TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 23/02925 – N° Portalis DBW5-W-B7H-IQGA

Minute : 2025/009

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 21 Janvier 2025

[G] [P]

[J] [W] épouse [P]

C/

[D] [L]

[O] [R]

[X] [B]

Copie exécutoire délivrée le :

à : M. [G] [P]

Mme [J] [W] épouse [P]

M. [D] [L]

Mme [O] [R]

M. [X] [B]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : M. [G] [P]

Mme [J] [W] épouse [P]

M. [D] [L]

Mme [O] [R]

M. [X] [B]

JUGEMENT

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [P]

né le 26 Juin 1952 à CAEN (14000), demeurant 32 Route de Saint-Aignan – 14210 MAISONCELLES SUR AJON

comparant en personne

Madame [J] [W] épouse [P]

née le 01 Octobre 1953 à AUNAY-SUR-ODON (14260), demeurant 32 Route de Saint-Aignan – 14210 MAISONCELLES SUR AJON

comparante en personne

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [L]

né le 12 Juillet 1984 à BEAUVAIS (60000), demeurant 12 route du bourg – 14210 MAISONCELLES SUR AJON

comparant en personne

Madame [O] [R]

née le 03 Septembre 1986 à MERU (60110), demeurant 12 route du bourg – 14210 MAISONCELLES SUR AJON

comparante en personne

Monsieur [X] [B]

né le 10 Octobre 1962 à ARGENTEUIL (95100), demeurant 11 impasse orcanettes – 17290 LE THOU

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 12 Décembre 2023

Date des débats : 12 Novembre 2024

Date de la mise à disposition : 21 Janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 août 2020, avec effet au 1er septembre 2020, M. [G] [P] et Mme [J] [W] épouse [P] ont donné à bail à M. [D] [L] et Mme [O] [R] un immeuble à usage d’habitation situé Ferme de l’église – Cidex 13 – 14 210 Maisoncelles-sur-Ajon, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 699 euros, outre une provision mensuelle sur charges au titre de la taille des haies de 20 euros.

M. [X] [B] s’est porté caution solidaire des locataires par acte de cautionnement du 27 août 2020.

Par acte extrajudiciaire daté du 26 janvier 2023, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 27 janvier 2023, M. [G] [P] et Mme [J] [W] épouse [P] ont fait délivrer aux locataires un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 2.858,12 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er janvier 2023, terme de janvier 2023 inclus, ainsi que d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs et de l’occupation des lieux.

Le commandement a été dénoncé à la caution par exploit de commissaire de justice du 8 février 2023.

Suivant exploits de commissaire de justice en date des 26 et 27 juin 2023, notifiés par voie électronique à la Préfecture du Calvados le 29 juin 2023, M. [G] [P] et Mme [J] [W] épouse [P] ont fait assigner M. [D] [L], Mme [O] [R] et M. [X] [B] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater la résiliation du contrat de location consenti à M. [D] [L] et Mme [O] [R] à compter du 26 mars 2023 et dire que la location a cessé de plein droit ;

– en conséquence, prononcer leur expulsion du logement sis Ferme de l’église – Cidex 13 – 14 210 Maisoncelles-sur-Ajon, tant de leur personne que de tous occupants de leur chef et de leurs biens ;

– dire que faute pour eux de libérer les lieux occupés, M. [G] [P] et Mme [J] [W] épouse [P] pourront les y contraindre par toutes voies et moyens de droit et notamment avec le concours de la force publique si besoin est ;

– dire que l’indemnité d’occupation qui sera due à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective et la restitution des clés sera égale au montant du loyer en cours et des charges ;

– les condamner solidairement au paiement :

* de la somme de 4.595,17 euros correspondant aux loyers et charges arrêtés au 1er juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, ainsi que les loyers échus ou à échoir dus jusqu’au jour de la résiliation du bail ;

* de tous les dépens, qui comprendront le coût du commandement du 26 janvier 2023, de sa signification à la caution le 8 février 2023 et de l’assignation, ainsi qu’au paiement de la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 décembre 2023, au cours de laquelle M. [G] [P] et Mme [J] [W] épouse [P], comparant en personnes, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, tout en actualisant leur demande en paiement de la dette locative à la somme de 7.369,16 euros.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que les premières difficultés dans le règlement des loyers et charges sont apparues en juillet 2021. Ils indiquent avoir refusé le FSL sur les recommandations de l’organisme, étant donné que les loyers courants n’étaient pas repris par les locataires. Enfin, ils ne s’opposent pas aux délais de paiement formulés par les locataires, à la condition que les règlements soient tenus.

