TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00055

N°Portalis

DBY2-W-B7J-HZIU

JUGEMENT du

15 Décembre 2025

Minute n° 25/01087

[Z] [P]

C/

[I], [S], [F] [K]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e Cécile MERILLON GOURGUES

Copie conforme

M^e Patrice HUHEL

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 15 Décembre 2025

après débats à l’audience du 15 Septembre 2025, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

et signé par Jean-Yves EGAL, Président, et Laurence GONTIER, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe.

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [P]

né le 16 Juin 1971 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par Maître Patrice HUGEL de la SELARL PATRICE HUGEL, avocat au barreau d’ANGERS,

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [I], [S], [F] [K]

né le 02 Mars 1976 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par Maître Cécile MERILLON GOURGUES, avocate au barreau d’ANGERS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 juin 2021 M. [P] [Z] a loué à M. [K] [I] une maison d’habitation située [Adresse 2]) moyennant un loyer mensuel fixé à la somme de 700.00 euros .

Un état des lieux contradictoire a été dressé par constat de la SCP MAINGOT [X], commisssaires de justice à Angers le 3 juin 2021.

Le bail comportait une clause particulière aux termes de laquelle le locataire s’engageait à réaliser des travaux de remise en peinture de la cuisine, la pièce de vie et l’entrée ainsi qu’à réparer l’ensemble des volets, la porte des WC, à remettre le terrain propre en contrepartie d’une remise totale des 4 premiers mois de loyers; à défaut pour le locataire de procéder à cette remise en état il s’engageait lors de son départ à verser au bailleur la somme de 2.800,00 euros correspondant aux 4 mois de loyer.

Le locataire a donné congé par courrier du 15 septembre 2023 et un constat d’état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 3 octobre 2023 par Me [D] commissaire de justice.

Se prévalant de l’existence de réparations locatives, le bailleur n’a pas restitué le dépôt de garantie d’un montant de 700.00 euros et a mis en demeure M. [K] [I] de payer la somme de 8.632,50 euros au titre des réparations locatives, par courrier recommandé du 11 octobre 2024.

Par acte de Commissaire de justice en date du 30 décembre 2024 M. [P] [Z] a fait convoquer M. [K] [I] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Angers, afin d’obtenir la condamnation de M. [K] [I] au paiement des sommes suivantes :

—  5.032,50 euros TTC au titre des réparations locatives assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en application des dispositions de l’article 1231-6 du Code Civil

—  2.800,00 Euros au titre des manquements contractuels à effectuer les travaux prévus au bail ;

—  750.00 Euros à titre de dommages et intérêts ;

— voir ordonner que M. [P] [Z] conservera le dépôt de garantie d’un montant de 700.00 euros à déduire des sommes à devoir.

—  1.500,00 Euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— outre la condamnation de M. [K] [I] au paiement des entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été retenue à l’audience du 15 septembre 2025 du Juge des contentieux de la protection .

En application des dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions déposées par les parties et reprises oralement à l’audience pour un exposé plus ample de leurs moyens et des faits de la cause.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives en date du 25 avril 2025 M. [P] [Z] a maintenu ses demandes initiales en portant à la somme de 2.500,00 euros ses réclamations en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

Il a exposé que la comparaison des états des lieux permettait de constater que les travaux prévus au contrat de bail en contrepartie de l’absence de paiement des 4 premiers mois de loyers, n’avaient pas été réalisés ou ne l’avaient pas été conformément aux règles de l’art, que le logement devait être repris intégralement en terme de peinture, que le jardin n’avait pas été entretenu correctement par le locataire, qu’il n’avait pas été en mesure de relouer son bien pendant la durée des travaux ce qui justifiait une condamnation à dommages et intérêts pour la somme de 750.00 euros correspondant à un loyer mensuel actualisé.

Par conclusions numéro 2 communiquées le 16 mai 2025 , M. [K] [I] a sollicité le rejet des demandes présentées et reconventionnellement la condamnation de M. [P] [Z] à lui payer la somme de 1.890,00 euros au titre du dépôt de garantie avec majorations légales actualisables, la somme de 3.500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, 3.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens.

M. [K] [I] a fait valoir en réponse que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie permettait de constater qu’il n’était responsable d’aucune dégradation, qu’il s’était acquitté des travaux qui justifiaient l’octroi de la franchise des premiers mois de loyers,

que le bien avait été vendu aux enchères en février 2025 et que le requérant ne justifiait pas d’une impossibilité de le relouer , ni de la réalisation des travaux dont il réclamait le paiement;

Reconventionnellement le locataire indique être bien fondé à réclamer la restitution du dépôt de garantie assorti de la pénalité prévue par l’article 22 de la Loi du 6 juillet 1989 à compter du 3 novembre 2023 soit un mois après la restitution des clefs; qu’il avait en outre subi au cours du bail un préjudice de jouissance résultant du mauvais état de l’habitation et notamment des volets roulants qui étaient en panne dans la chambre, de l’absence de cloture et de portail, préjudice qu’il fixait à la somme de 175 euros par mois soit 20% du montant du loyer pendant la durée du bail.

A l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 15 décembre 2025, les parties étant informées .

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale:

En vertu des articles 1103 et 1104 du Code Civil, les contrats légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En vertu de l’article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation .

Sur la demande d’indemnisation des dégradations locatives :

Il résulte des articles 1732 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de répondre des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Il incombe également au locataire de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par decret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction , cas fortuit ou force majeure.

Les modalités de prise en compte de la vetusté de la chose louée sont déterminées par decret en conseil d’Etat après avis de la Comission nationale de concertation.Le Decret 2016-382 du 30 mars 2016 fixe les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués.

En application des dispositions de l’article 4 de ce Decret la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

M. [P] [Z] sollicite la condamnation de M. [K] [I] au paiement de la somme de 5.032,50 euros TTC en se fondant sur un devis de la société ATB en date du 6 novembre 2023 pour une reprise de 125m² de murs et plafonds.

L’état des lieux d’entrée dressé le 3 juin 2021 faisait état s’agissant des peintures :

— s’agissant du séjour et de la cuisine de murs présentant des taches légères, le plafond n’étant revêtu que d’une couche d’apprêt.

— Pas de peinture dans le passage vers le ballon d’eau chaude.

— Couloir peinture sombre en état avec traces légères.

— Chambre sur la gauche peinture blanche au plafond bon état, des traces sur la peinture blanche des murs.

-2e chambre sur la gauche

présence d’un dégat des eaux sur le bas de mur avec auréoles

peinture blanche ou dominante rouge avec éclat;

plafond blanc en bon état général.

— GARAGE ; murs et plafond en BA 13 sans peinture.

Dernière chambre à droite : peinture deux tons, abimée sur la partie marron et des traces sur les peintures blanches, plafond blanc en état.

— Première chambre depuis le séjour donnant sur la façade avant: mur blanc avec des traces noires sur 30cm ; peinture marron avec trace blanche sur toute la hauteur, quelques taches sur la peinture blanche du pan gauche; plafond blanc avec traces visibles; peinture en mauvais état sur la droite retour vers tuyauterie.

Ainsi lors de l’entrée dans les lieux et sans que l’ancienneté des peintures soit connue il apparait qu’elles étaient en état d’usage et comportaient des traces visibles , la maison étant globalement inachevée dans ses aménagements dans chacune des pièces.

L’état des lieux de sortie mentionne la mise en peinture de la pièce de vie, de la cuisine et de l’entrée ; les murs sont blanchis, une tapisserie est posée ; le plafond est blanchi et en bon état.Les autres pièces sont blanchies et présentent uniquement des traces légères d’occupation selon le constat. Le commissaire de justice a repris des constatations de l’état des lieux d’entrée concernant les taches présentes dans les chambres et l’état d’usage des lieux sans que la présentation différente des deux constats permettent une comparaison précise des lieux.

L’assignation et les conclusions renvoient au devis peinture et ne comportent pas de demande concernant la remise en état du jardin à la sortie .

Les constatations ne permettent pas d’imputer au locataire la refection des peintures au regard de l’état d’usage initial voir du mauvais état de certaines peintures à l’entrée, le vieillissement des peintures relevant de l’usage courant et de la vétusté sans que des dégradations de nature à engager la responsabilité du locataire, soient constatées au regard du contexte particulier de mise en location de cette maison qui laissait au locataire la responsabilité d’achever des aménagements relevant normalement du propriétaire .

Le bailleur qui en tout état de cause ne justifie pas de la réalisation de travaux à la suite du départ du locataire sera donc débouté de ses demandes.

Sur la demande en restitution de la somme de 2.800,00 euros :

En application des dispositions de l’article 1231-5 du Code Civil “lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

— Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

— Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

— Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

— Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.”

Il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 1190 du Code Civil le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur.

Il est constant que le bail comporte une clause particulière aux termes de laquelle le locataire s’engageait à réaliser des travaux de remise en peinture de la cuisine, la pièce de vie et l’entrée ainsi qu’à réparer l’ensemble des volets, la porte des WC, à remettre le terrain propre en contrepartie d’une remise totale des 4 premiers mois de loyers; à défaut pour le locataire de procéder à cette remise en état il s’engageait lors de son départ à verser au bailleur la somme de 2.800,00 euros correspondant aux 4 mois de loyer.

L’état des lieux de sortie permet de constater que la cuisine, la pièce de vie et l’entrée ont été mises en peinture.

La porte des wc ferme difficilement car elle n’est pas droite note le constat de sortie. Il n’y a pas de mention permettant de comparaison sur l’état des lieux d’entrée; il convient dès lors de considérer que la remise en état a été faite, le remplacement de la porte n’étant pas à la charge du locataire.

L’état des lieux d’entrée mentionnait un grand terrain en friche avec des herbes non fauchées et des ronces sur l’ensemble, sans autre précision.

L’état des lieux de sortie mentionne à l’ouest une zone envahie par de grandes herbes non taillées, au nord un grand jardin espace enherbé tondu, un espace terrasse en bon état, une zone de stationnement en bon état .

Le locataire justifie avoir réalisé des travaux de terrassement dans le jardin à la suite de son aménagement et les constatations de l’état des lieux de sortie permettent simplement de constater que le jardin n’était pas normalement entretenu à son départ .

L’état des lieux d’entrée mentionnait s’agissant des volets une absence de fonctionnement des volets roulants de la cuisine, l’un étant cassé; un coffrage de volet roulant est tombé s’agissant de la chambre sur la gauche, mais la réparation du coffrage ne figure pas dans la liste qui doit être interprétée strictement .

Lors de l’état des lieux de sortie les volets roulants de la cuisine sont fonctionnels.

Le locataire justifie ainsi avoir réalisé les travaux mis à sa charge .

Le bailleur sera donc débouté de sa demande de restitution de la somme de 2.800,00 euros

Sur la restitution du dépôt de garantie :

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 précité dispose : “Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

Le bail comportait mention d’un dépôt de garantie s’élevant à la somme de 700.00 euros.

En l’espèce les clefs ont été remises le 3 octobre 2023 lors de l’état des lieux de sortie. Les états des lieux d’entrée et de sortie étant différents le dépôt de garantie devait être restitué avant le 3 décembre 2023 au plus tard .

Aucune réparation n’étant mise à la charge du locataire, le bailleur sera donc condamné à restituer le dépôt de garantie outre les pénalités courant à compter du 3 décembre 2023 à raison de 70.00 euros par mois de retard.

Sur la demande d’indemnisation de son préjudice de jouissance formée par M. [K] [I] :

Dès le 7 mars 2022 M. [K] [I] a mis en demeure M. [P] [Z] de réaliser les travaux incombant au bailleur dans la maison concernant:

—  3 volets electriques en panne ( 2 dans la salle de vie et une chambre).

— panne de la VMC.

— soubassement du garage ne lui permettant pas d’entrer son véhicule.

— aspirateur mural en panne depuis son arrivée.

— cloture de la propriété et du portail pour sa sécurité.

L’état des lieux de sortie en date du 3 octobre 2023 mentionne le fonctionnement des volets roulants dans la pièce de vie, trois chambres comportant un volet roulant fonctionnel ainsi qu’une quatrième chambre ( Sud Est) dont le volet roulant ne fonctionne plus.

L’état des lieux de sortie ne comporte pas de mention concernant un dysfonctionnement de la vmc ou de l’aspiration centrale.

Le bail ne comportait pas de mention concernant la pose d’un portail et d’une cloture, l’état des lieux comportant mention d’une cloture sur une partie du terrain; cette absence ne constitue donc pas une violation du bail.

Le locataire a été pendant la durée du bail dans l’impossibilité d’utiliser le garage pour y entrer une voiture en raison d’une absence de finition conforme de l’accès ( chemin trop bas par rapport au sol du garage) mais cette impossibilité était apparente et présente dès son aménagement et le bail ne comporte pas mention du bailleur d’y remédier .

Ainsi le locataire justifie seulement avoir subi un préjudice de jouissance en raison de la panne durable affectant le volet d’une chambre et ponctuellement par les pannes affectant les volets de la pièce de vie sans que la durée de cette dernière panne soit connue ; son préjudice sera dès lors chiffré à la somme de 150.00 euros .

Sur la demande de dommages et intérêts formulée par M. [P] [Z] :

En application de l’article 1240 du Code Civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage , oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M. [P] [Z] ne justifie pas avoir eu l’intention de relouer le bien concerné ni d’avoir été été dans l’impossibilité de le relouer à raison de son état au départ de M. [K] [I] étant entendu que le bien faisait l’objet d’une saisie puis d’une vente aux enchères publiques à l’audience du 10 février 2025.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts .

Sur l’exécution provisoire :

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du Code de Procédure Civile l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, la procédure ayant été engagée postèrieurement au 1er janvier 2020 .

Les parties n’ont pas sollicité que l’execution provisoire de droit soit écartée.

Sur la demande en paiement formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure Civile:

Par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il parait équitable en l’espèce d’allouer à M. [K] [I] une somme de 1.800,00 euros au titre de l’article 700 pour les frais exposés et non compris dans les dépens.

En application des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, le paiement des entiers dépens sera mis à la charge de M. [P] [Z] .

Par ces Motifs :

Le Juge des contentieux de la protection statuant à juge unique en procédure orale, publiquement, contradictoirement par mise à disposition au greffe de la juridiction, et en premier ressort:

DEBOUTE M. [P] [Z] de l’ensemble de ses demandes

CONDAMNE M. [P] [Z] à payer à M. [K] [I] :

— la somme de Cent-cinquante euros (150.00 euros) au titre de son préjudice de jouissance.

— la somme de Sept-cents euros (700.00 euros) au titre du dépôt de garantie outre la pénalité de 10% par mois soit soixante-dix euros (70.00 euros) par mois courant à compter du 3 décembre 2023 jusqu’à complet paiement.

— la somme de Mille-huit-cents euros (1.800,00 euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

DÉBOUTE M. [P] [Z] et M. [K] [I] du surplus de leurs demandes.

CONDAMNE M. [P] [Z] au paiement des entiers dépens .

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit .

Le Greffier, Le Président,