TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2025/

du 16 Janvier 2025

Enrôlement : N° RG 22/06800 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2GCC

AFFAIRE : S.C.I. DU LANCIER ( la SCP REYNE AVOCATS)

C/ S.D.C. LE LANCIER du Lancier – [Localité 1] (l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)

DÉBATS : A l’audience Publique du 17 Octobre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 16 Janvier 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2025

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

La S.C.I. DU LANCIER, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 515 382 638, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Michel REYNE de la SCP REYNE AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la société IBH, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Depuis 2017, la SCI DU LANCIER est propriétaire d’une cave et de deux locaux commerciaux au sein du bâtiment F de l’ensemble immobilier [Adresse 8], sis [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndic de l’immeuble est la société IBH.

Un litige est né, postérieurement à l’acquisition de ses lots par la SCI DU LANCIER, entre celle-ci et le syndicat des copropriétaires, à propos d’une part des charges de chauffage collectif.

Estimant ne pas être redevable de ces charges en application du règlement de copropriété, la requérante a sollicité du syndic qu’il la dispense de celles-ci. Cette demande a été soumise à l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2021 et a été rejetée.

Par courrier LRAR du 9 novembre 2021, la SCI DU LANCIER a mis le syndicat des copropriétaires en demeure de lui rembourser les charges liées au chauffage collectif prétendument indues versées par ses soins, en vain.

Par acte extrajudiciaire du 6 juillet 2022, elle a attrait le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir sa condamnation à lui rembourser ces charges et à supprimer les appels de charges à ce titre, sous astreinte.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 22/06800.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 5 février 2024, la SCI DU LANCIER demande au tribunal de :

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’Ensemble Immobilier « LE LANCIER » à rembourser la somme totale de 10.768,52 euros, au titre des charges indument payées pour les années 2017 à 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 09 novembre 2021.

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’Ensemble Immobilier « Le LANCIER » à rembourser les charges prélevées depuis le 1er janvier 2023 jusqu’au jugement à intervenir.

— DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’Ensemble Immobilier « [Adresse 7] LANCIER de toutes ses demandes

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’Ensemble Immobilier « [Adresse 7] LANCIER » à supprimer les appels de charges au titre des éléments de chauffage et autres, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’Ensemble Immobilier « [Adresse 7] LANCIER » à rembourser les sommes perçues au titre des travaux de ravalement.

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’Ensemble Immobilier « LE LANCIER » au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article, en raison des frais irrépétibles que la SCI DU LANCIER était dans l’obligation d’engager et aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 5 février 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

1) Sur les charges de chauffage collectif :

Constatant que les lots n°887 et 892, locaux commerciaux situés au sous-sol et au rez-de chaussée du bloc F de l’immeuble sis [Adresse 4] ont l’utilité objective de l’équipement de chauffage collectif.

— DEBOUTER la SCI DU LANCIER de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Et reconventionnellement,

— ANNULER la stipulation du règlement de copropriété en date du 2 mai 1967 selon laquelle (p.348, 3.) :

« 3. Les charges dont il est question dans le paragraphe III du même article seront supportées par les copropriétaires des appartements de l’ensemble immobilier seuls, proportionnellement aux tantièmes de parties communes de constructions possédées par chacun d’eux »

— ORDONNER que l’état de répartition des charges liées au chauffage collectif sera fixé de la façon suivante :

« Les frais d’entretien, de réparation et de conservation des locaux de la chaufferie, des chaudières, et de leurs accessoires, les appareils de chauffage central, des soutes à combustibles, les dépenses afférents au chauffage, la consommation de combustible et d’électricité seront supportées par les copropriétaires de l’ensemble immobilier dont les lots dont l’utilité objective dudit équipement chauffage central, proportionnellement aux tantièmes de parties communes de constructions possédées par chacun d’eux.»

— ENJOINDRE au syndic de la copropriété de faire procéder à toutes les démarches nécessaires et utiles en vue de la publication aux services de la publicité foncière de la décision à intervenir.

— ORDONNER, par conséquent, que la SCI DU LANCIER doit et devra participer aux charges liées à l’équipement de chauffage collectif.

2) Sur les charges de ravalement de façade :

Constatant l’absence d’élément avérant le paiement par la SCI DU LANCIER de telles charges de copropriété

— DEBOUTER la SCI DU LANCIER de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— CONDAMNER le la SCI DU LANCIER au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens dont distraction au profit de M^e Benjamin NAUDIN, avocat aux offres de droit en application de l’article 696 du CPC.

— DIRE N’Y AVOIR LIEU A ECARTER l’exécution provisoire de droit.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 juillet 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 17 octobre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « dire », « juger » ou « dire et juger », tout comme les demandes de « constater » ou de « donner acte», dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas susceptibles d’être qualifiées de prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile, mais constituent de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal n’y répondra donc pas dans le dispositif de son jugement.

Sur la demande au titre des charges de chauffage collectif

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019 applicable au présent litige, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

L’article 43 de cette loi dispose quant à lui que : « Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.»

En l’espèce, la SCI DU LANCIER soutient qu’elle n’est pas redevable des charges relatives au chauffage collectif de la copropriété, et invoque à cet égard les dispositions des articles 8 et 9 du règlement de copropriété du 2 mai 1967, qui la dispensent de toute participation à ces frais. Elle souligne que ces dispositions sont justifiées par le fait que cet équipement ne présente aucune utilité objective pour les locaux commerciaux en général et pour ses lots en particulier, dès lors qu’ils ne sont pas raccordés au système de chauffage par le sol, et ce depuis l’origine.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que le règlement de copropriété dispense les propriétaires des locaux commerciaux, dont la SCI DU LANCIER, des charges de chauffage collectif. Il affirme néanmoins que cette clause est contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi de 1965 et doit être réputée non écrite, dès lors que le système de chauffage présente une utilité objective pour ces lots, qui y sont rattachés depuis l’origine, quand bien même la SCI DU LANCIER a réalisé des travaux en 2017 visant à s’en désolidariser et à individualiser son chauffage.

L’article Huitième – paragraphe III du règlement de copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 8] en date du 2 mai 1967 indique que les charges communes générales à l’ensemble des copropriétaires comprennent notamment les frais d’entretien, de réparation et de conservation des locaux de la chaufferie, des chaudières et de leurs accessoires, les appareils de chauffage central, des soutes à combustibles, les dépenses afférentes au chauffage, la consommation de combustible et d’électricité.

L’article Neuvième relatif à la répartition des charges stipule quant à lui, après avoir rappelé les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que les copropriétaires doivent participer aux charges inhérentes aux services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ceux-ci présentent à l’égard de chaque lot, que, « en conséquence, (…) 3.) Les charges dont il est question sous le paragraphe III du même article [article 8] seront supportés par les copropriétaires des appartements de l’ensemble immobilier seuls, proportionnellement aux tantièmes de parties communes de constructions possédées par chacun d’eux ».

Il en résulte que le règlement de copropriété exonère clairement les copropriétaires des lots autres que les appartements des charges relatives au chauffage collectif, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par le syndicat des copropriétaires.

Ce dernier ne peut valablement soutenir que la clause précitée serait contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi de 1965, que l’article 9 rappelle d’ailleurs expressément en préambule, dès lors qu’il se fonde précisément sur ces dispositions pour édicter cette dispense de participation aux charges de chauffage. Ainsi, la formulation employée permet de comprendre que le règlement de copropriété a choisi de mettre à la charge des seuls propriétaires des lots « appartements » les charges de chauffage collectif, dans la mesure où il a été considéré que ces derniers étaient seuls bénéficiaires de ce service commun.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte aucunement la preuve contraire, et ne démontre notamment pas que les locaux commerciaux en général, et les lots de la SCI DU LANCIER en particulier, seraient bien raccordés au système de chauffage collectif au même titre que les autres lots à usage d’habitation, ce que la requérante conteste, et devraient dès lors participer à ces charges.

Le rapport d’intervention de la société ENGIE/COFELY produit par le syndicat lui-même en pièce numéro 2 vient au contraire confirmer l’absence de raccordement des commerces du bâtiment F au réseau de chauffage collectif, en indiquant : « passage en sous station [6] pour faire constatation de l’isolement hydraulique par vannes fermées du réseau des commerces. Réseau chauffage non fonctionnel ».

Aucun élément suffisant n’est produit qui viendrait établir que cette absence de raccordement serait due à des travaux réalisés postérieurement par la SCI DU LANCIER pour individualiser son chauffage comme l’affirme le syndicat. La simple mention d’une coupure du chauffage depuis des travaux réalisés en 2017, figurant dans un courrier envoyé le 24 février 2021 par la requérante au syndic, est notamment insuffisante à démontrer que ses lots étaient précédemment raccordés au système de chauffage collectif de l’immeuble au même titre que les appartements, et notamment au réseau de chauffage par le sol, alors que la requérante indique au contraire qu’aucun des locaux commerciaux de l’immeuble n’en bénéficie. Le syndicat des copropriétaires ne conteste d’ailleurs pas que les autres copropriétaires de locaux commerciaux ne participent pas aux charges liées au chauffage collectif.

Ainsi, c’est à juste titre que la SCI DU LANCIER demande à être remboursée des charges qui lui ont été facturées au titre de sa participation aux frais de chauffage collectif, auxquelles elle n’est pas tenue de contribuer selon les termes du règlement de copropriété dès lors qu’elle ne bénéficie pas de ce service commun, cette répartition en fonction de l’utilité de chaque lot étant parfaitement conforme à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et n’encourant donc pas l’annulation.

Il y a donc lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à rembourser à la SCI DU LANCIER les charges perçues à ce titre depuis 2017 et jusqu’en 2022, dont le montant à hauteur de la somme totale de 10768,52 euros est justifié par les états des dépenses et appels de fonds produits, sans être discuté par le défendeur.

La prétention formulée au titre du remboursement des charges prélevées pour l’année 2023 et jusqu’au présent jugement sera en revanche rejetée en l’état, faute de demande précise et chiffrée figurant au dispositif et dans les motifs des écritures de la requérante, le tribunal ne pouvant statuer que sur des sommes précisément déterminées.

Le syndicat des copropriétaires sera parallèlement condamné à supprimer des futurs appels de charges adressés à la SCI DU LANCIER les charges liées au chauffage collectif, et sous astreinte de 100 euros par infraction constatée afin de garantir l’effectivité de la décision.

La demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires visant à réputer non écrite la clause du règlement de copropriété figurant à l’article Neuvième – 3) sera rejetée compte tenu de ce qui précède.

Sur la demande au titre des charges liées aux travaux de ravalement

La SCI DU LANCIER sollicite parallèlement le remboursement des charges qui lui auraient été facturées, en contrariété avec le règlement de copropriété, au titre des travaux de ravalement.

Le tribunal constate toutefois que cette demande n’est pas déterminée, aucune somme n’étant précisément sollicitée.

Il n’est par ailleurs justifié par aucun élément que de telles charges lui auraient été réclamées de manière indue par le syndicat et qu’elles auraient été payées par ses soins.

Dans ces conditions, cette demande non justifiée sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera la charge des dépens.

Il sera également condamné à payer à la SCI DU LANCIER une somme qu’il est équitable de fixer à 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui assortit de plein droit la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition des parties au greffe,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE LANCIER sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société IBH, à payer à la SCI DU LANCIER la somme de 10.768,52 euros en remboursement des charges indument perçues au titre des frais de chauffage collectif pour la période de 2017 à 2022 inclus ;

DEBOUTE la SCI DU LANCIER de sa demande indéterminée de remboursement des charges de chauffage collectif depuis 2023 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE LANCIER sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société IBH, à retirer des appels de charges adressés à la SCI DU LANCIER les charges inhérentes au système de chauffage collectif, et ce sous astreinte de 100 euros par infraction constatée, à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE LANCIER sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société IBH, de ses demandes reconventionnelles visant à réputer non écrite la clause contenue à l’article NEUVIEME – 3°) du règlement de copropriété du 2 mai 1967 et à fixer une nouvelle répartition des charges de chauffage collectif ;

DEBOUTE la SCI DU LANCIER de sa demande de remboursement des charges liées aux travaux de ravalement ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE LANCIER sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société IBH, à payer à la SCI DU LANCIER la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société IBH, aux dépens de la présente instance ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le seize janvier deux mille vingt cinq

LE GREFFIER LE PRESIDENT