TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIVE LA GAILLARDE

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

DU 15 JANVIER 2026

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N° RG 24/00839 – N° Portalis DBXF-W-B7I-CZ63

RENDUE A L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 15 JANVIER 2026

Nature de l’affaire : Autres demandes relatives à la copropriété (72Z)

DÉCISION : CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE A L’INCIDENT :

Syndicat de copro. RÉSIDENCE [Adresse 8] pris en la personne de son Syndic en exercice la SARL CITYA IMMOBILIER LABROUSSE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par M^e Virgile RENAUDIE, avocat au barreau de BRIVE

DÉFENDEUR A l’INCIDENT :

Monsieur [Z] [O], né le 21 Janvier 1965 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Jacques VIGNAL, avocat au barreau de BRIVE

Copie certifiée conforme M^e Renaudie + copie exécutoire M^e Vignal le 15/01/2026

DÉBATS : Audience publique du 05 Juin 2025

Juge de la mise en état : Thierry WEILLER, Vice-Président du Tribunal Judiciaire de BRIVE,

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

Date indiquée aux parties pour le prononcé de la décision : 04 Septembre 2025, délibéré prorogé au 13 Novembre 2025, 18 Décembre 2025 puis au 15 Janvier 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [O] est propriétaire d’un appartement sis dans la résidence Charles [X] située [Adresse 2] à [Adresse 4] [Localité 9], laquelle constitue une copropriété entre 23 copropriétaires. Son syndic est la SARL CYTIA IMMOBILIER LABROUSSE.

Une assemblée générale annuelle s’est tenue le 19 juin 2024 à laquelle Monsieur [Z] [O] était présent et qu’il a quittée après le vote de la résolution n°9.

Un procès-verbal de l’assemblée générale lui a été notifié par lettre recommandée avec accusé de réception électronique en date du 25 juin 2024.

Par courriel en date du 13 août 2024, Monsieur [Z] [O] a sollicité du syndic de copropriété une modification du procès-verbal d’assemblée générale afin que son départ de la séance soit mentionné.

Le syndic de copropriété, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 09 septembre 2024, a notifié un procès-verbal d’assemblée générale rectifié.

Par acte de commissaire de justice signifié le 07 novembre 2024, Monsieur [Z] [O] a fait assigner le [Adresse 11] [Adresse 8] représenté par son syndic de copropriété la SARL CITYA IMMOBILIER LABROUSSE devant le tribunal judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE aux fins de voir :

— juger nulle et de nul effet la résolution n°08 dénommée “Election du conseil syndical” de l’assemblée générale annuelle en date du 19 juin 2024 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence [Adresse 8] située [Adresse 2] à [Localité 6] ;

— juger irrégulièrement constitué le conseil syndical établi en vertu de la résolution n°08 de l’assemblée générale susvisée ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL “CITYA IMMOBILIER LABROUSSE” :

— à payer à Monsieur [Z] [O] les sommes suivantes 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— aux entiers dépens.

Par conclusions d’incident transmises par voie électronique le 07 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] a soulevé la prescription de l’action de Monsieur [Z] [O].

L’affaire a été retenue à l’audience d’incident de mise en état du 05 juin 2025.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, a repris oralement les termes de ses conclusions du 16 avril 2025 et a demandé de :

— juger Monsieur [Z] [O] prescrit en ses demandes,

— le condamner à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux dépens dont distraction au profit de la SELARL RENAUDIE LESCURE BADEFORT sur ses offres de droit.

Monsieur [Z] [O], représenté par son avocat, a repris oralement les termes de ses conclusions du 03 juin 2025 et a demandé de :

Vu l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à voir juger prescrite son action et ses demandes,

— juger non prescrites son action et ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions susvisées.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 04 septembre 2025 et prorogée au 13 novembre 2025, 18 décembre 2025 puis au 15 janvier 2026 en raison de la surcharge du tribunal.

MOTIFS

A titre liminaire, il importe de rappeler les termes de l’article 789 du Code de procédure civile ainsi rédigés : “ Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : (…) 6° Statuer sur les fins de non-recevoir”.

L’article 122 du code même code précise : “constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée”.

L’article 17 décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose qu’il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l’article 15-1. Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes des dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale”.

L’article 18 décret n°67-223 du 17 mars 1967 énonce : “Le délai prévu au deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour contester les décisions de l’assemblée générale court à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants. […] La notification ci-dessus prévue doit mentionner les résultats du vote et reproduire le texte du deuxième alinéa de l’article 42 de ladite loi”.

L’assemblée générale annuelle du 19 juin 2024 a donné lieu à la rédaction de deux procès-verbaux :

— un premier procès-verbal erroné en ce qu’il ne mentionne pas le départ de Monsieur [Z] [O] en cours d’assemblée après le vote de la résolution n°9, procès-verbal qui lui a été notifié par lettre recommandée avec accusé de réception électronique du 25 juin 2024 reçue le 26 juin 2024,

— un second procès-verbal rectifiant l’erreur relative au départ de Monsieur [Z] [O] après le vote de la résolution n°9 et rétablissant le nombre de votes pour les résolutions n°10 à 22, procès-verbal qui lui a été notifié par courriel du 09 septembre 2024.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, le second procès-verbal notifié n’est pas l’acte d’origine amendé d’une modification. Il s’agit d’un nouveau procès-verbal qui comprend la totalité des résolutions soumises à l’assemblée générale et qui, conformément aux dispositions de l’article 17 décret n°67-223 du 17 mars 1967, a été signé par le président, le secrétaire et les scrutateurs, étant souligné que la comparaison des signatures avec le premier procès-verbal démontre que le tracé manuscrit des signatures est différent de sorte que ces signatures ne sont pas une copie du premier procès-verbal mais ont bien été nouvellement apposées. Au surplus, ce nouveau procès-verbal comporte, conformément aux dispositions de l’article 18 décret n°67-223 du 17 mars 1967, la reproduction du texte du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur la voie de recours. Enfin, il a fait l’objet d’une notification conformément à ces deux derniers textes. Il répond ainsi à l’ensemble des exigences des articles 17 et suivants décret n°67-223 du 17 mars 1967 et par conséquent, il s’agit bien d’un nouveau procès-verbal et non d’une simple modification du précédent. Or, en application de cet article 17, les décisions de l’assemblée générale font l’objet d’un seul procès-verbal, et non de deux, de telle sorte que le second procès-verbal annule et remplace le premier. Ce procès-verbal a été notifié le 09 septembre 2024, si bien que le délai d’action était ouvert jusqu’au 09 novembre 2024. L’assignation ayant été signifiée le 07 novembre 2024, l’action en contestation n’est pas forclose.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la fin de non recevoir tirée de la forclusion soulevée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] est rejetée.

Sur les demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 790, le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700.

Selon l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations

L’équité impose de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur [Z] [O] la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

Le syndicat des copropriétaires est condamné aux dépens de l’incident.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe, tout droit et moyen des parties demeurant réservé au fond :

REJETONS la fin de non recevoir soulevée par le [Adresse 11] [Adresse 8], représenté par son syndic de copropriété la SARL CITYA IMMOBILIER LABROUSSE tendant à voir juger forcloses l’action et les demandes de Monsieur [Z] [O] ;

JUGEONS non forcloses l’action et les demandes de Monsieur [Z] [O] ;

CONDAMNONS le [Adresse 11] [Adresse 7] [X] représenté par son syndic de copropriété la SARL CITYA IMMOBILIER LABROUSSE à payer à Monsieur [Z] [O] la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS le [Adresse 11] [Adresse 7] [X] représenté par son syndic de copropriété la SARL CITYA IMMOBILIER LABROUSSE de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS le [Adresse 11] [Adresse 8] représenté par son syndic de copropriété la SARL CITYA IMMOBILIER [Adresse 10] aux dépens de l’incident.

Ainsi prononcé en audience publique les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Juge de la mise en état et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DE LA MISE EN ETAT