TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : Mme [H]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e BILSKI CERVIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03133 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAAZ6

N° MINUTE : 8/2026

JUGEMENT

rendu le vendredi 30 janvier 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] représenté par son syndic, la SAS JEAN CHARPENTIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocats au barreau de Paris, vestiaire : #R0093

DÉFENDERESSE

Madame [L] [H]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique

assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 janvier 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 30 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03133 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAAZ6

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [L] [H] est propriétaire du lot n°39 au sein de l’immeuble situé [Adresse 5]) soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 21 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic le cabinet MAURY-SCHWOB, a assigné Madame [L] [H] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, auquel il demande sur le fondement de la loi du 10 juillet 196, de la condamner sous le bénéfice de l’exécution provisoire à lui payer les sommes suivantes :

—  3 094,39 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 16 août 2023,

—  1 094,76 euros au titre des frais de recouvrement,

—  1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

À l’audience du 12 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil a maintenu ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et a précisé que depuis le 18 juin 2025 la société Jean CHARPENTIER a remplacé le cabinet [Localité 8]-SCHWOB en qualité de syndic de la copropriété.

Assignée à étude, Madame [L] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 janvier 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. À ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble et relatif au lot n°39, la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l’origine de la propriété ainsi qu’un acte de vente établissant la qualité de copropriétaire de Madame [L] [H] du 17 mars 2006,

— l’historique du compte du 22 avril 2017 au 15 mai 2025 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 4 189,15 euros (en ce inclus 1 094,76 euros de frais de recouvrement),

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er juin 2017 au 1er avril 2025,- les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2016 à 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 24 avril 2017, 14 mai 2018, 21 septembre 2020, 1er mars 2021, 16 mai 2022, 24 avril 2023, 21 mars 2024, et 18 juin 2025 avec les attestations de non-recours correspondantes comportant notamment approbation des comptes des exercices clos et des budgets prévisionnels, vote du fonds ALUR et vote des travaux ou opérations suivantes : rénovation du hall et de la cage d’escalier (assemblée générale du 24 avril 2017, résolutions n°21 à 31), remplacement de collecteurs communs fuyards en fonte dans les sous-sols de l’immeuble (assemblée générale du 6 mai 2019, résolutions n°16 à 19), remplacement du système d’interphone (assemblée générale du 21 septembre 2020, résolutions n°18 à 21), mise en conformité du règlement de la copropriété (assemblée générale du 1er mars 2021, résolutions n°14 à 18), réfection de la couverture sur cour située au 2ème étage au-dessus du lot n°70 (assemblée générale du 16 mai 2022, résolutions n°14 à 18), travaux de débarras des combles de l’immeuble (assemblée générale du 24 avril 2023, résolutions n°14 à 17), travaux de réfection des coffrages gaz (assemblée générale du 21 mars 2024, résolutions n°14 et 15),

— les mises en demeure adressées par le syndic les 16 août 2023, 11 décembre 2023, 8 février 2024 et 18 septembre 2024 (avec les accusés de réception sauf pour la mise en demeure du 16 août 2023,

— la sommation de payer par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2024,

— les contrats de l’ancien et du nouveau syndic.

Il résulte du relevé de compte produit et tel que l’expose le syndicat des copropriétaires que la somme de 1 094,76 euros inscrite au débit du compte correspond à des frais de recouvrement et non à des charges proprement dites. Aussi il sera statué sur ces frais ci-après au titre des frais de recouvrement.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Madame [L] [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 094,39 euros (4 189,15 euros – 1094,76 euros) au titre des charges, provisions de charges et travaux impayés arrêtés au 15 mai 2025, appels provisionnels du 2ème trimestre 2025 inclus avec, en l’absence de mention de la date de première présentation des premières mises en demeure, intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2024 date de première présentation de la mise en demeure du 18 septembre 2024 sur la somme de 2 588,95 euros (montant visé dans cette mise en demeure, soit la somme de 2 888,95 euros, moins les frais de recouvrement de 300 euros) conformément aux dispositions des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Sur la demande de condamnation au paiement des frais de recouvrement

L’article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont à la charge du débiteur.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, entrent dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat qui sont à la charge des copropriétaires défaillants, les frais de la sommation de payer du 14 octobre 2024 (152,76 euros) ainsi que les frais des mises en demeure des 11 décembre 2023, 8 février 2024 et 18 septembre 2024 (120 euros).

En revanche, les frais de la mise en demeure du 16 août 2023 (30 euros) ne seront pas retenus faute de justification de son envoi par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire, comme requis par l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

S’agissant des frais « d’honoraires » (180 euros), de « remise [du] dossier à [l'] huissier » (120 euros) et de « constitution [du] dossier contentieux » (348 euros), ils ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité car il s’agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires, sauf à être intégrés dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile et il ne peut y avoir double condamnation pour la somme allouée par application de l’article 700 du code de procédure civile.

À cet égard le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir des stipulations du contrat de syndic relatives au frais de recouvrement (article 9.1 du contrat) qui sont inopposables aux copropriétaires, tiers à la convention.

Enfin, aucune pièce à l’exception d’une facture établie par le syndic de copropriété lui-même n’est produite de nature à justifier de la réalité et du montant des frais de constitution d’hypothèque (174 euros).

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Madame [L] [H] au paiement de la somme de 272,76 euros au titre des frais de recouvrement et de débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En omettant de s’acquitter des charges dues, Madame [L] [H] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les autres demandes

Madame [L] [H], partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [L] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] ([Adresse 7]), représenté par son syndic en exercice la société Jean CHARPENTIER les sommes suivantes :

—  3 094,39 euros au titre des charges, provisions de charges et travaux impayés arrêtés au 15 mai 2025, appels provisionnels du 2ème trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2024 sur la somme de 2 588,95 euros,

—  272,76 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement,

—  300 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6]) du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Madame [L] [H] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président,