RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00016 – N° Portalis DBXF-W-B7K-C6L2

DÉCISION : RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BRIVE LA [Localité 1]

DU 05 MAI 2026

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDEUR :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 3] [Adresse 2]

Représenté par Madame [D] [M]

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [I] [L], né le 15 Juillet 1983, demeurant [Adresse 3]

Non comparant

Copie exécutoire Oph Brive, M. [I] [L] le 05/05/2026

DÉBATS : Audience publique du 17 Mars 2026

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 05 Mai 2026

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EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 15 mai 2023, l’OPH PAYS DE BRIVE a donné à bail à Monsieur [I] [L] [T] un local d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 326,68 € et une provision mensuelle sur charges de 44,95 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2025, l’OPH PAYS DE BRIVE a fait délivrer à Monsieur [I] [L] un commandement, visant la clause résolutoire prévue au bail, le mettant en demeure de payer la somme principale de 2 093,37 €, outre les frais, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 23 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 27 janvier 2026, l’OPH PAYS DE BRIVE a fait assigner Monsieur [I] [L] devant ce tribunal, auquel il demande de :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,

▸ ordonner l’expulsion du locataire, et de tous occupants de son chef,

▸ condamner Monsieur [I] [L] , au paiement de la somme de 2 440,20 € au titre des loyers et charges impayés dus au 21 janvier 2026, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges indexé jusqu’à libération complète des lieux loués ;

▸ condamner Monsieur [I] [L] au paiement d’une indemnité de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

▸ à titre subsidiaire :

— dans l’hypothèse ou des délais de paiement pour le règlement de la dette seraient accordés en vertu de l’article 1343-5 du code civil, dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ou dans la mesure où un sursis à expulsion serait accordé en vertu de l’article 62 de la loi n°91-650 du 09 juillet 1991, dire qu’à défaut d’un seul règlement de l’indemnité d’occupation mensuelle ou d’une mensualité pour le règlement de la dette, l’occupant sans titre devra libérer sans délai le logement de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et qu’il puisse être expulsé au besoin avec l’assistance de la force publique,

— dans l’hypothèse où la résiliation du bail ne serait pas prononcée et serait suspendue au respect d’un échéancier de paiement de la dette dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance par le locataire soit prononcée la résiliation du bail, ordonnée l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la dette et des indemnités d’occupation jusqu’au départ définitif.

L’affaire a été entendue à l’audience du 17 mars 2026.

L’OPH PAYS DE BRIVE a repris oralement les termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 2 340,20 € au titre des loyers, indemnités mensuelles d’occupation et charges impayés arrêtés au 12 mars 2026, terme du mois de février 2026 inclus.

Par ailleurs, le demandeur expose que Monsieur [I] [L] a repris le paiement intégral du loyer courant et a débuté l’apurement de sa dette au titre d’un accord amiable conclu entre les parties sur des délais de paiement de la dette locative à hauteur de 50 € par mois, portés à 200 € par mois à compter du 10 mars 2026.

Le bailleur ne s’oppose ainsi pas à des délais de paiement ni à la suspension des effets de la clause résolutoire sous réserve du respect par le locataire de ses engagements.

Monsieur [I] [L] n’a pas comparu ni usé de la faculté de se faire représenter.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 05 mai 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la [Localité 4] par voie électronique le 29 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 17 novembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Dans sa version applicable aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2025, l’OPH PAYS DE BRIVE a fait délivrer à Monsieur [I] [L] un commandement, visant la clause résolutoire, de payer dans le délai de deux mois la somme de 2 093,37 € au titre des loyers échus au 23 octobre 2025.

Il résulte du décompte versé par le demandeur, non contesté par le défendeur, que Monsieur [I] [L] n’a pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois. Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date 14 janvier 2026.

Sur la demande en paiement des loyers et charges et l’indemnité d’occupation à l’encontre du locataire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient de rappeler qu’il appartient au débiteur de l’obligation de paiement de prouver qu’il s’est libéré de sa dette.

En l’espèce, il résulte du dernier décompte versé aux débats par le bailleur que le montant des loyers et charges dus par Monsieur [I] [L] au 12 mars 2026, s’élève à la somme de 2 340,20 €. Aucun élément ne permet de contester ce décompte.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [I] [L] à payer à l’OPH PAYS DE BRIVE la somme 2 340,20 € au titre des loyers et charges dus au 12 mars 2026, terme de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur les délais de paiements et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil.

En application de l’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bailleur propose des délais de paiement. Il ressort des éléments du débat que Monsieur [I] [L] a repris le règlement de son loyer et charges courantes avant l’audience et qu’il a commencé à rembourser sa dette de loyer. De plus, la proposition de Monsieur [I] [L] de régler jusqu’à 200 € par mois, à compter du 10 mars 2026, en sus du loyer et charges apparaît compatible avec les revenus déclarés par ce dernier au sein du Diagnostic social et financier.

Dès lors, Monsieur [I] [L] sera autorisé à s’acquitter du montant de sa dette au moyen de 11 versements mensuels successifs de 200 € chacun, suivis d’un 12ème versement égal au montant du solde, et ce en sus du loyer courant, charges comprises, lesdits versements devant intervenir au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision.

Il convient corrélativement de suspendre les effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, ou du loyer courant, charges comprises, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible, et qu’en outre, la clause résolutoire reprendra son plein effet, sans mise en demeure, de sorte que l’expulsion des lieux du défendeur et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, au besoin avec l’assistance de la force publique.

En pareil cas, le défendeur sera condamné à payer à l’OPH PAYS DE [Localité 2] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer en principal, révisable comme lui et augmenté des charges et ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est à dire du premier incident de paiement, jusqu’à la libération des lieux par remise des clés.

Il n’y a pas lieu de prévoir une astreinte à compter du présent jugement, en cas de mise en oeuvre d’une procédure d’expulsion, dès lors qu’il n’y a pas lieu de déroger aux règles applicables par principe à l’explusion d’un local d’habitation (trêve hibernale, délai de deux mois après un commandement de libérer les lieux).

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [I] [L], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner le défendeur à verser au demandeur une somme de 150 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement, réputé contradictoire et en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONSTATE l’acquisition au 14 janvier 2026 de la clause résolutoire prévue au bail consenti le 15 mai 2023 par l’OPH PAYS DE [Localité 2] à Monsieur [I] [L] [T] portant sur un logement situé [Adresse 5] [Localité 5] ;

CONDAMNE Monsieur [I] [L] [T] à payer à l’ OPH PAYS DE [Localité 2] la somme de 2 340,20 € (deux-mille-trois-cent-quarante euros et vingt centimes) au titre des loyers et charges dus au 12 mars 2026, terme de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à Monsieur [I] [L] [T] un délai de 12 mois pour se libérer de ladite dette par paiements mensuels et successifs, en sus du loyer courant, charges comprises, de 11 mensualités de 200 €, la 12ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente;

DIT que pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du contrat de location conclu entre les parties sont suspendus et que, si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par Monsieur [I] [L] [T], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date ou du loyer courant, charges comprises, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, sans mise en demeure, et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

Dans l’hypothèse du non respect des délais de paiement ou du non paiement du loyer courant, charges comprises :

— DIT que la clause résolutoire retrouvera son plein effet à compter du premier incident de paiement, sans mise en demeure ;

— ORDONNE l’expulsion des lieux loués de Monsieur [I] [L] [T], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— CONDAMNE Monsieur [I] [L] [T] à payer à l’OPH PAYS DE [Localité 2] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer en principal, révisable comme lui et augmenté des charges et ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est à dire du premier incident de paiement, jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [I] [L] [T] à payer à l’OPH PAYS DE [Localité 2] la somme de 150 € (cent-cinquante euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [L] [T] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 novembre 2025;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

En conséquence la République Française mande et ordonne

à tous commissaires de justice, sur ce requis de mettre le présent

acte à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs

de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir

la main, à tous commandants et officiers de la force

publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement

requis

En foi de quoi, Nous, Greffier de ce Tribunal.

avons signé et scellé les présentes