivrance ou être tenus de la garantie décennale.

Par conclusions n°2 notifiées par RPVA le 8 février 2024,auxquelles il est renvoyé conformément à l’article 455 du code de procédure civile, les consorts [ON] demandent de donner acte à Mme [S] [A] de son intervention volontaire en qualité de représentante de Mme [X] [ON] épouse [V], débouter M. et Mme [O] de leurs demandes et les condamner aux entiers dépens ainsi qu’à leur verser la somme de 8000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils demandent, si une condamnation était prononcée à leur encontre, d’écarter l’exécution provisoire.

Ils exposent qu’ils étaient propriétaires en indivision de l’immeuble situé au n°[Adresse 3] suite au décès de Mme [C] [ON], leur mère, grand-mère et arrière-grand-mère qui l’a habité jusqu’en 2013 mais qu’eux-même ne l’ont jamais occupé, la maison demeurant inoccupée jusqu’à la vente à M. et Mme [O] et en concluent qu’ils ne pouvaient avoir connaissance d’un éventuel vice.

De ce fait, ils contestent toute manœuvre dolosive .

S’agissant de l’erreur, ils relèvent que l’expert affirme que le fléchissement du toit était visible depuis 2007 et que dans ce cas, M. et Mme [O], propriétaires de la maison mitoyenne depuis 2011 et vivant sur place auraient du s’en convaincre.

Ils contestent être tenus d’une obligation de délivrance conforme , s’agissant d’une atteinte par insectes xylophages.

Ils ne contestent pas l’existence d’un vice caché mais se prévalent de la clause exonératoire de la garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente , et à titre surabondant répètent qu’ils ne pouvaient avoir connaissance du vice.

Par conclusions notifiées par RPVA le 7 décembre 2023 ,auxquelles il est renvoyé conformément à l’article 455 du code de procédure civile, Maître [M] [J] demande de débouter les consorts [O] de leurs demandes à son encontre, les condamner aux dépens et à lui verser la somme de 3000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le notaire fait valoir qu’il résulte sans ambiguïté du rapport d’expertise que ni les acquéreurs ni le notaire instrumentaire mais intervenu lors de la transaction, ne pouvaient voir les désordres affectant la charpente sans exploration, de sorte que l’existence d’un vice caché n’est pas discutée.

Il rappelle qu’il n’avait pour sa part aucun moyen de déterminer cette existence au moment de la vente et n’a commis aucune faute qui pourrait justifier la perte de chance d’acquérir le bien à un prix inférieur.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 1er juillet 2024.

A l’audience du 9 janvier 2025, le jugement a été mis en délibéré au 24 avril 2025, prorogé pour raisons de service au 30 mai et au 14 août 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Conformément à l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Sur l’intervention volontaire

Par jugement du 21 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection de VAL DE BRIEY a notamment habilité Mme [S] [A] à représenter sa mère pour l’ensemble des actes relatifs à ses biens.

Il en résulte que Mme [S] [A] est habilitée à représenter sa mère dans le cadre de la présente instance de sorte qu’il convient de la recevoir en son intervention volontaire.

Sur les demandes dirigées contre les vendeurs

I- Sur le dol

Ainsi que le définit l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Selon l’article 1130, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Il résulte de ces dispositions que le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter et que pour le caractériser , il convient de constater des manœuvres destinées à provoquer une erreur de nature à vicier le consentement du contractant.

En l’espèce, s’agissant de la vente de l’immeuble situé au [Adresse 3] de la [Adresse 3] par les consorts [ON], il doit être relevé que par courriel du 9 décembre 2015, Mme [O] a pris contact avec Mme [S] [A] pour l’informer de son intention d’acheter le bien :''nous sommes intéressés par le fait qu’elle soit mitoyenne à notre maison actuelle , ce qui nous permettrait de nous agrandir(…).

La teneur de cette correspondance témoigne aussi du fait que M. et Mme [O] connaissaient la situation particulière du bien eu égard à l’indivision successorale, notamment ''maison non chauffée ni habitée depuis plus de 3 années, plus aucun passage dans la maison(…)'', ce contrairement aux affirmations contenues dans leurs écritures selon lesquelles la fille de la dernière propriétaire s’y rendait.

Il s’en évince que la preuve d’une quelconque manœuvre des membres de l’indivision [ON] destinée à convaincre M. et Mme [O] d’acheter ne peut être rapportée, les acquéreurs ayant au contraire été à l’initiative de la transaction.

En ce qui concerne le prétendu silence conservé par les consorts [ON] sur le traitement de la charpente contre les attaques d’insectes et parasites des bois, aucun élément ne permet d’établir ni que les vendeurs ont sciemment dissimulé cette information ni surtout qu’ils avaient connaissance que leurs aïeux avaient fait procéder en 1990 à ce traitement.

Ils ont en effet versé spontanément aux débats les documents établis le 10 mai 1990 par le centre de prévention et de protection de l’habitat dont ils affirment qu’ils les ont retrouvés postérieurement à la vente, et les acquéreurs étaient parfaitement avisés que l’immeuble était laissé à l’abandon, ses propriétaires, à l’évidence, ne se préoccupant pas de son état.

De surcroît, il ressort desdits documents que la charpente âgée de 43 ans en 1990, (dont on ignore si elle était attaquée par le capricorne, lyctus, callidium ou mérule) était ''en bon état'', le rapport mentionnant ''contrôle des bois de charpente suite au traitement: RAS, bois impeccables, excellent travail des techniciens, traitement parfaitement efficace'' .

Si le rapport mentionne aussi '' à surveiller périodiquement'', il n’est pas établi que la connaissance de ce traitement en 1990 aurait dissuadé les acquéreurs de contracter.

Le dol n’est pas caractérisé s’agissant des consorts [ON].

S’agissant de la vente du bien sis au [Adresse 8] de la [Adresse 3], il ressort de l’attestation de M. [P] [I] , artisan en maçonnerie, carrelage, plâtrerie et isolation, qu’ il y a effectué en 2007 des travaux d’aménagement de combles pour M.[K] et Mme [L], l’intéressé indiquant ''pendant les travaux d’aménagement des combles, nous n’avons rien remarqué de suspect sur la toiture, charpente et plancher. S’il y avait eu des soucis nous l’aurions signalé au propriétaire . Nous avons remarqué la présence de chevilles d’injection sur les bois de charpente mais ne connaissons ni la date d’intervention ni le nom de l’intervenant .Cela devait dater de l’ancien propriétaire''.

En l’absence de toute difficulté signalée par un professionnel, M. [K] ou Mme [L] pouvaient donc légitimement ignorer l’existence d’ un traitement préalable de la charpente et il n’est au demeurant pas établi que cet élément eût été déterminant pour M. et Mme [O].

A supposer que M.[K] et Mme [L] avaient eu connaissance de la présence des chevilles d’injection traduisant l’existence d’un traitement de la charpente à une période antérieure à leur acquisition, et qui n’a pu être déterminée, le fait qu’ils n’ont eux-mêmes pas fait procéder à un traitement anti -xylophage , démontre que dans leur esprit, la charpente était parfaitement saine. En effet, les factures de M.[I] sont datées de 2007 et l’immeuble a été vendu en 2011, M.[K] et sa compagne l’ayant occupé jusque- là.

Il ne peut donc être prétendu que les aménagements en placoplâtre n’étaient destinés qu’à cacher les charpentes pourries par l’infestation des insectes.

En l’absence de toute intention dolosive, le dol n’est pas caractérisé s’agissant de M. [K] et Mme [L].

Il sera fait remarquer à titre surabondant que bien que se prévalant d’un consentement vicié par le dol, M. et Mme [O] ne sollicitent pas l’annulation des ventes.

II- Sur l’action en garantie des vices cachés

Ainsi qu’en dispose l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus, l’article 1643 précisant que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il résulte de ces dispositions que pour être qualifié de vice caché, le vice doit être antérieur à la vente, non apparent ou du moins non facilement décelable et suffisamment grave pour qu’il rende la chose achetée impropre à l’utilisation à laquelle l’acheteur la destinait.

Si le vendeur professionnel est présumé connaître les vices de la chose, et n’est pas autorisé à s’exonérer de sa garantie par convention, il n’en est pas de même du vendeur non professionnel qui peut s’exonérer de cette garantie par convention.

Néanmoins, pour que la clause contractuelle d’exonération des vices cachés s’applique, le vendeur doit être de bonne foi, et avoir ignoré le vice .

En l’espèce, il n’est pas contesté que ni M. [K] et Mme [L] d’une part, ni les consorts [ON] d’autre part, ne sont des professionnels, de sorte qu’ils peuvent se prévaloir de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés figurant dans chacun des actes de vente passés avec M. et Mme [O].

Tant les consorts [ON] que le notaire Maître [J] admettent que la découverte par M. et Mme [O] en 2018 de dégradations sur les poutres de soutien sont constitutives d’un vice caché.

M. [K] et Mme [L] en revanche le contestent et critiquent avec virulence les conclusions de l’expert.

Ils n’ont cependant pas sollicité de contre -expertise .

Si la lecture des conclusions de l’expert permet de relever une certaine confusion entre les immeubles situés au n°[Adresse 3] et au n°[Adresse 8], leur auteur est néanmoins formel sur le point de dire que les désordres constatés aux deux adresses sont dus à une charpente de structure porteuse très affaiblie par les seuls insectes xylophages et à un manque d’entretien, en l’absence de surveillance régulière,et que ces désordres ne pouvaient être décelés par les acquéreurs .

S’agissant de la connaissance qu’avaient les vendeurs de ces vices, il convient de rappeler, aux termes de l’article 1112-1 du code civil, que si celle des parties au contrat qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant, il incombe aussi à celui qui prétend qu’ une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

A cet égard, les remarques formulées s’agissant de l’intention dolosive doivent être reprises :

— les consorts [ON] ne pouvaient avoir connaissance des vices, ne fréquentant pas l’immeuble ,

Les demandeurs ne rapportent pas la preuve qu’aucun des membres de l’indivision connaissait l’existence en 1990 d’un traitement , dont on ne sait s’il était préventif ou curatif, contre les insectes xylophages.

— M.[K] et Mme [L] n’avaient pas connaissance des vices, un professionnel les ayant assurés de l’absence de traces suspectes sur les poutres en dépit de la présence de chevilles d’injection et ne les ayant pas incités à réaliser eux-mêmes des travaux destinés à prévenir un risque d’infestation.

La connaissance qu’avaient M.[K] et Mme [L] d’une éventuelle infestation ne peut être présumée.

En l’absence de toute preuve que les vendeurs avaient cette information, il doit être retenu qu’ils ignoraient l’existence du vice.

Dans ces conditions, tant les consorts [ON] que M.[K] et Mme [L], qui sont de bonne foi, sont fondés à opposer à M. et Mme [O] la clause d’exonération de la garantie des vices cachés qui figure dans l’acte de vente du 15 novembre 2011 et dans celui des 26 et 27 septembre 2017,

III- Sur les actions fondées sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme et la garantie décennale

Il est constant que dès lors qu’il a été constaté que l’infestation parasitaire de la charpente entraîne un risque d’effondrement et ne peut constituer qu’un vice caché de la chose vendue, les demandes présentées sur un autre fondement ne peuvent être accueillies du fait du principe de non-cumul des actions, à l’exception de l’action en nullité pour dol, principe consacré par la Cour de cassation.

En l’espèce, M. et Mme [O], qui avaient, dès la mise en demeure du 11 avril 2018 , sollicité une réduction de prix sur le fondement de cette garantie, ont admis que le fondement de l’action de l’acquéreur d’un bien qui se révèle infesté par des insectes xylophages est exclusivement celui de la garantie des vices cachés.

Les autres demandes ne seront en conséquence pas examinées.

Il convient dès lors de débouter M. et Mme [O] de toutes leurs demandes dirigées contre M. [K], Mme [L] et les consorts [ON].

Sur les demandes dirigées contre le notaire et le diagnostiqueur

I- sur la responsabilité du notaire

Ainsi qu’en dispose l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que le notaire, tenu comme tout professionnel d’un devoir général d’information et de conseil, est tenu également et en particulier de vérifier les déclarations faites par le vendeur qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse, avec les moyens juridiques et techniques d’investigation dont il dispose.

En l’espèce, en présence de vices cachés, le notaire ne pouvait être tenu d’opérer des investigations sur les charpentes , ce d’autant plus que la Meurthe et Moselle ne fait pas partie (et ne l’était pas en 2011 ni en 2017, dates de signatures des actes de vente) des départements couverts par un arrêté préfectoral délimitant les zones de termites, capricorne ou autres xylophages, ou mérule.

Il n’est démontré aucun manquement du notaire à son devoir de conseil à l’occasion de l’acte de vente , de sorte que M. et Mme [O] seront déboutés de leurs demandes à son égard.

II- sur la responsabilité du diagnosticien

Comme le prévoyait l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable à l’espèce, le dossier de diagnostic technique fourni par le vendeur d’un immeuble bâti comprenait l''état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante, l 'état de l’installation intérieure de gaz, le diagnostic de performance énergétique et l’état de l’installation intérieure d’électricité, et si cet article mentionnait en son 3° l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l’article L. 133-6 du présent code, cet article , alors en vigueur et désormais abrogé, précisait qu’en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti situé dans une zone où avait été pris un arrêté préfectoral délimitant la présence de ces nuisibles, la production d’ un état relatif à la présence de termites.

En l’espèce, et comme indiqué plus haut, la Meurthe et Moselle ne faisait pas partie, et ne fait toujours pas partie, des départements couverts par un arrêté préfectoral délimitant les zones de termites, capricorne ou autres xylophages, ou mérule de sorte que le diagnostiqueur n’avait pas à effectuer ce constat.

Il mentionne d’ailleurs ‘'sans objet'' à la rubrique ‘'combles ou toitures accessibles ou visitables''.

La responsabilité du diagnostiqueur ne peut être retenue.

Sur les dépens

Ainsi qu’en dispose l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. et Mme [O] succombent en leurs prétentions et devront supporter les entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Cet article prévoit que dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il n’est pas équitable en l’espèce de faire application de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, en premier ressort,

RECOIT Mme [S] [A] en son intervention volontaire en sa qualité d’habilitée à représenter sa mère Mme [X] [ON] épouse [V],

DECLARE M.[E] [K] et Mme [F] [L] mal fondés en leur fin de non recevoir et les en déboute,

DEBOUTE M. [GD] [O] et Mme née [G] [ZA] de toutes leurs demandes,

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [GD] [O] et Mme née [G] [ZA] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et mis à disposition, le 14 août 2025

La greffière La vice-présidente