TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Maître Zubair AHMAD

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Laura OUANICHE de l’AARPI Louve Avocats

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 25/04596 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZL2

N° MINUTE :

JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 29 janvier 2026

DEMANDEUR

Monsieur [I] [E], demeurant [Adresse 7] – POLOGNE

représenté par Maître Laura OUANICHE de l’AARPI Louve Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0016

DÉFENDERESSE

Madame [H] [F], demeurant [Adresse 3]

ayant pour avocat Maître Zubair AHMAD, avocat au barreau de Val de Marne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 janvier 2026 par Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 29 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/04596 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZL2

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 décembre 2021, M. [I] [E] a donné à bail à Mme [H] [F] un logement sis [Adresse 2] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 950 euros charges comprises.

Par lettre remise en main propre le 23 mars 2024, M. [I] [E] a donné congé à Mme [H] [F] pour vendre l’immeuble, à effet du 31 décembre 2024, en application de l’article 15 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Selon exploit délivré le 6 mars 2025, M. [I] [E] a fait assigner Mme [H] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en expulsion.

Appelée à l’audience du 16 juin 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi au motif de pourparlers en cours.

Lors de l’audience du 25 novembre 2025 M. [I] [E], représenté par son Conseil, sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance et par conséquent, demande au juge des contentieux de la protection de :

— valider le congé pour vente délivré le 22 mars 2024 à Mme [H] [F], à la date du 31 décembre 2024,

— constater que Mme [H] [F] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2025,

— ordonner l’expulsion de Mme [H] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, avec le concours de la force publique si nécessaire,

— dire que le sort des meubles meublants sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Mme [H] [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au double du montant du loyer, augmentée des charges et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Mme [H] [F] au paiement d’une indemnité de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Il forme ses demandes au visa des articles 13 et 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Il précise que Mme [H] [F] occupe les locaux depuis plus de dix ans mais qu’ils avaient pour habitude de signer un nouveau bail tous les trois ans. Ainsi, le dernier bail a été consenti pour une durée de trois ans à compter du 1er juillet 2022. Il expose avoir délivré un congé pour vendre le 22 mars 2024 à Mme [H] [F] dans la mesure où il doit faire face à des frais de santé importants au sein de son pays de résidence, la [6]. Cependant, Mme [H] [F] s’est maintenue dans les lieux de sorte qu’il se prévaut du congé pour considérer que cette dernière est devenue sans droit ni titre.

Mme [H] [F], ayant été représentée lors de l’audience du 16 juin 2025, n’a plus comparu ni été représentée.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application de l’article 469 du code de procédure civile “si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose”. Mme [H] [F] a été représentée lors de l’audience du 16 juin 2025 puis n’a plus comparu. Dans ces conditions, le jugement sera contradictoire.

Sur le congé délivré le 23 mars 2024 et ses conséquences

L’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que “ Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. […]

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

[…]

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.”

En l’espèce, M. [I] [E] verse aux débats le bail conclu entre les parties, signé le 31 décembre 2021 et stipulant, contrairement à ce qui a été mentionné dans son assignation, une prise d’effet au 1er janvier 2022 pour une durée de 3 ans.

Il produit également un congé pour vendre, remis en main propre à la locataire contre émargement le 23 mars 2024, lui notifiant son intention de ne pas renouveler le contrat de location et lui donnant congé à la date d’échéance du bail, soit pour le 31 décembre 2024.

Ce congé, délivré pour vente de l’immeuble, comprend une offre d’achat au prix de 300 000 €, s’agissant en l’espèce d’un appartement de deux pièces, d’une superficie de 28 m² situé [Adresse 2] dans le [Localité 1].

M. [I] [E] justifie, parallèlement, de courriels en vue de la mise en vente du bien et de l’intention de Mme [H] [F] de trouver une solution de relogement, cette dernière n’entendant pas se porter acquéreur. Il résulte par ailleurs de ces échanges que Mme [H] [F] se plaignait de l’insalubrité du logement, élément contesté par M. [I] [E] qui opposait le mauvais entretien des lieux par la locataire. A cet égard, il verse aux débats des factures de travaux de plomberie et de remplacement de la cabine de douche effectués à l’été 2024.

Mme [H] [F] ne conteste pas la régularité du congé délivré par le bailleur.

Par conséquent, celui-ci est valide et Mme [H] [F] est devenue sans droit ni titre à occuper le logement sis [Adresse 2] à [Localité 5] depuis le 1er janvier 2025.

Son expulsion sera donc ordonnée dans les conditions prévues au dispositif de la présente décision.

Jusqu’à la libération effective des lieux, Mme [H] [F] sera tenue de verser à M. [I] [E] une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de la provision sur charges, avec faculté d’indexation et de régularisation des charges.

A cet égard, M. [I] [E] sera débouté de sa demande tendant à fixer l’indemnité d’occupation au double du montant du loyer dans la mesure où il n’est pas justifié d’un préjudice distinct de la seule occupation des locaux dont le montant a été fixé conformément au prix du loyer fixé entre les parties.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [H] [F], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Mme [H] [F] sera en outre condamnée à verser à M. [I] [E] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 € au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Dit régulier le congé délivé par M. [I] [E] le 23 mars 2024 à Mme [H] [F], portant sur le logement sis [Adresse 2] à [Localité 5] ;

Dit que Mme [H] [F] est devenue sans droit ni titre à occuper le logement sis [Adresse 2] à [Localité 5] depuis le 1er janvier 2025 ;

Ordonne, à défaut de libération spontanée des lieux par remise des clés au bailleur, l’expulsion de Mme [H] [F] et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’aide de la force publique et ce, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que le sort des meubles meublants est régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Mme [H] [F] en tant que de besoin, à payer à M. [I] [E], une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et de la provision sur charges, et ce à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

Dit que cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges ;

Déboute M. [I] [E] du surplus de ses demandes,

Condamne Mme [H] [F] aux dépens de l’instance,

Condamne Mme [H] [F] à payer à M. [I] [E] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par la juge des contentieux de la protection et la greffière, le 29 janvier 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION