TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01384 – N° Portalis DBW5-W-B7I-IZDG

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 30 Septembre 2025

[M] [X]

[P] [X]

C/

[K] [I]

[G] [Y]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Thomas LECLERC – 31

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [K] [I]

M. [G] [Y]

M^e Thomas LECLERC – 31

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEURS :

Madame [M] [X]

née le 07 Janvier 1966 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Thomas LECLERC, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 31

Monsieur [P] [X]

né le 25 Novembre 1958 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Thomas LECLERC, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 31

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [K] [I]

demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

Monsieur [G] [Y], demeurant [Adresse 5]

non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 15 Octobre 2024

Date des débats : 17 Juin 2025

Date de la mise à disposition : 30 Septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 28 mars 2022, Madame [M] [U] épouse [X] et Monsieur [P] [X] ont donné à bail à Madame [K] [I] et Monsieur [G] [Y] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 560 euros, outre les provisions mensuelles de 70 euros au titre des charges de copropriété et de 17 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères.

Par acte extrajudiciaire du 10 novembre 2023, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 13 novembre 2023, les époux [X] ont fait délivrer à Mme [I] et M. [Y] un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 4.464,44 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 29 mars 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 5 avril 2024, les époux [X] ont fait assigner Mme [I] et M. [Y] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

résiliation du bail à compter du 10 janvier 2024,juger qu’ils sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,juger qu’ils devront laisser libre de toute occupation les lieux litigieux et qu’à défaut, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, pourra être poursuivie, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, dès la première tentative d’exécution, 15 jours après le commandement de quitter les lieux,ordonner qu’il soit procédé, le cas échéant, à la séquestration des meubles selon les modalités légales,fixer au loyer courant tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, avec les charges, l’indemnité d’occupation mensuelle due par eux, révisable le 29 avril de chaque année selon les conditions prévues au contrat au titre de la révision du loyercondamnation solidaire au paiement :* de la somme de 3.668,80 euros au titre des loyers impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de la signification de l’assignation et jusqu’à complet paiement,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 10 janvier 2024 jusqu’à complète libération des lieux,

* de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles,condamnation solidaire aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 10 novembre 2023.

À l’audience du 17 juin 2025 au cours de laquelle l’affaire a été retenue, les époux [X], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, tout en actualisant leur demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 5.642,95 euros, arrêtée au 13 juin 2025 et ajoutent s’opposer à toute demande de délais.

Mme [I], comparante en personne, reconnaît la dette locative et sollicite des délais de paiement, tout en proposant le versement de la somme mensuelle de 150 euros en plus du loyer ainsi que, la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle indique être seule à régler la dette, percevoir 1.500 euros de revenus mensuels, que son concubin perçoit la même somme et avoir un enfant de 4 ans à charge. Elle explique la dette locative est consécutive à la perte de son emploi. Elle soutient avoir fait une demande de logement social.

M. [Y] ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été comparant en personne à l’audience du 1er avril 2025 au cours de laquelle un renvoi contradictoire a été ordonné.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 30 septembre 2025.

MOTIFS

À titre liminaire, il convient de rappeler que, les mentions figurant dans le dispositif des écritures des parties, qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l’objet d’une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement.

Sur le défaut de comparution d’un défendeur :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, les bailleurs produisent notamment aux débats :

le contrat de bail du 28 mars 2022, lequel contient une clause de solidarité selon laquelle «en cas de pluralité de locataires, ils seront tenus de manière solidaire et indivisible de l’exécution des obligations du présent bail. Le règlement du loyer, des charges, accessoires, indemnités d’occupation, réparations et autres pourra être indifféremment réclamé à l’un ou l’autre des locataires»,le commandement de payer du 10 novembre 2023, portant sur la somme en principal de 4.464,44 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus,un décompte locatif depuis l’origine du bail et arrêté au 13 juin 2025, terme de juin 2025 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 5.642,95 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que Mme [I] et M. [Y] ne sont pas à jour du règlement de leurs loyers et charges.

Toutefois, il ressort du décompte locatif transmis aux débats que, plusieurs sommes ont été mises au débit du compte locatif sans qu’il n’en soit justifié aux débats.

En effet, les sommes de 23 euros et 7 euros, ont été mises au débit du compte locatif au motif «régularisation annuelle enlèvement d’ordures ménagères» en dates respectives des 1erdécembre 2023 et 1er décembre 2024 et ce, sans qu’il n’en soit justifié aux débats par la production des justificatifs afférents, ni par les régularisations annuelles des charges relatives à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères adressées aux locataires et ce, compte tenu de la provision mensuelle pour charges relatives à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 17 euros prévue au bail, conformément à l’article 23 de la loi précitée. De sorte que, la somme de 30 euros non justifiée devra être déduite du calcul de la dette locative.

De même, l’augmentation de la provision mensuelle pour charges relative à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2 euros, à compter de l’échéance de décembre 2023 jusqu’à celle de novembre 2024 inclus, puis de 3 euros, à compter de l’échéance de décembre 2024 jusqu’à celle de juin 2025, ne sont pas justifiées aux débats. Aussi, la somme de 45 euros, calculée comme suit : ((2 euros x 12 mois) + (3 euros x 7 mois)), sera également déduite du solde locatif dans la mesure où les bailleurs n’en justifient pas.

Dès lors, il s’infère des développements précédents que, Mme [I] et M. [Y] sont débiteurs d’une dette locative s’élevant à la somme de 5.567,95 euros (calculée comme suit : 5.642,95 euros – 75 euros) selon décompte arrêté au 13 juin 2025, terme de juin 2025 inclus.

Par conséquent, Mme [I] et M. [Y] seront condamnés solidairement à payer à aux époux [X] la somme de 5.567,95 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 13 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 3.668,80 euros, à compter du 29 mars 2024, date de l’assignation et sur le surplus, à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette,

2° Le montant mensuel du loyer et des charges,

3° Le décompte de la dette,

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion,

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière,

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer a bien été signifié à Mme [I] et M. [Y] par acte de commissaire de justice en date du 10 novembre 2023 et portant sur la somme en principal de 4.464,44 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il s’infère du décompte locatif actualisé produit aux débats que durant ce délai de 2 mois, bien que les locataires aient effectué plusieurs règlements, ceux-ci n’ont pas permis d’apurer l’entièreté des causes du commandement de payer augmentées des échéances courantes de loyer et charges échues durant ce délai ; de sorte qu’à l’issue du délai de 2 mois la dette locative s’élève encore à la somme de 2.331,62 euros.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 10 janvier 2024.

Sur la demande reconventionnelle de délais :

Sur la demande de délai de paiement :

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis, en application de ce texte, que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés, ou non, au débiteur.

En l’espèce, Mme [I] sollicite des délais de paiement afin d’apurer la dette locative et propose le versement de la somme mensuelle de 150 euros en sus du montant de l’échéance courante de loyer et charges.

Il ressort des débats que, les locataires ont effectivement repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, en versant la somme de 1.300 euros en date du 4 juin 2025 et étant rappelé qu’à la date de résolution du bail, soit au 10 janvier 2024, le montant du loyer courant augmenté des provisions mensuelles pour charges justifiées s’élevait à la somme de 666,59 euros (579,59 euros au titre du loyer révisé + 70 euros au titre de la provision mensuelle pour les charges de copropriété + 17 euros au titre de la provision mensuelle pour les charges relatives à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères).

Dès lors, Mme [I] et M. [Y] apparaissent en situation d’apurer leur dette locative par le biais d’un échelonnement de celle-ci.

Bien que, les bailleurs s’y montrent défavorables, ils ne justifient cependant pas aux débats de leur situation financière.

Par conséquent, il convient d’accorder à Mme [I] et M. [Y] un aménagement du paiement de leur dette locative selon les modalités décrites au dispositif et conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 2023.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 VII de la loi précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années.

En l’espèce, Mme [I] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

Eu égard à la reprise par les locataires du versement intégral des loyers courants avant l’audience ainsi que, de leur capacité à apurer leur dette financière, des délais de paiement leur ont été accordés.

De sorte qu’il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement qui leur ont été accordés et celle-ci sera réputée ne pas avoir joué si les locataires se libèrent selon les délais et les modalités fixés par le juge, même d’office.

Toutefois, à défaut de règlement d’une échéance de loyers et des provisions mensuelles pour charges ou de l’arriéré, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets.

Dans ce cas, Mme [I] et M. [Y] devront alors libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de rappeler dans ce cas que, par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée ni avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, ni pendant le sursis dit de la trêve hivernale.

De même, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles éventuellement laissés par le locataire se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celles-ci désignent. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié.

Mme [I] et M. [Y] devront dans ce cas payer solidairement au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisé augmenté des provisions mensuelles pour charges justifiées qu’ils auraient réglé à défaut de résolution du bail, soit à la somme de 666,59 euros (579,59 euros au titre du loyer révisé + 70 euros au titre de la provision mensuelle pour les charges de copropriété + 17 euros au titre de la provision mensuelle pour les charges relatives à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères), à compter du 10 janvier 2024 (date de résolution du bail) après déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la remise des clés.

Il y a lieu de rappeler que, cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation, ni de révision, compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. Dès lors, la demande formée de ce chef par les bailleurs sera rejetée.

La part correspondant aux charges pourra toutefois être réajustée aux charges réelles dûment justifiées comme il sera précisé au dispositif du jugement.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [I] et M. [Y], parties succombantes au litige, seront condamnés in solidum au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer qui leur a été délivrés, ainsi qu’à payer à Mme [M] [X] et M. [P] [X] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [K] [I] et Monsieur [G] [Y] à payer à Madame [M] [U] épouse [X] et Monsieur [P] [X] la somme de 5.567,95 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 13 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 3.668,80 euros, à compter du 29 mars 2024 et sur le surplus, à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à Madame [K] [I] et Monsieur [G] [Y] des délais de paiement, à charge pour eux de s’acquitter de leur dette en 36 mensualités de 150 euros, la première étant exigible dans le mois suivant la présente décision et la dernière (36e) étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 28 mars 2022 entre d’une part, Madame [M] [U] épouse [X] et Monsieur [P] [X] et d’autre part, Madame [K] [I] et Monsieur [G] [Y] portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], à la date du 10 janvier 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail ;

RAPPELLE qu’en tout état de cause, les délais accordés n’entraînant pas la suspension du contrat de bail, Madame [K] [I] et Monsieur [G] [Y] restent tenus du paiement des loyers courants ;

DIT qu’à défaut de versement d’une seule mensualité majorée (loyer, provisions mensuelles pour charges et recouvrement de la dette) à son échéance, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra de plein droit immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse et la clause résolutoire produira son plein effet ;

EN CAS DE MISE EN ŒUVRE DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

DIT que, dans cette hypothèse, le bail se trouvera automatiquement et immédiatement résilié et que Madame [K] [I] et Monsieur [G] [Y] devront libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [K] [I] et Monsieur [G] [Y] et à celle de tout occupant de leur chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que celle-ci ne pourra pas être pratiquée pendant le sursis dit de la trêve hivernale ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du preneur en un lieu qu’il aura choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai de deux mois ;

DIT que Madame [K] [I] et Monsieur [G] [Y] devront solidairement payer à Madame [M] [U] épouse [X] et Monsieur [P] [X] une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 666,59 euros, à compter du 10 janvier 2024, après déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la remise des clés ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

DIT que la part de cette indemnité correspondant aux charges pourra être réajustée dans le cas où les charges réelles justifiées de l’année dépasseraient le montant des provisions versées ;

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle formée par Madame [M] [U] épouse [X] et Monsieur [P] [X].

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes des parties ;

CONDAMNE Madame [K] [I] et Monsieur [G] [Y] au paiement in solidum dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [K] [I] et Monsieur [G] [Y] à payer in solidum à Madame [M] [U] épouse [X] et Monsieur [P] [X] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,