N° du répertoire général : N° RG 24/01549 – N° Portalis DBW5-W-B7I-IYOO

50G Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

JUGEMENT N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

CHAMBRE PROCEDURE ECRITE

JUGEMENT DU 8 JUILLET 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [K]

né le 4 octobre 1987 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 7]

Représenté par M^e Mickaël DARTOIS, membre de la SCP DARTOIS et Associés, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 129

La société [K]-[W]

RCS Caen n° 980 063 606

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 8]

Représenté par M^e Mickaël DARTOIS, membre de la SCP DARTOIS et Associés, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 129

DEFENDEUR :

Madame [M] [J]

née le 24 février 1950 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 9]

Représentée par M^e Hervé ABOUL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 103

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Hervé Noyon, vice-président, statuant en juge unique, les avocats de la cause en ayant été avisés ;

Greffière : Emmanuelle Mampouya, greffière, présente lors des débats et de la mise à disposition au greffe,

Madame [G] [U], auditrice de justice assistait à l’audience

DÉBATS à l’audience publique du 6 mai 2025,

DÉCISION contradictoire, en premier ressort.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 8 juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats.

COPIE EXÉCUTOIRE à

M^e Hervé ABOUL – 103, M^e Mickaël DARTOIS – 129

Faits et procédure

Par acte authentique du 20 juillet 2023 reçu par Maître [O] [H], notaire à [Localité 5], Mme [M] [J] a signé, au bénéfice de M. [Y] [K], une promesse de vente relative à un terrain situé à [Localité 6]. Sur ce terrain cadastré [Cadastre 2] et [Cadastre 1], se trouvait un local à usage de chenil. Le prix de vente était fixé à la somme de 45 000 euros.

Cette promesse de vente était signée sous la condition suspensive d’obtention par M. [K] d’un prêt bancaire de 45 000 euros. La promesse de vente prévoyait l’obtention du prêt avant le 30 septembre 2023 et une réitération par acte authentique avant le 31 octobre 2023.

Le 25 août 2023, M. [Y] [K] et son conjoint, M. [D] [W], ont constitué une société civile immobilière dénommée « [K]-[W] » afin que cette dernière vienne substituer M. [K] dans le cadre de cette vente. A cet effet, Mme [J] a autorisé la société en cours d’immatriculation à établir son siège social à l’adresse du bien qui faisait l’objet de la promesse de vente. Le 4 octobre 2023, la société a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés.

Par courrier du 24 octobre 2023 adressé au notaire, la société civile immobilière [K]-[W] (la société [K]-[W]) a levé l’option et confirmé son souhait d’acquérir le bien immobilier de Mme [J].

Par courrier recommandé du 6 novembre 2023, Mme [J] a été avisée de la levée de l’option par la société [K]-[W]. Elle était invitée à régulariser l’acte notarié avant le 15 novembre 2023.

Mme [J] ne s’étant pas manifesté auprès du notaire, elle a été sommée, par acte de commissaire de justice du 16 novembre 2023, de régulariser l’acte de vente. Un rendez-vous de signature pour le 4 décembre 2023 lui était notifié.

Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2024, la société [K]-[W] et M. [Y] [K] ont fait assigner Mme [J] afin que la vente résultant de la promesse de vente signée le 20 juillet 2023 soit déclarée parfaite.

Le 9 janvier 2025, Maître Aboul a déposé des conclusions au soutien des intérêts de Mme [M] [J].

Le 17 février 2025, la société civile professionnelle Dartois et associés a déposé des conclusions au soutien des intérêts de la société [K]-[W].

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des prétentions et moyens.

Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 23 avril 2025.

Lors de l’audience de plaidoirie le 6 mai 2025, le dossier a été mis en délibéré au 8 juillet 2025.

Motifs du jugement

1. sur le caractère parfait de la vente

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Il apparaît que l’acte authentique du 20 juillet 2023 constitue une promesse de vente en ce que les parties étaient d’accords sur la chose et sur le prix.

Il était notamment écrit que « le promettant a pour sa part définitivement consenti à la vente et qu’il est d’ores et déjà débiteur de l’obligation de transférer la propriété au bénéficiaire aux conditions des présentes ».

« Par le contrat de promesse, les parties conviennent que la formation du contrat de vente est exclusivement subordonnée au consentement du bénéficiaire indépendamment du comportement du promettant ».

Mme [J] avait définitivement consenti à la vente du bien à M. [K], substitué par la suite par la société [K]-[W]. Le prix était fixé et le bien immobilier identifié.

Le 4 octobre 2023, la société [K]-[W] a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés. Le 5 octobre 2023, elle a exercé la faculté de substitution.

Le 17 octobre 2023, le notaire a été avisé de l’accord du prêt par l’établissement bancaire.

Il convient de rappeler que la date butoir pour procéder à l’acte de vente était fixée le 31 octobre 2023.

1.1. sur la domiciliation de la société [K]-[W]

Selon Mme [J], la société [K]-[W] n’est pas valablement domiciliée.

Cependant, il est produit un écrit daté et signé de la main de Mme [J] où elle autorise la société [K]-[W] en cours d’immatriculation à établir son siège social à l’adresse du bien immobilier, objet de la promesse de vente.

Les pièces médicales qu’elle produit ne permettent pas de dire qu’elle n’était en capacité de comprendre la portée de son engagement.

La société [K]-[W] était valablement domiciliée.

1.2. sur l’absence de rachat de la clientèle

Selon Mme [J], le rachat de son fonds de commerce était consubstantielle à la vente du bien immobilier où elle exploitait ce fonds de commerce.

Cependant, Mme [J] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un fonds de commerce.

Par ailleurs, la promesse de vente du 20 juillet 2023 mentionne de manière précise le bien objet de ladite promesse, à savoir une parcelle de terre située à [Localité 6] sur laquelle se trouve un local à usage de chenil cadastrée [Cadastre 4] et [Cadastre 3].

Le rachat d’un éventuel fonds de commerce n’était nullement consubstantiel à celui du terrain.

1.3. sur l’abus de faiblesse

Mme [J] soutient qu’au vu de ses problèmes de santé, elle n’était pas en capacité de contracter et aurait été victime d’un abus de faiblesse.

Elle indique que, selon elle, les faits pourraient revêtir une qualification pénale. Pour autant, il n’est pas justifié de l’existence d’un dépôt de plainte.

Certes, il apparaît que Mme [J] a rencontré des problèmes de santé. Toutefois, le seul fait qu’elle soit âgée de 73 ans et qu’elle ait eu des soucis de santé ne permet pas de dire qu’elle n’était pas capable de contracter.

Le médecin traitant de Mme [J] écrit que « Mme [J] est sous traitement antidépressif, anxiolytique et régulateur de l’humeur. Ces traitements ont pu altérer le discernement de Mme [J] et son niveau de vigilance, la rendant plus fragile en sus de la pathologie elle même et ce pendant les années 2019 à 2022 ».

Ce certificat médical a été rédigé le 28 mai 2024.

Il convient de rappeler que l’acte de promesse de vente a été signé le 20 juillet 2023.

Son médecin fait état d’une altération du discernement de 2019 à 2022, soit avant la date de signature de l’acte. Mme [J] n’a jamais été dans un état de santé la rendant incapable de contracter.

Mme [J] ne rapporte pas la preuve d’un abus de faiblesse qui aurait été commis par M. [K].

1.4. sur la vileté du prix

Mme [J] soutient que la promesse de vente a été signée au prix fixé par M. [K] et ce sans aucune évaluation. Selon Mme [J], ce prix serait inférieur à la valeur marchande du bien.

Il vient d’être indiqué que Mme [J] était capable de contracter. Il lui appartenait de refuser le prix proposé s’il ne lui convenait pas.

De manière surabondante, Maître [O] [H], notaire, indique que le service négociation de son étude a effectué une évaluation du bien qui a fait l’objet de la promesse de vente.

Mme [J] ne rapporte pas la preuve de la vileté du prix.

1.5. sur la caducité de la vente

Selon Mme [J], la société [K]-[W] ne justifie pas avoir notifié l’obtention d’un prêt destiné à financer l’achat de son bien avant la date contractuellement prévue.

Il ressort des pièces que l’accord de prêt a été obtenu le 17 octobre 2023. Cet accord a été obtenu avant la date butoir d’expiration de la promesse de vente.

Il ressort des termes de l’acte authentique de promesse de vente que :

« L’obtention ou la non obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifié par le bénéficiaire au promettant et au notaire.

A défaut de cette notification, le promettant aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus (soit le 30 septembre 2023), la faculté de mettre en demeure le bénéficiaire de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse avec copie en lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation sans que le bénéficiaire ait apporté la preuve de le remise d’un offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit ».

Il se déduit des stipulations contractuelles que le dépassement du délai d’octroi du prêt n’entraîne nullement la caducité de plein droit.

Mme [J] n’a pas procédé à une mise en demeure de la société [K] [W].

Il ressort des pièces que l’accord de prêt a été obtenu le 17 octobre 2023. Cet accord a été obtenu avant la date butoir d’expiration de la promesse de vente. La société [K]-[W] a pu lever l’option avant la date contractuellement prévue.

La promesse de vente n’était nullement caduque.

1.6. sur la défaut d’accord sur la chose et sur le prix

Mme [J] soutient que la promesse de vente n’était pas parfaite en raison d’un défaut d’accord sur la chose et sur le prix.

Il ressort de l’acte notarié que les références cadastrales des parcelles vendues étaient indiquées. L’acte notarié précise qu’il s’agit d’une parcelle de terre sur laquelle se trouve un bâtiment à usage de chenil.

Mme [J] disposait de toutes ses facultés mentales et l’acte notarié indiquait de manière précise le bien immobilier, objet de l’acte.

L’acte notarié de promesse de vente matérialise l’accord des parties sur la chose et sur le prix.

La vente résultant de la promesse de vente signée le 20 juillet 2023 entre Mme [J] et M. [K], substitué par la société [K]-[W], portant sur le bien ci-après désigné à savoir une parcelle de terre située à [Localité 6] cadastrée [Cadastre 4] et [Cadastre 3] sera déclarée parfaite.

Il sera dit que le présent jugement vaudra acte de vente du bien immobilier ci-dessus désigné pour le prix de 45 000 euros.

La réalisation des mesures de publicité du jugement par les services de publicité compétents sera ordonnée.

Il convient, le cas échéant, d’ordonner l’expulsion de Mme [J] ou de tous autres occupants du bien immobilier vendu. Il n’y a pas lieu à fixer une astreinte.

2. sur la demande au titre de la perte d’exploitation

M. [K] sollicite l’octroi de dommages et intérêts. Il indique qu’il avait acheté le terrain en vue de développer une activité de pension canine. Mme [J] exerçait déjà cette activité.

Il indique que ce projet n’a pas pu se réaliser pour le moment en raison de l’attitude fautive de Mme [J]. Il sollicite l’indemnisation de son préjudice à compter du 15 novembre 2023, date fixée pour la signature de l’acte authentique.

Il apparaît que Mme [J] a bien commis une faute en refusant de signer l’acte authentique de réitération de la vente. Alors qu’elle s’y était engagée, elle a refusé de signer l’acte authentique sans justifier d’un motif valable.

M. [K] sollicite la somme de 1 720 euros par mois à compter de la date de signature prévue pour l’acte authentique. Il s’agit de la somme figurant dans le prévisionnel d’activité qu’il avait soumis à la banque pour obtenir son prêt bancaire.

La vente était fixée le 15 novembre 2023. L’activité n’aurait pas débuté à cette date. Il apparaît raisonnable de dire que l’activité aurait débuté au plus tôt le 1er janvier 2024.

Par ailleurs, ll ne saurait être fait droit à la demande dans sa totalité s’agissant d’une perte de chance. L’activité envisagée n’aurait peut être pas généré les profits escomptés. Il sera fait droit à la demande à hauteur de 1 500 euros par mois à compter du 1er janvier 2024 et ce jusqu’à la date du présent jugement.

Mme [J] sera condamnée à payer à M. [K] la somme de 1 500 euros par mois à compter du 1er janvier 2024 et ce jusqu’à la date du présent jugement.

3. sur les dépens et les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer:

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;

2° Et le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’état.

Mme [J] sera condamnée aux dépens.

Mme [J] sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [J] sera condamnée à payer à la société [K]-[W] et à M. [K] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

4. sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

Par ces motifs,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu publiquement par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Déclare parfaite la vente résultant de la promesse de vente signée le 20 juillet 2023 entre Mme [M] [J] et M. [Y] [K], substitué par la société civile immobilière [K]-[W], portant sur le bien ci-après désigné à savoir une parcelle de terre située à [Localité 6] cadastrée [Cadastre 4] et [Cadastre 3],

Dit que le présent jugement vaudra acte de vente du bien immobilier ci-dessus désigné pour le prix de 45 000 euros,

Ordonne la réalisation des mesures de publicité du présent jugement par les services de publicité compétents,

Ordonne, le cas échéant, l’expulsion de Mme [J] ou de tous autres occupants du bien immobilier vendu,

Dit n’y avoir lieu à assortir cette mesure d’expulsion d’une astreinte,

Condamne Mme [M] [J] à payer à M. [Y] [K] la somme de 1 500 euros par mois à compter du 1er janvier 2024 et ce jusqu’à la date du présent jugement,

Condamne Mme [M] [J] aux dépens,

Déboute Mme [M] [J] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [M] [J] à payer à la société civile immobilière [K]-[W] et à M. [Y] [K] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire,

Le présent jugement a été signé par M. Noyon, vice-président, et par M^me Mampouya, greffière.

La greffière Le vice-président