Tribunal Judiciaire de Caen, 3e chambre civile, 24 juin 2025, n° 24/03913

TJ Caen 24 juin 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que le locataire n'a pas effectué de paiement depuis novembre 2024 et que la clause résolutoire a été respectée, entraînant la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion de tout occupant, considérant que la résiliation du bail justifie cette mesure.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a condamné la succession à payer les arriérés de loyers, considérant que le locataire est tenu de régler les sommes dues.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a jugé que tout occupant reste redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux, conformément à la résiliation du bail.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a condamné la succession à payer les dépens de l'instance, considérant que le bailleur a droit au remboursement des frais engagés.
Accepté
Indemnité pour frais d'avocat
La cour a accordé une indemnité au bailleur, considérant que les frais d'avocat doivent être pris en charge par la partie perdante.

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Sur la décision

Référence :	TJ Caen, 3e ch. civ., 24 juin 2025, n° 24/03913
Numéro(s) :	24/03913
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	3 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Marie-France MOUCHENOTTE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03913 – N° Portalis DBW5-W-B7I-JAMI

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 24 Juin 2025

OPH [Localité 7] LA MER HABITAT

[L] [N] épouse [J]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Marie-france MOUCHENOTTE – 49

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [L] [N] épouse [J]

M^e Marie-france MOUCHENOTTE – 49

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

OPH [Localité 7] LA MER HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-France MOUCHENOTTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 49 substitué par M^e Aline LEMAIRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 49

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [L] [N] épouse [J], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Suzanne BURSTEIN, Magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 10 Avril 2025

Date des débats : 10 Avril 2025

Date de la mise à disposition : 24 Juin 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé établi le 1er juillet 1987, l’OPH [Localité 7] LA MER HABITAT a donné à bail à Madame [L] [J] née [N] et Monsieur [G] [J] portant sur un logement situé [Adresse 6].

Monsieur [G] [J] est décédée, Madame [J] [L] s’est maintenue dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 14 mai 2024, l’OPH [Localité 7] la MER HABITAT a fait délivrer Madame [L] [J] née [N] un commandement de payer la somme de 2287,49 euros au titre des loyers et charges impayées à cette date, outre les frais de l’acte,

Ce commandement étant resté infructueux, l’OPH CAEN la MER HABITAT a fait assigner Madame [L] [J] née [N] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal du céans en date du 1er octobre 2024 par acte de commissaire de justice régulièrement dénoncé au Préfet de CALVADOS auquel il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile, afin de voir :

— constater la résiliation du bail signé le 1er juillet 1987 par acquisition de la clause résolutoire.

— ordonner l’expulsion de l’OPH [Localité 7] la MER HABITAT, de ses biens et de tout occupant des lieux sis [Adresse 6] avec si besoin l’assistance de la force publique dans les six semaines suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

— la condamner au paiement de :

* la somme de 2174,71 euros correspondant au montant de l’arriéré des loyers et des charges à la date de l’assignation, somme à parfaire à l’audience, ainsi qu’au paiement des loyers et charges à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir,

* d’une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers charges et accessoires régulièrement appelés et révisable selon les mêmes conditions jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs,

* d’une indemnité de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* de tous les frais de dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui auraient été prises sur les biens et valeurs mobilières des locataires.

— et ordonner l’exécution provisoire de droit.

A l’audience du 10 avril 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée, l’OPH [Localité 7] la MER HABITAT indique que Madame [J] est décédée en août 2024 et que son fils occupe toujours l’appartement sans droit, ni titre.

L’OPH [Localité 7] la MER HABITAT sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance à l’encontre de la succession de Madame [J],venant aux droits de celle-ci, exposant notamment que le défaut de règlement des loyers et des charges dus dans les deux mois suivant le commandement de payer l’a amené à se prévaloir de la clause résolutoire prévue par le contrat.

L’OPH [Localité 7] la MER HABITAT indique que la dette locative du locataire s’élève à la somme totale de 5526,07 euros, selon le décompte en date du 25 mars 2025.

Régulièrement assigné par dépôt de l’acte à l’étude, aucun représentant de la succession ne comparaît à l’audience.

La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera rendue publiquement par jugement réputé contradictoire conformément à l’article 473 alinéa 2 du code de la procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation du bail et charges impayés et d’expulsion

L’article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989, modifié par la loi du 27 Juillet 2023, dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cette disposition étant une disposition d’ordre public de protection, ce délai demeure de deux mois pour les baux écrits en cours de validité comportant une clause résolutoire.

En l’espèce, la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer délivré le 14 mai 2024 prévoit que, faute de paiement à son échéance de tout ou partie du loyer ou des charges et ce, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet, le bail est résilié de plein droit.

Il résulte des éléments versés au débat par l’OPH [Localité 7] la MER HABITAT que Madame [L] [J] née [N] n’a pas réglé les sommes dues dans les deux mois ayant suivi le commandement.

D’autre part, aucun versement de loyer n’a été effectué depuis le mois de novembre 2024.

L’OPH [Localité 7] la MER HABITAT indique que Mme [J] est décédée au mois d’août 2024, mais que son fils occupe l’appartement sans droit, ni titre,

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à la date du 14 juillet 2024 et d’ordonner l’expulsion de tout occupant du chef de Madame [J], au besoin avec le concours de la force publique.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail et du décompte versés aux débats que la succession de Madame [L] [J] née [N] reste redevable de la somme de 5526,07 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 25 mars 2025, somme au paiement de laquelle il convient de la condamner.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

La résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire a été constatée en date du 14 juillet 2024.

Jusqu’à la complète libération des lieux et/ou la remise des clefs, tout occupant du chef de Madame [L] [J] née [N] reste redevable d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué à courir. Le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation annuellement

Sur les frais accessoires

Il apparaît équitable de condamner la succession de Madame [L] [J] née [N] à payer à [Localité 7] la MER HABITAT les dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’à une somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit et celle-ci n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant l’OPH [Localité 7] la MER HABITAT à Madame [L] [J] née [N] portant sur le logement sis [Adresse 6] en date du 26 juin 2024 ;

CONDAMNE la succession venant aux droits de Madame [L] [J] née [N] à payer à l’OPH [Localité 7] la MER HABITAT la somme de 5526,07 au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 25 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [L] [J] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux [Adresse 6] au besoin avec le concours de la force publique, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux et dans les conditions de l’article L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement de l’intéressé soit assuré dans les conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins des occupants ;

CONDAMNE la succession venant aux droits de Madame [L] [J] née [N] à verser mensuellement à l’OPH [Localité 7] la MER HABITAT une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clefs, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 14 juillet 2024, date de la résiliation du bail, à l’exclusion de tout autres frais ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

CONDAMNE la succession venant aux droits de Madame [L] [J] née [N] aux dépens comprenant les frais de commandement de payer et assignation délivrés dans le cadre de la présente procédure sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la succession venant aux droits de Madame [L] [J] née [N] à payer à l’OPH [Localité 7] la MER HABITAT une somme de 200 sur le fondement de l’article 700 du code de la procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples et contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION