TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [X] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Karim-Alexandre BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/08589 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3G7P

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 21 janvier 2025

DEMANDERESSE

[Localité 4] Habitat OPH, Etablissement public à caractère industriel ou commercial

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDERESSE

Madame [X] [E]

demeurant chez feu M. [R] [V] – [Adresse 3]

non comparante

ayant pour conseil M^e Sylvie FOADING NCHOH, avocat au barreau de Paris, non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 novembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 janvier 2025 par Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 21 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 23/08589 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3G7P

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 10 avril 1980, l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la Ville de [Localité 4], aujourd’hui EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, a donné un appartement sis [Adresse 2], en location à M. [V] [R], moyennant un loyer initial de 672 francs.

M. [V] [R] est décédé le 3 février 2023, ce dont a été informé [Localité 4] HABITAT OPH par courrier émanant de Mme [K] [R], sa fille, daté du 8 février 2023.

Par courrier du 15 février 2023, [Localité 4] HABITAT OPH a sollicité de Mme [K] [R] qu’elle lui indique la date à laquelle elle comptait remettre le logement libre de tout occupant et vidé de ses meubles.

Par courrier du 24 février 2023, Mme [K] [R] a indiqué à [Localité 4] HABITAT OPH que le logement était occupé sans droit ni titre par Mme [X] [E], hébergée à titre gratuit par son père, M. [V] [R], depuis moins de cinq mois. Elle précisait n’avoir aucun lien de parenté avec l’occupante.

Par courrier du 3 mars 2023, reçu le 6 mars 2023, [Localité 4] HABITATOPH a sollicité de Mme [X] [E] qu’elle lui indique la date à laquelle elle comptait remettre le logement libre de tout occupant et vidé de ses meubles et l’a informé de ce qu’une indemnité d’occupation serait due jusqu’à libération complète et remise des clés.

La même demande a été renouvelée par courrier du 12 avril 2023, reçu le 17 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 12 juin 2023, [Localité 4] HABITAT OPH a fait sommation à Mme [X] [E] de libérer les lieux sous huit jours.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 12 octobre 2023, Paris Habitat OPH a assigné Mme [X] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de de :

constater la résiliation du bail consenti à M. [V] [R] du fait de son décès ;dire que les conditions légales d’un transfert de bail ne sont pas réunies et que Mme [X] [E] est occupante sans droit ni titre du logement donné à bail à M. [V] [R] ;en conséquence, ordonner l’expulsion immédiate de Mme [X] [E] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;supprimer le délai prévu à l’article L. 412-21 du code des procédures civiles d’exécution;ordonner le transport et la séquestration des meubles garnissant les lieux, aux frais, risques et périls de Mme [X] [E],condamner Mme [X] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 30%, et des taxes et charges, jusqu’à son départ effectif des lieux;condamner Mme [X] [E] au paiement de la somme de 992,58 € au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation et charges impayées arrêtées au 20 septembre 2023 ;condamner Mme [X] [E] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile, outre les entiers dépens ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 novembre 2023, à laquelle elle a fait l’objet d’un premier renvoi à l’audience du 30 janvier 2024, la défenderesse ayant sollicité l’aide juridictionnelle. A l’audience du 30 janvier 2024, l’audience a de nouveau été reportée à celle du 29 mai 2024. Un calendrier de procédure a été établi. A l’audience du 29 mai 2024, l’affaire a fait l’objet d’un nouveau renvoi à l’audience du 18 novembre 2024, à la demande de l’avocat de la défenderesse en raison de son état de santé, justifié par la production d’un arrêt maladie jusqu’au 10 juin 2024.

A l’audience du 18 novembre 2024, [Localité 4] HABITAT OPH, représenté par son conseil, a déposé des conclusions, aux termes desquelles le bailleurs reprend l’intégralité des demandes formées dans son acte introductif d’instance, actualisant seulement l’arriéré d’indemnités d’occupation à la somme de 1327,06 euros, octobre 2024 inclus.

Au soutien de ses prétentions, [Localité 4] HABITAT OPH soutient que les critères légaux de transfert du bail, prévus aux articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, ne sont pas satisfaits. Il explique que Mme [X] [E] ni n’est ascendante, ni descendante de M. [V] [R], qu’elle n’était ni mariée avec lui, ni connue comme étant sa concubine, et que sa cohabitation depuis au moins un an avec lui à la date de son décès n’est pas établie.

Le bailleur ajoute que la taille du logement n’est pas adaptée à celle du foyer de la défenderesse, rappelant que cette dernière doit être appréciée à la date du décès, de sorte qu’il est indifférent que postérieurement au décès du locataire, Mme [X] [E] ait donné naissance à un enfant.

Il fonde sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation par le maintien dans les lieux, sans droit ni titre, de Mme [X] [E], dans un contexte où de nombreuses personnes sont en attente d’un logement social.

Mme [X] [E], régulièrement assignée à étude, et qui avait pourtant constitué avocat, n’a pas comparu pas plus que ne l’a fait son conseil. Il sera donc statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 janvier 2025.

MOTIFS

Suivant l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur le transfert du bail

Il résulte de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, cette liste étant limitative. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

S’agissant d’un logement HLM, en application de l’article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, ce transfert est en outre soumis à deux autres conditions cumulatives: d’une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM, et d’autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage.

Les conditions d’attribution des logements HLM sont prévues par les articles L.441-1 et R.441-1 du code de la construction et de l’habitation, en vertu desquels les logements des organismes d’habitation à loyer modéré sont attribués en fonction de critères fixés par décret en Conseil d’État et tenant compte en particulier du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l’éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l’emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs.

La condition relative à l’adaptation du logement à la taille du ménage a été instaurée par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, applicable au jour du décès de la locataire en titre. En vertu de ce texte, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l’article 28 de la loi du 1er septembre 1948, non compris les cuisines, supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Pour la détermination des conditions d’occupation, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré : 1° l’occupant et son conjoint ; 2° leurs parents et alliés ; 3° les personnes à leur charge ; 4° les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d’assurances sociales et de compensation d’allocations familiales ; 5° les personnes titulaires d’un contrat de sous-location. Par dérogation, les enfants de l’occupant ou de son conjoint faisant l’objet d’un droit de visite et d’hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article.

En l’espèce, il n’est pas établi que Mme [X] [E] ait un quelconque lien de parenté avec M. [V] [R], ni qu’elle ait été sa concubine, notoirement connue. Il n’est au demeurant pas établi qu’elle ait cohabité avec le locataire en titre, décédé le 3 février 2023, depuis au moins le 3 février 2022. Il est enfin établi que le logement dont il est question est un appartement de trois pièces, Mme [X] [E] étant seule occupante des lieux à la date du décès, de sorte que l’appartement doit être considéré comme sous-occupé.

Aucune des conditions du transfert du bail n’étant remplie, ce dernier s’est trouvé résilié à la date du décès du locataire, M. [V] [R], soit le 3 février 2023.

Mme [X] [E] étant depuis cette date occupante sans droit ni titre de ce logement, il y a lieu d’ordonner son expulsion, étant rappelé que les modalités de cette expulsion, notamment s’agissant du sort du mobilier garnissant le logement, sont prévues par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

Il résulte en outre de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, auquel renvoie l’article L613-1 du Code de la construction et de l’habitation, que si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

Il n’est en l’espèce pas établi que Mme [X] [E] soit entrée dans les lieux par voie de fait, Mme [K] [R] ayant notamment indiqué dans son courrier du 24 février 2023 que Mme [X] [E] avait été hébergée à titre gratuit par son père, de sorte qu’aucune circonstance ne justifie la suppression du délai prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En conséquence, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

Sur l’arriéré d’indemnités d’occupation

[Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats le contrat de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il en ressort qu’au 31 octobre 2024, la dette d’indemnités d’occupation s’élèvait à la somme de 1327,06 euros au titre des charges et indemnités d’occupation impayés (octobre 2024 inclus).

Mme [X] [E], qui, con comparante, n’apporte aucun élément de nature à remettre ce montant en cause, sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme.

Sur l’indemnité d’occupation due à compter du mois de novembre 2024

Il est en l’espèce conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de dire qu’elle sera fixée à un montant égal au loyer contractuel qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, outre les taxes et provisions pour charges, et ce jusqu’à libération effective et complète des lieux.

En conséquence, à compter du 1er novembre 2024, Mme [X] [E] sera condamnée à payer à [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 20%, et augmenté des taxes et charges, jusqu’à la libération effective des lieux, l’occupation d’un logement HLM sans droit ni titre causant un préjudice additionnel au bailleur, qui, au-delà de la perte de jouissance de son bien, n’est pas en mesure de remplir son objet social, à savoir permettre de loger les familles le nécessitant.

Sur les demandes accessoires

Il résulte de l’article 696 du Code de procédure civile que les dépens sont mis à la charge de la partie perdante, à moins que le juge, par décision motivée, n’en décide autrement.

Mme [X] [E], partie succombante, sera condamnée à supporter les entiers dépens.

Elle sera également condamnée à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant M. [V] [R] à [Localité 4] HABITAT OPH relativement au logement sis [Adresse 2] à la date du décès du locataire soit au 3 février 2023;

CONSTATE que Mme [X] [E] est, depuis cette date, occupante sans droit ni titre;

ORDONNE l’expulsion de Mme [X] [E] et de tous occupants de son chef des lieux loués, faute pour elle d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE Mme [X] [E] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 1327,06 € au titre des charges et indemnités d’occupation impayées au 31 octobre 2024 (mois d’octobre 2024 inclus)

CONDAMNE Mme [X] [E] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, majoré de 20%, et des taxes et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 1/11/2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE Mme [X] [E] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Mme [X] [E] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

La greffière La juge des contentieux de la protection

Décision du 21 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 23/08589 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3G7P