TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2026/

du 30 avril 2026

Enrôlement : N° RG 24/04500 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4XO7

AFFAIRE : Mme [O] [B] ( M^e Raoudah M’HAMDI)

C/ S.D.C. 24, GARIBALDI / 15-17 CAPUCINS 13001 MARSEILLE (M^e Cécile GONTARD-QUINTRIC)

DÉBATS : A l’audience Publique du 05 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 30 avril 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSES

Madame [O] [B]

née le 21 Juillet 1947 à ALGER , demeurant et domiciliée 5 rue Vallence Père Ruby 13008 Marseille

La SCI [V], dont le siège social est sis 5 rue Vallence Père Ruby 13008 Marseille, prise en la personne de son représentant légal en exercice

toutes deux représentées par Maître Raoudah M’HAMDI, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 24 boulevard Garibaldi – 15/17 Marché des Capucins – 13001 MARSEILLE, pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet ROCHE IMMOBILIER, SARL immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n°444 741 185, dont le siège social est sis 37 boulevard Jeanne d’Arc 13005 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

Le Cabinet ROCHE IMMOBILIER, SARL immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n°444 741 185, dont le siège social est sis 37 boulevard Jeanne d’Arc 13005 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

tous deux représentés par Maître Cécile GONTARD-QUINTRIC, avocat au barreau de TOULON

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Madame [B] et la SCI [V] sont propriétaires des lots n°8 et 9 au sein de l’immeuble sis 24 boulevard Garibaldi – 15/17 marché des Capucins 13001 MARSEILLE, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La société CABINET ROCHE IMMOBILIER est le syndic de l’immeuble depuis décembre 2020.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 18 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2024, Madame [B] et le SCI [V] ont saisi le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

— ANNULER les résolutions 4, 5, 6, de l’assemblée générale du 18 janvier 2024,

— CONDAMNER le Cabinet ROCHE IMMOBILIER à verser à Madame [B] et à la SCI [V] la somme de 5.000 € en réparation de leur préjudice,

— CONDAMNER le Cabinet ROCHE IMMOBILIER à verser à Madame [O] [B] et la SCI [V] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER le Cabinet ROCHE IMMOBILIER aux entiers dépens.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 24/04500.

*

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 02 juillet 2025, Madame [B] et la SCI [V] demandent au tribunal de :

— Dire et juger recevables et bien fondées les présentes conclusions ;

— Dire et juger que les demandes du défendeur sont mal fondées et doivent être rejetées en toutes leurs dispositions ;

— Réitérer expressément, à titre principal, l’ensemble des demandes, moyens et prétentions telles qu’exposées dans l’assignation en date du 21 novembre 2023 comme si elles étaient ici intégralement reproduites ;

En conséquence, faire droit à l’intégralité des demandes du demandeur, et notamment :

— Condamner solidairement la SARL ROCHE IMMOBILIER et son Assureur MMA IARD Le MANS 72030, mis en cause à déclarer les sinistres du 1er octobre 2022 relatif aux différentes dégradations subies par les parties de l’immeuble et celui du 12 octobre 2022 relatif à une infiltration d’eau au plafond du 1er étage de l’immeuble, le tout sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir

— Condamner les mêmes sous astreinte de 200€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à produire les relevés de consommation d’eau des lots 8 et 9 pour les années 2021, 2022 et 2023 ainsi qu’au nettoyage des parties communes de l’immeuble sous astreinte de 200€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir

— Condamner in solidum la SARL Cabinet ROCHE IMMOBILIER à verser à Madame [B] la somme de 4 000€ par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titre du remboursement des frais irrépétibles.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 14 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 24 boulevard Garibaldi – 15/17 marché des Capucins 13001 MARSEILLE et la société CABINET ROCHE IMMOBILIER demandent au tribunal de :

— Débouter Madame [B] et la SCI [V] de leurs demandes

— Les condamner solidairement à la somme de 10000 euros à titre de dommages-et-intérêts pour procédure abusive

— Les condamner à la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 05 février 2026.

La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes visant à « constater », tout comme les demandes de « dire et juger », ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne visent pas à trancher un point précis en litige. Elles constituent alors de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal n’y répondra donc pas dans le dispositif de son jugement.

Selon à l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée, avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte.

Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

En l’espèce, aux termes de son assignation en date du 27 mars 2024, Madame [B] et la SCI [V] sollicitaient l’annulation de certaines résolutions de l’assemblée générale du 18 janvier 2024 ainsi que la condamnation du Cabinet ROCHE IMMOBILIER à leur verser des dommages-et-intérêts en réparation de leur préjudice dû aux manquements allégués du syndic en lien avec cette assemblée.

Les requérantes ont toutefois notifié de nouvelles conclusions au fond le 02 juillet 2025, qui constituent leurs dernières conclusions valablement signifiées par RPVA et qui sont jointes au dossier de plaidoirie remis au tribunal. Or, le dispositif de ces dernières conclusions contient des demandes différentes de celles initialement formulées dans l’assignation puisque l’annulation des résolutions de l’assemblée générale du 18 janvier 2024 n’est plus sollicitée, et qu’il est désormais demandé la condamnation du syndic et de son assureur la société MMA IARD, non assignée dans le cadre de la présente procédure, à déclarer des sinistres de dégâts des eaux, à produire des relevés de consommation d’eau et à procéder au nettoyage des parties communes sous astreinte.

Il est par ailleurs fait référence à la réitération des demandes exposées dans l’assignation en date du 21 novembre 2023, alors que l’assignation délivrée dans le cadre de la présente instance date du 27 mars 2024 (le second original ayant été communiqué au RPVA le 18 avril 2024). Aucune assignation datée du 21 novembre 2023 n’est produite. Il est en outre constant que le renvoi à l’assignation dans les conclusions ne suffit pas à saisir le tribunal des demandes initiales, qui doivent être expressément reprises et énoncées au dispositif des dernières conclusions.

Ainsi, le tribunal ne peut que constater que les demandes en lien avec l’annulation de l’assemblée générale du 18 janvier 2024 ont été abandonnées par les requérantes dans leurs dernières conclusions puisqu’elles ne sont pas reprises au dispositif mais seulement dans les motifs.

Les demandes nouvelles dirigées au sein de ces mêmes écritures contre la société MMA IARD ne peuvent quant à elles qu’être déclarées irrecevables, cette société n’ayant jamais été assignée.

Enfin, les demandes de condamnation de la société Cabinet ROCHE IMMOBILIER qui y sont formulées, outre le fait qu’elles n’ont aucun lien avec les demandes initiales contenues dans l’assignation et seraient donc susceptibles d’être déclarées irrecevables au regard de l’article 70 du code de procédure civile, ne sont appuyées au fond par aucune pièce. Les requérantes font notamment état dans leurs dernières conclusions d’un procès-verbal de constat et de photos démontrant l’existence de trois sinistres de dégâts des eaux ainsi que d’un courrier du syndic refusant de les déclarer à l’assureur, mais elles ne produisent pas les pièces correspondantes puisque le dossier transmis au tribunal contient uniquement les pièces visées au sein de l’assignation. Celles-ci témoignent d’un litige ancien entre Madame [B] et le syndic ayant donné lieu à de multiples procédures judiciaires mais ne démontrent aucunement les manquements allégués en lien avec le refus de déclarer des sinistres.

Le nettoyage des parties communes n’est quant à lui évoqué que dans des courriers émanant du conseil des requérantes datés de 2022 et dans une précédente ordonnance sur requête du 26 mai 2021, suivie de décisions du JEX, sans qu’il ne soit rapporté la preuve d’un défaut de nettoyage toujours actuel à la date du présent jugement qui justifierait une condamnation du syndic sous astreinte.

La demande de production des relevés de consommation d’eau n’est pas davantage étayée ni même expliquée.

Ainsi, ces demandes seront intégralement rejetées.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires au titre de la procédure abusive

En application de l’article 1240 du Code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol. La mauvaise appréciation par une partie de ses droits ne traduit pas nécessairement une faute susceptible de caractériser les conditions d’application de l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, les requérantes ont assigné le syndicat des copropriétaires et son syndic afin de solliciter l’annulation de résolutions d’une assemblée générale, demandes qu’elles ont finalement abandonnées pour formuler de nouvelles prétentions dirigées exclusivement contre la cabinet ROCHE IMMOBILIER et son assureur (bien que non assigné) à l’exclusion de toute demande contre le syndicat des copropriétaires, qui sont au surplus sans lien avec l’objet initial du litige et ne reposent sur aucune pièce suffisante ni aucune explication motivée.

Ces éléments caractérisent un abus manifeste du droit d’ester en justice à l’encontre du syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente procédure, qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 1500 euros que Madame [B] et la SCI [V] seront condamnées in solidum à lui verser.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Les requérantes, qui succombent, seront condamnées in solidum aux dépens.

Elles seront également condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

DECLARE irrecevables les demandes dirigées contre la société MMA IARD, non assignée ;

CONSTATE que la demande d’annulation des résolutions 4, 5 et 6 de l’assemblée générale du 18 janvier 2024 ainsi que la demande de condamnation de la société Cabinet ROCHE IMMOBILIER à verser à Madame [B] et à la SCI [V] la somme de 5.000 euros en réparation de leur préjudice, ont été abandonnées ;

DEBOUTE Madame [B] [O] et la SCI [V] de leurs autres demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [B] [O] et la SCI [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 24 boulevard Garibaldi – 15/17 marché des Capucins 13001 MARSEILLE la somme de 1.500 euros à titre de dommages-et-intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE in solidum Madame [B] [O] et la SCI [V] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Madame [B] [O] et la SCI [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 24 boulevard Garibaldi – 15/17 marché des Capucins 13001 MARSEILLE la somme de 3.000 euros à titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le trente avril deux mille vingt six

LE GREFFIER LE PRESIDENT