AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VAL DE BRIEY

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Dossier n° N° RG 23/00648 – N° Portalis DBZD-W-B7H-CIED

BIENS 2025/

JUGEMENT DU 19 Mai 2025

DEMANDERESSE :

Madame [I] [H]

[Adresse 1]

représentée par M^e Bruno CODAZZI, avocat au barreau de NANCY,

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [L]

[Adresse 7]

représenté par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Madame Anne-Sophie RIVIERE, Vice-Présidente,

Greffier : M^me Pauline PRIEUR,

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Copie certifiée conforme délivrée à M^e CODAZZI, M^e KREMSER, Me [F] le :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 25 mai 2021, reçu par Maître [U] [X], notaire à [Localité 10], Mme [I] [H] et M. [J] [L], ayant conclu entre eux un pacte civil de solidarité, ont acquis en indivision un bien immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 11] (54), composé d’ une maison d’habitation, un jardin attenant et un verger non attenant, au prix de 220 000€, acquisition financée par deux prêts de la banque [12] et un apport personnel de chacun des acheteurs.

A la demande de Mme [H], le bien a été estimé le 4 novembre 2022 à une valeur vénale de 420 000 à 430 000€ par un agent immobilier et a fait l’objet le 23 mars 2023 d’une estimation de sa valeur locative à un loyer mensuel de 1300 à 1450€ par mois.

Maître [X] a indiqué par attestation du 23 novembre 2022, estimer la valeur du bien entre 340 000 et 350 000€.

A la demande de M. [L], trois agences immobilières ont estimé le bien à une valeur située entre 325 000 et 345 000€.

Maître [X] a indiqué, par attestations des 29 juillet et 21 septembre 2022, être chargée de régulariser un acte de partage entre Mme [H] et M. [L].

Par courrier recommandé remis le 24 février 2023, le conseil de Mme [H] a informé M. [L] de l’intention de sa mandante de sortir de l’indivision, de son accord pour que l’immeuble soit attribué à M. [L] contre versement d’une soulte, rappelant le montant du bien selon l’estimation fournie par ses soins, et l’a invité à lui faire part de ses prétentions.

Par assignation du 2 mai 2023, Mme [I] [H] a fait citer M. [J] [L] devant le tribunal judiciaire aux fins , au visa des articles 815 du code civil et 1360 du code de procédure civile, d’ordonner l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision mobilière et immobilière existant entre eux , désigner Maître [X] pour y procéder, ordonner la licitation de l’immeuble indivis sur la mise à prix de 430 000€ , laissant au notaire la faculté de baisser la mise à prix de 10% à défaut d’enchérisseur et condamner M. [L] à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle de 1450€ à compter du 1er janvier 2023.

A l’appui de ses prétentions, Mme [H] expose que les parties sont séparées depuis le 1er janvier 2023, qu’elle continue de régler la moitié de l’emprunt immobilier et qu’aucun règlement amiable n’a permis la sortie de l’indivision.

Elle sollicite la licitation de l’immeuble dont le prix de cession permettrait le remboursement anticipé des deux crédits et la restitution des apports personnels.

M.[J] [L] a saisi le juge de la mise en état d’un incident aux fins de voir déclarer irrecevable l’assignation délivrée par Mme [H].

Par ordonnance du 29 juillet 2024, le juge de la mise en état a déclaré Mme [H] recevable en son assignation en partage, débouté M.[L] de ses demandes et renvoyé l’affaire à la mise en état.

Les parties ont sollicité la clôture de la procédure sans que M.[L] ne dépose de conclusions au fond.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 31 janvier 2025, et l’affaire mise en délibéré au 19 mai 2025 après que les parties ont donné leur accord pour une procédure sans audience.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur l’ouverture des opérations de compte liquidation partage

Il résulte des dispositions de l’article 815 du code civil que nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et que le partage peut toujours être provoqué à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.

L’assignation a été déclarée recevable par ordonnance du juge de la mise en état.

Il convient en conséquence d’ordonner l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision entre Mme [I] [H] et M. [J] [L].

Le patrimoine indivis comprenant un bien immobilier soumis à publicité foncière, il y a lieu de désigner un notaire, soit Maître [G] [F], notaire à [Localité 13].

Compte tenu de la complexité du partage à opérer, en raison, notamment, du conflit opposant les parties sur notamment le sort dudit bien immobilier indivis, il y a lieu de commettre un juge pour surveiller ces opérations.

Il y a lieu de rappeler qu’il entre dans la mission du notaire commis de dresser, dans le délai d’un an à compter de sa désignation, un état liquidatif qui établira la masse partageable, les comptes entre les copartageants, les droits des parties ainsi que la composition des lots à répartir, chaque copartageant devant recevoir des biens pour une valeur égale à celle de ses droits dans l’indivision.

A cette fin, il appartient au notaire de se faire remettre tout document utile à l’accomplissement de sa mission, notamment les comptes de l’indivision, d’examiner les sommes éventuellement dépensées pour le compte de celle-ci ou perçues pour son compte au titre des loyers, de déterminer, le cas échéant, les pertes ou avantages financiers résultant de l’occupation gratuite de certains biens dépendant de l’indivision et, par suite, les sommes susceptibles de revenir à chacun des copartageants.

Si un désaccord subsiste, le notaire établira un procès- verbal reprenant les dires respectifs des parties, ainsi qu’un projet d’état liquidatif qu’il transmettra au juge commis, lequel fera rapport au tribunal des points de désaccord subsistants, le cas échéant après une tentative de conciliation devant le juge commis.

Le notaire commis peut, si la valeur ou la consistance des biens le justifie, s’adjoindre un expert, choisi d’un commun accord entre les parties ou, à défaut désigné par le juge commis.

Sur le bien immobilier

Suivant l’article 1377 du code de procédure civile le tribunal ordonne dans les conditions qu’il détermine , la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.

En l’espèce,l’indivision entre Mme [H] et M.[L] est composée d’un bien immobilier situé à CUTRY qui ne peut être facilement partagé ou attribué en nature : les co-indivisaires ne s’entendent pas sur le prix du bien , même si M.[L] a proposé, mais pas dans des écritures destinées au tribunal , de racheter la part de son ex-compagne dans l’immeuble.

Il convient en conséquence d’en ordonner, conformément à l’article susvisé la vente par licitation et de commettre pour y procéder Maître [G] [F], notaire à [Localité 13].

Mme [H] demande que la mise à prix soit fixée à la somme de 430 000€, conformément à l’évaluation effectuée au mois de novembre 2022.

Cette estimation mentionne les améliorations apportées à l’immeuble depuis son acquisition par Mme [H] et M. [L], soit le double-vitrage et volets électrqiues, la réfection de l’électricité , l’ajout d’un insert à bois , d’une chaudière et d’un adoucisseur , la pose d’une cuisine, la réfection de la façade avec isolation extérieure et la rénovation des sols, murs et plafonds, qui ont nécessairement valorisé l’immeuble.

Même si M.[L] n’a pas conclu au fond, figurent au dossier des évaluations divergentes, dont celle de Maître [X], toutes postérieures et qui ont pris en compte les travaux.

Compte tenu de ces évaluations, du marché immobilier, de la composition et du lieu de situation de l’immeuble, et du prix d’achat (220 000€) la mise à prix de l’immeuble sera à la somme de 350 000€.

A défaut d’enchères, le notaire pourra procéder à des baisses successives de la mise à prix dans la limite de 10 % de la mise à prix initiale.

Sur l’indemnité d’occupation

Suivant l’article 815-9 du code civil chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. A défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.

L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

Il résulte de ces dispositions que, en cas d’utilisation privative d’un bien indivis par un seul indivisaire, celui-ci doit verser une indemnité visant à réparer le préjudice causé à l’indivision par la perte des fruits et revenus provoquée par cette jouissance exclusive par l’un des indivisaires .

En l’espèce, M. [L], qui ne conclut pas, ne conteste pas qu’il occupe le bien acquis en indivision, où il se déclare domicilié dans les pièces de procédure et où lui a été adressé le courrier du conseil de Mme [H].

Toutefois, si Mme [H] sollicite la condamnation de M.[L] à lui verser une indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2023, aucun élément du dossier ne permet de savoir depuis quelle date M.[L] occupe privativement le bien .

Il ne peut donc être mis en l’état à la charge de M. [L] le versement d’une indemnité d’occupation dont le montant en outre devra être discuté dans le cadre des comptes à établir par le notaire commis, l’évaluation qui en a été faite étant ancienne.

Sur les dépens

Les dépens seront employés en frais privilégiés de partage .

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de droit sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant sans audience conformément à l’article 828 du code de procédure civile, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

ORDONNE l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision ayant existé entre Mme [I] [H] et M. [J] [L] ,

DÉSIGNE Maître [G] [F] , notaire [Adresse 2], pour y procéder et adresser au tribunal, à l’issue de ses opérations, un projet de partage, après l’avoir soumis aux parties et à leurs avocats, avoir recueilli leurs avis et y avoir répondu, et annexé à son projet ces observations et réponses,

RAPPELLE que les parties devront remettre au notaire commis toutes les pièces utiles l’accomplissement de sa mission,

RAPPELLE qu’il entre dans la mission du notaire commis de dresser, dans le délai d’un an à compter de sa désignation, un état liquidatif qui établira la masse partageable, les comptes entre les copartageants, les droits des parties et les éventuels dépassements de la quotité disponible, ainsi que la composition des lots à répartir, chaque copartageant devant recevoir des biens pour une valeur égale à celle de ses droits dans l’indivision,

RAPPELLE qu’à cette fin, il appartient au notaire de se faire remettre tout document utile à l’accomplissement de sa mission, notamment les comptes de l’indivision, d’examiner les sommes éventuellement dépensées pour le compte de celle-ci ou perçues pour son compte au titre des loyers, de déterminer, le cas échéant, les pertes ou avantages financiers résultant de l’occupation gratuite de certains biens dépendant de l’indivision et, par suite, les sommes susceptibles de revenir chacun des copartageants

RAPPELLE qu’à défaut pour les parties de signer l’état liquidatif, le notaire devra transmettre au greffe du tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY, chambre civile, un procès -verbal de dires et son projet de partage,

RAPPELLE que le notaire commis pourra s’adjoindre, si la valeur ou la consistance des biens le justifie, un expert choisi d’un commun accord entre les parties ou, à défaut, désigné par le juge commis,

ORDONNE la vente par licitation de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 8], cadastré section AB n° [Cadastre 4], [Cadastre 9] et [Cadastre 3] d’une surface totale de 13 ares 64 centiares,

COMMET pour y procéder conformément aux dispositions des articles 1271 à 1281 du code de procédure civile, Maître [G] [F] , notaire [Adresse 2],

FIXE la mise à prix de l’immeuble à la somme de 350 .000 € ( trois cent cinquante mille euros),

DIT que le notaire en charge de la vente procédera à toute mesure de publicité qu’il jugera utile,

DIT qu’à défaut d’enchères, le notaire pourra procéder à des baisses successives de la mise à prix dans la limite de 10 % ( dix pour cent ) de la mise à prix,

DIT que le point de départ et le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [L] à l’indivision sera discuté dans le cadre des comptes à établir par le notaire commis,

COMMET le juge commis aux partages au tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY pour surveiller ces opérations,

DIT qu’en cas d’empêchement du juge ou du notaire commis, il sera pourvu au remplacement par simple requête,

RAPPELLE que les copartageants peuvent, à tout moment, abandonner les voies judiciaires et poursuivre le partage à l’amiable,

DIT que les dépens seront employés en frais privilégiés de compte, liquidation, partage.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire, même en cas d’appel.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 19 mai 2025.

La greffière La vice- présidente