Tribunal Judiciaire de Caen, 3e chambre civile, 24 juin 2025, n° 24/03857

TJ Caen 24 juin 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que les locataires n'ont pas effectué les paiements requis dans le délai imparti, entraînant la résiliation de plein droit du bail.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a ordonné l'expulsion des locataires, considérant que la résiliation du bail justifie cette mesure.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que les locataires devaient une somme au titre des loyers et charges impayés, et a ordonné leur paiement.
Accepté
Occupation après résiliation du bail
La cour a jugé que les locataires devaient une indemnité d'occupation jusqu'à leur évacuation effective des lieux.
Accepté
Frais de procédure
La cour a condamné les locataires à rembourser les frais de justice engagés par le bailleur.
Accepté
Indemnité pour frais d'avocat
La cour a accordé une indemnité au bailleur pour couvrir ses frais d'avocat, conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Caen, 3e ch. civ., 24 juin 2025, n° 24/03857
Numéro(s) :	24/03857
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	3 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Anne-Laure BOILEAUMarie-France MOUCHENOTTE
Parties :	Société [ Localité 10 ] LA MER HABITAT

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 4]

[Adresse 13]

[Localité 9]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03857 – N° Portalis DBW5-W-B7I-JAIG

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 24 Juin 2025

Société [Localité 10] LA MER HABITAT

[C] [L]

[S] [K]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Marie-France MOUCHENOTTE – 49, M^e Anne-Laure BOILEAU – 12

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [C] [L]

M. [S] [K]

M^e Marie-France MOUCHENOTTE – 49, M^e Anne-Laure BOILEAU – 12

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Société [Localité 10] LA MER HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-France MOUCHENOTTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 49

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [C] [L], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne assistée de M^e Anne-Laure BOILEAU, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 12

Monsieur [S] [K], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Anne-Laure BOILEAU, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 12

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Suzanne BURSTEIN, Magistrat à titre temporaire, exerçant les fonctions de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 10 Avril 2025

Date des débats : 10 Avril 2025

Date de la mise à disposition : 24 Juin 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé établi le 14 avril 2023, l’OPH [Localité 10] LA MER HABITAT dont le siège social est à [Adresse 11] 271.400.020) inscrite sous le numéro 552 046 484, dont le siège social est à [Adresse 15]

Mendès France, venant aux droits de la SA [Adresse 14], a donné à bail à Madame [C] [L] et Monsieur [S] [K] un logement situé [Adresse 8].

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2024, [Localité 10] la Mer Habitat a fait délivrer Madame [C] [L] et Monsieur [S] [K] un commandement de payer la somme de 1197,92 euros au titre des loyers et charges impayées à cette date, outre les frais de l’acte.

Ce commandement étant resté infructueux, Caen la Mer Habitat a fait assigner Madame [C] [L] et Monsieur [S] [K] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal du céans en date du 30 septembre 2024 par acte de commissaire de justice régulièrement dénoncé au Préfet de CALVADOS auquel il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile, afin de voir :

— constater la résiliation du bail signé le 14 avril 2023 par acquisition de la clause résolutoire en date du 14 mai 2024

— ordonner l’expulsion de Madame [C] [L] et Monsieur [S] [K], de ses biens et de tout occupant des lieux sis [Adresse 8] avec si besoin l’assistance de la force publique dans les deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

— les condamner solidairement et indivisément au paiement :

* de la somme de 1602,19 euros correspondant au montant de l’arriéré des loyers et des charges à la date de l’assignation, somme à parfaire à l’audience, ainsi qu’au paiement des loyers et charges à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir,

* d’une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers charges et accessoires régulièrement appelés et révisable selon les mêmes conditions jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs à compter du 14 mai 2024,

* d’une indemnité de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* de tous les frais de dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui auraient été prises sur les biens et valeurs mobilières des locataires.

— ordonner l’exécution provisoire de droit.

A l’audience du 10 avril 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée, [Localité 10] la Mer Habitat, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, exposant notamment que le défaut de règlement des loyers et des charges dus dans les deux mois suivant le commandement de payer, l’a amené à se prévaloir de la clause résolutoire prévue par le contrat.

[Localité 12] Habitat indique que la dette locative du locataire s’élève à la somme totale de 2372,71 euros, selon le décompte en date du 1er avril 2025.

Régulièrement assigné, Madame [C] [L] comparait à l’audience, Monsieur [S] [K] est représenté par son conseil Maître Boileau. Ils sollicitent des délais de paiement.

La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera rendue publiquement par jugement contradictoire conformément à l’article 467 du code de la procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation du bail et charges impayés et d’expulsion

L’article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989, modifié par la loi du 27 Juillet 2023, dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines(anciennement deux mois) après un commandement de payer demeuré infructueux. Cette disposition étant une disposition d’ordre public de protection, ce délai demeure de deux mois pour les baux écrits en cours de validité comportant une clause résolutoire.

En l’espèce, la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer délivré le 13 mai 2024 prévoit que, faute de paiement à son échéance de tout ou partie du loyer ou des charges et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet, le bail est résilié de plein droit

Il résulte des éléments versés aux débats par [Localité 10] la Mer Habitat que Madame [C] [L] et Monsieur [S] [K] n’ont pas réglé les sommes dues dans les deux mois ayant suivi le commandement.

Il est établi par le relevé de compte que les locataires ne sont pas à jour des loyers et charges et que les versements sont irréguliers.

L’enquête sociale et financière diligentée relève que Monsieur est bénéficiaire de l’allocation chômage et que Madame effectue des missions intérimaires.

Aucune demande de logement social n’a été formulée.

Madame [C] [L] et Monsieur [S] [K] proposent de régler 100 euros par mois, outre le loyer courant, afin d’apurer la dette, Mais, n’étant pas à jour du dernier loyer, condition prévue par l’article 24 VII de la loi du 27 juillet 2023, et ne présentant pas une situation financière permettant d’envisager un apurement du solde et une reprise de paiement, cette demande ne saurait aboutir.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à la date du 13 mai 2024, et d’ordonner l’expulsion de Madame [C] [L] et Monsieur [S] [K] et de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail et du décompte versés au débat que Madame [C] [L] et Monsieur [S] [K] restent redevables de la somme de 2371,71 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 10 avril 2025, desquels il convient de déduire les frais de procédure qui s’élèvent à 295,01 euros, soit 2076,70 euros, somme au paiement de laquelle il convient de les condamner.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

La résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire a été constaté en date du 13 mai 2025.

Jusqu’à la complète libération des lieux et/ou la remise des clefs, Madame [C] [L] et Monsieur [S] [K] restent redevables d’une indemnité d’occupation, en contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation qui sera fixée à compter du 14 mai 2025 est égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué à courir.

Le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation annuellement.

Sur les demandes accessoires

Il apparaît équitable de condamner Madame [C] [L] et Monsieur [S] [K] à payer les dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant les frais e signification du commandement de payer et de l’assignation en justice, ainsi qu’à une somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit. En l’espèce, n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

ACCORDE l’aide juridictionnelle provisoire à Maître Anne-Laure BOILEAU, avocat au Barreau de CAEN ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant [Localité 10] la Mer Habitat à Madame [C] [L] et Monsieur [S] [K] portant sur le logement sis [Adresse 7] en date du 13 mai 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [C] [L] et Monsieur [S] [K] à payer à la [Localité 12] Habitat la somme de 2076,70 euros selon décompte arrêté au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [C] [L] et Monsieur [S] [K], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des lieux sis [Adresse 6] au besoin avec le concours de la force publique, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux et dans les conditions de l’article L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement de l’intéressé soit assuré dans les conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins des occupants ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement et indivisément par Madame [C] [L] et Monsieur [S] [K] à compter du 14 mai 2024 et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant du loyer mensuel indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due prorata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— Former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution

— Saisir, sous certaines conditions, la Commission DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission DALO, [Adresse 3]) en remplissant le formulaire CERFA n° 15036*01 à retirer à la Préfecture ou à télécharger sur le site service-public.fr.

CONDAMNE in solidum Madame [C] [L] et Monsieur [S] [K] aux dépens comprenant les frais de commandement de payer et assignation délivrés dans le cadre de la présente procédure sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [C] [L] et Monsieur [S] [K] à payer à [Localité 10] la Mer Habitat une somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de la procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples et contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION