TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

JUGEMENT DU 23 Janvier 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Minute n°

DOSSIER N° : N° RG 24/00534 – N° Portalis DBXS-W-B7I-II4T

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Myriam TOUZAN, avocat au barreau de la Drôme substituant LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON

DÉFENDEURS

Madame [J] [B], demeurant [Adresse 3]

comparante

Monsieur [D] [K], demeurant [Adresse 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Jeanne BASTARD, juge des contentieux de la protection

Greffier lors du prononcé de la décision : Sandrine LAMBERT

Débats tenus à l’audience du 21 Novembre 2024

Jugement prononcé le 23 Janvier 2025, par mise à disposition au greffe ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 avril 2023, Madame [Z] [R] née [S] a donné à bail à Mme [J] [B] et M. [D] [K] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 862 euros et d’une provision sur charges de 20 euros.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des engagements de la locataire dans le cadre du dispositif dénommé Visale mis en place par l’association pour l’accès aux garanties locatives, prévu par l’article L.313-3 du code de la construction et de l’habitation, selon contrat signé avec le bailleur le 27 avril 2023.

En l’état de loyers impayés, la caution a été actionnée et des versements ont été effectués, pourun montant de 2773 euros selon quittance subrogative récapitulative du 20 février 2024, correspondant au loyer des mois d’août 2023, novembre 2023, décembre 2023, janvier et, février 2024.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 mars 2024, pour la somme principale de 2773 euros.

Par actes de commissaire de justice en date du 3 septembre 2024 délivrés respectivement à personne et à domicile à Mme [J] [B] et M. [D] [K], la société ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence pour :

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [J] [B] et M. [D] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique

— condamner Mme [J] [B] et M. [D] [K] à lui payer la somme de 4171,09 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 mars 2024 sur la somme de 2773, et pour le surplus à compter de l’assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,

— condamner Mme [J] [B] et M. [D] [K] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Mme [J] [B] et M. [D] [K] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner Mme [J] [B] et M. [D] [K] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 11 octobre 2024. Il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’audience du 21 novembre 2024 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 6837,41 euros. Elle a indiqué s’en rapporter sur la demande de délais de paiement formée par Mme [J] [B] à l’audience.

Mme [J] [B] a comparu. Elle a indiqué avoir été mise en congé maladie pendant sa grossesse et avoir repris le travail. Elle a indiqué avoir repris le paiement du loyer par un virement du 28 octobre et a proposé de régler 350 euros en plus du loyer courant pour apurer la dette.

M. [D] [K] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 Janvier 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

En application de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. L’article 1346 du même code dispose par ailleurs que la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

L’article 1346-4 du même code prévoit que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du cautionnement Visale mentionne expressément en son article 7.1 que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail au lieu et place du bailleur.

Le contrat de cautionnement Visale conclu prévoit dans son article 8.2 que, dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion.

La quittance subrogative stipule également que la subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail

En l’espèce, à la suite de divers incidents de paiement du preneur, le bailleur a fait jouer l’engagement de caution. La société ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé le montant des loyers dus par le preneur.

En conséquence, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans les droits et actions des bailleurs et a donc qualité à agir en résiliation de bail.

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, en vertu de l’article 24 II de la loi susvisée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien de leur versement. Cette saisine s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 4 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

En outre, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir avisé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 28 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 septembre 2024, conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 27 avril 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 mars 2024, pour la somme en principal de 2773 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 mai 2024.

Mme [J] [B] et M. [D] [K] sont à compter de cette date occupants sans droit ni titre du logement donné à bail.

Sur les demandes de condamnation au paiement de l’arriéré locatif

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, qui produit une quittance subrogative récapitulative du 17 octobre 2024, justifie avoir réglé la somme totale de 6837,41 euros.

Les défendeurs ne contestent pas le principe ni le montant de cette dette.

Mme [J] [B] et M. [D] [K] seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 6837,41 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2024 sur la somme de 2773 euros, et à compter du 17 octobre 2024 pour le surplus (décompte arrêté au 17 octobre 2024).

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Enfin, l’article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge, Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il résulte du diagnostic social et financier et des éléments évoqués à l’audience par Mme [J] [B] qu’un versement du montant du loyer a été fait le 28 octobre 2024.

Compte tenu de ces éléments et de la proposition de règlement effectuée à l’audience, un délai sera accordé à Mme [J] [B] et M. [D] [K] pour régler la dette locative et il y a lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit. Ils seront tenus de verser, en plus du loyer courant et des provisions sur charges une somme mensuelle de 350 euros sur une durée de 20 mois, la dernière mensualité apurant le solde.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Si les locataires se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué et le bail ne sera pas résilié.

En revanche, si les locataires ne respectent pas les modalités de l’échéancier ou ne paie pas le loyer courant ainsi que les charges, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets : le bail sera résilié, l’expulsion du locataire ordonnée, et une indemnité mensuelle d’occupation mise à sa charge jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [J] [B] et M. [D] [K], parties succombantes à la procédure, supporteront la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner Mme [J] [B] et M. [D] [K] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

— Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 mai 2024, et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date,

— Suspend les effets de la clause résolutoire et dit que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si l’échéancier ci-après accordé est respecté,

— Condamne Mme [J] [B] et M. [D] [K] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES , en sa qualité de subrogée dans les droits et actions du bailleur, la somme de 6837,41 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtées au 17 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2024 sur la somme de 2773 euros, et à compter du 17 octobre 2024 pour le surplus,

— Accorde à Mme [J] [B] et M. [D] [K] la faculté de se libérer de la dette par 20 versements mensuels de 350 euros et la dernière mensualité apurant le solde, en plus du loyer courant et des charges; chaque versement devant intervenir le jour du paiement du loyer, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

— Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de loyer courant à son échéance :

* la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

* la clause résolutoire reprendra ses effets,

* il pourra être procédé, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à l’expulsion de Mme [J] [B] et M. [D] [K] et de tous les occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 4], avec l’assistance de la force publique si besoin est,

* Mme [J] [B] et M. [D] [K] seront tenu au paiement en deniers ou quittances d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,à compter du 18 octobre 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux et la remise des clés, à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, dans la limite des sommes que la société ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur à ce titre et justifiées par une quittance subrogative,

— Condamne Mme [J] [B] et M. [D] [K] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne Mme [J] [B] et M. [D] [K] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

— Dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,