MINUTE N°230

N° RG 25/00111 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C3XV

DÉCISION : CONTRADICTOIRE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BRIVE LA GAILLARDE

DU 07 OCTOBRE 2025

==========

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Thierry WEILLER, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assisté de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [X] [W], né le 18 Décembre 1978 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Christian DELPY, avocat au barreau de BRIVE, substitué par M^e Alexandre BONNIE, avocat au barreau de BRIVE

Madame [O] [D], née le 18 Décembre 1978 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Christian DELPY, avocat au barreau de BRIVE, substitué par M^e Alexandre BONNIE, avocat au barreau de BRIVE

Copie M^e Soumy + grosse M^e Delpy le 07/10/2025

DÉFENDERESSE :

Madame [F] [N], née le 21 Mai 1985 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Isabelle SOUMY, avocat au barreau de BRIVE, substituée par M^e Sabine MORA, avocat au barreau de BRIVE

DÉBATS : Audience publique du 02 Septembre 2025

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 07 Octobre 2025

✤ ✤ ✤ ✤ ✤

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé à effet au 22 mars 2016, Monsieur [X] [W] et Madame [O] [D] ont donné en location à Madame [F] [N] un logement sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 650 euros.

Par acte d’huissier du 17 octobre 2022, Madame [F] [N] a fait assigner Monsieur [X] [W] et Madame [O] [D] devant ce tribunal aux fins notamment de constater l’insalubrité du logement et de condamner solidairement les défendeurs à remettre en état le logement, sous astreinte de 200 euros par jour de retard.

A titre reconventionnel, Monsieur [X] [W] et Madame [O] [D] ont notamment demandé de prononcer la résolution du contrat de bail au vu du manquement de la locataire à ses obligations contractuelles et d’ordonner son expulsion.

Par jugement du 20 juin 2023, le tribunal judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE a :

— débouté Madame [F] [N] de l’ensemble de ses demandes ;

— débouté Monsieur [X] [W] et Madame [O] [D] de leur demande reconventionnelle.

— condamné Madame [F] [N] à payer à Monsieur [X] [W] et Madame [O] [D] la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Madame [F] [N] aux dépens.

Madame [F] [N] a interjeté appel et Monsieur [X] [W] et Madame [O] [D] ont formé appel incident.

Par arrêt du 18 septembre 2024, la cour d’appel de LIMOGES a confirmé le jugement.

Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2024, Monsieur [X] [W] et Madame [O] [D] ont délivré congé aux fins de vente à Madame [F] [N] pour le “21 mars 2025 (lundi trente et un mars 2025)”

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2025, Monsieur [X] [W] et Madame [O] [D] ont fait délivrer à Madame [F] [N] sommation d’assister à l’état des lieux le 21 mars 2025 à 14 heures.

Madame [F] [N] n’ayant pas libéré les lieux, Monsieur [X] [W] et Madame [O] [D], par acte de commissaire de justice du 21 mars 2025, lui ont fait délivrer sommation de déguerpir dans un délai de huit jours.

Cette sommation restant infructueuse, Monsieur [X] [W] et Madame [O] [D], par acte de commissaire de justice du 16 avril 2025, ont fait assigner Madame [F] [N] devant le tribunal judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE et demandent, au vu des conclusions en réponse qu’ils déposent à l’audience, de :

— valider le congé,

— déclarer Madame [F] [N] occupante sans droit ni titre,

— ordonner son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux, conformément aux dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner à défaut son expulsion avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Madame [F] [N] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, avec intérêts de droit,

— condamner Madame [F] [N] à leur payer la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [F] [N] aux dépens, en ce compris le coût du congé et de l’assignation.

L’affaire a été retenue à l’audience du 02 septembre 2025.

Monsieur [X] [W] et Madame [O] [D], représentés par leur avocat, se rapportent aux termes de leurs conclusions en réponse et forment les demandes ci-dessus rappelées.

Représentée par son avocat, Madame [F] [N] se rapporte aux termes des conclusions récapitulatives qu’elle dépose et demande de :

— débouter Monsieur [X] [W] et Madame [O] [D] de l’ensemble de leurs demandes,

— prononcer la nullité du congé et de tous les actes en découlant,

— dire que le contrat de bail se poursuivra automatiquement pour une durée de trois ans,

— condamner solidairement Monsieur [X] [W] et Madame [O] [D] aux dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions déposées par les parties pour un exposé plus ample de leurs moyens et des faits de la cause.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 07 octobre 2025.

MOTIFS

Sur la validation du congé et l’expulsion

L’article 15-II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.

L’article 15 -I de la même loi prévoit que, en cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Madame [F] [N] ne conteste pas le respect des conditions de forme et de délai du congé. A ce titre, il convient d’observer que le congé est donné pour le “21 mars 2025 (lundi trente et un mars 2025)”. Le 21 mars 2025 correspond au terme de bail. Le 31 mars 2025, est une date postérieure au terme du bail. Toutefois, et même dans l’hypothèse où cette date serait retenue comme date du congé, le préavis de six mois a bien été respecté, de sorte que cette erreur n’affecte pas la validité du congé.

Madame [F] [N] conteste les conditions de fond du congé et soutient qu’il est frauduleux et que la vente n’est qu’un faux motif pour l’expulser.

Elle souligne d’abord que les bailleurs ont déjà cherché à l’expulser lors d’une procédure précédente et qu’ils ont été déboutés par jugement du 20 juin 2023. Toutefois, Monsieur [X] [W] et Madame [O] [D] n’avaient pas pris l’initiative de l’instance puisque ils avaient été assignés par Madame [F] [N], laquelle était demanderesse, et ils s’étaient limités à former une demande reconventionnelle. Au surplus, le fait qu’ils aient formé cette demande ne prive pas, à lui seul, leur congé de motifs sérieux et légitimes.

Elle soutient ensuite que la preuve de la mise en vente du bien n’est pas rapportée. Toutefois, la preuve de la mise en vente n’est pas exigée par l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le fait que le logement soit occupé n’est pas de nature à favoriser sa vente de telle sorte qu’elle ne peut reprocher aux bailleurs de ne pas avoir sollicité une agence immobilière ou de ne pas avoir entrepris de démarches de vente.

Elle fait également valoir que le bien n’a pas été estimé de façon professionnelle avant la délivrance du congé et que les évaluations produites l’ont été dans le cours de l’instance, après son premier jeu de conclusions. Cependant, de même que précédemment, l’évaluation du bien préalablement à la délivrance du congé n’est pas exigée par l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Ce texte permet seulement un contrôle a posteriori du juge, lequel peut vérifier la réalité du motif du congé, de sorte qu’un prix irréaliste peut justifier la nullité du congé. Dès lors que Madame [F] [N] conteste le motif réel et sérieux du congé, Monsieur [X] [W] et Madame [O] [D] ont produit les éléments justifiant le prix de vente qu’ils ont fixé et aucun reproche à cet égard ne peut leur être formulé. A ce titre, le prix qu’ils ont fixé est de 140.000 euros. Ils justifient de deux évaluations de leur bien, la première de 110.000 à 140.000 euros et la seconde de 146.900 euros. Ils versent également des annonces de ventes de biens de même nature et comparables au leur. Il résulte de ces deux évaluations et des annonces produites que leur prix est conforme au prix du marché.

Madame [F] [N] reproche enfin aux demandeurs d’avoir fixé un prix de vente de 140.000 euros hors de sa portée puisqu’elle vit des minima sociaux. Toutefois, aucun texte n’oblige les bailleurs a fixer un prix en fonction de la situation financière du locataire. Il a été vu ci-dessus que le prix fixé était conforme au prix du marché si bien que ce prix ne saurait caractériser une fraude.

Au vu de ce qui précède, aucun élément ne permet de douter du caractère sérieux et légitime des motifs du congé. Ce congé sera déclaré bon et valable. Il convient d’accueillir en conséquence la demande en expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité mensuelle d’occupation due par la défenderesse aux bailleurs sera fixée au montant du loyer en principal, révisable comme lui et augmenté des charges et ce, à compter du 1er avril 2025, le congé ayant été donné au 31 mars 2025, jusqu’à la libération des lieux par remise des clés et avec intérêt au taux légal à compter de chaque échéance.

Madame [F] [N] sera condamnée à payer à Monsieur [X] [W] et Madame [O] [D] ladite indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération des lieux par remise des clés.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’équité impose de condamner Madame [F] [N] à payer à Monsieur [X] [W] et Madame [O] [D], qui ont été contraints de recourir à justice pour faire valoir leurs droits, la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Madame [F] [N] est condamnée aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du congé et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE bon et valable le congé délivré le 20 septembre 2024 par Monsieur [X] [W] et Madame [O] [D] à Madame [F] [N], justifié par la vente du logement loué sis [Adresse 3] ;

ORDONNE l=expulsion des lieux objets du bail de Madame [F] [N], ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

FIXE l’indemnité d’occupation due par Madame [F] [N] à Monsieur [X] [W] et Madame [O] [D] au montant du loyer en principal, révisable comme lui et augmenté des charges et ce, à compter du 1er avril 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés et avec intérêt au taux légal à compter de chaque échéance ;

CONDAMNE Madame [F] [N] à payer à Monsieur [X] [W] et Madame [O] [D] ladite indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés et avec intérêt au taux légal à compter de chaque échéance ;

CONDAMNE Madame [F] [N] à payer à Monsieur [X] [W] et Madame [O] [D] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [F] [N] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du congé et de l’assignation.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Aurore LEMOINE Thierry WEILLER