TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

JUGE DE L’EXPROPRIATION

MINUTE N° : 25/

AFFAIRE N° RG 24/00008 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I4PD

Code NAC 70H Demande de fixation de l’indemnité d’expropriation

JUGEMENT DU 06 JUIN 2025

Nous, Anne-Sophie MAIZA, Vice-Présidente, Juge au Tribunal judiciaire de CAEN, Juge de l’Expropriation du Département du Calvados,

Assistée lors des débats de Séverine HOURNON, Greffière ;

DANS L’INSTANCE

ENTRE

CONSERVATOIRE DU LITTORAL ET DES RIVAGES LACUSTRE

dont le siège social est sis [Adresse 7]

EN DEMANDE

Représenté par M. [S] [I] et [B] [D]

ET

Madame [Z] [A] veuve [P]

née le 15 Novembre 1931 à [Localité 12] demeurant [Adresse 9]

EN DEFENSE

Représentée par M^e Catherine ROUSSELOT, avocat au Barreau de CAEN, Case 73

En présence de :

Monsieur [K] [N], évaluateur des finances publiques, désigné par M. l’Administrateur général des Finances Publiques en sa qualité de directeur départemental pour le représenter auprès de la juridiction de l’expropriation en qualité de Commissaire au Gouvernement

Après débats à l’audience publique du 04 Avril 2025, le jugement a été mis en délibéré au 06 Juin 2025, date annoncée à l’issue des débats.

Vu le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique,

Vu l’arrêté préfectoral du 10 février 2017 déclarant d’utilité publique le projet d’acquisition de parcelles de l’espace naturel du marais de [Localité 13] sur le territoire des communes de [Localité 14] et de [Localité 3] en vue de sa conservation définitive et sa préservation au profit du Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres, tel que défini dans le dossier soumis à enquête publique ;

Vu l’arrêté préfectoral du 24 janvier 2022 prorogeant les effets de la déclaration d’utilité publique pour une durée de 5 ans ;

Vu l’ordonnance d’expropriation du 1er décembre 2022 ;

Vu la requête, le mémoire valant offre et ses pièces du Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres, enregistrés le 1er juillet 2024 ;

Vu l’ordonnance de transport sur les lieux du 9 septembre 2024 ;

Vu les conclusions du commissaire du Gouvernement du 24 octobre 2024 ;

Vu le transport du 7 novembre 2024 ;

Vu le mémoire de Mme [Z] [A] veuve [F] ;

Vu le mémoire en réplique du Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres du 28 mars 2025 ;

Vu l’audience qui s’est tenue au Tribunal Judiciaire de Caen le 4 avril 2025 ;

La position des parties concluantes et du commissaire du gouvernement peut être résumée de la manière suivante, selon leurs écritures susvisées, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens,

Le Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres

Le [Adresse 6] offre à la propriétaire expropriée une indemnité principale de 21.198 euros, à laquelle s’ajoute une indemnité de remploi de 3.119 euros, soit un total arrondi à 24.318 euros, pour l’expropriation de l’emprise des parcelles cadastrée section A n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] sises [Localité 3].

Le commissaire du Gouvernement

Le commissaire du Gouvernement propose de fixer l’indemnisation devant revenir à Mme [Z] [F] à la somme de 23.126 euros au titre de l’indemnité principale et 3.313 euros au titre de l’indemnité de remploi, soit un total de 26.439 euros.

Mme [Z] [F]

Mme [Z] [F] demande quant à elle de voir fixer l’indemnité principale à un montant de 107.736 euros, comprenant 50.000 euros de dépréciation du surplus, et l’indemnité de remploi à un montant de 12.273 euros, soit un total d’indemnité arrondi à 120.000 euros. Elle réclame en outre une indemnité de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [Z] [F] a été autorisée, après accord du conservatoire du littoral, à verser en cours de délibéré un acte de vente en cours de publication à la date de l’audience, ce afin d’éviter un renvoi de l’affaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article L 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que : “Les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.”

La juridiction doit procéder à l’évaluation du bien à la date de son jugement, en fonction de sa consistance matérielle et juridique à la date de l’ordonnance d’expropriation, à défaut du jugement d’indemnisation, étant précisé que son usage effectif, ainsi que ses critères de qualification pris en compte sont déterminés à la date de référence définie à l’article L 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Sur la date de référence

La date de référence est la date à laquelle est appréhendé, soit l’usage effectif du bien s’il ne s’agit pas d’un terrain à bâtir au sens du code de l’expropriation, soit la constructibilité légale et effective de bien s’il s’agit d’un terrain à bâtir.

L’article L.322-2 du code de l’expropriation prévoit que sous réserve de l’application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique.

Aux termes de l’article L 215-18 du code de l’urbanisme, lorsqu’un terrain soumis au droit de préemption mentionné aux articles L. 215-1 et L. 215-2 fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est remplacée, s’il existe un plan local d’urbanisme, par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain.

En l’espèce, le certificat d’urbanisme demandé par l’expropriant et délivré le 5 août 2022 par la Commune de [Localité 14] fait mention d’un droit de préemption au titre des périmètres sensibles au profit du Département du Calvados, les parcelles cadastrées section A n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] sises à [Localité 3] étant situées dans une partie de l’Espace Naturel sensible du marais concerné par ce droit de préemption.

Le document d’urbanisme en vigueur est un PLU intercommunal approuvé le 22 décembre 2012 versé aux débats, les modifications intervenues depuis lors et produites sur la cause ne concernent pas les parcelles cadastrées section A n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] sises à [Localité 3].

La date de référence sera alors fixée au 22 décembre 2012 ce qui n’est pas contesté.

Sur la qualification des parcelles

Au 22 décembre 2012, date de référence, les parcelles étaient situées sur un secteur compris dans la zone naturelle, laquelle est inconstructible, les seuls travaux autorisés étant ceux exclusivement nécessaires à la préservation des sites et des paysages, à l’accessibilité et à l’accueil du public et à l’entretien des réseaux existants.

Il n’est pas contesté qu’à la date de référence, les parcelles cadastrées section A n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] sises à [Localité 3] étaient en usage effectif de prairie.

Sur l’évaluation des parcelles expropriées

Il est apparu lors du transport sur les lieux, le 7 novembre 2024, qu’il s’agit de deux parcelles mitoyennes en nature d’herbage, très bien entretenues et exploitées, longées par un chemin réservé aux riverains et bordées par un cours d’eau. Elles se situent à environ 50 mètres du reste de la propriété de Mme [Z] [F], laquelle est d’une surface totale de 20 ha. M. [M] [A] indique exploiter les deux parcelles cadastrées section A n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] sises à [Localité 3] au titre d’un bail rural.

Il n’est pas contesté par les parties que la valeur vénale du bien doit être établie selon la méthode dite de comparaison.

Le conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres se prévaut de 5 termes de comparaison relatifs à des ventes régularisées entre 2019 et 2022 sur la commune de [Localité 3] de terrains en nature de prairie (avec gabion pour 3 d’entre eux), 4 terrains exploités ayant été vendus au prix de 0,41 € le m² après abattement de 20 %, soit un prix en valeur libre de 0,55 € du m², et un terrain non exploité ayant été vendu au prix de 0,20 € le m². L’expropriant verse également un avis du pôle d’évaluation domaniale du 10 août 2016 appliquant aux parcelles concernées un prix de 0,55 € le m² en valeur libre.

Le commissaire du Gouvernement cite 10 termes de comparaison relatifs à des ventes régularisées entre 2021 et 2024 sur les communes du littoral entre [Localité 4] et [Localité 8] sur une bande de 10 km à partir de la côte pour des terrains en nature de pré dont il ressort une valeur moyenne de 0,60 € du m².

Mme [Z] [F] verse quant à elle aux débats 9 termes de comparaison relatifs à des ventes régularisées entre 2018 et 2021 sur les communes de [Localité 14] et [Localité 3] ainsi que sur des communes limitrophes pour des terrains en nature de pré dont il ressort une valeur moyenne de 1,20 € du m².

Elle se prévaut enfin d’un 10ème terme de comparaison portant sur la vente (avec subtitution SAFER) de plusieurs biens dont deux parcelles en nature de taillis (8% de l’ensemble) et d’herbage, situées à 800 m des parcelles litigieuses pour un prix de 22.500 euros soit une valeur de 1,49 € du m² en valeur libre.

SUR CE

1) Sur l’indemnité principale

Les parties versent de nombreux termes de comparaison, ce qui permet d’écarter les moins pertinents d’entre eux et notamment les termes les plus anciens, antérieurs à 2021. Seront alors écartés à ce stade les termes 1, 4, 6, 7, 8 et 9 de Mme [F], ainsi que les termes 1, 2, 3 et 4 du conservatoire du littoral.

Le terme 5 du conservatoire du littoral qui porte sur une parcelle en nature de friche comme le reconnaît lui même l’expropriant dans ses écritures sera également écarté.

S’agissant du zonage des parcelles concernées par les termes de comparaison produits, si le zonage entre A ou N n’a pas d’incidence réelle sur ce qu’il est possible ou non de construire dans ces zones ni sur ce qui y est planté, semé ou récolté, il est toutefois attaché des contraintes plus fortes en zone classée N, ce zonage servant souvent de référence à des contraintes liées à la mise en avant de la dimension patrimoniale de l’espace considéré. Il s’ensuit qu’une différence de valeur peut exister entre les parcelles situées dans ces zonages respectifs.

Compte tenu toutefois de la faible différence de valeur entre les parcelles situées dans ces zonages respectifs et de la nécessité de conserver des termes de comparaison pour dégager une valeur finale, les termes concernant des terres situées en zone A ne seront pas écartés mais il en sera tenu compte avec une moins value de 15% par rapport aux termes concernant des terres situées en zone N, cette moins value s’appliquant alors à l’ensemble des termes présentées par Mme [F] et aux termes 3, 8, 9 et 10 du commissaire du gouvernement.

Enfin, les termes situés sur des communes non limitrophes de [Localité 14] et [Localité 3] seront écartés, afin de ne tenir compte que des biens les plus proches géographiquement des parcelles en cause.

S’agissant du terme 3 de Mme [F], il n’y a pas lieu de l’écarter quand bien même il s’agit d’une terre de grande culture car cela reste une terre agricole dont le prix peut être comparé aux parcelles litigieuses.

S’agissant du terme 5 de Mme [F], il n’y a pas lieu non plus de l’écarter dans la mesure où la parcelle concernée était libre de location lors de la vente et où le prix a été fixé au terme d’une promesse de vente acceptée par la SAFER qui s’est substituée l’acquéreur final pour l’acquisition du bien aux conditions prévues par la promesse de vente initiale, de sorte que cette vente est représentative d’un marché libre.

Quant au terme de comparaison justifié par l’acte de vente du 30 décembre 2024 transmis en cours de délibéré, le prix des deux parcelles en nature de pré étant fixé parfaitement distinctement du prix de la parcelle sur laquelle est édifié une maison d’habitation, il ne sera pas écarté.

Il convient donc de déterminer la valeur des parcelles par comparaison des termes 5, 8 et 9 du commissaire du gouvernement, et des termes 2, 3, 5 et 10 de Mme [F]. Après application d’une moins value de 10 % pour les terres en zone A, la moyenne des termes retenue s’élevant alors à 0, 81 € du m².

Il n’est pas contesté que les terres étant actuellement occupées, il doit être appliqué un abattement de 25%.

Eu égard aux surfaces non contestées des parcelles A [Cadastre 1] et A [Cadastre 2] respectivement de 0,819 ha et 4,32 ha, la valeur vénale des parcelles cadastrée section A n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] sises à [Localité 3] peut alors être fixée à 31.220 €.

2) Sur les indemnités accessoires

L’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi, prévue par l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, sera calculée selon la méthode habituellement retenue en la matière, soit 20 % de l’indemnité principale pour une indemnité principale comprise entre 0 et 5000 euros, 15% pour les 10 000 € suivants et 10% pour la somme restante.

En application de cette méthode de calcul, l’indemnité de remploi due par le conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres sera fixée à la somme de 4.122 euros.

L’indemnité pour dépréciation du surplus

Mme [F] réclame une indemnité pour dépréciation du surplus au motif qu’elle demeure propriétaire du manoir du [Adresse 10] et des parcelles qui l’entourent, l’ensemble bâti d’une surface totale de 1.900 m² qui constitue une unité foncière avec les parcelles expropriées se trouvant amputé d’un quart de la superficie d’herbage par l’expropriation.

Elle ajoute que l’ensemble, compte tenu de son caractère et de son emplacement privilégié, a naturellement la vocation d’un haras à l’égard duquel on retient usuellement la nécessité d’un hectare par cheval, la réduction de la surface agricole entourant le manoir et le corps de ferme entraînant alors nécessairement la réduction de son prix.

Le conservatoire du littoral, sans contester la vocation de haras du [Adresse 11], considère que les parcelles expropriées ne sont pas situées dans l’emprise de la propriété car elles ne sont pas attenantes au manoir, lequel demeure en outre entouré d’une superficie importante.

Il ressort du transport sur les lieux que les parcelles expropriées se situent à proximité immédiate des terres entourant le manoir (une cinquantaine de mètres) et n’en sont séparées que par un chemin, emprunté lors du transport, dont l’accès, sans être privé, est toutefois extrêmement limité et ne sert qu’à desservir les parcelles le bordant.

Il s’ensuit que les deux parcelles litigieuses doivent être considérées comme constituant une unité foncière avec le reste du domaine dont la vocation de haras est manifeste.

Au regard de la surface globale de l’ensemble, la perte d’environ 5 hectares de parcelles agricoles génère une dépréciation de l’ensemble.

Force est toutefois de relever que le montant de 50.000 € n’est pas expliqué par Mme [F] qui ne fournit aucune estimation de l’ensemble, ni de méthode de calcul pour déterminer le montant de la dépréciation.

Au regard de ces éléments, de la destination actuelle du domaine dans lequel sont exploitées des chambres d’hôtes et du bail rural consenti sur les parcelles expropriées, l’indemnité pour dépréciation du surplus sera fixée à un pourcentage de 5% de la valeur totale des terres sans tenir compte de la valeur du bâti pour lequel n’est fourni aucun avis de valeur, soit ( 8.100 € x 20 ha) x 5 % = 8.100 €.

Sur les autres demandes

Partie succombante, le conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres supportera la charge des dépens.

Il devra verser à Mme [F] une indemnité de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

FIXE comme suit les indemnités dues par le [Adresse 5] à Mme [Z] [A] veuve [F] au titre de l’expropriation des parcelles cadastrée section A n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] sises à [Localité 3] :

— indemnité principale : 31.220 euros (TRENTE ET UN MILLE DEUX CENT VINGT EUROS),

— indemnité de remploi : 4.122 euros (QUATRE MILLE CENT VINGT DEUX EUROS) ;

— indemnité pour dépréciation du surplus : 8.100 euros (HUIT MILLE CENT EUROS) ;

CONDAMNE le Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres à verser à Mme [Z] [A] veuve [F] une somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique le [Adresse 5] supportera seul les dépens.

Le présent jugement a été signé par Anne Sophie MAIZA , Vice-Présidente, et par Séverine HOURNON, greffier, présente lors de sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

S. HOURNON A-S. MAIZA