M. [D] [L] et Mme [O] [R], comparant en personnes, sollicitent des délais et proposent, aux fins d’apurer leur dette locative, le versement de la somme mensuelle de 200 euros en sus de l’échéance courante de loyer et charges.

Ils font part de difficultés financières liées à des factures d’électricité et d’eau très importantes ainsi qu’à la nécessité d’acheter une nouvelle voiture. Ils indiquent avoir effectué les démarches pour bénéficier du FSL mais que, suite aux refus des propriétaires de leur maintien dans les lieux, cette aide leur a été refusée. Ils indiquent avoir repris le paiement des loyers courant 2022. Enfin, ils disent percevoir des ressources mensuelles à hauteur de 1.500 euros pour Mme, 1.380 euros pour M., bénéficier d’allocations de la CAF à hauteur de 800 euros et avoir 4 enfants à charge.

M. [X] [B], comparant en personne, indique être à la retraite, bénéficier de ressources mensuelles à hauteur de 2.500 euros et avoir le fils de M. [D] [L] à charge ainsi que son épouse qui ne travaille pas.

La décision a été mise en délibéré au 28 février 2024, prorogé au 10 avril 2024.Par jugement du 10 avril 2024, le juge des contentieux de la protection a relevé que les demandeurs avaient versé plusieurs décomptes au débats et qu'« il ressort des trois décomptes locatifs produits aux débats et arrêtés à des dates différentes (1er janvier 2023, 1er juin 2023 et 1er décembre 2023) que, suivant le décompte regardé, pour les mêmes termes, les sommes indiquées sous la mention « montant encaissé » sont différentes et par voie de conséquence, les sommes sous la mention « restant dû » également, tel est notamment le cas des termes de juillet, août 2022 et janvier 2023

Au surplus, les décomptes locatifs produits ne comportent pas les dates des paiements effectués par les locataires ou pour leur compte.

De telle sorte qu’il est impossible de vérifier l’existence et le montant de la créance évoquée par M. [G] [P] et Mme [J] [W] épouse [P], ainsi que de regarder si les causes du commandement de payer sont restées ou non infructueuses. ».

La réouverture des débats a été ordonnée pour que les demandeurs produisent un décompte locatif clair et complet, depuis l’origine de la dette, comportant les dates de paiement effectués par les locataires ou pour leur compte, comprenant impérativement, outre les colonnes « débit », « crédit », une colonne « solde progressif du compte » et actualisé en vue de l’audience de renvoi, ainsi que toutes les pièces et explications qu’ils estiment nécessaires au succès de leurs prétentions.

L’affaire a de nouveau été appelée à l’audience du 25 juin 2024, où les demandeurs étaient représentés par leur fille, Mme [I] [P]. Monsieur [L] et Madame [R] n’ont pas comparu. Monsieur [B] a comparu. A l’audience, les demandeurs ont produit un décompte, arrêté à juin 2024, faisant apparaître une colonne solde progressif ajoutée manuscritement et des mentions manuscrites faisant état de paiements intervenus de la part des demandeurs ou de la CAF ventilés entre plusieurs échéances. Selon ce décompte, le solde du s’élevait à 9765,72 euros.

A l’audience du 12 novembre 2024, les demandeurs ont produit un nouveau décompte, arrêté à novembre 2024 faisant apparaître un solde de 10 389, 28 euros. Les demandeurs ont actualisé leur demande en paiement.

Ils exposent que la gestion locative a été déléguée à des professionnels et que les loyers sont payés irrégulièrement. Ils s’opposent à des délais de paiement.

Madame [R] et Monsieur [L] ne contestent pas avoir une dette locative. Ils contestent en revanche le montant sollicité. Ils indiquent que le loyer en cours est payé. A ce titre, ils exposent notamment avoir payé 662,25 euros en octobre 2024. Ils proposent un paiement de 200 euros en plus du loyer pour apurer la dette.

Ils produisent des relevés de compte, néanmoins incomplets, faisant apparaitre des virements, libellés « paiement de loyer » mais pour des mois d’échéance ne correspondant pas aux dates des virements.

Monsieur [X] [B] indique ne pas avoir été avisé de la présente procédure avant février 2023, alors que les incidents de paiement dateraient de juin 2022. Il estime devoir à ce titre être exonéré de la dette en se fondant sur les articles 2303 et 2304 du code civil.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 janvier 2025.

MOTIFS

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I alinéa 1er de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans le jugement avant dire droit, il a été expressément demandé aux demandeurs de produire un décompte locatif clair et complet, depuis l’origine de la dette, comportant les dates de paiement effectués par les locataires ou pour leur compte, comprenant impérativement, outre les colonnes « débit », « crédit », une colonne « solde progressif du compte » et actualisé en vue de l’audience de renvoi, ainsi que toutes les pièces et explications qu’ils estiment nécessaires au succès de leurs prétentions.

Suite à cette injonction, un décompte arrêté à juin 2024 a été produit à une première audience. Ce décompte comporte une colonne manuscrite solde progressif et des mentions manuscrites font état de versements émanant tantôt des demandeurs, tantôt de la CAF, avec une ventilation de ces paiements sur certains montants dus. Pour autant, contrairement à la demande expresse du juge des contentieux de la protection, un décompte complet depuis l’origine du contrat n’a pas été produit. De plus, il ne peut qu’être souligné que la dette réclamée dans ce décompte à l’échéance de janvier 2023 s’élève à 2269,91 euros alors que la dette réclamée dans le commandement de payer s’élève à 2858,12 euros.

En outre, les demandeurs ont produit un nouveau décompte à l’audience de novembre 2024. Ce nouveau décompte ne comporte ni mention des dates des paiements intervenus, ni solde progressif. Par ailleurs, les montants encaissés apparaissant dans ce décompte ne sont pas toujours similaires au décompte précédemment produit. Ainsi, par exemple, en août 2022, la somme apparaissant comme encaissée est de 663,51 euros contre 0,87 euros dans le décompte arrêté en juin.

Ainsi, les griefs précédemment soulevés par le juge des contentieux de la protection apparaissent toujours d’actualité, malgré la réouverture des débats et l’injonction prononcée.

Les décomptes versés sont peu lisibles et imprécis voir erronés. Ils n’ont donc pas de valeur probante permettant d’établir le caractère liquide de la créance. De même, les pièces versées ne permettent pas d’établir précisément l’impayé éventuel demeurant suite au commandement de payer du 26 janvier 2023. Cela constitue pourtant un prérequis impératif pour la mise en jeu de la clause résolutoire, vu l’assignation devant le juge des contentieux de la protection fondée uniquement sur une résolution pour ce motif.

Dans ces conditions, quand bien même les défendeurs reconnaissent le principe de l’existence d’une dette locative, dès lors qu’ils contestent le montant de cette dette, que la créance n’est pas liquide, et que les demandeurs ne produisent pas des pièces justificatives conformes aux sollicitations du tribunal, M. [G] [P] et Mme [J] [W] épouse [P] ne pourront qu’être déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

Ce débouté vaut tant pour la demande de paiement de la dette locative que pour la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion conséquente.

Ces derniers succombant dans leurs demandes, ils seront condamnés aux dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

La demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera également rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et rendue en premier ressort,

DÉBOUTE M. [G] [P] et Mme [J] [W] épouse [P] de leurs demandes en paiement formulées à l’encontre de M. [D] [L], de Mme [O] [R] et de Monsieur [X] [B] ;

DÉBOUTE M. [G] [P] et Mme [J] [W] épouse [P] de leur demande de constat de résiliation du contrat de location du logement sis Ferme de l’Eglise – Cidex 13 – 14210 MAISONCELLES-SUR-AJON et de leur demande d’expulsion ;

DÉBOUTE M. [G] [P] et Mme [J] [W] épouse [P] de leur demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [G] [P] et Mme [J] [W] épouse [P] aux entiers dépens ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION