TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [W] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sylvie JOUAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10223 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HVS

N° MINUTE : 14

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 30 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A. ADOMA,

[Adresse 2]

représentée par M^e Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [R],

ADOMA – [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 novembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 30 janvier 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 30 janvier 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10223 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HVS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 9 mai 2023, la société ADOMA a donné en location une chambre meublée (n°B301) à Monsieur [W] [R] située dans le foyer-logement du [Adresse 1] à [Localité 3] pour une redevance mensuelle de 437,39 euros.

Des redevances étant demeurées impayées, la société ADOMA a mis en demeure Monsieur [W] [R] par lettre recommandée avec avis de réception de payer la somme de 1 355,13 euros correspondant à l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire contractuelle, le 5 février 2024.

Par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2024, la société ADOMA a fait assigner Monsieur [W] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

— constater que Monsieur [W] [R] est devenu occupant sans droit ni titre à la suite de la résiliation de son contrat,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [R] et de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique,

— condamner Monsieur [W] [R] au paiement à titre provisionnel de la somme de 3 456,15 euros au titre des redevances impayées selon décompte arrêté au 27 août 2024, échéance de juillet 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, ainsi qu’à une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance mensuelle au taux en vigueur jusqu’à la libération des lieux,

— condamner Monsieur [W] [R] au paiement de la somme de 600 au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société ADOMA expose que plusieurs échéances de redevance sont demeurées impayées, malgré une mise en demeure visant la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence délivré le 5 février 2024.

A l’audience du 20 novembre 2024, la société ADOMA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 3 344,66 euros, selon décompte arrêté au 15 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse. Elle a par ailleurs accepté la demande de délais formée par Monsieur [W] [R] et ne s’est pas opposée à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [W] [R] comparant en personne a reconnu le montant de la dette locative mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant 100 euros par mois en règlement de l’arriéré pendant 24 mois, en plus de la redevance courante.

Il expose qu’il travaille en CDI moyennant un salaire de 870 euros par mois, perçoit les APL à hauteur de 309 euros et a repris le paiement de la redevance courante. Il ajoute avoir déposé une demande de financement auprès du FSL.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 janvier 2025.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de résidence

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le contrat de résidence liant les parties porte sur un logement-foyer au sens de l’article L.633-1 du code de la construction et de l’habitation qui le définit comme un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective et qui accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées.

Ainsi, en application de l’article R.633-3 du même code, le propriétaire peut résilier le contrat sous réserve d’un délai de préavis d’un mois notamment en cas d’impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. En outre, la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 9 mai 2023 contient une clause résolutoire (article 11) et une mise en demeure visant cette clause a été délivrée le 5 février 2024, reçue le 13 février suivant, pour la somme de 1 355,13 euros, soit une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter, au titre des redevances et charges impayées au 5 février 2024.

Dans le mois de la mise en demeure, aucune somme n’a été réglée. Par conséquent, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du contrat de résidence à la date du 5 mars 2024.

Sur la demande provisionnelle en paiement au titre de l’arriéré

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Monsieur [W] [R] est redevable des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société ADOMA justifie de sa créance à hauteur de la somme de 3 344,66 euros selon décompte arrêté au 15 novembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des redevances impayées et aux indemnités d’occupation échues à octobre 2024 inclus.

Monsieur [W] [R] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [W] [R] à payer à titre de provision la somme de 3 344,66 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 355,13 euros à compter de la réception de la mise en demeure conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Comme indiqué ci-dessus, le contrat de résidence objet du présent litige est soumis aux dispositions du code de la construction et de l’habitation et du code civil, pas aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et en particulier à son article 24.

Aux termes des articles 1304 dernier alinéa et 1224 et suivants du code civil, la condition résolutoire est celle qui, lorsqu’elle s’accomplit, opère la révocation de l’obligation et qui remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé. Il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Les dispositions de l’article 1343-5 du code civil précisent que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

Cependant, en l’espèce, la société ADOMA a donné son accord pour l’octroi de délais, qui s’entendent de délais suspensifs de la clause résolutoire. Il y a lieu en conséquence, conformément à l’accord des parties, d’accorder à Monsieur [W] [R] des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois dans les conditions énoncées au dispositif de la présente ordonnance.

En cas de non-respect de ces délais, la clause résolutoire reprendra ses effets et Monsieur [W] [R] pourra être expulsé et devra régler les sommes restant dues au titre de la redevance ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de résiliation du contrat de résidence, afin de préserver les intérêts de la demanderesse, la résidente est redevable à son égard d’une indemnité d’occupation mensuelle qui se substitue à la redevance, et ce, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.

Une telle indemnité d’occupation sera due par Monsieur [W] [R] au cas où la clause résolutoire devrait reprendre ses effets du fait du non-respect des délais de paiement accordés par la présente ordonnance. Il convient de prévoir que le montant provisionnel de cette indemnité d’occupation mensuelle sera égale au montant qui aurait été dû si le contrat s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [R], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société ADOMA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 9 mai 2023 entre la société ADOMA et Monsieur [W] [R] concernant la chambre (n°B301) située [Adresse 1] à [Localité 3] sont réunies à la date du 5 mars 2024,

CONDAMNONS Monsieur [W] [R] à verser à la société ADOMA la somme provisionnelle de 3 344,66 euros (décompte arrêté au 15 novembre 2024, incluant la mensualité d’octobre 2024), correspondant à l’arriéré de redevances, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2024 sur la somme de 1 355,13 euros,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISONS Monsieur [W] [R] à s’acquitter de l’arriéré locatif, outre la redevance et les charges courantes, en 23 mensualités de 100 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement de la redevance et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre de la redevance et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour Monsieur [W] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société ADOMA puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

* que Monsieur [W] [R] soit condamné à verser à la société ADOMA une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant de la redevance et des charges qui auraient été dues en l’absence de résiliation du contrat de résidence, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la société ADOMA ou à son mandataire,

CONDAMNONS Monsieur [W] [R] à verser à la société ADOMA une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et La Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président.