RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIVE LA GAILLARDE

JUGEMENT DU 16 AVRIL 2026

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N° RG 24/00027 – N° Portalis DBXF-W-B7I-CXQ3

MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 16 AVRIL 2026

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

DÉCISION : CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

S.D.C. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Adresse 3]

Demanderesse à l’injonction de payer

Défenderesse à l’opposition à l’injonction de payer

Représentée par M^e Virgile RENAUDIE, avocat au barreau de BRIVE

DÉFENDERESSE :

S.C.I. LIBERTÉ, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Défenderesse à l’injonction de payer

Demanderesse à l’opposition à l’injonction de payer

Représentée par Monsieur [F] [Y]

Copie exécutoire M^e Renaudie, Sci Liberté le 16/04/2026

DÉBATS : Audience publique du 23 Octobre 2025

Président : Thierry WEILLER, Vice-Président au Tribunal Judiciaire de BRIVE,

Greffières : Maryse FAUREL, Cadre greffier lors des plaidoiries et Aurore LEMOINE, Cadre greffier, lors des délibéré et mise à disposition

Date de mise à disposition de la décision : 11 Décembre 2025, délibéré prorogé au 08 Janvier 2026, 12 Février 2026, 05 Mars 2026 puis au 16 Avril 2026

Jugement rédigé par Madame [X], stagiaire du concours professionnel de la magistrature, sous le contrôle de [M] [N]

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EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI LIBERTE, représentée par son gérant Monsieur [F] [Y], est propriétaire du lot 52 au sein de la [Adresse 1], soumise au régime de la copropriété, sise [Adresse 2].

Le SYNDICATS DES COPROPRIETAIRES (SDC) [Adresse 1] a obtenu sur requête une ordonnance d’injonction de payer en date du 8 novembre 2023, signifiée à personne le 19 décembre 2023, enjoignant à la SCI LIBERTE de lui verser les sommes suivantes :

—  4 022,12 euros au titre des charges impayées au 13 octobre 2021 ;

—  51,07 euros au titre du coût de la requête ;

—  156,60 euros au titre de la sommation de payer.

La SCI LIBERTE a formé opposition par lettre recommandée avec accusé de réception postée le 10 janvier 2024.

L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 24/00027.

L’affaire a été retenue à l’audience du 28 mars 2024.

Par jugement avant dire droit du 23 mai 2024, le tribunal a ordonné la réouverture des débats afin que le syndicat des copropriétaires produise les pièces suivantes :

— la signification de l’ordonnance d’injonction de payer,

— le contrat de syndic,

— les appels de fonds,

— les procès-verbaux d’assemblée générale depuis l’origine de la créance,

— le décompte du copropriétaire.

Entre-temps, le SDC [Adresse 1] a obtenu sur requête une ordonnance d’injonction de payer en date du 26 mars 2024, signifiée à personne le 28 mai 2024, enjoignant à la SCI LIBERTE de lui verser les sommes suivantes :

—  715,96 euros charges impayées au 28 septembre 2023 ;

—  25,54 euros au titre du coût de la requête ;

—  77,06 euros au titre de la sommation de payer.

La SCI LIBERTE a formé opposition par lettre recommandée avec accusé de réception postée le 10 juin 2024.

L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 24/00052.

Les deux affaires ont été retenues à l’audience du 23 octobre 2025.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, a repris oralement les termes des conclusions récapitulatives n°5 qu’il a déposées et a demandé de :

— ORDONNER la jonction des deux procédures ;

— REJETER l’opposition formée par la SCI LIBERTE ;

— CONDAMNER la SCI LIBERTE à régler au SDC [Adresse 1] les sommes suivantes :

—  7 943,55 euros au titre des charges impayées au 10 septembre 2024 ;

—  51,07 euros au titre du coût de la requête de la première procédure ;

—  156,60 euros au titre de la sommation de payer de la première procédure ;

-25,54 euros au titre du coût de la requête de la seconde procédure ;

—  77,06 euros au titre de la sommation de payer de la seconde procédure.

— DEBOUTER la SCI LIBERTE de ses demandes à l’encontre du SDC [Adresse 1] ;

— CONDAMNER la SCI LIBERTE aux dépens et au versement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de sa demande de jonction, le SDC [Adresse 1] indique que les deux procédures concernent les mêmes parties, le même objet (charges de copropriété impayées) et des périodes qui se suivent.

Concernant sa créance, il en actualise le montant à la date du 9 juillet 2025. Il indique que la SCI LIBERTE ne conteste pas formellement la demande de paiement mais se contente d’évoquer le jugement du 23 janvier 2018 qui avait rejeté la demande de paiement du SDC [Adresse 1] au seul motif que les pièces justificatives n’étaient pas fournies. Le SDC [Adresse 1] considère que c’est à tort que la SCI LIBERTE a interprété cette décision comme l’exonérant de tout ou partie des charges de copropriété.

Le SDC [Adresse 1] ajoute que les délibérations d’assemblées générales fixant les charges n’ont jamais été contestées par la SCI LIBERTE, et sont donc applicables.

Sur la demande indemnitaire formulée par la SCI LIBERTE, le SDC [Adresse 1] indique n’avoir fait que ce qui lui est permis pour le recouvrement des charges par les copropriétaires, charges dont le principe n’est pas totalement contesté par la SCI LIBERTE puisqu’elle a elle-même proposé un arrangement pour leur règlement.

Le SDC [Adresse 1] conclut en indiquant que les charges réclamées sont dues en application du règlement de copropriété, dont la modification n’a jamais été demandée par la SCI LIBERTE.

Le SDC [Adresse 1] précise que la SCI LIBERTE utilise les parties communes où se trouvent les boîtes aux lettres, son compteur électrique individuel, son compteur d’eau (au sous-sol) et le local des poubelles. Des services sont mis à la disposition de la SCI LIBERTE par la copropriété : s’il lui appartient de les utiliser ou non, les charges correspondantes sont en tout état de cause due par le copropriétaire.

À l’audience du 23 octobre 2025, la SCI LIBERTE, représentée par son gérant Monsieur [F] [Y] a maintenu les demandes formulées dans son mémoire. Elle sollicite du tribunal qu’il :

— DEBOUTE le SDC [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes ;

— CONDAMNER le SDC [Adresse 1] à appliquer une nouvelle répartition des charges en adéquation avec la loi en ventilant celles-ci en conformité avec les textes du 13 décembre 2000 et du 7 février 2009 ;

— CONDAMNER le SDC [Adresse 1] à l’indemniser à hauteur de 10 000 euros en raison de l’acharnement et de l’abus de procédure.

A l’appui de ses prétentions, la SCI LIBERTE évoque le jugement du 23 janvier 2018 ayant débouté le SDC [Adresse 1] de sa demande en paiement, les multiples visites du cabinet SYSLAW (commissaire de justice) et la tentative de règlement amiable qui a échoué.

Elle conteste les charges d’ascenseur, de cage d’escalier et d’interphone. Elle a indiqué que, n’utilisant pas ces services, elle considère qu’il faut que leur coût soit déduit des charges qui lui incombent. Elle précise que son lot se trouve au rez-de-chaussée et qu’il sort directement dans la rue.

Par note en délibéré autorisée du 13 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires a fait parvenir le règlement de copropriété du 9 mai 1962 ainsi que ses modifications du 18 octobre 1963, 15 octobre 1964 et 11 mai 2007.

Les deux affaires ont été mises en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 11 décembre 2025 et prorogée au 08 janvier 2026, 12 février 2026, 05 mars 2026 puis au 16 avril 2026 en raison de la surcharge du tribunal.

MOTIFS

Sur la jonction

L’article 367 du code de procédure civile dispose : « Le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. »

En l’espèce, concernant le paiement des charges de copropriété par la SCI LIBERTE, le SDC [Adresse 1] a obtenu deux ordonnances en injonction de payer. La SCI LIBERTE a formé opposition contre chacune des ordonnances. Les parties (SCI LIBERTE et SDC [Adresse 1]) et l’objet de la créance contestée (charges de copropriété que la SCI LIBERTE estime indues) étant identiques, il est dans l’intérêt d’une bonne justice de juger les deux affaires ensemble.

Le tribunal ordonne en conséquence la jonction de l’instance portant le numéro RG 24/00027 avec celle portant le numéro de RG 24/00052, sous la première de ces deux références.

Sur la recevabilité des oppositions

L’article 1416 du code de procédure civile dispose que l’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance et que, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.

L’ordonnance du 8 novembre 2023 (RG 24/00027) a été signifiée à personne le 19 décembre 2023. La SCI LIBERTE a formé opposition par lettre recommandée avec accusé de réception postée le 10 janvier 2024, donc dans le délai d’un mois. L’opposition est par conséquent recevable.

L’ordonnance du 26 mars 2024 (RG 24/00052) a été signifiée à personne le 28 mai 2024. La SCI LIBERTE a formé opposition par lettre recommandée avec accusé de réception postée le 10 juin 2024 donc dans le délai d’un mois. L’opposition est par conséquent recevable.

