TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 12]

[Localité 8]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03856 – N° Portalis DBW5-W-B7I-JAID

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 24 Juin 2025

Société [Localité 9] LA [Localité 13] HABITAT

C/

[U] [W]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Marie-France MOUCHENOTTE – 49

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [U] [W]

M^e Marie-France MOUCHENOTTE – 49

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Société [Localité 9] LA [Localité 13] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-France MOUCHENOTTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 49

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [U] [W]

demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Suzanne BURSTEIN, Magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 10 Avril 2025

Date des débats : 10 Avril 2025

Date de la mise à disposition : 24 Juin 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 4 août 2023, l’OPH [Localité 9] LA [Localité 13] HABITAT dont le siège social est à [Adresse 10] (RCS [Localité 9] 271.400.020) l’OPH [Localité 9] la [Localité 13] Habitat a donné à bail à Madame [W] [U] un logement sis [Adresse 7].

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2024, la [Localité 9] la [Localité 13] HABITAT a fait délivrer à Madame [W] [U] un commandement de payer la somme en principal de 1696,62 euros au titre des loyers et charges impayés.

La CCAPEX Caisse des allocations familiales du Calvados a été saisie de cette situation d’impayés le 17 mai 2024.

Le commandement visant la clause résolutoire étant resté infructueux, CAEN la [Localité 13] HABITAT a fait assigner Madame [W] [U] devant le devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal de céans en date du 30 septembre 2024, par acte de commissaire de justice régulièrement dénoncé au Préfet du CALVADOS, auquel il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Aux termes de cet acte, il est demandé au juge des contentieux de la protection de :

— constater la résiliation du bail signé le 4 août 2023 par acquisition de la clause résolutoire en date du 15 juillet 2024 ;

— ordonner l’expulsion de Madame [W] [U] des lieux sis [Adresse 6] , avec au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier;

— condamner Madame [W] [U] à payer à [Localité 9] la [Localité 13] Habitat :

* une somme de 1515,94 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la date du commandement de payer, soit 14 mai 2024 ;

* les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la date de l’assignation, soit du 30 septembre 2024 ;

* une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égale au montant des loyers, charges et accessoires régulièrement appelés et révisables selon les mêmes conditions jusqu’au départ effectif des lieux et la remise de clés ;

* une somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure Civile, outre les dépens

— et ordonner l’exécution provisoire

A l’audience du 10 avril 2024 à laquelle l’affaire a été appelée, [Localité 9] LA [Localité 13] HABITAT, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance exposant notamment que le défaut de règlement des loyers et des charges dus dans les deux mois suivant le commandement de payer, l’a amené à se prévaloir de la clause résolutoire prévue par le contrat.

[Localité 9] LA [Localité 13] HABITAT déclare que le logement a été rendu depuis le mois de septembre 2024.

[Localité 9] la [Localité 13] Habitat indique que la dette du locataire s’élève au jour de l’audience à la somme totale de 3831,58 euros, et qu’il donne son accord à l’octroi de délais de paiement.

A l’audience, Madame [W] [U] comparaît et sollicite des délais de paiement. Elle indique être actuellement en demi-traitement suite à des ennuis de santé et travailler avec une assistante sociale pour résoudre ses difficultés.

Par conséquent,la présente décision étant susceptible d’appel, elle sera rendue par jugement contradictoire, conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de résiliation de bail

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 de cette dernière dispose que toute clause prévoyant la résolution de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges locatives aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, précédemment ce délai était de deux mois. Ce délai étant une mesure d’ordre public de protection, il restera de deux mois pour les baux écrits en cours comportant une clause résolutoire.

En application de l’article 4i de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non-écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En vertu de l’article 4p de cette même loi, est réputée non-écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que les parties sont liées par un bail écrit dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non paiement des loyers.

Un commandement de payer a été régulièrement délivré, conformément au bail en cause, le 14 mai 2024 et est demeuré infructueux.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi 89°/462 du 6 juillet 1989 qui, à la date du commandement, portait à deux mois le délai pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire ; le nouveau délai de six semaines prévu par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas applicable aux baux en cours.

Aucune régularisation totale n’a eu lieu dans le délai prévu dans le commandement de payer.

Le locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges.

Il convient en conséquence de constater la résiliation du bail en date du 15 juillet 2024.

Sur les demandes en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Au vu des pièces produites, notamment le contrat de bail et le décompte en date du 28 mars 2024, il ressort que Madame [W] [U] reste redevable de la somme de 3831,58 euros au titre de l’arriéré de loyer, charges et indemnités d’occupation dus, paiement de laquelle il convient de la condamner

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que (1) le locataire soit en situation de régler sa dette locative (2) qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Conformément aux dispositions de cette même loi, le juge, lorsqu’il est saisi dans ce sens et que les conditions (supra) sont remplies, peut suspendre l’effet de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Cette décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées et fait cesser l’application des majorations d’intérêt et des pénalités.

En l’espèce [Localité 9] la [Localité 13] HABITAT produit aux débats un relevé de compte arrêté au 28 mars 2025 faisant ressortir une dette locative actualisée de 3831,58 euros.

Lors de l’audience du 10 avril 2024, il apparait que la locataire a quitté l’appartement et sollicite des délais afin d’apurer la dette locative. Madame [W] propose de régler 70 euros par mois.

Le bailleur est d’accord sur l’octroi des délais et le montant proposé.

Il y a donc lieu d’accorder à Madame [W] [U] des délais de paiement et en l’autorisant à apurer la dette en 35 versements mensuels égaux et successifs de 70 euros et un 36ème versement de 1381,58 euros,au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du présent jugement, le premier devant intervenir dans les 30 jours de cette signification.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la [Localité 9] la [Localité 13] HABITATL es frais exposés à l’occasion de la présente instance et non-compris dans les dépens.

Aussi lui sera-t-il alloué la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La charge des dépens sera supportée par Madame [W] [U] conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et comprendra le coût du commandement de payer et la signification de l’assignation en justice, en l’espèce, ces frais sont compris dans le montant de la dette auquel Madame [W] [U] est condamnée.

Il est rappelé enfin qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire des jugements est de droit, sauf si le juge décide, d’office ou à la demande des parties et par décision spécialement motivée, de l’écarter totalement ou partiellement, l’estimant incompatible avec la nature de l’affaire ou susceptible d’entraîner des conséquences manifestement excessives. En l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, en premier ressort et par jugement contradictoire,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 4 août 2023 portant sur le logement sis [Adresse 4] à compter du 15 juillet 2024 ;

CONDAMNE Madame [W] [U] à payer à [Localité 9] la [Localité 13] Habitat la somme de 3531,58 euros à titre de dette principale, outre les frais de procédure de 357,64 euros, soit un montant total de 3889,22 euros selon décompte arrêté au 28 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE l’apurement de la dette en 35 versements mensuels égaux et successifs de 70 euros et un 36ème versement de 1381,58 euros, au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du présent jugement, le premier devant intervenir dans les 30 jours de cette signification ;

CONDAMNE Madame [W] [U] à payer à [Localité 11] Habitat une somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [W] [U] aux dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION