N° du répertoire général : N° RG 23/00011 – N° Portalis DBW5-W-B7G-IH6B

5AZ Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation

JUGEMENT N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 12 NOVEMBRE 2024

DEMANDEURS :

— S.C. I. TARCO

RCS de [Localité 5] n° 880 079 280

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]

Madame [T] [P]

née le 10 octobre 1975 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 4]

Monsieur [E] [W]

né le 20 janvier1974 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 4]

Tous représentés par M^e Franck THILL, membre de la SELARL THILL-LANGEARD & Associés, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93

DEFENDRESSE :

— SAS POZZO TRANSACTION CALVADOS

RCS de [Localité 6] n° 805 016 649

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Nicolas DELAPLACE, membre de la SELARL JURIADIS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 115

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Hervé Noyon, vice-président, statuant en juge unique, les avocats de la cause en ayant été avisés ;

Greffières : Béatrice Faucher, présente lors des débats et Emmanuelle Mampouya, greffière présente lors de la mise à disposition ;

DÉBATS à l’audience publique du 12 septembre 2024, Madame [M] [Z], greffière stagiaire assistait à l’audience ;

DÉCISION contradictoire, en premier ressort.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 novembre 2024, date indiquée à l’issue des débats.

COPIE EXÉCUTOIRE à :

M^e Nicolas DELAPLACE – 115

Me [H] [X] – 93

Faits et procédure

La société civile immobilière Tarco (la société Tarco) a pour activité sociale la location de biens immobiliers. Ses gérants sont M. [E] [W] et Mme [T] [P].

La société Tarco est propriétaire d’un local commercial situé [Adresse 2], à [Localité 7].

Au cours de l’année 2021, la société Tarco a cherché un nouveau locataire pour ce local commercial. A cette fin, la société Tarco est entrée en relation avec la société par actions simplifiées Flipozzo, devenue la société par actions simplifiées Pozzo transaction Calvados (la société Pozzo transaction).

Par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2022, la société Tarco, Mme [T] [P] et M. [E] [W] ont fait assigner la société Pozzo transaction afin de solliciter la condamnation de cette dernière au paiement de diverses sommes au titre du contrat de bail commercial souscrit et, subsidiairement, sur le fondement de la rupture abusive des pourparlers.

Le 8 avril 2024, Maître [X] a déposé des conclusions au soutien des intérêts de Mme [T] [P], de M. [E] [W] et de la société Tarco.

Le 10 juin 2024, Maître Delaplace a déposé des conclusions au soutien des intérêts de la société Pozzo transaction.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des prétentions et moyens.

Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 juin 2024.

Lors de l’audience de plaidoirie le 12 septembre 2024, le dossier a été mis en délibéré au 12 novembre 2024.

Motifs du jugement

1. sur la formation du contrat de bail commercial

Selon la société Tarco, le contrat de bail commercial a été valablement conclu au vu de l’accord des parties sur la chose et sur le prix. La société Pozzo transaction est tenue de respecter ses engagements contractuels.

La société Pozzo transaction considère que l’accord des parties n’était pas encore intervenu.

Aux termes de l’article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

Il convient de rappeler que le contrat de bail commercial n’exige pas un écrit pour être valide.

En l’espèce, il apparaît que la société Pozzo transaction a adressé le 17 juin 2021 une proposition de prise à bail commercial qui était soumise à plusieurs conditions. Cette proposition contenait le montant du loyer, ainsi que la date de prise à bail (pièce 1).

Le fait que cette proposition ait été adressée à la société Arketype immobilier est sans incidence pour la solution du litige. Il ressort des pièces produites que la société Pozzo transaction savait parfaitement avec qui elle contractait. Par ailleurs, le contrat de bail commercial n’est pas un contrat qui se conclut en raison de l’identité du cocontractant.

Par un courriel du 5 juillet 2021, la proposition était acceptée. Par la suite, les deux contractants échangeaient de manière informelle.

Il ressort des pièces que Maître [J], notaire, était destinataire des courriels (pièce 2). La société Tarco avait d’ailleurs adressé tous les éléments à ce dernier afin qu’il rédige un projet d’acte. Maître [J] adressait un projet d’acte aux parties.

Au vu de ces échanges, il apparaît qu’il y avait bien un accord sur la chose et sur le prix. Ce constat est confirmé par le fait que Maître [J] s’était vu charger de rédiger le projet d’acte. La phase de la négociation ou des pourparlers était terminé.

Au vu des pièces produites, il apparaît que le contrat de bail commercial a été valablement conclu.

2. sur les demandes indemnitaires

Certaines des demandes indemnitaires sont présentées au nom de la société Tarco, ainsi qu’à ceux de Mme [P] et de M. [W]. Ces derniers ne sont pas parties au contrat de bail dont l’inexécution est la source des obligations sur le fondement desquelles les demandes sont présentées.

Ils ne peuvent pas valablement agir en leur nom à l’encontre de la société Pozzo transaction.

Mme [P] et M. [W] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de la société Pozzo transaction.

2. 1. sur le droit d’entrée

La société Tarco sollicite la somme de 10 000 euros au titre du droit d’entrée.

Il ressort de l’accord des parties que le preneur s’était engagé à payer la somme de 10 000 euros en une seule fois, le jour de la signature du bail.

Cette somme n’a pas été versée alors qu’elle était contractuellement due.

La demande présentée est fondée et il y sera fait droit. La société Pozzo transaction sera condamnée à payer à la société Tarco la somme de 10 000 euros au titre du droit d’entrée.

2. 2. sur les loyers commerciaux

La société Tarco sollicite la somme de 10 200 euros au titre des loyers commerciaux. Elle sollicite trois ans de loyer considérant que la société Pozzo transaction aurait eu la possibilité de quitter les lieux à l’issue de cette période de trois ans.

A l’appui de sa demande, la société Tarco produit une annonce de location du local commercial publiée sur le site d’annonces en ligne « Leboncoin ». Cette annonce a été mise en ligne le 17 novembre 2022.

La requérante ne justifie pas que le local commercial était encore vacant après cette date. Ce point est d’ailleurs contesté par le défendeur.

Alors que l’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 juin 2024, il n’a été communiqué aucune pièce justifiant que le local était à louer après le 17 novembre 2022.

La date de prise d’effet du bail avait été fixée au 1er octobre 2021. La requérante peut valablement solliciter treize mois de loyer à 600 euros.

La société Pozzo transaction sera condamnée à payer à la société Tarco la somme de 7 800 euros, au titre des loyers commerciaux.

2.3. sur la taxe foncière

La Sci Tarco sollicite la somme de 906,67 euros, au titre de la taxe foncière qui a été acquittée.

Au vu de ce qui vient d’être indiqué, la société Tarco peut valablement solliciter la taxe foncière relative à la période du 1er octobre 2021 au 17 novembre 2022.

Il n’est pas produit aux débats l’avis d’imposition relatif à cette période. L’absence de cette pièce ne permet pas de connaître le montant qui a été effectivement acquitté.

Dès lors, la Sci Tarco sera déboutée de sa demande au titre de la taxe foncière.

2.4. sur les frais relatifs aux travaux d’électricité

La société Tarco sollicite la somme de 2 291,02 euros au titre des travaux d’électricité sollicités par la société Pozzo transaction, en vue de la prise à bail.

M. [H] [K], gérant d’une entreprise d’électricité, atteste qu’il a réalisé des travaux pour un montant de 2 291,02 euros dans les locaux qui allaient être loués. Cette attestation est produite par la société Tarco.

Ces travaux ont été sollicités par le preneur. Il est légitime que la société Tarco obtienne le remboursement de cette somme qu’elle a engagée et dont il n’est pas démontré en défense qu’elle corresponde à des travaux absolument nécessaires.

La société Pozzo transaction sera condamnée à payer à la société Tarco la somme de 2 291,02 euros au titre des travaux effectués.

2.5. sur la demande relative au temps perdu pour faire visiter les locaux, conclure le bail commercial et organiser les travaux

Au titre de ce poste de préjudice, la société Tarco sollicite la somme de 1 000 euros.

L’activité sociale de la société Tarco est de louer des locaux. Elle a effectivement pris du temps pour contracter avec la société Pozzo transaction. Cette dernière va lui payer la somme de 7 800 euros au titre des loyers contractuellement dus, ainsi que la somme de 10 000 euros au titre du droit d’entrée.

La demande présentée pour le temps passé pour louer les locaux apparaît sans fondement. La société Tarco sera déboutée de cette demande.

2.6. sur la demande relative au temps perdu afin de débarrasser le local commercial des équipements laissés par le précédent exploitant

Au titre de ce poste de préjudice, la société Tarco sollicite la somme de 1 000 euros.

Certes, les anciens locataires avaient laissé des équipements qui ont dû être enlevés. Toutefois, ce temps passé constitue l’activité sociale de la société Tarco qui ne rapporte pas la preuve d’un préjudice spécifique.

Par ailleurs, comme pour le préjudice sollicité précédemment, il convient de rappeler que la société Tarco va percevoir la somme de 7 800 euros, au titre des loyers, ainsi que la somme de 10 000 euros, au titre du droit d’entrée.

La demande présentée pour ces motifs apparaît sans fondement. La société Tarco sera déboutée de cette demande.

2.7. sur la demande de 6 000 euros au titre de la dépréciation du local commercial par suite du retrait des équipements laissés par le précédent exploitant

La société Tarco indique qu’elle a retiré des équipements présents dans le local à la demande du preneur (deux chambres froides).

Là aussi, il sera rappelé que la société Tarco va percevoir la somme de 7 800 euros au titres des loyers, ainsi que la somme de 10 000 euros, au titre du droit d’entrée.

La demande présentée pour libérer les locaux apparaît sans fondement.

De manière surabondante, il n’est pas rapporté la preuve que les équipements retirés avaient encore une valeur financière. Ils ont d’ailleurs été déposés dans une déchetterie.

La société Tarco sera déboutée de cette demande.

2.8. sur la demande de 2 000 euros au titre du temps perdu et des frais exposés pour rechercher un autre locataire

La société Tarco déclare que le local a été loué de nouveau à compter du 1er mars 2023. Elle sollicite la somme de 2 000 euros en faisant état de ses diligences effectuées pour louer de nouveau le local.

La société Tarco a dû effectuer, avant le terme des trois ans, des diligences afin de louer de nouveau son local. Toutefois, elle ne produit aucune pièce permettant de justifier le montant demandé.

Au vu des pièces produites, il lui sera alloué la somme de 400 euros.

La société Pozzo transaction sera condamnée à payer à la société Tarco la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

3. sur la demande de capitalisation des intérêts échus

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Le contrat de bail commercial aurait dû être régularisé au mois d’octobre 2021.

La demande relative à la capitalisation des intérêts est justifiée. Il sera fait droit à la demande.

4. sur les dépens et les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer:

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;

2° Et le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’état.

La société Pozzo transaction sera condamnée aux dépens.

La société Pozzo transaction sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Pozzo transaction sera condamnée à payer à la société Tarco la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

5. sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

Par ces motifs,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu publiquement par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Déboute Mme [P] et M. [W] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la société Pozzo transaction,

Condamne la société Pozzo transaction à payer à la société Tarco la somme de 10 000 euros, au titre du droit d’entrée,

Condamne la société Pozzo transaction à payer à la société Tarco la somme de 7 800 euros, au titre des loyers commerciaux,

Condamne la société Pozzo transaction à payer à la société Tarco la somme de 2 291,02 euros, au titre des travaux effectués,

Condamne la société Pozzo transaction à payer à la société Tarco la somme de 400 euros, à titre de dommages et intérêts,

Ordonne la capitalisation des intérêts relative à ces sommes,

Déboute la société Tarco de ses autres demandes,

Condamne la société Pozzo transaction aux dépens,

Déboute la société Pozzo transaction de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Pozzo transaction à payer à la société Tarco la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire,

Le présent jugement a été signé par M. Noyon, vice-président, et par M^me Mampouya greffier.

Le greffier Le vice-président