Sur la demande principale

Sur les charges dues par la SCI LIBERTE

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, loi d’ordre public, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnés à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

[…] »

Le texte distingue ainsi deux types de charges :

— d’une part, les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes (alinéa 2) qui sont à titre d’exemple les charges de maintenance, de ravalement, de réfection du gros-œuvre, des canalisations, d’entretien général, d’achat de produits d’entretien, de rémunération des personnes chargées du nettoyage des parties communes ou de l’entretien des espaces verts, les frais de nettoyage et d’éclairage, les charges d’administration (primes relatives aux assurances de l’immeuble, honoraires du syndic, impôts et taxes, salaire du gardiennage, frais de procédure …). Tous les lots sont tenus de participer à ces charges et ce, en fonction de la part que représente le lot dans l’ensemble de la copropriété, c’est-à-dire au prorata des tantièmes de copropriété fixés dans le règlement de copropriété (article 5 de la loi du 10 juillet 1965). C’est ainsi que les copropriétaires du rez-de-chaussée doivent participer pour leur part aux frais de réfection ou de nettoyage de la cage d’escalier, quand bien même ils ne l’utilisent jamais.

— d’autre part, les charges relatives aux services collectifs et aux équipements communs (alinéa 1) : ces charges sont réparties en fonction de l’utilité objective du service ou de l’équipement concerné pour chaque lot. Si un service ou un équipement n’est d’aucune utilité pour un lot, aucune charge ne pourra lui être imputée. Il s’agit notamment des charges relatives à l’antenne collective, au chauffage, à l’eau chaude, aux interphones, aux tapis d’escalier et à l’ascenseur. Dès lors que le copropriétaire a la possibilité de profiter du service ou d’utiliser l’élément d’équipement commun, il devra participer aux frais. Ainsi, la répartition des dépenses liées à l’ascenseur tiendra compte de l’étage de chaque lot, les étages élevés payant davantage que les étages inférieurs. Les lots du rez-de-chaussée n’auront rien à payer, sauf s’ils possèdent un parking ou une cave desservi(e) par l’ascenseur.

S’agissant de la répartition de l’ensemble de ces charges, dans un cas similaire à celui de l’espèce, il a été jugé qu’une société ne peut être exonérée des charges afférentes à l’entretien du hall d’entrée et des escaliers de l’immeuble ainsi qu’à leur éclairage et de celles relatives à la concierge, sous prétexte que les locaux appartenant à cette société disposaient d’une entrée principale par où accédait la clientèle de son locataire et d’une rampe d’accès au sous-sol par où s’effectuaient les livraisons, qu’une boîte aux lettres au nom du locataire se trouvait en façade de la rue et que ce locataire sortait directement ses poubelles sur cette rue, alors que les frais d’entretien, de nettoyage et d’éclairage des parties communes tels que hall d’entrée et les escaliers et ceux relatifs à la concierge, étaient compris dans les charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration de l’immeuble (Cass. 3e civ., 6 mars 1991 n° 89-17.050 : JurisData n° 1991-000394 ; Gaz. Pal. 1991, 2, pan. jur. p. 185).

Par ailleurs, l’article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 répute non écrite toute clause contraire notamment aux dispositions des articles 6 à 37.

Sur les charges de cage d’escalier

Il s’agit d’une charge relative à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes au sens de la loi du 10 juillet 1965. La SCI LIBERTE est donc tenue d’y participer quand bien même elle n’en fait pas usage.

La SCI LIBERTE se fonde sur les articles 27 alinéa 2 et 29 du règlement de copropriété qui font référence à la notion d’utilité. Toutefois, s’agissant d’une charge relative à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes visé par l’article 10 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, tous les lots sont tenus de participer à ces charges et ce, en fonction de la part que représente le lot dans l’ensemble de la copropriété, c’est-à-dire au prorata des tantièmes de copropriété fixés dans le règlement de copropriété. Contrairement à ce que soutient la SCI LIBERTE, il ne peut être fait référence à la notion d’utilité objective. Au surplus, en application des dispositions de l’article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, elle ne peut se fonder sur les articles 27 alinéa 2 et 29 du règlement de copropriété, lesquels sont contraires à l’article 10 alinéa 2 de cette même loi.

Les charges de la cage d’escalier sont relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et il sera jugé en conséquence que la SCI LIBERTE a l’obligation de les payer.

Sur les charges d’interphone

Il s’agit d’une charge relative aux services collectifs et aux équipements communs. Si le lot propriété de la SCI LIBERTE dispose d’un interphone, et qu’elle a donc la possibilité de l’utiliser, elle est tenue, pour cette seule raison, de participer à cette charge, quand bien même elle ne fait jamais usage de cet équipement.

Sur l’ascenseur

Il s’agit d’une charge relative aux services collectifs et aux équipements communs et par conséquent il doit être tenu compte de l’utilité objective qu’ils représentent pour chaque lot. A cet égard, le règlement de copropriété dispose dans son article 31 : “Les charges d’entretien des ascenseurs comprennent les dépenses entraînées par l’entretien général et les réparations de toute nature à la cage d’ascenseur, en ce compris le bloc débordant au-dessus du toit, les réparations et même le remplacement de l’ascenseur, de ses agrès, accessoires et machineries, les frais de consommation d’électricité pour son fonctionnement, de location des compteurs et assurances contre les accidents qu’ils peuvent causer.”

L’article 32 du même règlement prévoit que : “Les charges relatives à l’ascenseur, telles qu’elles sont précisées à l’article précédent, sont réparties par millièmes entre tous les copropriétaires des lots des étages (donc à l’exception de ceux du rez-de-chaussée) de la manière suivante […]”

Le lot de la SCI LIBERTE est situé au rez-de-chaussée. En application de l’article 32 du règlement de copropriété, il sera jugé qu’elle n’a pas l’obligation de payer les charges relatives à l’ascenseur définies à l’article 31 du règlement.

Sur la justification de la créance du SDC

L’article 9 du code de procédure civile dispose : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, il appartient donc au SDC [Adresse 1] de démontrer sa créance, en son principe et son montant. Le relevé de compte sur lequel il se fonde pour justifier de sa créance est celui daté du 9 juillet 2025 mentionnant un total de 7 943,95 euros.

Toutefois, les décomptes de charges et les appels produits ne permettent pas d’isoler les charges relatives à l’ascenseur. Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.

Sur la demande reconventionnelle formulées par la SCI LIBERTE

Sur la nouvelle répartition des charges

Ainsi qu’il a été vu ci-avant, il sera jugé que la SCI LIBERTE n’a pas l’obligation de payer les charges relatives à l’ascenseur définies à l’article 31 du règlement.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La SCI LIBERTE sollicite la condamnation du SDC [Adresse 1] à l’indemniser à hauteur de 10 000 euros en raison d’un acharnement et d’un abus de procédure.

Le seul fait de se méprendre sur l’étendue de ses droits ne constitue pas un abus de droit. Le SDC [Adresse 1] a été débouté de sa demande en paiement, faute de justifications suffisantes du principe et du montant de sa créance. Il n’en reste pas moins que transmettre régulièrement aux copropriétaires des décomptes de charges et des appels de charges relève des missions d’un syndicat de copropriétaires, lesquels ont le droit, de leur côté, de contester les charges réclamées. En mettant en œuvre deux procédures d’injonction de payer, le SDC [Adresse 1] n’a fait qu’utiliser les voies de droit qui lui sont offertes. S’il a échoué dans la preuve de sa créance, aucun abus ne peut lui être reproché.

Également, le fait que Monsieur [F] [Y] ait écrit au commissaire de justice (cabinet Syslaw) pour tenter un règlement amiable, tentative qui n’a pas abouti, n’est pas non plus suffisant à retenir le caractère abusif du comportement du SDC [Adresse 1].

La demande est rejetée.

Sur les dépens

Le SDC [Adresse 1], partie perdante, est condamnée aux dépens, lesquels comprendront notamment les frais liés aux procédures en injonction de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

La demande formulée par le SDC [Adresse 1] sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile est rejetée.

La SCI LIBERTE n’a pas formulé de demande sur le fondement de ce même texte.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en dernier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

ORDONNE la jonction des instances n° RG 24/00027 et RG 24/00052, sous le seul numéro RG 24/00027 ;

DIT recevables les oppositions de la SCI LIBERTE aux ordonnances d’injonction de payer des 8 novembre 2023 et 26 mars 2024 ;

Les mettant à néant et statuant à nouveau :

JUGE que la SCI LIBERTE a l’obligation de payer les charges relatives à la cage d’escalier ;

JUGE que, dans le cas où son lot dispose d’un interphone, la SCI LIBERTE à l’obligation de payer les charges d’interphone ;

JUGE que la SCI LIBERTE n’a pas l’obligation de payer les charges relatives à l’ascenseur définies à l’article 31 du règlement ;

CONSTATE que les pièces produites par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1] ne permettent pas d’isoler les dépenses d’ascenseur ;

DÉBOUTE en conséquence le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes ;

DÉBOUTE la SCI LIBERTE de sa demande en dommages et intérêts ;

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1] aux dépens, lesquels comprendront notamment les frais liés aux procédures en injonction de payer.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

En conséquence la République Française mande et ordonne

à tous commissaires de justice, sur ce requis de mettre le présent

acte à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs

de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir

la main, à tous commandants et officiers de la force

publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement

requis

En foi de quoi, Nous, Greffier de ce Tribunal.

avons signé et scellé les présentes