TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 4]

[Adresse 11]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX02]

N° RG 24/02963 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I5SQ

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 15 Mai 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[M] [B]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Franck THILL – 93

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [M] [B]

M^e Franck THILL – 93

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par M^e Franck THILL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93 substitué par M^e Boris LAIR, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [M] [B]

née le 15 Juin 1956 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marc GANILSY, Magistrat à titre temporaire, exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 13 Février 2025

Date des débats : 13 Février 2025

Date de la mise à disposition : 15 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 29 décembre 1989 prenant effet le 1er janvier 1990, la S.A. d'[Adresse 13] [Localité 15] NORMANDE a donné à bail à Madame [M] [B] un logement conventionné à usage d’habitation situé à [Adresse 8] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 380,96 euros et le paiement d’une provision mensuelle pour charges d’un montant de 150,01 euros.

Par acte extrajudiciaire du 29 avril 2024, la S.A d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la S.A. d’HLM [Localité 15] NORMANDE a fait délivrer à la locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1.418,91 euros au titre des loyers et charges impayés au 16 avril 2024.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2024, remis à personne, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [M] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de voir :

— entendre constater la résiliation du contrat de location consenti par la S.A [Adresse 14] devenue la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL à Madame [M] [B] à compter du 29 juin 2024 et dire que la location a cessé de plein droit ;

— entendre en conséquence prononcer l’expulsion de Madame [M] [B] du logement occupé, tant de leur personne que de tous occupants de son chef et de ses biens, et dire que faute de libérer les lieux occupés, la requérante pourra les y contraindre par toutes voies et moyens de droit et notamment avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner Madame [M] [B] à payer :

* la somme de 1,783,48€ correspondant aux loyers et charges arrêtés au 30 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, ainsi que les loyers échus et à échoir dus jusqu’au jour de la résiliation du bail ;

* Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours et des charges, qui sera due à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective et la restitution des clefs ;

* la somme de 250,00€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* les entiers dépens dont le coût du commandement de payer du 29 avril 2024 et l’assignation en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été plaidée le 13 février 2025.

A l’audience, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a comparu, représentée par Maître Franck THILL, substitué par Maître Boris LAIR, Avocat au Barreau de CAEN, en précisant qu’il y avait une reprise du paiement des loyers et qu’il n’est pas opposé aux délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois outre le paiement du loyer courant. En outre, il ajoute qu’un prélèvement automatique devrait être joint aujourd’hui, ce qui sera soustrait de la dette d’un montant de 2.761,34€ au 31 janvier 2025.

Madame [M] [B] indique qu’elle est retraitée et perçoit une pension de retraite de 1.700 euros par mois. En outre, elle a fait une demande à la caisse de retraite pour l’aider. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire en proposant de verser la somme de 50€ outre le paiement du loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action:

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 23 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La CCAPEX a été saisie le 3 mai 2024, reçu le 6 mai 2024.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précise que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil , il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 29 avril 2024, le bailleur a fait commandement à la locataire d’avoir à payer la somme de 1418,91 euros au titre des loyers et charges impayés au 16 avril 2024

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui fixe à 6 semaines le délai à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a réduit ce délai de 2 mois à 6 semaines à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire peut régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

Toutefois, ce nouveau délai de 6 semaines n’est pas applicable aux baux conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi pour les raisons suivantes :

— la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif en vertu de l’article 2 du Code civil ;

— une loi nouvelle est en principe sans effet sur les contrats en cours ;

— la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comporte aucune disposition transitoire ;

— un avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 estime que le nouveau délai de 6 semaines n’a pas pour effet de modifier le délai figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bailleur a donné à bail à la locataire le local à usage d’habitation antérieurement à la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Si la locataire disposait bien d’un délai de deux mois à compter du commandement de payer pendant lequel elle pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire, il résulte des éléments versés au débat par le bailleur que la locataire n’a pas réglé les sommes dues dans les deux (2) mois ayant suivi le commandement.

En l’espèce, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 12 février 2025 ainsi que le commandement de payer pré-cité.

D’une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

D’autre part, il est établi par le relevé de compte que la locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges.

Le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 2.634,09€, déduction faite des frais de procédure de 127,25€.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 29 juin 2024 et de condamner Madame [M] [B] au paiement de la somme de 2.634,09€, suivant décompte arrêté au 12 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 V. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que (i) le locataire soit en situation de régler sa dette locative et (ii) qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code Civil.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 24 VII. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, peut suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le Juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Cette décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées, et fait cesser l’application des majorations d’intérêt et des pénalités.

Lors de l’audience du 13 février 2025, la locataire, qui a repris le paiement du loyer, a sollicité des délais pour apurer des délais de paiement à hauteur de 50€ par mois outre le paiement du loyer courant ainsi que la suspension de la clause résolutoire. Le bailleur n’y ait pas opposé.

En outre, au vu du diagnostic social et financier, il y a lieu d’accorder à Madame [M] [B] des délais de paiement, en lui permettant de s’acquitter de sa dette par le versement de 36 (trente six) mensualités de 50€ (cinquante euros), selon les modalités reprises dans le dispositif de la décision.

Si Madame [M] [B] respecte strictement les modalités de paiement prévues au dispositif, les effets de la clause résolutoire visée au commandement seront suspendus, et celle-ci sera réputée ne pas jouer. Il n’y aura donc pas lieu à expulsion et le bail continuera à régir les relations entre les parties.

Si la locataire ne respecte pas les modalités ainsi définies ou ne procède pas au paiement d’un loyer courant, la clause résolutoire retrouvera immédiatement son plein effet, le bail sera résilié et la locataire devra alors quitter le logement dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré.

Dans ce cas, la débitrice se trouvera sans droit ni titre dans le logement et devra payer au demandeur une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail.

Faute pour elle de quitter les lieux, Madame [M] [B] pourra être expulsée, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire.

Elle pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L. 613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L. 441-2-3 du même Code.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil (article 1153 alinéa 4 ancien), le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL allègue que la résistance abusive et injustifiée de Madame [M] [B] lui a occasionné un préjudice certain, sans justifier de son allégation conformément à l’article 9 du Code de procédure civile.

Or, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL doit pouvoir justifier un préjudice distinct de celui causé par le défaut de paiement de la dette.

La demande de ce chef sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Madame [M] [B], succombant, sera condamnée au paiement des dépens.

L’équité commande d’allouer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’un montant de 50€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 29 décembre 1989 prenant effet le 1er janvier 1990, portant sur un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 7] à [Localité 12], à compter du 29 juin 2024 ;

CONDAMNE Madame [M] [B] à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2.634,09€ (deux-mille-six-cent-trente-quatre-euros et neuf centimes), suivant décompte arrêté au 12 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

SURSOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Madame [M] [B] à se libérer de sa dette, à compter du 30ème jour suivant la signification de la présente décision, par le versement de 36 (trente six) mensualités de 50€ (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette ;

RAPPELLE que les effets de la clause résolutoire du bail se trouvent suspendus durant ce délai et que le bail retrouvera son plein effet une fois la dette payée ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité ou d’un loyer courant, l’intégralité de la dette pourra redevenir immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouvera immédiatement et automatiquement résilié ;

AUTORISE dans ce cas, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, à faire expulser Madame [M] [B] ou tout occupant de son chef, deux mois après lui avoir notifié un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

CONDAMNE dans ce cas, Madame [M] [B], à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due au pro-rata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 3]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

CONDAMNE Madame [M] [B] au paiement des dépens ;

CONDAMNE Madame [M] [B] à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 50€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à dispsition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection