TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 25/58475 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBL73

N° : 6

Assignation du :

09 Décembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 19 mars 2026

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSES

Madame [W] [F] [L]

[Adresse 1]

[Localité 2] / [Localité 3] – Italie

Madame [Z] [F] [C]

[Adresse 2]

[Localité 4] [Adresse 3] – Italie

représentées par M^e Rafaël SCHNEIDER, avocat au barreau de PARIS – #D1944

DEFENDERESSE

La société S.A.S. CABINET [A] ET COMPAGNIE

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Véronique BEAUR, avocat au barreau de PARIS – #B0427

DÉBATS

A l’audience du 02 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Par acte du 8 août 2024, Mmes [F] [L] et [F] [C] ont conclu un mandat de gestion locative avec la société Cabinet [A] et Compagnie pour la gestion de quatre locaux commerciaux situés [Adresse 5] et [Adresse 6].

Par courrier du 5 mai 2025, Mmes [F] [L] et [F] [C] ont résilié le mandat et sollicité la communication de plusieurs documents relatifs à la gestion des biens par le Cabinet [A] et Compagnie.

Reprochant à la société Cabinet [A] et Compagnie de ne pas leur communiquer les documents sollicités, de ne pas leur restituer les dépôts de garantie et de ne pas leur remettre les loyers perçus pour leur compte, et après l’envoi d’une mise en demeure restée infructueuse, Mmes [F] [L] et [F] [C] ont, par acte du 9 décembre 2025, fait assigner la société Cabinet [A] et Compagnie devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

— ordonner à la société Cabinet [A] et Compagnie de communiquer les documents suivants :

* Extrait de compte du propriétaire depuis le 1er janvier 2025;

* Les rapports de gestion sur l’année 2025 ;

* Le solde de trésorerie dans les livres ;

* Un extrait de compte à jour de chaque locataire ;

* Les échéances de loyers à compter du 1er janvier 2025 ;

* Les baux, cessions de baux et tous documents contractuels;

* Les attestations d’assurance de chaque locataire ;

* La date de la dernière révision effective et de la régularisation de charges locatives pour les quatre baux ;

* Le montant des dépôts de garantie versés ;

* Les contacts des locataires : e-mail et téléphone ;

Et ce, sous astreinte de la somme de 500 euros par jour de retard passé le délai de 8 jours suivant la signification de la décision à intervenir ;

— ordonner à la société Cabinet [A] et Compagnie de restituer à Mme [W] [F] [L] et [Z] [F] [C] l’ensemble des dépôts de garantie détenu entre ses mains au titre des baux consentis sur les biens immobiliers dont la gestion lui a été confié au titre du mandat n°783 du 8 août 2024 sous astreinte de la somme de 500 euros par jour de retard passé le délai de huit jours suivant la signification de la décision à intervenir ;

— condamner la société Cabinet [A] et Compagnie à leur payer la somme provisionnelle de 92 367,29 euros au titre des sommes perçues pour leur compte avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 juin 2025 ;

— condamner la société Cabinet [A] et Compagnie à leur payer la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral causé par ses manquements et son attitude ;

— condamner la société Cabinet [A] et Compagnie à leur payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à tous les dépens de l’instance.

Lors de l’audience du 2 février 2026, Mmes [F] [L] et [F] [C], par l’intermédiaire de leur conseil, maintiennent les demandes et moyens contenus dans leur acte introductif d’instance, en actualisant le montant de la provision sollicitée au titre des sommes dues au titre des loyers locatifs à hauteur de 114 502,75 euros. S’agissant de la demande de communication de pièces, les demanderesses précisent maintenir leur demande concernant les éléments relatifs à la régularisation des charges locatives pour les baux (cession des baux et tout document contractuels), les documents justifiant des dates et des régularisations de charges et les justificatifs des dépôts de garantie. Elles indiquent enfin s’opposer à toute demande de délais, sollicitant à titre subsidiaire la déchéance du terme.

Par des conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, la société Cabinet [A] et Compagnie sollicite du juge des référés de :

— dire qu’elle est redevable de 54 028,75 euros ;

— lui donner acte de son premier règlement de 12 000 euros ;

— lui accorder quatre mois de délai pour apurer le solde ;

— dire que la demande de remise de documents sous astreinte n’a plus d’objet ;

— diminuer le montant de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société défenderesse a été autorisée à produire par notes en délibéré les justificatifs des trois virements de 20 000 euros invoqués par cette dernière.

Par deux notes en délibéré du 16 février 2026, le Cabinet [A] a produit les comptes de gestion et état des recettes ainsi que les justificatifs des deux virements de 20.000 euros effectués le 23 avril et le 18 juillet ainsi que du virement de 20.000 euros effectué le 17 janvier 2025.

Par note en délibéré en réponse du 16 février 2026, les demanderesses font valoir que les ordres de virement produits n’attestent nullement de la réalité des virements contestés, en l’absence de preuve de la remise à la banque de ces ordres de virement. De plus, les demanderesses produisent leurs extraits de compte pour démontrer l’absence de réception desdites sommes.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample information quant aux prétentions et moyens des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande de communication de documents

Les demanderesses fondent leur demande de communication de documents sur les articles 834 et 835 du code de procédure civile, soit l’urgence ou le trouble manifestement illicite.

En réponse, la société Cabinet [A] et Compagnie soutient que les documents demandés ont été remis et qu’en conséquence la demande n’a plus d’objet. Elle précise néanmoins à l’audience que les documents demeurent à la disposition des demanderesses.

Il ressort des termes de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, les demanderesses ne produisent aucun élément permettant de caractériser l’urgence, de sorte que ce fondement sera écarté.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1993 du code civil prévoit que « tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant. »

En l’espèce, le contrat de mandat de gestion locative a été résilié par les demanderesses par courrier du 5 mai 2025, à compter du 7 août 2025, ce qui n’est pas contesté par les parties.

En conséquence de la résiliation du contrat de mandat de gestion locative, il incombe au mandataire de rendre compte de sa gestion et de restituer au mandant les pièces utiles lui permettant de poursuivre la gestion.

Les demanderesses sollicitent la communication des baux, cessions de baux et tous documents contractuels conclus dans le cadre du mandat de gestion locative, la date de la dernière révision effective et de la régularisation de charges locatives pour les quatre baux ainsi que les justificatifs de cette régularisation et le montant des dépôts de garantie versés et les bénéficiaires.

L’ensemble des documents sollicités sont relatifs à la gestion des baux commerciaux dont la location a été déléguée au mandataire et dont il doit ainsi rendre compte. Son obligation de remettre lesdits documents apparaît donc non sérieusement contestable.

En l’espèce, les demanderesses ont maintenu à l’audience les demandes de communication relatives :

— Aux baux, cessions de baux et tous documents contractuels,

— Aux dates des dernières révisions effectives et des régularisations de charges locatives pour les quatre baux,

— Aux montants des dépôts de garantie versés et par qui ils sont détenus.

En réponse, le défendeur ne produit nullement les baux et autres documents contractuels et se contente d’indiquer manuscritement sur le compte locataire de chaque bien le montant du dépôt de garantie et la date de la dernière révision, sans produire aucun élément pour en justifier. Enfin, le défendeur ne produit aucun élément quant aux régularisations de charges.

Dès lors, il sera fait droit à la demande de communication de pièces dans les termes du dispositif.

Face à la réticence du cabinet [A] à rendre compte de sa gestion en produisant les informations et éléments légitiment attendus d’un gestionnaire de biens immobiliers, il y a lieu de faire droit à la demande d’astreinte sollicitée dans les termes du dispositif.

Sur les demandes de restitution des dépôts de garantie

Les demanderesses sollicitent la restitution de l’ensemble des dépôts de garantie détenus entre les mains du cabinet [A] au titre des baux consentis sur les biens immobiliers leur appartenant au titre du mandat du 8 août 2024, sous astreinte.

Aux termes de sa note en délibéré du 16 février 2026, le cabinet [A] indique que les dépôts de garantie ne sont pas en sa possession mais ont été reversés aux propriétaires au fur et à mesure de leur encaissement. Par ailleurs, il a indiqué manuscritement sur chaque compte locataire produit le montant du dépôt de garantie perçu.

Aux termes de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes du mandat de gestion, il est stipulé à la clause IX – mission du mandataire que celui-ci peut accomplir tous actes d’administration et de gestion, notamment " encaisser toutes sommes représentatives de loyers, charges, indemnités d’occupation ou autres relatives au bien géré, percevoir et conserver tout dépôt de garantie ; déposer ces fonds sur le compte de l’agence et les utiliser selon l’usage qui vous semblera le plus utile dans le cadre de la gestion ".

Il résulte de cette clause que les dépôts de garantie devaient restés en principe entre les mains du cabinet [A] tout au long de la gestion.

Par ailleurs, au vu des pièces produites aux débats, seul un compte d’administration daté du 9 janvier 2024 (pièce n°4 des demanderesses) fait apparaître une somme de 398,98 euros correspondant à un dépôt de garantie ou un complément, aucun autre compte d’administration produit ne faisant apparaître de sommes au titre du dépôt de garantie. Le cabinet [A] échoue donc à démontrer son allégation selon laquelle les dépôts de garantie perçus ont été reversés au fur et à mesure aux demanderesses.

Par conséquent, il y a lieu de faire droit à la demande de restitution de l’ensemble des dépôts de garantie détenus entre ses mains par le cabinet [A] au titre des baux consentis sur les biens immobiliers dont la gestion lui a été confié au titre du mandat n°783 du 8 août 2024 sous astreinte dans les termes du dispositif, au regard de la résistance du Cabinet [A] à s’exécuter malgré la mise en demeure en ce sens du 24 juin 2025.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En vertu de l’article 1993 du même code, précité, tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandat de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant.

— Sur la demande de provision au titre des sommes perçues dans le cadre du mandat

En l’espèce, il résulte du mandat de gestion locative du 8 août 2024 s’agissant de la reddition des comptes qu’un relevé de comptes doit être délivré aux mandants tous les trimestres et que les virements s’effectueront sur le compte joint au mandat.

Les demanderesses sollicitent la somme de 114 502,75 euros au titre des loyers perçus et non restitués par la société Cabinet [A] et Compagnie. Elles contestent également devoir les frais de gestion facturés après la résiliation du mandat.

La société défenderesse reconnait devoir seulement la somme de 54028,75 euros compte tenu du versement de trois acomptes de 20000 euros et fait état d’un chèque de 12 000 euros remis à l’audience.

Le désaccord principal des parties concerne donc la question du versement effectif ou non de cette somme de 60.000 euros, outre une différence de 474 euros divergeant entre la somme sollicitée par les demanderesses et la somme reconnue comme due par le cabinet [A].

Par note en délibéré transmise le 16 février 2026, la société défenderesse produit notamment, afin de justifier du règlement de la somme de 60.000 euros :

— un ordre de virement du 17 janvier 2025 au bénéfice de Mme [F] [C], d’un montant de 20 000 euros au titre du règlement de l’acompte de décembre 2024,

— un ordre de virement du 23 avril 2025 au bénéfice de Mme [F] [C] d’un montant de 20 000 euros au titre du règlement de l’acompte de mars 2025,

— un ordre de virement du 18 juillet 2025 au bénéfice de Mme [F] [C], d’un montant de 20 000 euros au titre du règlement de l’acompte de juin 2025.

Toutefois, il résulte du relevé de compte des demanderesses (pièces n°5 et 14) qu’aucun versement des sommes indiquées dans les ordres de virements produits n’a été reçu aux dates indiquées, de sorte que les ordres de virement communiqués, qui ne suffisent pas à justifier du paiement effectif des sommes en l’absence de preuve de leur remise à la banque, ne permettent pas d’établir que les sommes litigieuses ont été effectivement versées aux demanderesses.

De même, aucun élément versé à la présente procédure ne permet d’établir que le chèque de 12 000 euros remis à l’audience par la société défenderesse était provisionné et a été valablement débité.

Par conséquent, au regard des éléments produits, le cabinet [A] échoue à démontrer le versement effectif des paiements allégués, notamment la somme de 60.000 euros ainsi que la somme de 12.000 euros. Ces sommes sont donc dues aux demanderesses.

En revanche, faute de fournir un calcul détaillé de la somme actualisée sollicitée, les demanderesses ne donne aucune explication sur le solde de 474 euros également sollicité en sus des sommes reconnues par la partie adverse. Il ne sera donc pas fait droit à cette somme.

Au regard de ces éléments, des sommes reconnues par la défenderesse, des relevés de compte bancaire et des comptes de gestion et d’administration produits aux débats, l’obligation de la société Cabinet [A] et Compagnie n’apparaît pas sérieusement contestable à hauteur de 114 028,75 euros (54 028,75 + 60 0000), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de la condamner.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, le courrier de mise en demeure du 24 juin 2025 ne chiffrant pas la somme due et n’étant dès lors pas susceptible de faire courir des intérêts légaux.

«  Sur la demande de provision au titre de la résistance abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Il appartient aux demanderesses de démontrer qu’elles ont subi un préjudice distinct de celui résultant du retard de paiement pour lequel des intérêts moratoires sont dus.

En l’espèce, les demanderesses font valoir que la résistance abusive du cabinet [A] a causé un préjudice distinct des retards de paiement, dès lors que la rétention abusive d’une somme de 92.367,29 euros outre le silence opposé à leurs courriers leur a nécessairement causé un préjudice distinct, alors qu’elles devaient faire face aux charges des biens immobiliers sans percevoir les revenus, qui sont également leur source de revenus pour faire face à leurs propres besoins dès lors qu’elles sont retraitées. Les demanderesses font également valoir que la résistance abusive du cabinet [A] à restituer les sommes dues les empêche de relancer les locataires défaillants pour obtenir le règlement des loyers. Elles chiffrent leur préjudice à 10.000 euros.

Le cabinet [A] ne formule aucune observation sur cette demande.

Au cas présent, dès lors que la présente décision permet de constater une résistance du cabinet [A] à restituer certaines sommes, pour lesquelles les intérêts moratoires permettent d’indemniser le préjudice subi, mais également une résistance à transmettre certains documents essentiels à la gestion des biens immobiliers ainsi que les dépôts de garantie perçus entre ses mains, malgré la résiliation du mandat à effet du 7 août 2025 et la mise en demeure de communiquer un certain nombre de documents du 24 juin 2025, il sera constaté que le préjudice n’est pas uniquement lié aux sommes d’argent non restituées. Par conséquent, il apparaît justifié d’indemniser le préjudice ainsi caractérisé en octroyant une somme provisionnelle de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par conséquent, la société Cabinet [A] est condamnées à verser aux demanderesses la somme provisionnelle de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur la demande de délai

La société Cabinet [A] et Compagnie sollicite des délais de paiement à hauteur de 4 mois invoquant des difficultés de trésorerie et sa bonne foi avec la remise du chèque de 12 000 euros à l’audience.

Les demanderesses indiquent être opposées par principe à la demande de délais faisant valoir qu’elles ne perçoivent plus les loyers depuis plus d’un an, ce qui leur cause un préjudice, et sollicite à titre subsidiaire la déchéance du terme.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la société Cabinet [A] et Compagnie se contente d’affirmer qu’elle n’est pas en capacité de payer la somme en un seul versement, sans produire aucun élément financier et comptable pour étayer ses affirmations. Dès lors, au regard du mozntant de la dette et de l’absence de preuve du bon encaissement du chèque de 12.000 euros remis à l’audience en gage de sa bonne foi, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais de paiement sollicitée.

Sur les demandes accessoires

La société Cabinet [A] et Compagnie, condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Cabinet [A] et Compagnie ne permet d’écarter la demande des demanderesses formées sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 3 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Nous, statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société Cabinet [A] et Compagnie à remettre à Mmes [Z] [F] [C] et [W] [F] [L], dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, les documents suivants :

— les baux, cessions de baux et tous documents contractuels relatifs aux biens gérés dans le cadre du mandat de gestion locative du 8 août 2024 ;

— la date de la dernière révision effective et de la régularisation des charges locatives pour les quatre baux, ainsi que leurs justificatifs;

— le montant des dépôts de garantie versés et leurs détenteurs, ainsi que leurs justificatifs ;

Disons qu’à défaut d’exécution volontaire dans le délai imparti, la société Cabinet [A] et Compagnie sera redevable d’une astreinte de 100 euros par jour de retard, prononcée pendant une durée de six mois ;

Ordonnons à la société Cabinet [A] et Compagnie de restituer à Mme [W] [F] [L] et [Z] [F] [C] l’ensemble des dépôts de garantie détenu entre ses mains au titre des baux consentis sur les biens immobiliers dont la gestion lui a été confiée au titre du mandat n°783 du 8 août 2024, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

Disons qu’à défaut d’exécution volontaire dans le délai imparti, la société Cabinet [A] et Compagnie sera redevable d’une astreinte de 100 euros par jour de retard, prononcée pendant une durée de six mois ;

Condamnons la société Cabinet [A] et Compagnie à payer à Mmes [Z] [F] [C] et [W] [F] [L], à titre de provision, la somme de 114 028,75 euros au titre des sommes perçues et non restituées par la société Cabinet [A] et Compagnie dans le cadre du mandat de gestion locative, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Rejetons la demande de délais de paiement ;

Condamnons la société Cabinet [A] et Compagnie à payer à Mmes [Z] [F] [C] et [W] [F] [L], à titre de provision, la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons la société Cabinet [A] et Compagnie à payer à Mmes [Z] [F] [C] et [W] [F] [L] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Cabinet [A] et Compagnie aux dépens de l’instance,

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à [Localité 1] le 19 mars 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN