TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/04578 – N° Portalis DBW5-W-B7I-JCMI

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 30 Juillet 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[N] [Y]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Hélène ROULLIN – 122

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Hélène ROULLIN – 122

M. [N] [Y]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES – RCS PARIS 824 541 148, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : substitué par M^e Hélène ROULLIN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 122

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [Y]

né le 13 Février 2000 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 20 Mai 2025

Date des débats : 20 Mai 2025

Date de la mise à disposition : 30 Juillet 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 31 octobre 2023, Mme [T] [D] a donné à bail à M. [N] [Y] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 589 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 30 euros.

Par acte extrajudiciaire du 5 août 2024, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 6 août 2024, la société Action logement services, s’estimant créancière de loyers et charges réglés en sa qualité de caution, a fait délivrer à M. [N] [Y] un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 2 440 euros, au titre des loyers et charges impayés au 25 juillet 2024, terme de juin 2024 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 18 novembre 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 20 novembre 2024, la société Action logement services a fait assigner M. [N] [Y] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– la recevoir en son action et l’en déclarer bien fondée ;

– déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

– à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

– ordonner son expulsion ainsi que, de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

– fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

– le condamner à payer à la société Action logement services :

* la somme de 3 254 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 août 2024 sur la somme de 2 440 euros et pour le surplus, à compter de l’assignation ;

* les indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

* la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement de tous les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

À l’audience du 20 mai 2025, la société Action logement services, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, à l’exception de la demande tendant à l’expulsion du locataire, compte tenu de son départ des lieux au 28 janvier 2025 et actualise sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 5 111 euros selon décompte arrêté au 15 mai 2025.

M. [N] [Y] ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assigné à comparaître par acte de commissaire de justice remis à personne.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 30 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’action subrogatoire en paiement de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation

En vertu des articles 2308 et 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ; la caution a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais. Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement. Ne sont restituables que les frais postérieurs à la dénonciation, faite par la caution au débiteur, des poursuites dirigées contre elle.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société Action logement services verse aux débats :

– le contrat de bail du 31 octobre 2023 signé des parties ;

– le « contrat de cautionnement Visale n°A10316444439 » du 2 novembre 2023, signé par le mandataire de la bailleresse ;

– le commandement de payer délivré au locataire le 5 août 2024 portant sur la somme en principal de 2 440 euros, au titre des loyers et charges impayés au 25 juillet 2024, terme de juin 2024 inclus ;

– la quittance subrogative du 14 juin 2024, signée par le mandataire de la bailleresse, émise au profit de la société Action logement services pour la somme de 619 euros au titre du loyer et charges impayés de juin 2024 et faisant également référence aux sommes précédemment versées portant le tout à un montant total de 2 620 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnisés de janvier à juin 2024 inclus ;

– la quittance subrogative du 11 octobre 2024, signée par le mandataire de la bailleresse, émise au profit de la société Action logement services pour la somme de 480 euros au titre du loyer et charges impayés d’octobre 2024 et faisant également référence aux sommes précédemment versées portant le tout à un montant total de 3 434 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnisés de janvier à octobre 2024 ;

– un décompte locatif depuis l’origine du bail et arrêté au 28 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus ;

– un détail de la créance garantie par le cautionnement Visale, arrêté au 15 mai 2025, terme de janvier 2025 inclus, faisant état d’une dette au titre des loyers et charges d’un montant de 5 111 euros.

Il résulte de l’ensemble de ces pièces que M. [N] [Y] a manqué à son obligation de paiement des loyers et charges à leurs termes et qu’agissant en qualité de caution, la société Action logement services a effectué certains règlements aux lieu et place du locataire.

Toutefois, la dernière quittance subrogative signée par le mandataire de la bailleresse au profit de la société Action logement services produite aux débats date du 11 octobre 2024 et porte sur l’échéance d’octobre 2024 ; de sorte que, la société Action logement services justifie régulièrement du principe de sa créance, arrêtée au 11 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus.

Dès lors, la société Action logement services justifie régulièrement du principe et du montant de sa créance, arrêtée au 11 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus et qu’agissant en tant que caution, elle a payé à la bailleresse aux lieu et place du locataire la somme de 3 434 euros.

En conséquence, la caution étant légalement subrogée dans l’action en paiement de la bailleresse contre le locataire pour le recouvrement de cette somme, M. [N] [Y] sera condamné à payer à la société Action logement services la somme de 3 434 euros, arrêtée au 11 octobre 2024, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés de janvier 2024 à octobre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 440 euros à compter du 5 août 2024, date du commandement de payer et sur le surplus, à compter du 18 novembre 2024, date de l’assignation.

Sur la demande en résolution du bail

Sur la recevabilité de la demande

Si le transfert de la créance du subrogeant au subrogé résultant de l’article 2309 du code civil emporte que seules les actions du créancier désintéressé tendant au recouvrement de la créance sont autorisées à la caution, sans s’étendre aux actions tendant à la résolution ou la résiliation du contrat lui-même, il n’en demeure pas moins que l’article 8.2 du « contrat de cautionnement Visale n° A10316444439 » liant Mme [T] [D] et la société Action logement services prévoit expressément que, dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à procéder notamment aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion, le bailleur ayant la possibilité de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution.

En outre, les quittances subrogatives des 14 juin et 11 octobre 2024 signées par le mandataire de la bailleresse rappellent que la subrogation consentie porte sur le recouvrement des impayés, tant dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés que dans le cadre d’une action en résiliation de bail.

Par ailleurs, la société Action logement service produit un courrier émis par le mandataire de la bailleresse en date du 28 novembre 2024, dans lequel ce dernier s'« associe à la demande en acquisition de la clause résolutoire et/ou de résiliation de bail pour non-paiement des loyers ».

En conséquence, par application du contrat liant les parties, la bailleresse a donné pouvoir à la partie demanderesse d’agir en expulsion.

Par ailleurs, le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX, qui en a accusé réception électroniquement le 6 août 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; et une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Calvados, laquelle en a accusé réception électroniquement le 20 novembre 2024, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Il convient dès lors de déclarer recevable la demande en résolution de bail et en expulsion introduite par la société Action logement services, avant d’en examiner le bien fondé.

Sur le bien fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Un commandement de payer a bien été signifié à M. [N] [Y] par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2024 et portant sur la somme en principal de 2 440 euros au titre des loyers et charges impayés au 25 juillet 2024, terme de juin 2024 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans son entièreté dans le délai de deux mois.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 5 octobre 2024.

Sur les conséquences de la résolution

Sur l’expulsion

M. [N] [Y] ayant quitté les lieux, après remise des clés et établissement d’un état des lieux de sortie, le 28 janvier 2025 et le demandeur s’étant désisté de sa demande tendant à l’expulsion de M. [N] [Y], cette dernière est devenue sans objet.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupant sans droit ni titre des lieux de la résolution du bail à son départ effectif des lieux, M. [N] [Y] a causé un préjudice à Mme [T] [D] qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé assorti de la provision mensuelle pour charges qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail et ce, jusqu’au 28 janvier 2025.

Par conséquent, M. [N] [Y] sera condamné à payer à la société Action Logement services, subrogée dans les droits de la bailleresse, les indemnités d’occupation dues à compter du 5 octobre 2024, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à sa libération définitive des lieux, soit le 28 janvier 2025, étant précisé que ladite condamnation est subordonnée à la production d’une quittance subrogative établie et signée par la bailleresse.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non-compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [N] [Y], partie succombante au litige, sera condamné aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 5 août 2024.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [N] [Y] à payer à la société Action logement services la somme de 3 434 euros, arrêtée au 11 octobre 2024, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés indemnisés de janvier 2024 à octobre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 440 euros à compter du 5 août 2024 et sur le surplus, à compter du 18 novembre 2024 ;

DÉCLARE la demande en constat de la résolution du bail présentée par la société Action logement services recevable ;

CONSTATE la résolution du contrat de bail conclu en date du 31 octobre 2023, entre d’une part, Mme [T] [D] et d’autre part, M. [N] [Y], portant sur le logement situé [Adresse 6], à la date du 5 octobre 2024 par l’effet de la clause résolutoire ;

DIT que la demande tendant à ordonner l’expulsion de M. [N] [Y] est devenue sans objet compte tenu de son départ des lieux litigieux le 28 janvier 2025 ;

FIXE l’indemnité d’occupation due mensuellement par M. [N] [Y] à Mme [T] [D] à une somme égale au montant du loyer révisé et de la provision mensuelle pour charges qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 5 octobre 2024 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, soit le 28 janvier 2025 ;

CONDAMNE M. [N] [Y] à payer à la société Action logement services, subrogée dans les droits de la bailleresse, les indemnités d’occupation dues à compter du 5 octobre 2024, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’au 28 janvier 2025, étant précisé que ladite condamnation est subordonnée à la production d’une quittance subrogative établie et signée par la bailleuresse ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes de la société Action logement services ;

CONDAMNE M. [N] [Y] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer ;

DÉBOUTE la société Action logement services de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION