TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01664 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JIIW

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 25 Novembre 2025

Syndicat DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE ST [V] EST

C/

S.C.I. CAN

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Dominique LECOMTE – 24

Copie certifiée conforme délivrée le :

à

S.C.I. CAN

M^e Dominique LECOMTE – 24

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Syndicat DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE ST PIERRE EST, agissant poursuites et diligences de son Syndic en la personne de l’EURL CABINET ROGER – RCS CAEN 413 152 364 – dont le siège social est situé [Adresse 8]

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24 substitué par M^e Laurence DOREL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24

ET :

DÉFENDEUR :

S.C.I. CAN – RCS CAEN 429 772 726

dont le siège social est sis [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 09 Septembre 2025

Date des débats : 09 Septembre 2025

Date de la mise à disposition : 25 Novembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE :

La société civile immobilière dénommée SCI CAN est propriétaire des lots 16 et 18 situés dans l’ensemble immobilier RÉSIDENCE [10] situé [Adresse 5] et [Adresse 4] CAEN, copropriété gérée par le [Adresse 11] EST (ci-après «le syndicat des copropriétaires»), lui-même représenté par son syndic, l’EURL Cabinet Roger – RCS CAEN N°413 152 364.

Suivant acte de commissaire de Justice en date du 23 avril 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI CAN devant le tribunal judiciaire de Caen aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation de cette dernière à lui payer les sommes de :

8.872,23 euros au titre des sommes dues au 16 avril 2025, ladite somme portant intérêt au taux légal à compter des présentes,1.250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée retenue à l’audience du 9 septembre 2025, lors de laquelle la SCI CAN, assignée à étude, n’a pas comparu et n’est pas représentée de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, s’est référé aux termes de son assignation.

Au soutien de ses demandes, il expose que la SCI CAN s’abstient de tout versement depuis plusieurs mois.

Il précise que du fait de cette carence dans le paiement de ses charges, la SCI CAN a pu mettre en péril l’équilibre financier et la bonne administration de la copropriété supportés par les autres copropriétaires.

Outre la dette liée aux charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires indique que la SCI CAN devra également lui rembourser les frais qu’il a dû exposer pour tenter de recouvrer les sommes dues.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIFS

En application des articles 472 et 473 du Code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire, et, bien que le défendeur ne comparaisse pas, il sera néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

la matrice cadastrale justifiant de la qualité de co-propriétaire de la SCI CAN,un extrait PAPPERS attestant de l’existence juridique de la SCI CAN,les avis de mutation des 12 juillet 2013 et 6 janvier 2016,les appels de fond concernés par la procédure,la mise en demeure en lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 24 mai 2024,la mise en demeure en lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 25 novembre 2024,les procès-verbaux d’assemblée générale de 2021 à 2024,le contrat de syndicle décompte de la créance, présentant un solde au titre des charges de copropriété et au titre des frais nécessaires.

La SCI CAN non comparante à l’audience ne conteste pas la demande.

Au regard des éléments ci-dessus rappelés, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il convient de déduire du relevé de compte établi au 16 avril 2025 les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 293 euros, se décomposant comme suit :

frais de première relance du 8 février 2022 de 15 euros,frais de relance du 16 mai 2022 de 26 euros,frais de relance du 21 novembre 2023 de 30 euros,frais de mise en demeure du 24 mai 2024 de 63 euros,frais de mise en demeure du 25 novembre 2024 de 63 euros,frais de transmission dossier avocat du 11 mars 2025 de 96 euros.

En l’espèce, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er avril 2020 et le 1er avril 2025, au titre des charges et appels de fonds travaux a donc été de 10.710,06 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 4.130,83 euros ; soit un solde débiteur de 6.579,23 euros.

Dès lors la créance s’élève à la somme de 6.579,23 euros au titre des charges courantes au 16 avril 2025 (échéance du 2ème trimestre 2025 incluse). L’actualisation de la dette présentée à l’audience par le créancier n’ a pas pu être prise en compte par la juridiction puisque la défenderesse débitrice était non comparante.

Les intérêts au taux légal courent à compter de l’assignation.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires :

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, s’il n’est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l’extrait de compte transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 293 euros au titre des frais susvisés.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 24 mai 2024.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par la seule copropriétaire défenderesse des frais de recouvrement exposés avant cette date, soit en l’espèce :

frais de première relance du 8 février 2022 de 15 euros,frais de relance du 16 mai 2022 de 26 euros,frais de relance du 21 novembre 2023 de 30 euros.

Dès lors, seuls les frais de mise en demeure des 24 mai et 25 novembre 2024, à hauteur de 93 euros, et les frais de transmission du dossier à un avocat du 11 mars 2025 de 96 euros, demeurent. Toutefois, ces derniers constituent des honoraires d’avocat entrant dans les frais irrépétibles.

En conséquence, la SCI CAN sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 93 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande des dommages-intérêts :

L’article 1153 alinéa 4 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de la défenderesse à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

En conséquence, la SCI CAN sera condamnée à payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

La SCI CAN succombant, elle sera condamnée aux dépens, conformément au dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires une somme au titre des frais exposés et non compris dans le dépens fixée, en équité et en l’absence de justificatif, à 1.000 euros.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société civile immobilière dénommée SCI CAN à payer au [Adresse 12] représenté par le syndic, l’EURL Cabinet Roger – RCS CAEN N°413 152 364, la somme de 6.579,23 euros au titre des charges courantes et frais impayés au 16 avril 2025 (échéance du 2ème trimestre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2025, date de l’assignation ;

CONDAMNE la société civile immobilière dénommée SCI CAN à payer au [Adresse 12] représenté par le syndic, l’EURL Cabinet Roger – RCS CAEN N°413 152 364, la somme de 93 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement ;

CONDAMNE la société civile immobilière dénommée SCI CAN à payer au [Adresse 12] représenté par le syndic, l’EURL Cabinet Roger – RCS CAEN N°413 152 364, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société civile immobilière dénommée SCI CAN à payer au [Adresse 12] représenté par le syndic, l’EURL Cabinet Roger – RCS CAEN N°413 152 364, la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société civile immobilière dénommée SCI CAN aux entiers dépens de l’instance,

REJETTE les autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE