Tribunal Judiciaire de Dax, 1re chambre, 5 novembre 2025, n° 21/01166

TJ Dax 5 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Responsabilité du vendeur pour désordres
La cour a jugé que les désordres invoqués ne relevaient pas de la responsabilité du vendeur, car ils étaient apparents lors de la livraison et n'étaient pas dus à une faute de sa part.
Accepté
Dommage causé par un désordre spécifique
La cour a reconnu la responsabilité du vendeur pour ce désordre spécifique et a ordonné une indemnisation.
Rejeté
Préjudice moral lié aux désordres
La cour a estimé que le préjudice moral n'était pas justifié par les circonstances et a débouté la demande.
Rejeté
Frais d'expertise non considérés comme dépens
La cour a jugé que ces frais ne constituaient pas des dépens au sens de la procédure et a débouté la demande.

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Sur la décision

Référence :	TJ Dax, 1re ch., 5 nov. 2025, n° 21/01166
Numéro(s) :	21/01166
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	19 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas TRECOLLENicolas LACOMME
Parties :	S.N.C. COGEDIM AQUITAINE PAYS BASQUE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=

JUGEMENT DU 05 Novembre 2025

N° RG 21/01166 – N° Portalis DBYL-W-B7F-CWLJ

DEMANDEUR

Madame [F] [Y]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Rep/assistant : Maître Nicolas LACOMME de la SELARL LACOMME AVOCAT, avocat au barreau de DAX

DEFENDEUR

S.N.C. COGEDIM AQUITAINE PAYS BASQUE, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 388 620 015

[Adresse 5]

[Localité 1]

Rep/assistant : Maître Nicolas TRECOLLE, avocat au barreau de BAYONNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

PRÉSIDENT : Elodie DARRIBÈRE, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, siégeant en qualité de juge unique,

GREFFIER : Sandra SEGAS, Greffier.

DÉBATS

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 03 Septembre 2025, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis elle a été mise en délibéré et la décision rendue le CINQ NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte reçu le 8 janvier 2020 par Maître [D] [M], Notaire à [Localité 7] (Pyrénées-Atlantiques), Madame [F] [Y] a acquis auprès de la SNC COGEDIM AQUITAINE PAYS BASQUE un appartement en état futur d’achèvement situé [Adresse 4] à [Localité 10] ([Localité 9]).

Un procès-verbal de réception a été établi le 2 novembre 2020 entre la SNC COGEDIM AQUITAINE PAYS BASQUE et les locateurs d’ouvrage.

Selon procès-verbal du 3 novembre 2020, l’appartement a été livré à Madame [F] [Y].

A la requête de Madame [F] [Y], la SCP GETTE-PENE-ANDRAL, Huissiers de justice à Tartas (Landes), a établi le 16 février 2021, le 11 août 2021 et le 21 novembre 2022 trois procès-verbaux de constat faisant état de désordres affectant son appartement.

Par acte d’huissier du 2 novembre 2021, Madame [F] [Y] a assigné devant le tribunal judiciaire de Dax la SNC COGEDIM AQUITAINE PAYS BASQUE aux fins d’obtenir notamment, sur le fondement des articles 1221 et 1792-6 du code civil, sa condamnation à exécuter sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir et durant une période de 60 jours, les travaux nécessaires à la reprise des désordres qui n’ont pas été effectués, visés aux procès-verbaux du 16 février 2021 et du 11 août 2021.

Par ordonnance en date du 17 mars 2023, le juge de la mise en état a fait droit à la demande d’expertise judiciaire de Madame [Y], et désigné pour y procéder Monsieur [J].

L’expert a procédé à sa mission et déposé son rapport le 8 Janvier 2024.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 juin 2025 et l’affaire a reçu fixation à l’audience de plaidoirie du 3 septembre 2025.

A cette date, les parties ont été entendues en leur plaidoirie et avisées de ce que l’affaire était mise en délibéré au 5 novembre 2025.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 9 janvier 2025, Madame [F] [Y] demande au tribunal de :

— Débouter la Société COGEDIM AQUITAINE PAYS BASQUE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner la Société COGEDIM AQUITAINE PAYS BASQUE à verser à Mme [Y] [F] la somme de 1 480 € TTC, somme à indexer sur l’indice BT 01 du coût de la construction, en réparation du préjudice matériel lié aux désordres (4), (8), (11), (15), (16) et (17) ;

— Condamner la Société COGEDIM AQUITAINE PAYS BASQUE à verser à Mme [Y] [F] la somme de 11 950 € TTC, somme à indexer sur l’indice BT 01 du coût de la construction ;

— Condamner la Société COGEDIM AQUITAINE PAYS BASQUE à verser à Mme [Y] [F] la somme de 5 000 € en réparation du préjudice moral et de jouissance ;

— Condamner la Société COGEDIM AQUITAINE PAYS BASQUE à verser à Mme [Y] [F] la somme de 3 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la Société COGEDIM AQUITAINE PAYS BASQUE aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire à hauteur de 7 727,35 € d’une part et les coûts des trois PV de constat d’huissier pour 1 434,40 € d’autre part.

Au soutien de ses prétentions, Madame [Y] expose que la réalité des désordres est clairement établie au terme du rapport d’expertise judiciaire, lequel les impute principalement à des défauts d’exécution, des inachèvements et non-conformités.

Elle recherche la responsabilité du promoteur-vendeur sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil s’agissant du désordre n°11, et sur le fondement des articles 1217 et 1646-1 du même code s’agissant des autres désordres, rappelant sur ce point que l’expert s’est clairement prononcé sur leur date d’apparition en page 14 de son rapport, à savoir 2022 et 2023, de sorte que la société COGEDIM AQUITAINE PAYS BASQUE ne peut en aucun cas soutenir qu’il étaient apparents à la réception. Il s’agit donc pour elle de désordres intermédiaires donnant lieu à responsabilité du vendeur sur le fondement de l’article 1217 du code civil précité.

Elle invoque par ailleurs le manquement du promoteur-vendeur à son obligation de délivrance conforme, aux motifs qu’en dépit de la présentation laudative faite par la société COGEDIM AQUITAINE PAYS BASQUE, vantant des prestations de qualité, c’est un appartement piètrement et hâtivement fini qui lui a été livré.

Elle demande à voir condamner la défenderesse à lui verser la somme de 1 480 euros TTC, somme à indexer sur l’indice BT 01 du coût de la construction, au titre des travaux de reprise tels que chiffrés à dire d’expert, et la somme de 11 950,16 euros TTC au titre des finitions « non soignées », sur la base d’un devis de reprise pour des finitions « à neuf ».

Elle sollicite par ailleurs une somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral et de jouissance subi du fait des désordres affectant l’appartement, des tracas et contrariétés engendrés, du sentiment, au regard des circonstances, de n’avoir pas été considérée par le promoteur vendeur.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 19 mars 2025, la SNC COGEDIM AQUITAINE PAYS BASQUE demande au tribunal de :

Vu les explications sus énoncées,

Vu le rapport de Monsieur [J],

Vu les dispositions des articles 1203, 1604, 1642-1, 1648, et 1792-6 du Code civil,

— Rejeter l’intégralité des demandes de Madame [Y],

— Condamner Madame [Y] à la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que les demandes de Madame [Y] ne peuvent prospérer sur aucun des fondements juridiques invoqués.

La garantie des vices et des défauts de conformité apparents de l’article 1642-1 du code civil ne peut trouver à s’appliquer au désordre n°11, puisqu’il s’agit d’un trou dans le parquet qui ne pouvait qu’être visible lors de la livraison et pour lequel la requérante n’a émis aucune réserve.

S’agissant des désordres 4,8,15,16 et 17, la garantie des désordres intermédiaires ne peut recevoir application, dès lors qu’en premier lieu, ces désordres étaient manifestement apparents tant au moment de la réception que de la livraison, et que Madame [Y] les a acceptés sans réserve ; qu’en second lieu, la société COGEDIM n’est pas constructeur et ne peut répondre que de sa faute prouvée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque les désordres retenus par l’expert sont imputables pour l’essentiel à des défauts de mise en œuvre ou d’exécution, et ressortent donc de la seule responsabilité des entreprises qui en étaient chargées.

La requérante ne peut non plus invoquer le manquement à l’obligation de délivrance conforme, dès lors que le défaut de conformité de la chose vendue à sa destination normale constitue le vice prévu par les articles 1641 et suivants du code civil, et non un manquement à l’obligation de délivrance conforme.

La société COGEDIM conclut également au débouté de la demande présentée au titre des frais de peinture, parfaitement injustifiés, rappelant que l’expert a chiffré le coût total de reprise des menus désordres relevés à la somme de 1 480 euros, et que la requérante n’a même pas produit le devis dans le cadre des opérations d’expertise.

Elle conclut de même au rejet de la demande présentée au titre du prétendu préjudice moral et de jouissance, estimant qu’une telle demande relève quasiment de l’abus de droit.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I Sur la responsabilité du vendeur en l’état futur d’achèvement

1) Au titre du désordre n°11

En application de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Or en l’espèce, il ressort clairement du courrier recommandé adressé le 27 novembre 2020 par Madame [Y] à son vendeur qu’il est fait état de la présence d’un trou dans le plancher de la chambre n°1.

Dans la mesure où le vendeur ne peut démontrer que ce trou était apparent lors de la livraison, et que l’acquéreur a invoqué cette réserve dans le délai d’un mois après la prise de possession de l’appartement, il convient de considérer que ledit vice constitue un vice apparent survenu avant réception et donc relevant de la garantie des vices apparents de l’article 1642-1 précité.

Il convient donc de retenir la responsabilité de la SNC COGEDIM au titre de ce désordre.

2) Au titre des désordres 4,8,15,16 et 17

Il s’agit des désordres retenus par l’expert et dont la nature est la suivante :

— (4) : défaut de jointement des menuiseries intérieures dans les chambres 1 et 2 : il s’agit d’un défaut d’exécution

— (8): défaut de finition : fils électriques apparents dans la salle de bain : il s’agit d’une non-conformité et d’un défaut d’exécution

— (15) : défaut d’étanchéité et de jointement de la liaison menuiserie/maçonnerie dans le séjour : il s’agit d’un défaut d’exécution

— (16) : défaut de fonctionnement de la porte cellier extérieur : il s’agit d’un défaut d’exécution

— (17) : rouille sur fixation grille du robinet extérieur : il s’agit d’un défaut d’exécution

En application de l’article 1646-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.

La SNC COGEDIM soutient que la garantie au titre des désordres intermédiaires ne peut trouver à s’appliquer dès lors que les désordres retenus par l’expert auraient été apparents au jour de la livraison.

Or, il a été jugé par la Cour de cassation que “ le caractère apparent ou caché d’un désordre dont la réparation est sollicitée sur le fondement des articles 1646-1 et 1792 et suivants du code civil s’appréciant en la personne du maître de l’ouvrage et à la date de la réception, il importe peu que le vice de construction ait été apparent à la date de la prise de possession par l’acquéreur ” (Civ 3, 14 janvier 2021, 19-21.130).

Toutefois, il résulte également d’une jurisprudence bien établie que lorsque les désordres dénoncés entrent dans la catégorie des dommages intermédiaires, la responsabilité du vendeur en l’état futur d’achèvement ne peut être engagée que pour faute prouvée (Civ 3, 5 janvier 2022, 20-21.913).

Or en l’espèce, il n’est pas contesté que les désordres dénoncés et retenus par l’expert sont dus à des défauts de conception et d’exécution des travaux, imputables aux entreprises qui en étaient chargées.

Il convient donc de considérer que la SNC COGEDIM, qui avait seulement la qualité de maître de l’ouvrage et non celle de maître d’oeuvre ou d’entrepreneur, n’a commis aucune faute de conception ou d’exécution et ne peut donc voir sa reponsabilité engagée sur le fondement de l’article 1646-1 du code civil.

S’agissant enfin du manquement à l’obligation de délivrance conforme, c’est à bon droit que la défenderesse fait observer que le défaut de conformité de la chose vendue à sa destination normale constitue le vice prévu par les articles 1641 et suivants du code civil, et non un manquement à l’obligation de délivrance conforme édictée à l’article 1603 du même code et qui relève des stipulations contractuelles.

A titre surabondant sur ce point, Madame [Y] ne démontre pas en quoi les désordres affectant le bien, et dont le coût de reprise a été évalué par l’expert à la somme de 1 480 euros TTC, constitueraient un défaut de conformité provenant d’une différence entre la chose convenue et la chose livrée, au regard des stipulations contractuelles, étant observé que le bien acquis par la requérante, soit un T3 avec deux places de parking, au prix de 207 500 euros, ne peut être considéré comme un bien présentant des qualités de standing particulières.

En réalité, tous les désordres invoqués par l’acquéreur s’apparentent à des défauts de finition qui ne relèvent pas de l’obligation de délivrance conforme.

Il convient donc de débouter Madame [Y] de l’intégralité des demandes présentées au titre des désordres 4,8,15,16 et 17.

II Sur l’indemnisation des préjudices

1) Au titre du préjudice matériel

Au vu de ce qui précède, Madame [Y] ne peut prétendre qu’à l’indemnisation du préjudice résultant du désordre n°11, à savoir la présence d’un trou dans le plancher de la chambre n°1.

Le coût de reprise de ce désordre a été chiffré par l’expert à la somme de 60 euros TTC.

Il convient donc de condamner la société COGEDIM AQUITAINE PAYS BASQUE à verser à Madame [F] [Y] la somme de 60 euros TTC, somme à indexer sur l’indice BT 01 du coût de la construction, en réparation du préjudice matériel lié au désordre n°11.

S’agissant du devis produit par la requérante, il s’agit de travaux de réfection complète des peintures, sans aucun lien avec les désordres retenus par l’expert.

Il convient donc de débouter Madame [Y] de cette demande.

2) Au titre du préjudice moral et de jouissance

Madame [Y] ne justifie pas en quoi le désordre affectant le plancher de la chambre n°1, limité à un angle de la pièce et purement esthétique, lui aurait causé un préjudice de jouissance.

Il n’est pas non plus justifié d’un préjudice moral d’une telle ampleur qu’il puisse donner lieu à indemnisation.

Il convient donc de débouter Madame [Y] de l’intégralité de ses demandes.

3) Au titre des frais de constats d’huissier

Ces frais, qui ne constituent pas des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile, ne peuvent être pris en considération à ce titre.

Ils demeureront à la charge de Madame [Y] qui succombe au principal.

II Sur les autres demandes

L’équité et l’issue du litige ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, et bien que Madame [Y] succombe au principal, il n’apparaît pas inéquitable de dire que les dépens, en ceux compris les frais d’expertise judiciaire, rendus nécessaires pour rendre compte de l’existence des désordres invoqués, et au demeurant bien réels, seront supportés par moitié par chacune des parties.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Condamne la société COGEDIM AQUITAINE PAYS BASQUE à verser à Madame [F] [Y] la somme de 60 euros TTC, somme à indexer sur l’indice BT 01 du coût de la construction, en réparation du préjudice matériel lié au désordre n°11.

Déboute Madame [F] [Y] du surplus de ses demandes.

Dir n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties.

Dit que les dépens, en ceux compris les frais d’expertise judiciaire, seront supportés par moitié par chacune des parties.

Rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par Elodie DARRIBÈRE, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, et par Sandra SEGAS, Greffier, et porté à la connaissance des parties par remise au greffe.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,