TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/573

N° RG 24/02064 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I54P

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 13 mars 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 5] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT prise en la peronne de son rperésentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 5]

représentée par Maître Sophie PUJOL-BAINIER de la SCP BSP² AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [K] [G]

né le 29 Juillet 1974 à [Localité 7] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 3] – [Localité 6]

comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

[E] [O] : auditrice de justice

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 12 Décembre 2024

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025, assisté par [E] [O], auditrice de justice et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 29 septembre 2021, l’OPH [Localité 5] Alsace Agglomération-Habitat a donné à bail à Monsieur [K] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 6], pour un loyer mensuel initial de 316,02 € outre une avance sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH [Localité 5] Alsace Agglomération-Habitat a fait signifier à Monsieur [K] [G] le 15 février 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2024, l’OPH [Localité 5] Alsace Agglomération-Habitat a fait assigner Monsieur [K] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 12 décembre 2024 où elle a été plaidée.

À cette audience, l’OPH [Localité 5] Alsace Agglomération-Habitat a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :

— Constater la résiliation du bail de plein droit en date du 16 avril 2024 ;

Subsidiairement,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire ;

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [G] et de tout occupant de son chef sans délai ;

— Condamner Monsieur [K] [G] à verser l’OPH [Localité 5] Alsace Agglomération-Habitat à titre d’arriérés de loyers la somme de 2 537,01 € augmentée des intérêts légaux à compter de la décision à intervenir ;

— Condamner Monsieur [K] [G] à verser l’OPH [Localité 5] Alsace Agglomération-Habitat les loyers et avance sur charges en deniers et quittances à partir du dernier décompte locatif versé aux débats jusqu’au prononcé du jugement ;

— Fixer une indemnité d’occupation due à compter du 16 avril 2024 à la somme de 340,26 € ;

— Condamner Monsieur [K] [G] à verser jusqu’à libération des lieux, l’indemnité d’occupation de 340,26 € par mois ;

— Dire que cette indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié ;

— Condamner le défendeur au paiement d’une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le défendeur aux dépens, y compris le coût du commandement de payer, soit la somme de 145,61 € ;

— Constater l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’OPH [Localité 5] Alsace Agglomeration-Habitat représentée par son conseil produit également un décompte actualisé duquel il ressort un arriéré de loyers d’un montant de 5 817,01 €.

Présent à l’audience, Monsieur [K] [G] reconnaît l’arriéré locatif. Il met en avant ses faibles ressources, en tant que bénéficiaire du RSA. Il explique avoir laissé la dette s’installer sans reprise de paiement du loyer.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 26 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, L’OPH [Localité 5] Alsace Agglomeration-Habitat justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin le 24 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 29 septembre 2021 contient une clause résolutoire (article 3-2 b) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 février 2024, pour la somme en principal de 2 876,43 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 avril 2024.

Monsieur [K] [G] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 16 avril 2024, conformément à la demande, équivalente au montant du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi et de dire qu’elle sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers majorées des charges locatives dûment justifiées.

Il devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [K] [G] ne justifie d’aucune reprise du paiement du loyer courant. Ce faisant, aucun délai ne peut lui être octroyé.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’OPH [Localité 5] Alsace Agglomeration-Habitat produit dans le cadre des débats un décompte daté du 11 décembre 2024 dans lequel il ressort que Monsieur [K] [G] reste devoir la somme de 5 817,01 € terme de novembre 2024 inclus, correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date. Néanmoins, il convient de déduire les sommes de 133,60 € et 145,61 € correspondant aux frais de recouvrement.

Monsieur [K] [G] comparant n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il reconnait en outre, à l’audience, être redevable de ladite somme. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient dès lors de condamner, Monsieur [K] [G] au paiement de la somme de 5 537,80 €, terme du mois de novembre inclus.

Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de du présent jugement, conformément à la demande.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, Madame [K] [G] ne justifie pas de la reprise du paiement du loyer avant l’audience et il présente en outre une situation financière délicate.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [K] [G] supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer facturé 145,61 euros.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité impose de rejeter la demande présentée par le bailleur au titre de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 septembre 2021, entre l’OPH [Localité 5] Alsace Agglomération-Habitat et Monsieur [K] [G] concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 6], sont réunies à la date du 16 avril 2024 et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH [Localité 5] Alsace Agglomération-Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [K] [G] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE Monsieur [K] [G] à payer à l’OPH [Localité 5] Alsace Agglomération-Habitat la somme de 5 537,80 € au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêté à la date du 11 décembre 2024 (échéance de loyer de novembre 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [K] [G] à la somme qui aurait été due au titre des loyers, régularisés sur justificatifs si le bail s’était poursuivi entre les parties (dernier montant du loyer hors charges de novembre 2024 : 340,26 €) ;

CONDAMNE Monsieur [K] [G] à payer à l’OPH [Localité 5] Alsace Agglomération-Habitat cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 16 avril 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité étant indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [K] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer soit la somme de 145,61 € ;

REJETTE la demande de condamnation présentée par l’OPH [Localité 5] Alsace Agglomération-Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 13 mars 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Patricia HABER, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,