TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 24/52907 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4FRQ

N° : 8

Assignation du :

19 Avril 2024

[1]

[1] 2Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 04 mars 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La société SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL S.A.S.

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par la SELAS LHUMEAU [N] [V] & ASSOCIES prise en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS – #P0483

DEFENDERESSES

La société ARDI CONCEPT STORE S.A.S.U.

[Adresse 1]

[Localité 6]

Madame [F] [E]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentées par M^e Dominique COCHAIN ASSI, avocat au barreau de PARIS – #G0081

DÉBATS

A l’audience du 28 Janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 24 janvier 2020, la société SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL, représentée par sa gestionnaire la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 7] (RIVP) a donné à bail commercial à la société ARDI CONCEPT STORE des locaux situés [Adresse 3], composés d’un local commercial en rez-de-chaussée et d’un appartement au 1er étage.

Par acte du même jour, Mme [F] [E] s’est engagée à se porter caution solidaire de la société ARDI CONCEPT STORE pour la somme de 43.089,10 euros pour la période du 24 janvier 2020 jusqu’au 23 janvier 2029.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2023, à la société ARDI CONCEPT STORE, pour une somme de 115.703,28 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 12 octobre 2023, dénoncé à Mme [E] par acte du 15 février 2024.

Le bailleur a fait délivrer à la société ARDI CONCEPT STORE un second commandement aux fins de mise en conformité avec les stipulations du bail visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice du 8 février 2024, visant notamment à faire cesser l’activité de cuisson dans le local dans le délai d’un mois.

Par acte délivré le 19 avril 2024, la société SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL a fait assigner la société ARDI CONCEPT STORE devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de condamnation solidaire par provision de la société preneuse et de la caution.

A l’audience du 28 janvier 2025, la société SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL a précisé que le logement avait été restitué au bailleur, seul le local commercial étant toujours donné à bail.

Aux termes de ses dernières conclusions, déposées à l’audience du 28 janvier 2025, la société SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à compter du 14 décembre 2023,

— ordonner l’expulsion de la société ARDI CONCEPT STORE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement la société ARDI CONCEPT STORE et Mme [F] [E], pour cette dernière à hauteur de son engagement de 43.089,10 euros, à lui payer la somme provisionnelle de 140.386,12 euros, en principal, à parfaire, et à valoir sur le décompte définitif, qui sera établi au jour de la libération effective des lieux, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner la société ARDI CONCEPT STORE au paiement d’une indemnité d’occupation trimestrielle et provisionnelle égale au montant du loyer et des charges et taxes, à compter de la date de résiliation et jusqu’à la libération des locaux, par la remise des clefs,

— dire et juger que la société SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL est fondée à convertir la saisie conservatoire pratiquée le 4 juillet 2024 en saisie attribution,

— condamner in solidum la société ARDI CONCEPT STORE et Mme [F] [E] au paiement d’une somme de 1.450 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, qui comprendront notamment les frais de procédure,

— rappeler, en tant que besoin, l’exécution provisoire de droit attachée à l’ordonnance de référé à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions, la société ARDI CONCEPT STORE et Mme [F] [E] demandent de :

— dire et juger que les demandes de la société SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL se heurtent à des contestations sérieuses, rendant incompétent le juge des référés à en connaître,

— renvoyer la société SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL à mieux se pourvoir devant le juge du fond,

Si par extraordinaire le juge des référés se déclarait compétent,

— débouter la société SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL de l’intégralité de ses demandes,

En tout état de cause,

— condamner la société SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL à payer à la société ARDI CONCEPT STORE et à Mme [F] [E] la somme de 100 euros chacune sur le fondement de l’article 700 CPC,

— condamner la société SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation développée oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mars 2025.

MOTIFS

Sur les motifs de contestation sérieuse

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Il convient en premier lieu d’examiner les motifs de contestation soulevés par les défenderesses à l’encontre de la dette sollicitée afin d’en déterminer le caractère sérieux, l’existence d’une dette de loyer étant le préalable à l’acquisition de la clause résolutoire.

Selon décompte arrêté au 7 janvier 2025, les défenderesses restent redevables de la somme de 148.831,40€, terme du 1er trimestre 2025 inclus.

Les défenderesses opposent deux motifs de contestation, à savoir le défaut de communication des justificatifs de charges, représentant une somme de 80.0000 euros non justifiée et les difficultés d’imputation des allocations logement perçues.

Il ressort des pièces versées aux débats que la société preneuse a reçu des notifications individuelles de régularisation des charges des années 2020, 2022 et 2023 (pièce n°15 du demandeur), le bailleur, à ce jour, n’étant pas encore tenu d’avoir procédé à la régularisation des charges pour l’année 2024. Par conséquent, seule la notification individuelle de régularisation des charges de l’année 2021 n’a pas été produite aux débats mais il ressort du décompte détaillé et des avis d’échéances produits (pièce n°3 du demandeur), que la régularisation de charges pour l’année 2021 a bien été opérée au bénéfice de la société locataire. En effet, aux termes de l’avis d’échéance du 1er janvier au 31 mars 2023, des sommes sont créditées au bénéfice de la société locataire, tant pour le local commercial que pour l’appartement, au titre de la régularisation de charges de l’année 2021, soit une somme de 1.931,92 euros portée au crédit du débiteur. Par conséquent, la défenderesse ne peut valablement contester tant le principe que le quantum des charges facturées alors que les régularisations de charges ont été dûment opérées et que les justificatifs de ces charges ont été intégralement versées à la présente procédure, sans qu’elle n’en conteste certains éléments précis, se contentant d’alléger d’hypothétiques irrégularités.

Concernant les contestations soulevées par la défenderesse relatives à la perception des allocations logements, il convient de rappeler que la perception d’allocations logement ne suspend pas l’exigibilité des loyers dont est redevable la seule locataire, qui ne peut valablement contester son obligation de paiement sur ce fondement. En tout état de cause, dans la présente procédure, Mme [E] affirme aux termes de ses conclusions que le bailleur a manqué de diligences dans la mise en place des prestations de la CAF, après s’y être engagé oralement lors de la signature du bail, mais elle ne produit aux débats aucun élément justifiant des relances de sa part pour que les démarches soient effectuées. Le bailleur quant à lui produit aux débats les éléments démontrant qu’il a effectué les déclarations exigées par la CAF et qu’un rappel de prestation a été versé à hauteur de 11.199,00 euros pour la période du 1er mai 2021 au 31 décembre 2022, la CAF précisant le 5 juin 2023 que la somme est versée directement au gestionnaire de la société bailleresse, la RIVP. Par ailleurs, aux termes du décompte détaillée du 7 janvier 2025, la somme de 13.768 euros intitulée « VIRT CAF du 06/11/2023 » a été imputée sur la dette de la société locataire le 6 novembre 2023. En l’absence de tout élément contraire, la société locataire a perçu des allocations logement dûment imputées sur sa dette, et ne démontre pas un quelconque retard du bailleur dans la mise en œuvre de cette prestation sociale. Aucune contestation sérieuse ne peut donc résulter de ce motif.

Les contestations sérieuses soulevées par la société ARDI CONCEPT STORE et Mme [E] sont donc écartées et le juge des référés peut examiner les demandes d’acquisition de la clause résolutoire et de condamnation solidaire au paiement d’une somme provisionnelle.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, le bailleur n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 115.703,28 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 12 octobre 2023.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, seul le rappel des sommes dues par la CAF ayant été imputé le 6 novembre 2023 soit un montant de 13.768 euros ne couvrant nullement les causes du commandement.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société ARDI CONCEPT STORE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le concours de la force publique étant accordé, il n’est pas justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société ARDI CONCEPT STORE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

L’obligation de la société locataire au seul titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 7 janvier 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 148.831,40 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société ARDI CONCEPT STORE, avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2024, date de l’assignation à hauteur de la somme de 117.634,54 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Il y a lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur le cautionnement

En l’espèce, Mme [E] fait valoir plusieurs motifs de contestation quant à son engagement en qualité de caution, à savoir que l’engagement de cautionnement a été pris au bénéfice du mandataire du bailleur et non du bailleur lui-même et que l’engagement pris apparaît disproportionné au regard de ses capacités financières, en vertu de l’article L.332-1 du code de la consommation, cette dernière exposant avoir été sans revenus au moment de la souscription et le démontrant en produisant ses allocations au titre du RSA, ayant également trois enfants à charge.

Il convient de requalifier la demande de Mme [E] quant à la disproportion de l’engagement de caution sur le fondement de l’article 2299 du code civil, aux termes duquel : « Le créancier professionnel est tenu de mettre en garde la caution personne physique lorsque l’engagement du débiteur principal est inadapté aux capacités financières de ce dernier. A défaut, le créancier est déchu de son droit contre la caution à hauteur du préjudice subi par celle-ci. »

Il ne relève pas des pouvoirs du juge des référés d’apprécier la proportionnalité de l’engagement de caution de Mme [E] au regard de ses capacités financières sur le fondement de l’article 2299 du code civil. Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de condamnation solidaire de Mme [E] au paiement de la provision accordée.

Sur la demande de conversion de la saisie-conservatoire

Il résulte des dispositions de l’article L.523-2 du code des procédures civiles d’exécution que si la saisie conservatoire porte sur une créance, le créancier, muni d’un titre exécutoire, peut en demander le paiement. Cette demande emporte attribution immédiate de la créance saisie jusqu’à concurrence du montant de la condamnation et des sommes dont le tiers saisi s’est reconnu ou déclaré débiteur.

En vertu des articles L.111-3 du même code et 500 à 503 du code de procédure civile, une ordonnance rendue en premier ressort comme c’est le cas en l’espèce n’est un titre exécutoire que si elle a été signifiée à la partie adverse, exception faite de l’hypothèse où l’exécution aurait été ordonnée au seul vu de la minute, ce qui en l’espèce n’est pas sollicitée par la requérante.

Dès lors et en l’absence de signification possible de cette ordonnance à ce stade de la procédure, la demande de conversion apparaît contestable et il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

La société ARDI CONCEPT STORE, partie succombante, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement, de dénonciation du commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société ARDI CONCEPT STORE ne permet d’écarter la demande de la société SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Par ailleurs, la société SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL est condamnée à payer à Mme [E] la somme de 100 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 14 décembre 2023 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société ARDI CONCEPT STORE et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société ARDI CONCEPT STORE à payer à la société SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société ARDI CONCEPT STORE à payer à la société SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL la somme de 148.831,40 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 7 janvier 2025, terme du 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2024, date de l’assignation à hauteur de la somme de 117.634,54 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures;

Ordonnons la capitalisation des intérêts ;

Condamnons la société ARDI CONCEPT STORE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ;

Condamnons la société ARDI CONCEPT STORE à payer à la société SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL la somme de 1000€ par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL à payer à Mme [F] [E] la somme de 100 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 04 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN