SG

M-C P

LE 19 MARS 2026

Minute n°

N° RG 23/00324 – N° Portalis DBYS-W-B7H-L74W

[T] [L]

C/

[Z] [G]

Le 19/03/26

copie exécutoire

copie certifiée conforme

délivrée à M^e LAIDIN

copie certifiée conforme

délivrée à M^e GARDIENNET

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

— ---------------------------------------------

PREMIERE CHAMBRE

Jugement du DIX NEUF MARS DEUX MIL VINGT SIX

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Président : Marie-Caroline PASQUIER, Vice-Présidente,

Assesseur : Florence CROIZE, Vice-présidente,

Assesseur : Nadine GAILLOU, Magistrat honoraire,

Greffier : Sylvie GEORGEONNET

Débats à l’audience publique du 13 JANVIER 2026 devant Marie-Caroline PASQUIER, vice-présidente, siégeant en juge rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 19 MARS 2026, date indiquée à l’issue des débats.

Jugement Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe.

— --------------

ENTRE :

Monsieur [T] [L]

né le 04 Octobre 1992 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Maxime GARDIENNET, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant

DEMANDEUR.

D’UNE PART

ET :

Monsieur [Z] [G]

né le 14 Décembre 1971 à [Localité 1] ([Localité 3] ATLANTIQUE), demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Béatrice LAIDIN, avocat au barreau de NANTES

DEFENDEUR.

D’AUTRE PART

Exposé du litige

Suivant compromis de vente sous seing privés du 8 juin 2022, Monsieur [L] a, par l’entremise de l’agence immobilière NESTEEN, promis de vendre à Monsieur [G] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1] pour un prix net vendeur de 165 000 €.

L’acte était passé sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par Monsieur [G] à hauteur de 188 300 €. Le versement d’une pénalité de 16 500 € était convenue en cas de non réitération de la vente à la date du 30 septembre 2022 du fait de la défaillance d’une partie.

La réitération de l’acte authentique était fixée au plus tard à la date du 20 septembre 2022.

La condition suspensive tenant à l’obtention du prêt a été réalisée et les fonds ont été versés chez Me [V], notaire associé de la société ACTORIA NOTAIRES ASSOCIES, titulaire d’un office notarial à [Localité 4], en charge de la rédaction de l’acte de vente. La signature a été fixée au 19 septembre 2022.

Monsieur [G] a souhaité un délai de réflexion pour la signature de l’acte, dont la date a été reportée au 30 septembre 2022, le projet d’acte de vente rédigé par le notaire ayant néanmoins été validé par les parties le 19 septembre 2022.

Monsieur [G] n’a toutefois pas souhaité signer l’acte authentique de vente et un débat s’est alors élevé entre les parties quant à la mobilisation de la clause pénale, Monsieur [L] considérant qu’elle était due tandis que Monsieur [G] faisait état de la découverte tardive de troubles de jouissance sérieux au sein de la copropriété tenant à l’existence de squatteurs dans le hall de l’immeuble et à un trafic de stupéfiants avec coups de feu, ces troubles ayant pu générer le départ prématuré d’un précédent locataire de l’appartement objet de la promesse.

Suivant lettre recommandée du 18 novembre 2022, Monsieur [L] a mis en demeure Monsieur [G] de signer l’acte sous 10 jours et de régler en toute hypothèse la clause pénale. Suivant lettre officielle du 20 décembre 2022, il faisait valoir par l’intermédiaire de son conseil qu’il optait pour la résolution de la promesse avec versement de la clause pénale à son profit.

Suivant exploit du 11 janvier 2023, Monsieur [L] a assigné Monsieur [G] devant le tribunal judiciaire de Nantes afin d’obtenir sa condamnation à lui régler le montant de la clause pénale outre les frais irrépétibles d’instance.

Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 13 mai 2024, Monsieur [L] demande au tribunal, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, de :

Condamner Monsieur [Z] [G] à verser à Monsieur [T] [L] la somme d’un montant de 16.500 euros ;

Débouter Monsieur [Z] [G] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

Condamner Monsieur [Z] [G] à verser à Monsieur [T] [L] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner Monsieur [Z] [G] aux dépens de l’instance et ses suites ;

Ordonner l’exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes et pour l’essentiel il rappelle que le compromis avait prévu le versement d’une pénalité de 16 500 € en cas de non réitération de la vente du fait d’une des parties et que Monsieur [G] a validé le projet d’acte authentique le 19 février 2022. Il soutient que Monsieur [G] n’ignorait pas les problèmes rencontrés dans l’immeuble ayant été destinataire de l’ensemble des procès-verbaux d’assemblée générale en faisant état, de sorte que Monsieur [G] ne peut se prévaloir ni d’une erreur, ni d’un dol. Monsieur [L] précise que le projet d’acte de vente signé par Monsieur [G] le 19 septembre 2026 fait en outre état de ce que l’acquéreur reconnaît avoir été informé dès l’avant contrat des troubles de voisinage que le vendeur a pu constater depuis qu’il est propriétaire et surtout sur la période des confinements successifs. En réponse au grief selon lequel Monsieur [G] n’aurait pas été informé d’une assemblée générale devant se tenir le 29 juin 2022, il explique qu’il a été convoqué à cette assemblée générale le jour de la signature du compromis, a pris connaissance de la convocation postérieurement à cette signature, et qu’en outre Monsieur [G] a ensuite été destinataire du PV d’assemblée avant la réitération de la vente. Cette assemblée générale ayant notamment pour objet de mettre en place une procédure pour faire cesser les troubles du voisinage, il s’agissait plutôt d’un élément positif de nature à rassurer l’acquéreur qui avait eu connaissance des troubles à travers les trois précédents PV d’assemblées générales antérieurement communiqués. Il en déduit qu’aucun dol, ni refus légitime de signer n’est caractérisé. Il s’oppose enfin à la réduction de la clause pénale une pénalité de 10% du prix de vente ne revêtant pas un caractère excessif, au regard de l’immobilisation du bien pendant quatre mois.

Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 6 septembre 2024, Monsieur [G] demande au tribunal au visa des articles 1101,1116,1583 et 1231-5 du code civil de :

Recevoir Monsieur [G] en ses demandes, fins et conclusions ;

En conséquence,

Débouter Monsieur [L] de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre principal,

Constater la nullité du compromis de vente signé le 8 juin 2022 ;

Condamner Monsieur [L] à verser une somme de 2 000 € de dommages et intérêts à Monsieur [G] ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, la présente juridiction estimait que le compromis de vente signé le 8 juin 2022 liait les parties ;

Réduire en de plus justes proportions voir supprimer la clause pénale invoquée par Monsieur [L] à l’encontre de Monsieur [G] ;

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans caution ;

Condamner Monsieur [L] à verser à Monsieur [G] la somme de 3500 € au titre de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa position, Monsieur [G] s’estime victime d’un dol. Il fait valoir que trois jours avant la date fixée pour la signature de l’acte authentique, il a découvert l’existence de désordres importants dans l’immeuble, tenant à la présence récurrente de squatters SDF dans le hall d’entrée sur le palier de l’appartement à vendre, et d’un trafic de stupéfiants, ayant entraîné le tir de plusieurs coups de feu en juillet 2020. Il considère que ces éléments lui ont été cachés, et ont vicié son consentement de sorte qu’il entend obtenir la résolution du compromis de vente. Il rappelle que son objectif était de faire un investissement locatif et qu’il a appris tardivement que le dernier locataire en place dans l’appartement propriété de Monsieur [L], a quitté les lieux le 23 mai 2022 en raison des troubles de jouissance subis dans l’immeuble. Il fait valoir qu’il a lui-même a découvert cette situation après la signature du compromis de vente, et que l’assemblée générale des copropriétaires réunie en 2022 après la signature du compromis, à laquelle il n’a pas été convoqué en violation des stipulations contractuelles, a décidé d’entamer une procédure judiciaire pour tenter d’y remédier. Monsieur [G] affirme donc que cette situation lui a été cachée par l’agence immobilière et le vendeur. Il rappelle qu’il ne lui a initialement été communiqué que les procès-verbaux d’assemblée générales antérieures, le procès-verbal de 2019 mentionnant « quelques incivilités dans la résidence » en restant succinct, le procès-verbal de 2020 ne mentionnant rien en lien avec quelque désordre que ce soit, et que si le PV de l’AG de 2021 fait état d’incivilités ciblées de la part de deux locataires invitant les propriétaires à être vigilants, aucune procédure n’était évoquée. Monsieur [G] précise, comme le confirme son notaire par courrier du 2 février 2023 qu’alors que le dossier était complet, les fonds virés, Monsieur [G] a reçu le dernier procès-verbal de l’assemblée générale de 2022 que le 17 septembre 2022, de sorte que le 19 septembre 2022, date initialement fixée pour signature de l’acte authentique, il a été décidé de laisser à l’acquéreur un temps de réflexion supplémentaire. Or dès le 20 septembre, Monsieur [G] a fait savoir sa décision de ne pas donner suite au compromis de vente et les fonds lui ont été restitués par son notaire. Il en déduit que ce dol, ou a minima cette erreur sur l’étendue des troubles de voisinage ont été déterminants et permettent d’annuler le compromis de vente et partant, de rejeter la demande de règlement de la clause pénale et de condamner Monsieur [L] à lui régler des dommages et intérêts.

Subsidiairement il entend obtenir la réduction de la clause qui lui paraît excessive, soulignant que le vendeur ne peut se prévaloir d’une perte de loyer alors que son locataire avait donné congé en mai 2022.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est référé, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions susvisées.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 novembre 2025.

Motifs de la décision

Sur la demande au titre de la clause pénale

Aux termes de l’article 1101 du code civil, « Le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes, destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations. »

L’article 1128 du code civil précise :

« Sont nécessaires à la validité d’un contrat :

1° Le consentement des parties ;

2° Leur capacité de contracter ;

3° Un contenu licite et certain. »

L’article 1137 du code civil énonce que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Le dol consiste ainsi en une manœuvre ou un mensonge, par commission ou par réticence, ayant pour but et pour effet de surprendre le consentement d’une partie, de provoquer chez le cocontractant une erreur qui le détermine à contracter. Il doit émaner du cocontractant ou de son représentant et est constitué d’un élément matériel et d’un élément intentionnel. L’auteur des manœuvres, du mensonge ou de la réticence doit en effet avoir agi « intentionnellement pour tromper le contractant ».

Le dol peut porter sur n’importe quel élément du contrat. Mais le demandeur doit établir qu’il n’aurait pas consenti s’il avait connu la réalité, c’est-à-dire que l’élément concerné était pour lui déterminant, ce qu’il pourra établir librement.

La charge de la preuve du caractère intentionnel du comportement du cocontractant et du caractère déterminant du dol allégué pèse sur la personne qui prétend que son consentement a été vicié. Il doit établir la réalité des agissements qui ont provoqué son erreur.

En l’espèce, il n’est pas discutable et au demeurant non discuté que le compromis de vente ne comporte pas de mention relative aux difficultés connues dans l’immeuble tenant à la présence récurrente de squatter dans le hall, sur le palier de l’appartement vendu par Monsieur [L], et tenant aux rassemblements illicites aux alentours de l’appartement voisin ayant entraîné en juillet 2021 une fusillade dans ledit appartement.

Si les procès-verbaux d’assemblée générales des années 2019, 2020 et 2021 étaient annexés au compromis de vente et partant, portés à la connaissance de Monsieur [G], force est de constater qu’ils n’étaient pas particulièrement explicites sur l’ampleur des nuisances. Par ailleurs, il n’est pas contesté par Monsieur [L] que Monsieur [G] n’a eu connaissance du dernier procès-verbal d’assemblée générale qui s’est tenue en juin 2022 que le 17 septembre 2022, soit deux jours avant la date initialement prévue pour la réitération de la vente, ce qui a conduit les parties à reporter celle-ci au 30 septembre 2022 afin de permettre un nouveau délai de réflexion eu égard à ce nouvel élément. Il n’est pas non plus soutenu et encore moins démontré par Monsieur [L] qu’il a au moment de la signature du compromis, informé Monsieur [G] du départ de son locataire en raison des nuisances observées dans l’immeuble.

Ainsi, lorsque Monsieur [G] a signé le compromis de vente, il n’avait pas connaissance de nuisances graves qui existaient dans l’immeuble, à proximité immédiate de l’appartement qu’il projetait d’acquérir à des fins d’investissement locatif, de sorte qu’il ne s’est pas engagé en pleine connaissance de cause, alors que ce manque d’information est imputable au vendeur, et en conséquence constitutif d’une réticence dolosive.

A cet égard, c’est en vain que Monsieur [L] argue de ce que Monsieur [G] a, le 19 septembre 2022 signé le projet d’acte et a en conséquence accepté de s’engager en dépit de la communication tardive de ces informations complémentaires, alors qu’il résulte des termes de la lettre du notaire de Monsieur [G] du 2 février 2023 que cette signature du projet d’acte avait eu pour but de permettre, le moment venu, la réitération de l’acte par voie de procurations, le temps de réflexion supplémentaire avant de signer l’acte définitif ayant été convenu entre les deux parties.

Il s’ensuit que la nullité du compromis de vente signé le 8 juin 2022 est encourue et que le vendeur est en conséquence mal fondé à solliciter le règlement de la clause pénale prévue audit compromis de vente. Sa demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Monsieur [G] considère que le comportement de Monsieur [L] lui cause un préjudice dont il demande réparation à hauteur de 2000 €.

Il rappelle que dans le cadre du débat sur la mobilisation de la clause pénale Monsieur [L] avait fait pratiquer le 16 décembre 2022 une saisie conservatoire sur les fonds de Monsieur [G], pour garantir le paiement de cette clause pénale, mainlevée ayant été donnée par jugement du 5 juin 2023 en raison de l’absence de menace pesant sur son recouvrement.

Il résulte des éléments portés à la connaissance du tribunal que Monsieur [L] n’a pas adopté une attitude pleinement loyale à l’égard de son co-contractant, en restant taisant sur l’ampleur des désordres rencontrés dans l’immeuble qui pouvaient être de nature à compromettre la rentabilité de l’investissement locatif projeté par Monsieur [G].

Ce manque de loyauté associé à la mesure conservatoire pratiquée alors que Monsieur [G] avait fait connaître les raisons de son refus de signer l’acte, ont pu causer à Monsieur [G] un préjudice moral qui pourra être réparé par l’allocation à son profit d’une somme de 800 € au paiement de laquelle Monsieur [L] sera

condamné.

Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile permettent au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [L] qui succombe à la présente instance sera condamné aux dépens et tenu de verser à Monsieur [G] la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

Monsieur [G] sera débouté de sa propre demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, comme c’est le cas en l’espèce, énonce que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code prévoit cependant que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort,

Annule le compromis de vente signé le 8 juin 2022 entre Monsieur [L] et Monsieur [G], portant sur un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1] pour un prix net vendeur de 165 000 € ;

Déboute Monsieur [L] de sa demande au titre de la clause pénale ;

Condamne Monsieur [L] à régler à Monsieur [G] une somme de 800 € en réparation de son préjudice moral ;

Condamne Monsieur [L] à régler à Monsieur [G] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [L] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sylvie GEORGEONNET Marie-Caroline PASQUIER