TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 1]

[Localité 1]

CIVIL – JCP

Minute n° 26/221

RG n° : N° RG 25/00797 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CQ5N

VIVEST SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE

C/

[L]

JUGEMENT DU 26 Mai 2026

DEMANDEUR(S) :

VIVEST SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A [Localité 2]

RCS de [Localité 3] : 362 801 011

prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Maud-vanna MARTEL, avocat au barreau de NANCY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [A] [L]

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : THOMAS Etienne, juge du Tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY, Juge des contentieux de la protection

Greffier : CORROY Laurence

DEBATS :

Audience publique du : 24 mars 2026

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Maud-vanna MARTEL

RAPPEL DES FAITS

La SA VIVEST a donné à bail à Mme [A] [L] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] par contrat du 13 avril 2022, pour un loyer mensuel de 433,32 euros et 44,76 euros de provision sur charges ainsi qu’une somme de 8,39 euros au titre d’un accord collectif multiservices.

Par acte sous seing privé du 10 mai 2022, la SA VIVEST a également donné à bail à Mme [A] [L] un garage n° 255400980059 sis [Adresse 5] moyenant un loyer mensuel du 58,21 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA VIVEST a fait signifier par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérére au contrat de bail du 13 avril 2022.

Elle a ensuite fait assigner par acte de commissaire de justice du 26 mai 2025, dénoncé au représentant de l’Etat dans le département le jour suivant, Mme [A] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY.

La SA VIVEST demande au terme de son assignation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— à titre principal :

— déclarer acquise la clause résolutoire prévue au bail et visée dans le commandement de payer les loyers et charges ;

— constater la résiliation du bail d’habitation et bail du garage ;

— ordonner l’expulsion de Mme [A] [L] du logement et du garage, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner que les meubles se trouvant sur les lieux soient remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier en charge de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Mme [A] [L] à lui verser la somme de 4135,32 euros au titre des loyers et charges impayées ainsi que indemnité d’occupation à la date du 4 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— condamner Mme [A] [L] à lui verser une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges hors APL, soit 532,75 euros par mois, outre sa revalorisation à proportion des majorations des loyers HLM, à la date de la résiliation du bail et juqu’à libération définitive des lieux ;

— à titre subsidiaire :

— constater les manquements de Mme [A] [L] dans le paiement des loyers et charges ;

— prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme [A] [L] du logement et du garage, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner que les meubles se trouvant sur les lieux soient remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier en charge de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Mme [A] [L] à lui verser la somme de 4135,32 euros au titre des loyers et charges impayées ainsi que indemnité d’occupation à la date du 4 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— condamner Mme [A] [L] à lui verser une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges hors APL, soit 532,75 euros par mois, outre sa revalorisation à proportion des majorations des loyers HLM, à la date de la résiliation du bail et juqu’à libération définitive des lieux ;

— en tout état de cause, condamner Mme [A] [L] à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, et signification du jugement et des actes de procédures nécessaires au sens des articles L. 111-1 et L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 septembre 2025, lors de laquelle Mme [A] [L], tout en reconnaissant la dette et sollicitant des délais de paiement, a demandé un délai pour transmettre l’ensemble de ses pièces à la partie demanderesse.

L’affaire a par la suite été appelée à l’audience du 25 novembre 2025, à laquelle Mme [A] [L] n’a pas comparu en raison d’un empêchement personnel.

Appelée enfin à l’audience du 24 mars 2026, la SA VIVEST a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et s’est opposée à tous délais de paiement. Mme [A] [L] a, pour sa part, manifesté son souhait de rester dans le logement et sollicité à ce titre des délais de paiement pour le règlement de la dette qu’elle ne conteste pas. Elle a également fait valoir avoir déposé un dossier auprès du fonds de solidarité pour le logement.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Au cas présent, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par la voie électronique le 27 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA VIVEST justifie avoir avisé antérieurement la Caisse d’allocations familiales le 27 décembre 2023, laquelle a accusé réception le 15 janvier 2024. Aussi la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée faite au sens de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le fond

Sur la demande principale en constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue au contrat de bail du 13 avril 2022 et la demande d’expulsion

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la cause, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le bail conclu entre les parties le 13 avril 2022 contient une clause résolutoire.

Un même constat s’impose s’agissant de la clause résolutoire contenue au contrat du 10 mai 2022 et relatif à la location d’un garage attenant au logement loué par Mme [A] [L].

Un commandement de payer visant uniquement la clause résolutoire contenue au contrat de bail du 13 avril 2022 a été signifié le 24 janvier 2025, pour la somme en principal de 2693,84 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 25 mars 2025.

L’expulsion de Mme [A] [L] du logement sis [Adresse 4] sera ordonnée, en conséquence.

La partie défenderesse occupe par ailleurs le logement sis [Adresse 4] sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice aux bailleurs qui ne peuvent disposer de leur bien à leur gré.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’avril 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si les contrats litigieux relatif au bail d’habitation s’était poursuivi, soit la somme de 532,75 euros par mois, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

En revanche, il ne saurait toutefois en aller de même s’agissant du garage loué au [Adresse 6], suivant acte sous seing privé distinct du 10 mai 2022.

En effet, le commandemenet de payer du 24 janvier 2025, versé aux débats, ne fait nullement mention de la clause résolutoire reprise à ce contrat.

Dès lors, l’acquisition de cette clause résolutoire ne saurait être considérée comme acquise.

Seule la résiliation du contrat de bail du logement sis [Adresse 4], sera constatée.

Sur les demandes principales en paiement

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l’article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

La SA VIVEST produit un décompte au titre du contrat de bail du 13 avril 2022 et du contrat de location du garage du 10 mai 2022 démontrant que Mme [A] [L] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4934,55 euros à la date du 18 mars 2026 (échéance de mars non incluse).

La défenderesse reconnaît à l’audience du 24 mars 2026 pleinement la dette et ne la conteste pas.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 4934,55 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande en délai de paiement

Mme [A] [L] demande des délais de paiement pour surseoir à la résolution de son bail.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Aux termes de l’article 24 VII, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 précitée, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V et VI de l’article 24. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Mme [A] [L] expose à l’audience verser tous les mois un loyer de 200 euros.

Or, force est constater que ce versement ne saurait justifier du versement intégral du loyer courant.

Par ailleurs, les versements effectués par Mme [A] [L] ne sauraient suffire à apurer dans les délais légaux la dette locative qu’elle ne conteste pas.

Ainsi, la demande en délais de paiement sera rejetée.

Sur la demande subsidiaire en résiliation

Il est rappelé que, selon l’article 446-1 du code de procédure civile, seuls les prétentions et moyens énoncés oralement à l’audience saisissent le juge.

A l’audience du 24 mars 2026, la SA VIVEST, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Or, il ressort du libellé de ses demandes subsidiaires que n’est visée que la demande subsidiaire en résiliation du contrat de bail d’habitation.

A cet égard, cette demande est dénué d’objet en ce qu’il est fait droit au terme du présent jugement à la demande principale en constat d’acquisition de la clause résolutoire.

En revanche, il n’est nullement demandé à la juridiction de céans la résiliation du contrat relatif à la location du garage attenant au logement donné à bail à la partie défenderesse suivant acte sous seing privé distinct du 10 mai 2022.

Ainsi, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires.

Sur les demandes accessoires

Mme [A] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA VIVEST, Mme [A] [L] sera condamnée à lui verser la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 avril 2022 entre la SA VIVEST et Mme [A] [L] concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 25 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [A] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [A] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA VIVEST pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE la SA VIVEST de sa demande en constat d’acquisition de la clause résolutoire contenue au contrat de bail du garage sis [Adresse 6] suivant acte sous seing privé du 10 mai 2022 ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation dû par Mme [A] [L] à la SA VIVEST s’agissant de l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à la somme de 532,75 euros, APL à régulariser le cas échéant, et CONDAMNE Mme [A] [L] à verser à la SA VIVEST cette indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois d’avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré ;

CONDAMNE Mme [A] [L] à verser à la SA VIVEST la somme de 4934,55 euros (décompte arrêté au 18 mars 2026, échéance de mars non incluse), au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [A] [L] à verser à la SA VIVEST une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [A] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe aux jour, mois et an susdits,

La greffière, Le juge des contentieux de la protection