TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 09 Mai 2025

Dossier N° RG 22/07456 – N° Portalis DB3D-W-B7G-JTSI

Minute n° : 2025/122

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL ALARCON IMMOBILIER sous l’enseigne IMMO CONSEIL C/ S.C.I. JEPA

JUGEMENT DU 09 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Peggy DONET

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 décembre 2024

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 14 mars 2025, prorogé au 09 Mai 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

M^e Laura CUERVO de l’AARPI MASQUELIER-CUERVO

M^e Magali NOLLET

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL ALARCON IMMOBILIER sous l’enseigne IMMO CONSEIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Laura CUERVO de l’AARPI MASQUELIER-CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSE :

S.C.I. JEPA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Magali NOLLET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, M^e Julien MARGOTTON, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte d’huissier délivré le 27 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à Sainte-Maxime faisait assigner la SCI Jepa en paiement de charges de copropriété sur le fondement de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires exposait que la SCI Jepa, propriétaire de lots dans cet immeuble, s’était abstenue de payer les charges de copropriété malgré les relances et mises en demeure qui lui avaient été adressées.

Il demandait sa condamnation au paiement de la somme de 10 493,90 € outre les intérêts au taux légal à compter du 3 février 2021 date de la mise en demeure, correspondant aux charges de copropriété demeurées impayées, de la somme de 2000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, de la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et à régler les dépens.

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 10 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires persistait dans ses prétentions.

En réponse aux écritures de la SCI Jepa, il observait que celle-ci ne contestait pas sa dette. Sur sa demande de délais de paiement en raison de l’état de sa trésorerie, il objectait qu’aucune information comptable n’était produite par la défenderesse, que son patrimoine était distinct de celui de ses associés, et qu’il lui appartenait de tirer les conséquences de sa propre situation plutôt que de laisser les autres copropriétaires supporter sa défaillance.

La défenderesse ne démontrant pas qu’elle était en mesure de régler sa dette dans un délai de deux ans et n’ayant toujours pas repris le paiement des charges, sa demande de délai devait être rejetée.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 août 2023, la SCI Jepa ne contestait pas sa dette. Elle s’appuyait sur l’article 1343 – 5 du Code civil pour solliciter du tribunal les plus larges délais de paiement compte tenu de sa situation financière délicate soit le règlement mensuel de 437,25 € pendant 24 mois.

À titre subsidiaire elle sollicitait que l’exécution provisoire soit écartée.

En tout état de cause elle demandait le rejet de l’application des intérêts au taux légal, et des demandes de dommages et intérêts et de frais irrépétibles du syndicat des copropriétaires. Elle demandait que chaque partie conserve la charge de ses frais de procédure.

Elle exposait que Monsieur [X] était redevable de la somme de 118 740 € à la direction des générales des finances publiques dont il s’acquittait par paiement échelonné mensuel. Quant à Monsieur [V] son entreprise avait fait l’objet d’une liquidation judiciaire le laissant sans revenu, de sorte qu’il avait été poursuivi par la société American Express et condamné à verser à celle-ci la somme de 41 312,55 € qu’il acquittait de manière échelonnée.

Pour un plus ample exposé des faits moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures susvisées en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de la procédure était prononcée à la date du 22 novembre 2024 par ordonnance en date du 10 juin 2024. L’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du vendredi 13 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande de paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

* un extrait de matrice établissant la qualité de copropriétaire de la SCI Jepa

* les relevés individuels de charges de la SCI Jepa pour les années 2015 à 2021

* les appels de charges et travaux des années 2021 et 2022 ainsi que la régularisation du budget 2022 – 2023

* un décompte des charges réclamées faisant état d’un solde débiteur de 10 493,90 € à la date du 20 août 2022, correspondant à la demande en principal du syndicat et faisant apparaître le montant des frais réclamés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

* les procès-verbaux des assemblées générales de 2014 à 2022 comportant approbation des comptes des exercices et votant les budgets prévisionnels en cours

* le contrat de syndic

* les lettres recommandées avec avis de réception en dates du 10 juin 2021, du 18 août 2021, du 24 novembre 2021valant mise en demeure sur les sommes respectives de 7627 € 36, 7960 € 57, 9104,37 €.

La partie défenderesse ne conteste pas le bien-fondé de la créance du syndicat des copropriétaires.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 10 493,90 € au titre des charges impayées. Elle sera condamnée à lui verser ce montant, outre intérêts au taux légal à compter du 03 février 2021, date de la mise en demeure.

Sur la demande de dommages- intérêts

L’article 1231 – 6 du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. De surcroît, la société défenderesse produit les pièces qui attestent des difficultés financières des associés. La mauvaise foi de la défenderesse n’est donc pas établie.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles de dispense des intérêts moratoires et d’échelonnement de la dette

La SCI Jepa ne verse aucun élément relatif à ses possibilités de remboursement échelonné de la dette en deux ans conformément à l’article 1343 –5 du Code civil.

Le compte de la SCI produit par le syndicat des copropriétaires démontre que celle-ci n’a plus viré de sommes pour apurer sa dette depuis juin 2019, ce qu’elle ne conteste pas. Par conséquent il ne paraît ni justifié ni opportun d’accorder un échelonnement.

Quant aux intérêts moratoires, ainsi qu’il vient de l’être indiqué, ils sont destinés à réparer le préjudice causé par le retard de paiement. Les conséquences dommageables des difficultés financières de la SCI Jepa n’ont pas à être supportées par les autres copropriétaires. Il n’y a donc pas lieu de la dispenser du paiement des intérêts moratoires.

Sur les dépens

La défenderesse qui succombe sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il convient de condamner la défenderesse à payer une somme de 500 euros au syndicat au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est compatible avec la nature de la décision rendue et justifiée en l’espèce par la nécessité pour le syndicat de recouvrer sans délai les charges dont les autres copropriétaires ont, jusque-là, dû faire l’avance.

Il n’y a donc pas lieu d’écarter cette mesure.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

Condamne la SCI Jepa à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à Sainte-Maxime, la somme de 10 493,90 €, outre les intérêts au taux légal à compter du 3 février 2021 date de la mise en demeure,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts,

Déboute la SCI Jepa de ses demandes reconventionnelles,

Condamne la SCI Jepa aux dépens de l’instance,

Condamne la SCI Jepa à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Le greffier, Le Président,